Votre maison a été vendue, par une vente amiable organisée pendant la procédure ou par une vente forcée à la barre du tribunal, et le prix n’a pas suffi à rembourser le prêt immobilier. Quelques semaines plus tard, la banque vous réclame le solde : cinquante, quatre-vingts, parfois plus de cent mille euros qui subsistent après la vente. Puis un commissaire de justice, autrefois appelé huissier, vous délivre un commandement de payer ou bloque votre compte. Cette situation, dure et très concrète, concerne de nombreux ménages dont le bien s’est vendu à perte, en dessous du capital restant dû. La question se pose alors simplement : ce solde restant dû peut-il entrer dans un dossier de surendettement déposé à la Banque de France, les poursuites peuvent-elles être suspendues, et cette dette peut-elle être effacée ? La réponse est oui dans la plupart des cas, à condition de déclarer cette dette correctement, de faire vérifier le décompte de la banque et de contester en temps utile devant le juge des contentieux de la protection si la commission ou la banque s’y oppose. Cet article explique la marche à suivre, étape par étape, avec les textes applicables et les décisions que le juge applique vraiment.
I. Le solde restant dû après la vente : une dette à déclarer qui entre dans le dossier de surendettement
A. Déclarer le solde restant dû à la Banque de France et faire suspendre les poursuites de la banque
Le point de départ est le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la commission de la Banque de France, dans lequel le solde restant dû après la vente figure comme n’importe quelle autre dette. Beaucoup de débiteurs hésitent, parce qu’ils pensent que la vente du bien a clos le chapitre du crédit immobilier, ou parce que la banque leur affirme que ce solde, garanti autrefois par une hypothèque ou une caution, suit un régime à part. Il n’en est rien : une fois le bien vendu, le solde qui subsiste devient une dette chirographaire ordinaire, c’est-à-dire une dette sans garantie réelle, qui se déclare et se traite comme les autres dettes dans la procédure. Le texte qui ouvre la procédure est large. Aux termes de l’article L. 711-1 du code de la consommation, « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le même article précise que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le solde restant dû après la vente de la maison entre donc naturellement dans cet ensemble, dès lors que son montant, ajouté aux autres charges, rend manifestement impossible le paiement de tout ce qui est dû. Le fait d’avoir été propriétaire ne change rien : le texte ajoute que le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale n’empêche pas la caractérisation du surendettement, et une fois le bien vendu, cette question ne se pose même plus.
Concrètement, le dossier doit mentionner la banque comme créancière pour le montant exact du solde, avec le décompte arrêté au jour du dépôt, les références du prêt initial, la date et le prix de la vente, et la copie du décompte de la banque. Si la vente est intervenue dans le cadre d’une saisie immobilière, joignez le jugement d’adjudication ou l’acte de vente amiable autorisée par le juge, car la commission vérifie que la dette déclarée correspond bien à la réalité. Si la banque a déjà confié le recouvrement à un commissaire de justice, indiquez-le aussi, avec la copie du commandement ou de l’acte de saisie : la commission notifie sa décision à l’ensemble des créanciers déclarés, et un créancier oublié reste un créancier qui poursuit. La bonne foi, exigée par le texte, s’apprécie au regard de votre comportement d’ensemble : avoir vendu le bien, même à perte, plutôt que de le laisser se dégrader ou d’organiser votre insolvabilité, va dans le sens de la bonne foi. La Cour de cassation rappelle à ce sujet une règle constante : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » (Cass. 2e civ., 2 juillet 2020, n° 18-26.213). Autrement dit, c’est le juge qui pèse les faits, et un débiteur qui a coopéré à la vente puis déposé un dossier complet se présente dans une position saine.
L’effet le plus immédiat de la recevabilité du dossier, c’est la suspension des poursuites. Dès que la commission déclare votre demande recevable, la banque ne peut plus faire saisir vos biens ni votre compte pour ce solde, et les cessions de rémunération déjà consenties sont suspendues. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose en effet que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le solde restant dû d’un prêt immobilier n’est pas une dette alimentaire : la suspension joue donc pleinement. La Cour de cassation applique ce texte avec fermeté : « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 8 février 2024, n° 22-14.528). Dans cette affaire, la Haute juridiction a même sanctionné une cour d’appel qui n’avait pas tiré les conséquences de cette suspension sur le cours de la prescription de la créance bancaire. Pour vous, la leçon pratique est directe : gardez précieusement la notification de recevabilité, transmettez-en une copie au commissaire de justice qui vous poursuit dès sa réception, et si une saisie-attribution est pratiquée après la recevabilité malgré vos avertissements, contestez-la devant le juge de l’exécution en invoquant la suspension. La décision de recevabilité est notifiée aux créanciers et aux établissements teneurs de comptes, comme le prévoit l’article R. 722-1 du code de la consommation pour l’examen de la recevabilité, mais un envoi de votre part accélère les choses et évite les saisies opérées par ignorance. Si la banque conteste la recevabilité elle-même, elle doit saisir le juge des contentieux de la protection, et c’est devant ce juge que vous défendrez votre dossier, pièces de vente et décompte à l’appui.
Un cas particulier mérite d’être signalé : celui où la vente n’a pas encore eu lieu au moment du dépôt. Si la saisie immobilière est en cours et que le bien n’est pas vendu, la commission peut orienter le dossier vers une vente amiable du logement, avec un délai pour vendre, ou traiter le prêt immobilier dans le plan en attendant la vente. Le solde définitif n’est alors connu qu’après la cession. Dans ce cas, déposez le dossier sans attendre la vente, en déclarant le montant total restant dû sur le prêt, puis actualisez le décompte auprès de la commission dès que le prix de vente est connu et que la banque a arrêté le solde. Ne laissez pas la procédure de saisie aller à son terme sans déposer : la recevabilité suspend aussi les effets de la procédure de saisie immobilière en cours, et une vente organisée vaut presque toujours mieux qu’une adjudication à vil prix qui creuse le solde. Si la commission vous impose un délai pour vendre à l’amiable, respectez-le scrupuleusement et tenez-la informée des démarches, car un débiteur qui laisse passer le délai sans vendre s’expose à une reprise des poursuites et à une appréciation sévère de sa bonne foi.
B. Faire vérifier le décompte de la banque : capital, intérêts, assurance et frais contestables
Avant de discuter d’effacement, il faut s’assurer que le montant réclamé est exact. Les décomptes de solde restant dû après vente comportent fréquemment des erreurs ou des postes contestables : intérêts calculés après la vente au taux conventionnel alors que le prêt est déchu, indemnité de remboursement anticipé appliquée à une vente forcée, primes d’assurance emprunteur prélevées après la cession, frais de recouvrement gonflés, ou imputation des paiements qui ne respecte pas l’ordre légal. Chaque euro indûment réclamé est un euro que vous n’aurez pas à payer, que ce soit dans le plan ou après effacement partiel. La vérification commence par la demande à la banque de l’historique complet du prêt : tableau d’amortissement initial, relevé des échéances payées et impayées, date de la déchéance du terme, date de la vente et prix obtenu, détail des intérêts courus jusqu’au complet paiement, et justification de chaque frais. La banque est tenue de vous fournir ces éléments, et la commission comme le juge peuvent les exiger. Comparez le décompte avec l’acte de prêt : le taux d’intérêt, le taux effectif global, les conditions de la déchéance du terme et le sort de l’assurance en cas de vente y figurent. Si le prêt était couvert par une assurance emprunteur, vérifiez si un sinistre, comme une invalidité, un arrêt de travail ou un décès du co-emprunteur, aurait dû déclencher la garantie et réduire le solde au lieu de vous être intégralement réclamé.
La contestation du montant se joue à deux niveaux. Devant la commission d’abord : lorsque vous déclarez la créance, vous pouvez signaler les postes que vous contestez, et la commission procède à la vérification des créances avant d’arrêter l’état du passif. Si la banque déclare un montant supérieur à ce que vous reconnaissez, la commission tranche provisoirement et vous pouvez contester son état du passif devant le juge des contentieux de la protection. Devant le juge ensuite : c’est lui qui vérifie définitivement le titre de la banque, le décompte des intérêts, la régularité de la déchéance du terme et le respect des règles du crédit immobilier. Un commandement de payer ou une saisie pratiquée sur la base d’un décompte erroné peut être annulé ou réduit, et les sommes indûment perçues doivent être restituées et réimputées. Conservez donc tous les relevés bancaires de la période, les courriers de mise en demeure, l’offre de prêt initiale et le tableau d’amortissement : sans ces pièces, la contestation reste une affirmation, et avec elles, elle devient une démonstration. Si vous étiez deux co-emprunteurs, vérifiez aussi la part réclamée à chacun : la banque peut poursuivre chacun pour le tout en cas de solidarité, mais le plan de surendettement de l’un n’éteint pas automatiquement la dette de l’autre, et un dossier commun des deux co-emprunteurs, ou deux dossiers coordonnés, évite que la banque ne reporte toute la pression sur celui qui n’a pas déposé.
Attention également aux cautions et aux garanties qui entouraient le prêt. Si un parent s’était porté caution du prêt immobilier, la vente à perte ne libère pas automatiquement cette caution : la banque peut se retourner contre elle pour le solde, et c’est alors à la caution de déposer son propre dossier de surendettement si elle ne peut pas payer. Inversement, si c’est vous qui aviez cautionné un autre engagement et que la banque mélange les dettes dans son décompte, exigez un décompte séparé par engagement. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, à propos du rétablissement personnel sans liquidation, que « Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne aussi l’effacement de la dette résultant de l’engagement que le débiteur a pris de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société » (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535). Cette solution, rendue pour un cautionnement, montre la logique d’ensemble : chaque engagement doit être identifié, daté et rattaché à sa cause, et c’est sur cette base exacte que l’effacement se calcule. Un décompte global et confus est donc le premier point à faire éclater, avant même de parler de remise ou d’effacement.
II. Faire effacer le solde restant dû : mesures de traitement et rétablissement personnel
A. Obtenir un rééchelonnement ou un effacement dans le plan et les mesures imposées
Une fois le solde vérifié et arrêté, la commission cherche une solution de traitement adaptée à vos ressources. Lorsque vos revenus ou votre actif réalisable le permettent, comme le prévoit l’article L. 724-1 du code de la consommation, aux termes duquel « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent », la commission prescrit des mesures de traitement qui peuvent prendre la forme d’un plan conventionnel négocié avec la banque ou de mesures imposées. Pour un solde restant dû important, le plan prévoit généralement un rééchelonnement des remboursements sur une durée compatible avec votre reste à vivre, une réduction du taux d’intérêt, et parfois un effacement partiel du solde lorsque le remboursement intégral exigerait des mensualités manifestement insoutenables. La banque n’est pas obligée d’accepter le plan conventionnel, mais elle ne peut pas non plus exiger l’impossible : si la conciliation échoue, la commission peut imposer les mesures, y compris à une banque récalcitrante. L’article L. 733-1 du code de la consommation ouvre cette voie en disposant que « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer » des mesures de traitement. Concrètement, demandez toujours l’imposition des mesures si la banque refuse le plan : c’est le passage du stade amiable au stade imposé qui permet d’obtenir un effacement partiel contre l’avis de la banque.
Le solde restant dû d’un prêt immobilier ne fait partie d’aucune catégorie exclue de l’effacement. Les exclusions sont limitativement énumérées par la loi : l’article L. 711-4 du code de la consommation dispose que « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement » certaines dettes, au premier rang desquelles « 1° Les dettes alimentaires ». Le solde d’un crédit immobilier n’est ni une dette alimentaire, ni une réparation allouée à une victime, ni une amende pénale : il peut donc faire l’objet d’une remise, d’un rééchelonnement et d’un effacement comme une dette de crédit à la consommation. C’est un point que les banques contestent parfois en faisant valoir l’importance du montant ou l’ancienneté du prêt, mais ces arguments ne constituent pas des causes légales d’exclusion. Si la commission impose un effacement partiel du solde et que la banque le conteste, elle doit saisir le juge des contentieux de la protection dans le délai de contestation, et c’est devant ce juge que vous défendrez la mesure en démontrant que votre capacité de remboursement, calculée après déduction du reste à vivre et des charges incompressibles, ne permet pas de payer davantage. Préparez ce calcul avec soin : relevés de revenus des derniers mois, loyer actuel ou participation aux frais de logement depuis la vente, charges courantes, frais de transport pour le travail, et toute charge liée à la santé ou aux enfants. Un effacement partiel bien justifié par des chiffres résiste à la contestation bancaire, tandis qu’une demande d’effacement total sans démonstration chiffrée s’expose à la censure du juge.
Pendant l’exécution du plan ou des mesures imposées, deux règles de vigilance s’imposent. D’abord, payez les mensualités prévues à date régulière, même réduites, car le non-respect du plan entraîne sa déchéance et la reprise des poursuites de la banque pour le solde impayé. Ensuite, si vos revenus chutent en cours de plan, par une perte d’emploi, un arrêt maladie ou un départ à la retraite, demandez sans tarder la révision du plan ou un moratoire à la commission plutôt que de cesser de payer en silence : la révision est prévue pour cela, et un débiteur qui alerte tôt obtient presque toujours un réaménagement, tandis qu’un débiteur qui accumule les impayés sans prévenir se voit opposer la déchéance. Si de nouvelles dettes naissent pendant le plan, sachez qu’elles ne sont pas couvertes par les mesures en cours et peuvent justifier le dépôt d’un nouveau dossier : ne mélangez pas les périodes, et signalez tout changement de situation à la commission par écrit. Enfin, si la banque, malgré le plan, continue de prélever sur votre compte ou mandate un commissaire de justice pour le solde traité, adressez-lui une mise en demeure en rappelant les mesures imposées et, à défaut de régularisation, saisissez le juge pour faire constater la violation et obtenir la restitution des sommes prélevées.
B. Quand la situation est irrémédiablement compromise : le rétablissement personnel avec ou sans liquidation
Lorsque le solde restant dû est tel, au regard de vos revenus et de votre âge, qu’aucun rééchelonnement raisonnable ne permet de l’apurer, la commission oriente le dossier vers le rétablissement personnel, c’est-à-dire l’effacement total des dettes. Deux voies existent. Si vous ne possédez plus aucun bien de valeur depuis la vente de la maison, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’article L. 741-1 du code de la consommation prévoit que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » C’est le cas typique du ménage qui a tout vendu, qui loue désormais son logement et dont les revenus couvrent à peine les charges courantes : il ne reste rien à liquider, et la loi organise l’effacement pur et simple. La décision est notifiée par lettre recommandée, et elle peut être contestée par la banque devant le juge des contentieux de la protection dans le délai indiqué : l’article L. 741-4 du code de la consommation dispose qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission. » Le décret d’application, à l’article R. 741-1 du code de la consommation, précise que « Lorsque la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, cette décision est notifiée aux parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », et que la contestation se forme « dans un délai de trente jours ». Si la banque conteste dans ce délai de trente jours, préparez votre défense avec les mêmes pièces que pour le plan : revenus, charges, preuve de l’absence de patrimoine réalisable, et décompte exact du solde.
L’effet du rétablissement personnel sans liquidation est l’effacement de toutes les dettes, y compris le solde restant dû après la vente, à l’exception des dettes légalement exclues. L’article L. 741-2 du code de la consommation attache à la décision non contestée un effet radical, que la Cour de cassation applique strictement. Dans un arrêt de principe, la deuxième chambre civile a jugé, au visa de ce texte, que « en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission » (Cass. 2e civ., 23 novembre 2023, n° 22-11.535). Dans cette affaire, une cour d’appel avait retenu comme date de référence le jour de l’admission du dossier au lieu du jour de la décision de la commission, et la Cour de cassation a censuré cette erreur : l’effacement couvre le passif existant au jour où la commission statue, soit, dans cette espèce, le 27 août 2019 et non le 7 juin 2019. La leçon pour votre dossier est double : d’une part, toute dette née entre le dépôt et la décision, y compris des intérêts ou des frais afférents au solde, entre dans l’effacement ; d’autre part, si un commissaire de justice pratique une saisie après la décision d’effacement en soutenant que sa créance serait postérieure, contestez en invoquant cette date de référence. Plus récemment, la Cour a confirmé et élargi cette solution : « à défaut de contestation dans les conditions prévues par l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée » (Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.726). Le solde restant dû après la vente, dette née bien avant la décision, est donc effacé, qu’il ait été ou non déclaré, dès lors qu’il n’entre dans aucune exception légale. Une solution plus ancienne, rendue sous les textes alors applicables, allait déjà dans le même sens en jugeant que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire rendu exécutoire par le juge du tribunal d’instance entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur » (Cass. 2e civ., 16 novembre 2023, n° 21-25.567).
Si vous possédez encore des biens réalisables autres que les meubles nécessaires à la vie courante, par exemple un second bien, un terrain ou une épargne significative, la commission peut orienter le dossier vers un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Dans ce cadre, un liquidateur vend les biens réalisables, répartit le prix entre les créanciers dont la banque pour son solde, puis le juge prononce la clôture. L’effet de la clôture est l’effacement de ce qui reste impayé : l’article L. 742-22 du code de la consommation dispose que « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture ». Autrement dit, si la vente des derniers biens ne suffit pas à désintéresser la banque de son solde, le reliquat est effacé à la clôture. Cette voie est plus lourde et plus longue, car elle suppose un inventaire, une vente et une répartition, mais elle aboutit au même résultat pour le solde : l’effacement du reliquat. Pendant toute la procédure, les poursuites individuelles de la banque sont suspendues, et c’est le liquidateur qui gère la réalisation de l’actif. Ne tardez pas à signaler à la commission tout bien que vous posséderiez encore, même modeste : une dissimulation, même par omission, peut être retenue comme un indice de mauvaise foi et faire échec au rétablissement. À l’inverse, une déclaration complète et sincère, y compris d’un bien de faible valeur, sécurise la procédure et l’effacement final.
Après l’effacement, restez vigilant pendant quelques mois. Il arrive que la banque cède le solde effacé à une société de recouvrement qui, ignorant l’effacement, vous relance ou mandate un commissaire de justice. Conservez la décision de la commission, le jugement lui conférant force exécutoire le cas échéant, et la preuve de l’absence de contestation dans les délais : ces trois pièces permettent de répondre à toute relance par une mise en demeure de cesser les poursuites, puis par une saisine du juge en cas de persistance. Vérifiez aussi votre inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers : l’effacement n’emporte pas une radiation immédiate automatique dans tous les cas, et une inscription erronément maintenue peut être contestée auprès de la Banque de France. Enfin, si votre situation s’améliore nettement dans les mois qui suivent, par un héritage ou un retour à meilleure fortune, sachez qu’un créancier ne peut rouvrir le dossier effacé à sa seule initiative : la procédure suivie jusqu’à son terme purge le passif qu’elle couvrait, et toute nouvelle prétention de la banque pour le même solde doit être repoussée devant le juge avec la décision d’effacement à l’appui.
Conclusion
Le solde restant dû après la vente de la maison à perte n’est pas une fatalité : c’est une dette qui se déclare dans le dossier de surendettement, dont les poursuites se suspendent dès la recevabilité, dont le montant se vérifie ligne par ligne, et qui peut être rééchelonnée, partiellement effacée ou totalement effacée selon votre situation. La marche à suivre tient en quatre réflexes : déposer le dossier à la Banque de France avec le décompte exact de la banque et les pièces de la vente ; transmettre la recevabilité au commissaire de justice pour stopper les saisies ; faire vérifier le décompte et contester tout poste indu devant la commission puis devant le juge des contentieux de la protection ; et défendre l’effacement, partiel dans les mesures imposées ou total dans le rétablissement personnel, avec un dossier chiffré et sincère. Chaque étape compte, et chacune a ses délais : trente jours pour contester un rétablissement personnel sans liquidation, des délais stricts pour contester l’état du passif ou la recevabilité, et une exécution ponctuelle du plan une fois les mesures arrêtées. Face à une banque qui réclame un solde après une vente à perte, ne restez pas seul avec les courriers du commissaire de justice : faites examiner votre décompte, votre dossier et vos délais par un avocat, et agissez vite.
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