Votre bailleur vous annonce qu’il va vendre ses terres et vous demande de signer une résiliation de votre bail rural pour qu’il puisse vendre libre, ou vous adresse directement une lettre de résiliation motivée par la vente projetée. Le prix d’une terre libre est supérieur à celui d’une terre occupée, et certains propriétaires tentent de récupérer la disponibilité des parcelles avant de signer l’acte. Le fermier, de son côté, craint de perdre d’un coup l’assise de son exploitation, ses parcelles de proximité, parfois son seul îlot de fauche.

La règle qui tranche ce conflit est simple à énoncer et exigeante à mettre en oeuvre. La vente des terres louées ne figure pas parmi les motifs qui autorisent le bailleur à demander la résiliation du bail rural, et il n’existe pas de congé pour vente dans le statut du fermage. Le preneur qui refuse de signer une résiliation imposée conserve son bail, puis dispose d’une arme propre : son droit de préemption sur les terres mises en vente, assorti d’une action en nullité de la vente réalisée sans notification régulière. L’acquéreur, une fois la vente passée, prend la place du vendeur et ne peut espérer reprendre les terres qu’en délivrant à son tour un congé régulier, dix-huit mois avant l’échéance et pour un motif admis.

Cet article décrit successivement pourquoi la résiliation pour vente est sans fondement, puis comment le fermier organise sa défense : refus de signer, réponse à la notification de préemption dans le délai de deux mois, action en nullité dans les six mois de la connaissance de la vente, et contestation du congé que l’acquéreur délivrerait ensuite. Pour situer ces règles dans la jurisprudence récente du statut du fermage, le lecteur peut aussi consulter le bilan des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Résilier pour vendre : une voie que le statut du fermage ne prévoit pas

A. La résiliation du bail rural est enfermée dans une liste fermée de motifs

Le bail rural ne se résilie pas parce que le bailleur a trouvé un acheteur. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », après avoir écarté toute clause contraire, puis énumère deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et le non-respect des clauses environnementales mentionnées à l’article L. 411-27. Un second paragraphe ajoute la contravention aux règles de cession et de sous-location, aux obligations de mise à disposition et d’entretien, et le non-respect des conditions d’attribution des biens de section. La vente des parcelles, le projet de vente, la promesse signée avec un tiers ou la volonté de vendre libre n’y figurent à aucun endroit. Le juge saisi d’une demande en résiliation motivée par la vente ne peut donc que la rejeter, faute de fondement dans la liste légale.

Cette fermeture vaut aussi pour le refus de renouvellement. L’article L. 411-53 du même code énonce que « Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Autrement dit, le bailleur qui laisse entendre que le bail ne sera pas renouvelé parce que les terres seront vendues oppose un motif inexistant. À l’échéance du bail de neuf ans, le preneur qui n’a commis aucune des fautes visées par l’article L. 411-31 bénéficie du renouvellement, et la vente intervenue entre-temps ne change rien : l’acquéreur a acquis des terres louées et succède au vendeur dans le bail.

En pratique, la pression prend rarement la forme d’une assignation en résiliation, vouée à l’échec. Elle prend la forme d’une résiliation dite amiable que le bailleur présente comme une simple formalité : un document d’une page, parfois intitulé protocole ou accord de résiliation, par lequel le fermier accepterait de quitter les terres à telle date, moyennant parfois une indemnité dérisoire ou la dispense des derniers fermages. Or une résiliation amiable est un contrat qui suppose un consentement libre et éclairé. Le fermier n’a aucune obligation de signer, et signer pour permettre au bailleur de vendre libre revient à renoncer à la fois au bail et au droit de préemption qui y est attaché. Avant toute signature, le preneur doit exiger un délai de réflexion, faire chiffrer la valeur de ce qu’il abandonne — années de bail restant à courir, droit de préemption, indemnité d’améliorations pour les travaux qu’il a financés — et ne transiger, s’il l’envisage, qu’en échange d’une contrepartie écrite, datée et réellement versée. Une fois signée sans réserve, la résiliation amiable est difficile à remettre en cause, car le juge n’annule un accord que si le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence, ce qui suppose des preuves que le fermier pressé réunit rarement sur le moment.

B. Il n’existe pas de congé pour vente, et le congé de reprise reste contrôlé

Si la résiliation pour vente est impossible, le congé pour vente ne l’est pas moins. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier son congé dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, en application de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, et ce texte impose à peine de nullité de mentionner expressément les motifs allégués, d’indiquer en cas de congé pour reprise l’identité complète du bénéficiaire et les habitations qu’il occupera, et de reproduire les termes de l’article L. 411-54 relatif au recours du preneur. Un congé qui annoncerait comme motif la mise en vente des parcelles ne satisfait à aucune des catégories admises et s’expose à l’annulation, puis au maintien du preneur. L’article L. 411-54 prévoit en effet que, si le congé n’est pas justifié par l’un des motifs légaux, « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ». La sanction n’est donc pas seulement l’annulation du congé : c’est la reconduction du fermier pour neuf années entières.

Cette sévérité explique la chronologie que choisissent les acquéreurs avisés : acheter occupé, puis délivrer eux-mêmes un congé de reprise à l’échéance, pour exploiter personnellement ou installer un descendant. La Cour de cassation l’a illustré dans un arrêt du 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-25.083) : des parcelles louées avaient été vendues le 21 décembre 2015 à un neveu du vendeur, lequel avait délivré congé aux fins de reprise les 2 et 4 mai 2016 pour l’échéance du 10 novembre 2017 ; le pourvoi du preneur a été rejeté et l’acquéreur a obtenu gain de cause, avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est double. D’une part, la vente à un parent jusqu’au troisième degré écarte le droit de préemption du preneur sans éteindre le bail. D’autre part, l’acquéreur, même membre de la famille du vendeur, ne prend pas les terres de plein droit : il doit délivrer un congé en forme, dans les délais, et pour une reprise effective dont le tribunal vérifie la réalité. Pour le fermier, la parade consiste donc à contrôler ce second acte avec autant de rigueur que la vente elle-même : délai de dix-huit mois, mentions obligatoires, qualité et capacité du bénéficiaire de la reprise, autorisation d’exploiter, puis saisine du tribunal paritaire dans le délai de recours pour obtenir le maintien dans les lieux si la reprise est fictive ou irrégulière.

II. Face à la vente, le fermier préempte ou fait annuler

A. Répondre à la notification dans les deux mois, sans se laisser dessaisir du prix

Le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption d’ordre public sur le fonds mis en vente. L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur qui aliène à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». L’article L. 412-4 ajoute que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé ». Aucune clause du bail, aucun accord verbal avec le bailleur, aucune promesse consentie à l’acheteur pressenti ne peut donc priver le fermier de ce droit ; seule la loi en fixe les conditions et les exceptions, parmi lesquelles les ventes intrafamiliales jusqu’au troisième degré et l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La première condition tient à la qualité du preneur. L’article L. 412-5 du même code dispose que « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Le fermier installé depuis moins de trois ans, celui qui a cessé d’exploiter personnellement, ou celui dont la qualité d’exploitant est contestée — par exemple après une exclusion d’un groupement d’exploitation — doit s’attendre à voir sa demande discutée. Il peut exercer le droit pour lui-même ou le subroger au profit de son conjoint participant à l’exploitation ou d’un descendant remplissant les mêmes conditions de durée ou de diplôme, et le bénéficiaire devra ensuite exploiter personnellement pendant neuf ans. La seconde condition tient à la procédure de notification. Le notaire chargé de la vente doit faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, et cette communication vaut offre de vente. L’article L. 412-8 dispose que « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ». Le délai court à compter de la réception de la notification régulière, et la réponse doit parvenir au vendeur dans le même formalisme avant son expiration : un courrier simple, une réponse tardive ou un accord de principe donné au téléphone ne préemptent pas.

Lorsque le prix demandé paraît excessif — situation fréquente quand le vendeur a promis les terres à un acheteur pressé — le preneur n’est pas contraint d’accepter ou de renoncer. L’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ». Le fermier saisit alors le tribunal paritaire des baux ruraux, qui ordonne une expertise et fixe la valeur vénale ; si le propriétaire refuse cette valeur, il peut renoncer à la vente, et les frais d’expertise restent alors à la charge de celui qui refuse la décision du tribunal. Cette voie suppose d’agir vite et de motiver la contestation du prix par des références de marché, car le tribunal n’est pas tenu de suivre l’estimation du preneur sans éléments.

Le preneur doit enfin surveiller un concurrent silencieux : la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. La SAFER dispose de son propre droit de préemption sur les ventes de biens ruraux, avec notification obligatoire et délais brefs, et un manquement du vendeur à ses obligations envers elle peut conduire le juge à anéantir la vente au profit d’un tiers. Le tribunal judiciaire d’Avignon l’a rappelé le 20 janvier 2025 (RG 21/02269, SAFER PACA contre consorts) : après deux notifications adressées à la SAFER pour la même parcelle et au même prix, puis une cession à une société tierce, le tribunal a prononcé la nullité de la cession intervenue le 24 février 2021 et déclaré la SAFER acquéreur de la parcelle en lieu et place de la société. Pour le fermier, la leçon est concrète : vérifier que la SAFER a été régulièrement purgée avant de préempter, car une préemption SAFER postérieure ou une action en nullité de la SAFER peut remettre en cause l’opération dans laquelle il s’engage, et articuler sa propre préemption avec celle de l’organisme plutôt que de l’ignorer.

B. Agir en nullité dans les six mois quand la vente a été conclue sans notification

Quand le fermier apprend que les terres qu’il loue ont été vendues sans qu’il ait reçu la notification prévue par la loi, tout se joue sur le calendrier et la preuve. L’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». Six mois à compter du jour où la date de la vente est connue, devant le tribunal paritaire, à peine de forclusion : chaque mot compte. Le point de départ n’est pas la signature de l’acte, ni sa publication au service de la publicité foncière, mais la connaissance effective par le preneur de la date de la vente, ce qui reporte le délai quand le fermier n’a été informé que par une rumeur, un relevé foncier ou un courrier tardif. Encore faut-il pouvoir le prouver : conserver l’enveloppe et l’avis de réception de tout courrier du notaire, demander par écrit au notaire communication de l’acte et de la date de vente, faire constater par commissaire de justice les appels de fermage adressés après la vente par l’ancien ou le nouveau bailleur, et saisir le tribunal par une requête datée plutôt que par une simple lettre.

Un arrêt récent de la cour d’appel de Rennes montre à quel point ce contentieux se gagne ou se perd sur ces preuves (CA Rennes, chambre des baux ruraux, 6 mars 2025, RG 24/03051). Des parcelles louées avaient été vendues par acte notarié du 26 novembre 2021 sans notification du droit de préemption au preneur ; le tribunal paritaire de Morlaix avait déclaré le fermier forclos au motif qu’il avait connu la vente au plus tard le 9 février 2022 et saisi le tribunal seulement le 1er mars 2023. La cour a infirmé l’irrecevabilité après examen d’un procès-verbal de constat d’huissier et de l’en-tête du courrier litigieux, qui établissaient une erreur de date, puis a évoqué le fond et débouté le preneur de sa demande de nullité, tout en le condamnant aux dépens d’appel et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le message pour le fermier est sans détour : la forclusion n’est pas une formalité que le juge écarte d’un revers de main, et même déclaré recevable, le demandeur perd s’il ne remplit plus les conditions du droit de préemption ou si la vente relevait d’une exception légale. Constituer le dossier dès la rumeur de vente — bail, appels de fermage, attestations d’exploitation personnelle, échanges avec le notaire — conditionne l’issue autant que le droit lui-même.

Si la nullité est prononcée, le preneur peut se porter acquéreur aux lieu et place de l’acheteur évincé et obtenir des dommages-intérêts ; s’il préfère ne pas acheter ou si son action échoue, il n’a pas tout perdu, car la vente ne l’a jamais délogé. L’article 1743 du code civil dispose que « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». Le bail écrit enregistré remplit cette condition de date certaine, et le bail verbal d’un bien rural, reconnu par le statut du fermage, s’impose également à l’acquéreur qui en a ou aurait dû en avoir connaissance par l’occupation des lieux. Concrètement, le fermier continue de payer le fermage au nouveau propriétaire, exige quittance, poursuit l’exploitation sans modification, et attend le congé que l’acquéreur devra délivrer dix-huit mois avant l’échéance s’il veut reprendre. Ce congé se conteste dans les formes de l’article L. 411-54, avec à la clé le maintien pour un bail de neuf ans si le motif n’est pas établi. La boucle est ainsi bouclée : refuser la résiliation pour vente, préempter ou faire annuler, puis, à défaut d’achat, demeurer preneur face à l’acquéreur et contrôler son congé. Chaque étape suppose des écrits datés, classés et conservés sans exception pendant toute la durée du litige, et sans retard : bail et avenants, appels de fermage et quittances, lettres recommandées avec avis de réception, échanges avec le notaire, attestations d’exploitation personnelle et références de prix des terres voisines.

En définitive, le fermier pressé de quitter ses terres pour que le bailleur vende libre doit tenir une ligne simple. Ne rien signer sous la pression de la vente et exiger tout projet d’accord écrit avec un délai de réflexion. Répondre à toute notification de préemption par écrit, dans les formes et dans les deux mois, en contestant le prix devant le tribunal paritaire s’il est excessif plutôt qu’en gardant le silence. Saisir le tribunal paritaire en nullité de la vente dans les six mois de la connaissance effective de sa date, avec les preuves de cette date et de la qualité d’exploitant. Puis, face à l’acquéreur devenu bailleur, payer le fermage entre ses mains, exploiter paisiblement et déférer son éventuel congé au tribunal dans le délai de recours. La vente des terres louées n’est ni une résiliation ni une expulsion : c’est un changement de bailleur, encadré par des délais que le fermier diligent retourne à son profit.

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