Votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux ou trois mois, il ne répond plus au téléphone, le courrier s’accumule dans la boîte aux lettres et les voisins affirment ne plus le voir depuis l’été. Vous pensez entrer dans l’appartement avec votre double des clés, changer la serrure et relouer au plus vite. C’est exactement le geste qu’il ne faut pas faire : tant que le juge n’a pas constaté la résiliation du bail, ce logement reste la résidence légale de votre locataire, et une reprise sauvage vous expose à le voir revenir, à devoir le réintégrer et à payer des dommages et intérêts. La loi prévoit pourtant une voie rapide, taillée pour cette situation : la procédure d’abandon de logement, qui permet de faire constater le départ à la cloche de bois par un commissaire de justice, de saisir le juge sur simple requête et de récupérer à la fois les lieux et les loyers impayés. En cette fin septembre 2026, le calendrier rend cette procédure urgente : la trêve hivernale suspend les expulsions à compter du 1er novembre, et chaque semaine perdue repousse la remise en location au printemps 2027. Ce guide explique comment agir, dans quel ordre et avec quelles pièces, à Paris et en Île-de-France.
I. Faire constater l’abandon du logement sans commettre l’irréparable
Le point de départ tient en une règle simple : l’absence du locataire, même prolongée, même accompagnée d’impayés, ne met jamais fin au bail par elle-même. Seul le juge peut constater la résiliation pour abandon, et seulement après un constat dressé dans les formes légales. Les deux étapes qui suivent sont donc indissociables.
A. Mise en demeure et procès-verbal du commissaire de justice : comment prouver que le locataire est parti sans prévenir ?
Tout commence par des indices sérieux, que vous devez rassembler avant même de contacter un commissaire de justice : loyers impayés sur plusieurs échéances, boîte aux lettres qui déborde, compteur d’électricité ou de gaz à l’arrêt, témoignages écrits des voisins ou du gardien, courriers revenus avec la mention non réclamé. Ces éléments laissent supposer l’abandon et justifient la suite, car la loi ouvre la procédure précisément dans ce cas : « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989), le fondement de toute la procédure.
La mise en demeure doit être délivrée par acte de commissaire de justice, autrefois appelé huissier de justice, et elle peut être glissée dans un commandement de payer ou un commandement de justifier d’une assurance : « Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24. » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) En pratique, lorsque le locataire cumule départ supposé et loyers impayés, votre commissaire signifie donc en un seul acte la mise en demeure d’occuper et le commandement de payer, ce qui fait courir les deux délais en parallèle et préserve toutes vos options. À compter de la signification, le locataire dispose d’un mois pour répondre et justifier qu’il occupe les lieux. La fiche officielle de l’administration (service-public.fr, Que faire quand le locataire abandonne le logement) décrit la même séquence : après la signification, le locataire dispose d’un mois pour répondre, puis le commissaire peut dresser le constat d’abandon si aucune réponse n’est parvenue dans ce délai.
Passé ce mois sans réponse, le commissaire pénètre dans le logement pour dresser le procès-verbal d’abandon, et cette entrée obéit à des règles strictes de témoins : « S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement. » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) Concrètement, l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution impose : « En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution. » À Paris, cela signifie en pratique un rendez-vous organisé avec un agent municipal habilité et un effectif de police, ou à défaut deux témoins majeurs indépendants de vous comme du commissaire. Si le logement paraît abandonné, le commissaire dresse le procès-verbal des opérations : « Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) Photographiez tout, conservez les factures d’impayés, les relevés de compteur et les attestations de voisins : ce dossier fera la force de votre requête.
Retenez surtout l’interdit absolu qui protège cette procédure : vous ne devez ni changer les serrures, ni vider l’appartement, ni relouer avant l’ordonnance du juge. Un bailleur qui reprend les lieux de sa propre autorité commet une voie de fait. Le locataire, même parti depuis des mois sans payer, peut alors saisir le juge pour être réintégré et obtenir des dommages et intérêts, et votre reprise sauvage ruinera la procédure régulière que vous auriez pu mener en quelques semaines. La patience d’un mois de mise en demeure coûte toujours moins cher qu’un procès perdu.
B. Requête au juge des contentieux de la protection : obtenir la résiliation du bail et l’autorisation de reprendre les lieux
Muni du procès-verbal d’abandon, vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, sur simple requête remise ou adressée au greffe. Cette voie sans assignation ni audience contradictoire préalable explique la rapidité de la procédure : pas de commandement de quitter les lieux, pas de délai de deux mois avant expulsion, pas de concours de la force publique à organiser dans un premier temps. La requête doit exposer l’objet de la demande, c’est-à-dire la résiliation du bail en vue de la reprise du local abandonné, identifier le locataire et le bailleur, viser les justificatifs, au premier rang desquels le procès-verbal du commissaire, et désigner la juridiction saisie. Elle doit être datée, signée et accompagnée du bail, du décompte des impayés, de la mise en demeure signifiée et du procès-verbal. La même démarche permet de demander dans la requête la condamnation du locataire au paiement des impayés liés au bail : ne vous privez jamais de ce chef de demande, car l’ordonnance de reprise peut dans le même temps fixer la dette et ouvrir la voie à l’exécution sur les revenus ou les comptes du débiteur.
Si le juge estime la requête fondée, il rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Dès lors, vous pouvez reprendre possession légalement, changer les serrures et relouer. Lorsque des biens ont été laissés sur place, le juge tranche leur sort à partir de l’inventaire du commissaire : « Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus. » (article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989) L’administration ajoute que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour retirer ses biens avant que les autres soient déclarés abandonnés. Ne jetez donc rien avant l’ordonnance : un meuble ou un appareil vendu ou détruit sans autorisation judiciaire peut être facturé au bailleur. Si le juge rejette la requête, en revanche, l’ordonnance n’est pas susceptible de recours, et il vous reste la voie classique de la résiliation pour impayés avec expulsion, plus longue mais toujours ouverte.
La Cour de cassation a illustré la force de cette procédure dans un arrêt du 19 décembre 2019 qui mérite d’être connu : « ayant fait constater l’abandon du logement, la bailleresse a obtenu, le 16 décembre 2013, une ordonnance constatant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, condamnant M. N… au paiement d’un arriéré locatif et autorisant la reprise des lieux, qui est intervenue le 7 mars 2014 » (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-19.063). Dans cette affaire, le locataire soutenait avoir résilié lui-même le bail par une simple lettre qualifiée de rétractation, et la cour d’appel avait retenu cette analyse pour fixer la résiliation à une date tardive. La Haute juridiction a censuré ce raisonnement : « Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la lettre du 4 mars 2011 s’analysait en une décision unilatérale de mettre fin au contrat, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé », le texte visé étant l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. » L’enseignement pour votre dossier est double : d’un côté, un locataire qui part sans congé régulier reste tenu du bail jusqu’à la résiliation judiciaire, ce qui fonde votre créance de loyers ; de l’autre, seule une procédure en forme, constat puis ordonnance, sécurise la reprise. Un départ silencieux n’est ni un congé ni une résiliation, et c’est précisément pour ce cas que l’article 14-1 existe.
II. Récupérer les loyers impayés et relouer avant la trêve hivernale
Reprendre les murs ne suffit pas : un abandon s’accompagne presque toujours de plusieurs mois d’impayés, et c’est souvent la créance qui détermine la rentabilité de l’opération. La bonne nouvelle, c’est que la procédure d’abandon et le recouvrement des loyers marchent ensemble, à condition de respecter les délais qui protègent aussi le locataire.
A. Comment cumuler reprise du logement et condamnation aux loyers impayés ?
Le fondement de votre créance est l’obligation essentielle du locataire, rappelée par la loi en ces termes : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Chaque échéance impayée, charges récupérables comprises, entre dans le décompte que vous joindrez à la requête, avec le bail, les avis d’échéance, les relevés bancaires montrant l’absence de versements et, le cas échéant, les échanges avec le garant. Comme la mise en demeure d’occuper peut être intégrée dans un commandement de payer, faites établir par votre commissaire un acte complet qui vise à la fois l’abandon et la dette : si le locataire réapparaît et paie, le litige s’éteint ; s’il reste invisible, le même acte nourrit la requête en résiliation et prépare la résiliation de plein droit.
Car il existe une seconde corde à votre arc, utile si l’abandon n’est finalement pas caractérisé, par exemple si le locataire réapparaît et prouve qu’il occupait encore les lieux. Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour impayés, et la loi l’encadre strictement : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le commandement doit mentionner à peine de nullité le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion encourues, ainsi que la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement. C’est un formalisme redoutable où la moindre omission annule l’acte, d’où l’intérêt de confier sa rédaction au commissaire plutôt que de l’écrire vous-même. Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement ni demande de délais, vous pouvez assigner en constat de la résiliation et en expulsion, le juge pouvant toutefois accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi. Si le locataire a disparu sans laisser d’adresse, l’assignation peut être délivrée selon les règles applicables aux personnes sans domicile ni résidence connus, et la procédure suit son cours devant le juge, qui statue même en l’absence du défendeur régulièrement assigné.
Surveillez enfin le calendrier de la prescription : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, chaque loyer mensuel impayé se prescrit par trois ans à compter de son échéance : un bailleur qui attend deux ans avant d’agir a déjà perdu une partie de sa créance. Agir vite, c’est donc préserver à la fois les lieux et l’argent. Si le locataire s’était porté garant par un tiers ou par une garantie de loyers impayés, actionnez également la caution solidaire par mise en demeure séparée, et déclarez le sinistre à l’assureur dans les délais du contrat, car ces garanties exigent souvent d’avoir engagé les poursuites dans un délai bref après le premier impayé. Lorsque le locataire reste en place et refuse de partir malgré la résiliation, il faut alors expulser un locataire par la voie classique du commandement de quitter les lieux et du concours de la force publique, ce qui suppose d’anticiper la trêve hivernale décrite ci-dessous.
B. À Paris et en Île-de-France : quel tribunal, quels délais et quelles pièces pour reprendre votre bien avant le 1er novembre ?
À Paris et dans les départements d’Île-de-France, la requête en résiliation pour abandon se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un bien parisien, avec un dossier qui doit être complet dès le dépôt : bail et avenants, décompte détaillé des loyers et charges impayés mois par mois, copie de la mise en demeure signifiée et de sa date de signification, procès-verbal d’abandon avec inventaire des biens, photographies, attestations de voisins ou du gardien rédigées dans les formes, relevés de compteurs et échanges avec le locataire ou sa famille. Un dossier incomplet fait perdre plus de temps qu’il n’en fait gagner, car le juge qui doute rejette, et l’ordonnance de rejet ne se conteste pas. Prévoyez aussi la suite : une fois l’ordonnance obtenue, la reprise matérielle s’organise avec le commissaire, les serrures sont changées, un état des lieux de reprise est dressé, et la relocation peut commencer immédiatement, avec un nouveau diagnostic et un nouveau bail conformes aux règles en vigueur.
Le calendrier est l’argument décisif de l’automne 2026. Dans la procédure classique d’expulsion, la loi impose d’abord un répit après le commandement de quitter les lieux : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Puis vient la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion non exécutée : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour un bailleur parisien, cela signifie qu’une procédure d’expulsion ordinaire engagée en octobre aboutit en plein hiver et se trouve gelée jusqu’au printemps, avec cinq mois de vacance subie en plus. La procédure d’abandon échappe à cette nasse : puisqu’il n’y a ni locataire à expulser ni commandement de quitter les lieux, mais une résiliation constatée sur requête suivie d’une simple reprise, l’ordonnance obtenue en octobre permet de relouer avant les fêtes. C’est toute la valeur du mois de septembre : mise en demeure signifiée fin septembre, constat fin octobre, ordonnance à l’automne, relocation avant la fin de l’année.
Quelques points de vigilance propres aux logements parisiens méritent enfin votre attention. D’abord, l’encadrement des loyers s’applique au nouveau bail que vous signerez après reprise : calculez le plafond avant de publier l’annonce pour éviter une contestation du nouveau locataire. Ensuite, si le logement libéré présente des désordres d’humidité ou d’isolation, traitez-les avant de relouer plutôt qu’après, car un contentieux sur la décence du logement coûte infiniment plus cher que des travaux réalisés entre deux baux. Enfin, conservez chaque preuve de l’abandon pendant au moins trois ans : si le locataire réapparaît et conteste la régularité de la procédure, c’est votre dossier, mise en demeure, procès-verbal et ordonnance, qui fera la différence devant le juge. Les bailleurs qui documentent chaque étape gagnent leurs procès ; ceux qui se contentent d’affirmer que le locataire était parti les perdent.
Conclusion
Face à un locataire parti sans prévenir avec des loyers impayés, la tentation de reprendre le logement par vos propres moyens est la plus sûre manière de transformer une créance recouvrable en condamnation contre vous. La procédure d’abandon de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre l’issue rapide et légale : mise en demeure par commissaire de justice, délai d’un mois, procès-verbal d’abandon avec inventaire, requête au juge des contentieux de la protection, ordonnance qui constate la résiliation, ordonne la reprise et peut condamner au paiement des impayés. Menée avec rigueur, elle aboutit en quelques semaines là où une expulsion ordinaire s’enlise jusqu’au printemps, et elle préserve votre créance dans le délai de prescription de trois ans. En septembre 2026, avec la trêve hivernale qui commence le 1er novembre, chaque jour compte : faites signifier la mise en demeure sans attendre, constituez le dossier pièce par pièce, et confiez la requête à un professionnel du contentieux locatif parisien. Votre logement retrouvera un locataire solvable avant l’hiver, et votre dette un titre exécutoire.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Votre locataire a disparu en laissant des loyers impayés et vous voulez reprendre votre logement avant la trêve hivernale. Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier les signes d’abandon, organiser la mise en demeure et le constat du commissaire de justice, puis saisir le juge compétent. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre bail, le décompte des impayés et vos premières preuves du départ. Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux franciliens.