Votre immeuble parisien manque d’espace, les combles sont perdus et un promoteur propose de créer deux appartements sur le toit contre une soulte versée au syndicat. Le projet semble gagnant pour tout le monde, jusqu’au jour où l’assemblée générale rejette la résolution, où la mairie refuse le permis au nom des hauteurs du plan local d’urbanisme, ou où un voisin du vis-à-vis attaque l’autorisation obtenue. La surélévation cumule en réalité deux verrous indépendants : le droit de construire sur le toit, qui appartient le plus souvent à la copropriété, et l’autorisation d’urbanisme, que la Ville de Paris apprécie au regard de ses propres règles. Manquer l’un des deux fait tomber toute l’opération, et les travaux lancés sans le feu vert collectif exposent à une remise en état sous astreinte, comme vient de le confirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 2 avril 2026. Ce guide suit l’ordre dans lequel un dossier sérieux se monte : d’abord sécuriser le droit de surélever côté copropriété, ensuite obtenir le permis de la mairie, enfin tenir le calendrier face aux voisins. Chaque étape indique le texte applicable, la majorité ou le délai à respecter, et le recours qui corrige un refus.
I. Faire voter la surélévation par la copropriété
A. À qui appartient le droit de surélever et à quelle majorité le voter
Premier réflexe : ouvrir le règlement de copropriété et chercher qui détient le droit de surélever. La loi attribue ce droit au syndicat par défaut et organise deux voies. D’un côté, la surélévation réalisée par le syndicat lui-même pour créer de nouveaux locaux privatifs : La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26. De l’autre, la cession de ce droit à un copropriétaire ou à un promoteur : La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Concrètement, le porteur de projet doit obtenir un vote en assemblée générale à une majorité renforcée, puis, dans un ensemble à plusieurs bâtiments, une confirmation par les seuls copropriétaires du bâtiment concerné. Préparez donc deux résolutions distinctes et vérifiez que l’ordre du jour les mentionne toutes les deux, faute de quoi la seconde délibération manque de base.
Le troisième alinéa de l’article 35 durcit encore l’exigence dans les secteurs couverts par un droit de préemption urbain : Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Avant de convoquer l’assemblée, faites vérifier auprès de la mairie ou sur le le Géoportail de l’urbanisme si votre immeuble entre dans un tel périmètre, car la majorité à réunir n’est plus la même et une cession votée à la mauvaise majorité tombe en cas de contestation. Dans la capitale, où la préemption urbaine couvre de larges secteurs, cette vérification conditionne le calcul des voix dès le premier projet de résolution.
Le piège le plus coûteux reste le règlement muet. Beaucoup de copropriétaires d’un petit immeuble ou d’un bâtiment à usage exclusif croient que le toit leur appartient et qu’ils peuvent construire seuls. La troisième chambre civile vient de trancher cette question le 2 avril 2026, sur le pourvoi n° 24-15.059 formé par une société civile immobilière propriétaire de l’unique lot d’un bâtiment : dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. La Cour précise que seul le syndicat peut céder ce droit et autoriser les travaux en assemblée générale. Dans cette affaire, les résolutions présentées par la société avaient été rejetées par l’assemblée, les travaux avaient néanmoins été engagés, et les juges ont ordonné sous astreinte la cessation du chantier et la remise des lieux en état. Retenez la méthode : si le règlement ne vous attribue pas expressément le droit de surélever, considérez qu’il appartient au syndicat et faites voter le projet avant de déposer le moindre permis. Un règlement qui réserve le droit à un copropriétaire nommément désigné change la donne, mais cette réserve doit être écrite et explicite, car le doute profite au syndicat.
Pour un immeuble parisien à plusieurs bâtiments, anticipez la double convocation. La première assemblée, générale, vote l’aliénation du droit à la majorité renforcée ; la seconde, spéciale, réunit les seuls copropriétaires des lots du bâtiment à surélever et confirme à la même majorité. Convoquez les deux dans des délais qui permettent d’enchaîner sans perdre un trimestre, joignez aux convocations le projet de convention de cession, le plan masse et l’étude de faisabilité structurelle, et faites établir les feuilles de présence avec soin. Un vote acquis sans le quorum ou sans la confirmation spéciale donne aux opposants un moyen de contestation presque automatique, et le délai de deux mois de l’article 42 court dès la notification du procès-verbal. Les syndics parisiens habitués à ces opérations exigent en outre une attestation d’assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, car la surélévation expose les planchers existants pendant plusieurs semaines.
Une fois le vote obtenu, le perdant dispose d’un délai bref pour agir. La loi prévoit que Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Le syndic doit notifier le procès-verbal dans le mois de l’assemblée. Pour le porteur de projet, la prudence commande d’attendre l’expiration de ce délai de deux mois avant d’engager des dépenses irréversibles, et de conserver la preuve de la notification. Si aucun recours n’est formé dans ce délai, la décision devient définitive et le droit cédé peut être mis en œuvre côté urbanisme.
B. Prix, priorité des voisins du dessous et sort des travaux lancés sans vote
La cession du droit de surélever se paie. Le prix se négocie entre le syndicat et le cessionnaire, peut prendre la forme d’une soulte, de travaux sur les parties communes ou d’une combinaison des deux, et doit figurer dans la résolution votée pour éviter toute contestation ultérieure sur le consentement de l’assemblée. Faites chiffrer l’opération par un professionnel indépendant avant le vote : un prix manifestement dérisoire expose la résolution à une action en contestation des opposants, tandis qu’un prix documenté, adossé à une étude de faisabilité et à un projet de convention, sécurise le vote et le permis qui suivra. La résolution doit décrire précisément l’assiette cédée, le nombre de niveaux créés, la surface envisagée et les contreparties, car l’autorisation d’urbanisme devra ensuite correspondre à ce qui a été voté.
Les copropriétaires situés sous le futur étage disposent d’une protection propre. La loi dispose que Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Avant toute vente, le syndic leur notifie le prix et les conditions, et cette notification vaut offre pendant deux mois. Oublier cette purge expose la vente à une remise en cause à l’initiative du bénéficiaire évincé. En pratique, identifiez dès l’étude de faisabilité les lots situés en tout ou partie sous la surélévation, purgez leur priorité par une notification régulière, et conservez-en la preuve avec le procès-verbal de l’assemblée. Ce formalisme protège aussi l’acquéreur final des lots créés, qui achète un droit purgé de toute revendication.
Rédigez la convention de cession comme un acte de vente immobilière. Elle désigne l’assiette exacte du droit cédé, les côtes et surfaces créées, le prix et ses modalités de paiement, les travaux mis à la charge du cessionnaire sur les parties communes, notamment la réfection de la toiture, le renforcement du gros œuvre et la mise aux normes des réseaux, ainsi que le calendrier de réalisation avec une date butoir. Prévoyez une clause résolutoire en cas de refus définitif du permis : sans elle, le cessionnaire reste tenu d’un prix pour un droit inexploitable, ou le syndicat reste lié à un opérateur qui ne construit jamais. Faites publier la mutation au fichier immobilier, car le droit de surélever cédé modifie la consistance des parties communes et doit être opposable aux acquéreurs successifs des lots de l’immeuble.
Construire sans le vote de l’assemblée revient à bâtir sur le bien d’autrui. L’arrêt du 2 avril 2026 l’illustre sans détour : après le rejet des résolutions par l’assemblée, la société avait poursuivi les travaux de surélévation de la toiture, et la cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a ordonné la cessation des travaux et la remise du bâtiment en son état antérieur aux constructions non autorisées, sous astreinte. Le juge civil ne se contente donc pas d’arrêter le chantier : il efface la construction irrégulière aux frais de son auteur, en plus des dépens et d’une indemnité de procédure. Si vous avez acheté un lot avec un permis déjà obtenu par le vendeur, vérifiez avant de construire que le droit de surélever a bien été cèdé par le syndicat et que la résolution est devenue définitive : un permis régulier côté mairie ne couvre jamais l’absence d’autorisation de la copropriété, et le voisin du dessous comme le syndicat peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’empiétement et obtenir la démolition.
II. Obtenir le permis de la mairie et le défendre contre les recours
A. Le permis parisien : plan local d’urbanisme, architecte des Bâtiments de France et motivation du refus
Le droit de surélever voté en assemblée ne vaut pas autorisation de construire. La règle de principe figure au premier article du livre IV du code de l’urbanisme : Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Une surélévation qui crée des logements nouveaux entre dans ce champ, et le règlement précise que Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, notamment dès que la surface de plancher créée dépasse les seuils fixés. En pratique, toute création d’étage habitable à Paris relève du permis de construire, avec un dossier complet comprenant plans de l’existant et du projet, insertion paysagère et étude de la conformité au plan local d’urbanisme. Déposer une simple déclaration préalable pour gagner du temps expose à une opposition de la mairie, puis à un refus qui retarde l’opération de plusieurs mois.
Le permis ne peut ensuite être accordé que si le projet respecte l’ensemble des règles locales : Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols. À Paris, ce contrôle passe d’abord par le plan local d’urbanisme bioclimatique, approuvé par le Conseil de Paris en novembre 2024 et applicable à l’ensemble de la capitale hors secteurs sauvegardés, comme le rappelle la page officielle du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris, mise à jour le 22 juillet 2026. Le pétitionnaire doit y vérifier le zonage de sa parcelle, les hauteurs maximales, les règles de gabarit et d’implantation, et les éventuelles servitudes reportées en annexe. Consultez aussi le le Géoportail de l’urbanisme pour situer la parcelle au regard des documents opposables et de leur date d’effet. Un étage supplémentaire qui dépasse la hauteur plafond ou qui rompt le gabarit se voit opposer un refus fondé sur le règlement, et le juge administratif contrôle alors la conformité point par point, sans indulgence pour les approximations du dossier.
Même avec un projet conforme au plan local d’urbanisme, la mairie conserve une arme générale : Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Dans les rues parisiennes homogènes, un étage en retrait, un matériau de façade étranger à l’ordonnancement ou une toiture qui écrase la perspective peuvent justifier un tel refus. Pour le contrer, le dossier doit démontrer l’insertion du projet par des visuels précis, des coupes rue et des matériaux décrits, car le juge apprécie l’atteinte alléguée au vu des pièces produites.
À Paris, le second examen porte sur le patrimoine. Dès que l’immeuble se trouve dans les abords d’un monument historique, la loi prévoit que Les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur d’un immeuble, bâti ou non bâti, protégé au titre des abords sont soumis à une autorisation préalable. Cette autorisation suit le régime de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France : L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1 , subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. Le permis tient alors lieu d’autorisation patrimoniale lorsque cet accord est donné : Lorsque le projet est situé dans les abords des monuments historiques, le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable tient lieu de l’autorisation prévue à l’article L. 621-32 du code du patrimoine si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées, ou son avis pour les projets mentionnés à l’article L. 632-2-1 du code du patrimoine. Vérifiez donc dès l’avant-projet si la parcelle entre dans un périmètre d’abords, car un avis défavorable lie en principe le maire et bloque le permis sauf recours.
Deux issues contentieuses existent contre un avis défavorable. D’abord le recours devant le préfet, enfermé dans des délais courts : Le recours doit être adressé au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de sept jours à compter de la réception par l’autorité compétente de l’accord, de l’accord assorti de prescriptions ou du refus d’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Le préfet statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture, et son silence de deux mois vaut approbation du projet de décision de la mairie. Ensuite le recours contentieux contre le refus de permis, qui permet de discuter la légalité de l’avis lui-même. Un arrêt récent de la cour administrative d’appel de Paris montre comment ces règles s’articulent : saisie du refus opposé par la maire de Paris à un programme de 24 logements et 7 maisons rue d’Alleray dans le 15e arrondissement, la cour juge que lorsqu’un avis négatif a été émis sur une demande de permis de construire par l’architecte des Bâtiments de France, cet avis s’impose au maire, sauf à saisir le préfet de région, mais que des recommandations ou observations qui n’assortissent l’accord d’aucune réserve ni condition ne valent pas refus. Dans cette affaire, la Ville avait requalifié en refus un accord assorti de simples recommandations sur les combles, les lucarnes et les balcons, et la cour a confirmé l’annulation du refus : Ces mentions ne sont pas de nature à remettre en cause l’accord qu’a expressément donné l’architecte des Bâtiments de France, sans formuler aucune réserve ni condition. Si votre refus parisien repose sur une telle requalification, l’illégalité est caractérisée et le recours a de fortes chances d’aboutir.
Tout refus doit en outre être intégralement motivé : Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée, et Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 . Un arrêté qui se borne à viser le plan local d’urbanisme sans dire en quoi le projet le méconnaît, ou qui ajoute des motifs en cours d’instance, encourt l’annulation. Dans l’affaire de la rue d’Alleray, la cour a enjoint à la maire de délivrer le permis, rappelant que le juge ordonne cette mesure lorsqu’aucun motif non relevé n’interdit le projet : Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. Pour contester un refus de permis de construire à Paris, présentez donc dès la requête tous les moyens disponibles, car le juge purge le litige et l’administration ne pourra plus changer de fondement après deux mois d’instance.
Le silence du préfet sur le recours contre l’avis de l’architecte des Bâtiments de France vaut décision : Le délai à l’issue duquel le préfet est réputé avoir approuvé le projet de décision transmis par l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme en cas de désaccord avec l’architecte des Bâtiments de France, dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, est de deux mois. Ce mécanisme offre au pétitionnaire une sortie rapide lorsque la mairie partage son analyse du projet et transmet un projet de décision favorable. En pratique parisienne, saisissez le préfet dès la notification du refus d’accord, produisez devant la commission régionale un dossier visuel comparant l’existant et le projet, et sollicitez une visite sur place lorsque la perspective litigieuse se comprend mieux depuis la rue que sur plan. Si le préfet approuve, même tacitement, la mairie doit délivrer l’autorisation dans le sens transmis ; s’il rejette, le refus préfectoral se conteste avec le refus de permis devant le tribunal administratif, et les pièces produites devant la commission nourrissent déjà le dossier contentieux. Parallèlement, formez un recours gracieux contre l’arrêté de refus dans le délai contentieux : il conserve le délai de recours, rouvre parfois un dialogue technique avec les services instructeurs, et ne coûte qu’une lettre recommandée détaillée reprenant point par point chaque motif du refus avec la pièce qui le réfute.
B. L’affichage du permis, les voisins et la cristallisation du litige
Le permis obtenu n’est définitif que purgé du recours des tiers. Les voisins disposent d’un délai qui court à compter de l’affichage sur le terrain : Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 . Un panneau incomplet, discontinu ou posé tardivement laisse le délai ouvert et expose le chantier à un recours alors même que les travaux ont commencé. Faites établir l’affichage par commissaire de justice à trois passages, conservez les constats avec photographies datées, et maintenez le panneau pendant toute la durée du chantier. Côté voisin, surveillez les terrains proches : le point de départ de votre propre recours se constate par le premier jour d’un affichage régulier, et un panneau absent ou non conforme conserve vos droits.
L’auteur d’un recours doit en outre le notifier, sous peine d’irrecevabilité : En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Si vous êtes bénéficiaire d’un permis attaqué par un voisin, vérifiez dès réception de la requête que cette double notification a été faite : son omission fait échec au recours sans débat au fond. Inversement, si vous attaquez la surélévation du voisin, notifiez votre recours au maire et au pétitionnaire dans les formes requises, faute de quoi votre action sera déclarée irrecevable avant tout examen des nuisances alléguées, perte de vue, d’ensoleillement ou de valeur vénale.
Le contentieux obéit enfin à une règle de gel qui protège le pétitionnaire diligent. D’une part, une fois l’annulation du refus devenue définitive et la demande confirmée dans les six mois, la mairie ne peut opposer les règles d’urbanisme adoptées après la décision annulée. D’autre part, l’administration ne peut plus changer de fondement en cours d’instance : l’auteur de cette dernière ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l’expiration d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours ou de la demande. Et l’autorisation finalement délivrée sur injonction reste contestable par les tiers dans les conditions ordinaires : L’autorisation d’occuper ou utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l’arrêt. Ne confondez jamais pour autant légalité de l’autorisation et droits privés : le permis purgé du recours administratif ne règle ni les servitudes de vue ou de passage, ni les troubles anormaux de voisinage, qui relèvent du juge judiciaire. Un voisin qui ne peut plus faire annuler le permis peut encore agir devant le tribunal judiciaire en démolition ou en dommages-intérêts sur un fondement civil, et c’est devant ce juge que se joue la seconde manche du litige.
Le calendrier d’une surélévation parisienne contestée se compte en trimestres, et chaque étape manquée coûte un. Comptez le vote de l’assemblée et sa purge de deux mois, l’instruction du permis, le recours gracieux et le recours contentieux dont le jugement de première instance intervient le plus souvent après une année, puis l’affichage du permis obtenu et sa purge de deux mois face aux tiers. Pour tenir ce calendrier, mandatez l’architecte dès le vote de principe, faites borner les surfaces créées avant le dépôt du permis, et synchronisez la promesse de vente des lots futurs avec l’obtention d’un permis purgé, sous peine de devoir indemniser des acquéreurs pour un retard administratif. Enfin, distinguez toujours les deux juges : le tribunal administratif tranche la légalité du permis, le tribunal judiciaire tranche la propriété du droit de construire et les troubles de voisinage. Une victoire devant l’un ne dispense pas de gagner devant l’autre, et la chronologie gagnante consiste à purger le volet copropriété avant de déposer le permis, puis à purger le volet administratif avant d’ouvrir le chantier.
Surélever un immeuble parisien exige donc une discipline à deux étages. Côté copropriété, faites dire au règlement qui détient le droit, faites voter la cession à la bonne majorité avec confirmation spéciale si l’ensemble compte plusieurs bâtiments, vérifiez le périmètre de préemption qui modifie cette majorité, purgez le droit de priorité des copropriétaires du dessous et attendez l’expiration du délai de contestation avant d’engager le chantier. Côté mairie, déposez un permis complet, contrôlez la conformité aux hauteurs et aux gabarits du plan local d’urbanisme bioclimatique, anticipez l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dans les secteurs d’abords, exigez un refus intégralement motivé et saisissez le préfet dans les sept jours si l’avis vous paraît contestable. Côté voisins enfin, affichez le permis sans faille, surveillez les notifications de recours et enfermez l’administration dans ses motifs par un recours contentieux complet. Menée dans cet ordre, avec les pièces conservées à chaque étape, l’opération transforme un toit perdu en surface habitable sans offrir aux opposants la faille qui la ferait tomber.
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