En septembre 2026, des milliers de locataires emménagent à Paris et en Île-de-France pour la rentrée universitaire et professionnelle, tandis que d’autres quittent leur logement et découvrent, quelques semaines plus tard, une retenue salée sur leur dépôt de garantie. Dans la plupart de ces litiges, tout se joue sur un seul document : l’état des lieux. Un état des lieux d’entrée vague ou pré-rempli par l’agence, un état des lieux de sortie rédigé seul par le bailleur après votre départ, des photos floues et des cases cochées à la hâte suffisent à transformer une caution d’un mois de loyer en bataille de plusieurs centaines d’euros. La loi du 6 juillet 1989 encadre pourtant chaque étape avec précision : contradiction obligatoire, exemplaire remis à chaque partie, délai de dix jours pour compléter l’entrée, huissier à frais partagés en cas de blocage, comparaison entrée-sortie pour justifier chaque retenue, restitution sous un ou deux mois et majoration de 10 % par mois de retard. Et la Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté, dans un arrêt publié au Bulletin du 16 novembre 2023, qu’un état des lieux de sortie établi seul par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, alors que le bailleur n’a même pas tenté le contradictoire, ne prouve aucune dégradation. Voici comment sécuriser votre entrée, contester une sortie abusive et récupérer votre caution.

I. L’état des lieux d’entrée à la rentrée 2026 : le document qui décide de votre caution avant même la sortie

A. Sans état des lieux d’entrée sérieux, le bailleur ne prouve presque rien : la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil

Le point de départ du droit commun se trouve dans le Code civil. L’article 1731 du Code civil (article 1731 du Code civil sur Légifrance) dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Concrètement, quand aucun état des lieux d’entrée n’existe, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état, et c’est au bailleur qui réclame des réparations de démontrer que les défauts constatés à la sortie sont imputables au locataire. La Cour de cassation l’a jugé dès le 5 mai 1993, dans un arrêt qui retient « qu’aucun constat contradictoire n’avait été dressé à l’entrée » de la locataire « et que le bailleur ne démontrait pas que les défauts relevés étaient imputables à cette locataire », pour rejeter le pourvoi du bailleur (Cass. 3e civ., 5 mai 1993, n° 90-21.923, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Pendant toute sa jouissance, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », selon l’article 1732 du Code civil (article 1732 du Code civil sur Légifrance). Mais cette responsabilité suppose que le bailleur établisse d’abord la dégradation elle-même, par comparaison entre l’entrée et la sortie. Celui qui réclame doit prouver : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation », énonce l’article 1353 du Code civil (article 1353 du Code civil sur Légifrance).

La loi du 6 juillet 1989 durcit encore la protection du locataire contre les entrées bâclées. Son article 3-2 prévoit : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Autrement dit, le bailleur ou l’agence qui expédie l’entrée, refuse de vous remettre votre exemplaire ou vous fait signer un document pré-rempli sans visite réelle se prive lui-même de la présomption de bon état. En pratique, à la rentrée 2026, ne signez jamais un état des lieux d’entrée que vous n’avez pas vérifié pièce par pièce, exigez votre exemplaire le jour même et refusez les mentions globales du type « bon état général » qui ne décrivent rien. Si l’agence vous annonce que l’exemplaire « suivra par mail » et ne l’envoie jamais, conservez la preuve de vos relances : c’est elle qui aura fait obstacle à la remise.

Une nuance importante mérite d’être comprise dès l’entrée, car elle resservira à la sortie. Dans un arrêt du 17 mars 2016, la troisième chambre civile a cassé un jugement qui écartait purement et simplement un constat d’huissier non contradictoire : « Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdisait pas au bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs et sans examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 17 mars 2016, n° 14-15.325, lire l’arrêt sur courdecassation.fr). Un document non contradictoire n’est donc pas automatiquement nul : soumis à la discussion des parties, il peut être examiné par le juge. Mais cette souplesse ne sauve pas le bailleur qui n’a rien tenté du tout, comme le montre l’arrêt de 2023 détaillé dans la seconde partie. Retenez la règle d’or de l’entrée : plus votre état des lieux d’entrée est précis, daté, signé et complet, moins le bailleur pourra inventer des dégradations à la sortie.

B. Réussir l’état des lieux d’entrée à Paris : contradictoire réel, lumière du jour, photos horodatées, dix jours pour compléter et relevés d’index

La méthode imposée par la loi est simple et protège les deux parties quand elle est respectée. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Chaque partie doit donc être présente ou représentée par une personne munie d’un mandat, le document est rédigé sur place, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, et joint au bail. À Paris, où les agences gèrent des centaines d’entrées en septembre, exigez un rendez-vous en journée : la fiche officielle de service-public consacrée à l’état des lieux d’entrée rappelle que le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail et que la visite doit se faire dans de bonnes conditions d’éclairage, car les défauts se constatent à la lumière du jour, pas à 21 heures sous un plafonnier. Décrivez chaque pièce, chaque équipement et chaque revêtement avec des adjectifs précis, notez les taches, fissures, joints noircis, robinets qui gouttent, fenêtres qui ferment mal et prises qui ne fonctionnent pas, et faites photographier chaque défaut en gros plan avec un repère de date.

Si le bailleur ou l’agence refuse la visite commune ou refuse de signer, ne restez pas sans document : la loi organise le recours au commissaire de justice, anciennement huissier. « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Prenez donc l’initiative par lettre recommandée, proposez deux dates et, en cas de silence ou de refus, mandatez un commissaire de justice : le coût est réglementé et partagé par moitié, et le constat ainsi dressé sécurise votre entrée. La même démarche vaut à la sortie quand le bailleur se dérobe. Notez que la partie qui bloque le contradictoire puis rédige seule son propre document s’expose à voir sa preuve écartée, comme l’illustre la jurisprudence de 2023.

Deux filets de sécurité sont souvent ignorés des locataires parisiens et méritent d’être utilisés systématiquement. D’abord, « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance) Vous découvrez, en vivant dans les lieux, une chasse d’eau qui fuit, un interphone muet ou des moisissures derrière un meuble : adressez dans les dix jours une demande écrite de complément, par lettre recommandée ou remise contre signature, en listant chaque élément avec photos. En cas de refus, la commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie gratuitement avant tout procès. Ensuite, « Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. » À Paris, où la période de chauffe démarre à l’automne, testez radiateurs, chaudière individuelle et eau chaude dès l’allumage collectif et faites compléter le document. Enfin, le bailleur « complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel » : vérifiez les index d’électricité, de gaz et d’eau chaude le jour de l’entrée et photographiez les compteurs, car les régularisations de charges de la première année se calculeront à partir de ces chiffres.

II. L’état des lieux de sortie contesté : faire écarter les retenues sans preuve et récupérer caution et majoration

A. Sortie rédigée seule par le bailleur ou l’agence : la carence qui prive les retenues de toute preuve depuis l’arrêt du 16 novembre 2023

Le scénario le plus fréquent à Paris est le suivant : vous rendez les clés, l’agence reporte la visite de sortie, puis vous recevez un décompte qui retient 400, 700 ou 1 000 euros pour « remise en état », « ménage » ou « peinture », accompagné d’un état des lieux de sortie que vous n’avez jamais signé, rédigé seul par le bailleur après votre départ. C’est exactement la situation tranchée par la Cour de cassation le 16 novembre 2023, dans un arrêt publié au Bulletin appelé à faire référence. La Cour rappelle d’abord la règle : « Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. » Puis elle pose le principe : « Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. » Dans cette affaire, « Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier de justice », d’où la conclusion : « Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422, publié au Bulletin, lire l’arrêt sur courdecassation.fr).

La portée pratique de cet arrêt est considérable pour tous les départs de septembre 2026. Quand le bailleur connaissait la date de votre départ, ne vous a proposé aucune visite contradictoire et n’a pas mandaté de commissaire de justice, son document unilatéral ne prouve rien, et les retenues assises uniquement sur ce document tombent. Votre contestation doit alors suivre un ordre précis : répondez par lettre recommandée avec avis de réception en visant l’article 3-2 et l’arrêt du 16 novembre 2023, demandez la restitution intégrale du dépôt de garantie, et indiquez votre nouvelle adresse, car sans elle la majoration de retard ne court pas. Si le bailleur persiste, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation du département du logement, à Paris celle de la capitale, dont l’avis fait souvent plier les agences. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 organise cette conciliation préalable (article 20 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance), et la fiche officielle de service-public détaille la démarche gratuite devant la commission. Articulez cette jurisprudence avec la nuance de 2016 : un constat de commissaire, même dressé sans votre présence, vaut comme élément de preuve dès lors qu’il est versé aux débats et discuté, tandis qu’un simple papier rédigé seul par le bailleur carencé ne vaut rien. C’est toute la différence entre un professionnel requis à frais partagés après convocation régulière et un document maison fabriqué après coup.

Un second verrou protège votre portefeuille à la sortie : le prix même du constat. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite « toute clause » abusive listée par la loi, et notamment « k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 » (article 4 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Quand la sortie est faite à l’amiable entre les parties, elle est gratuite : aucune clause du bail, aucun « forfait état des lieux » de 150 ou 250 euros ne peut vous être facturé. Seul le constat dressé par un commissaire de justice donne lieu à un coût, partagé par moitié et fixé par décret. Si votre agence parisienne vous facture la sortie amiable, contestez cette clause comme réputée non écrite et exigez le remboursement, en plus de la restitution de la caution. Vérifiez aussi que le fait générateur de chaque retenue figure bien dans l’état des lieux de sortie : une dégradation absente de la sortie mais ajoutée ensuite dans le décompte ne repose sur aucune preuve.

B. Retenues chiffrées, vétusté et délais à Paris : la comparaison entrée-sortie, les justificatifs et les 10 % de majoration par mois de retard

Une retenue n’est régulière que si elle résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, déduction faite de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure normale liée au temps, à l’usage et à la qualité des matériaux. Une moquette usée après huit ans, une peinture jaunie, des joints vieillis ou un robinet entartré relèvent de la vétusté, pas de la dégradation, et ne peuvent être mis à votre charge. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), et les grilles de vétusté annexées à certains baux ou accords collectifs déterminent, année par année, la part restant à la charge du locataire. Quand le bailleur retient le remplacement à neuf d’un équipement usé par le temps, opposez la vétusté par écrit et demandez l’application de la grille. Chaque retenue doit en outre être chiffrée et justifiée pièce par pièce : devis ou factures d’entreprises, constats, photographies comparatives entrée-sortie. Une facture globale qui mélange jardinage, ménage et réparations sans détailler chaque poste ne permet pas au juge d’évaluer chaque préjudice et fragilise toute la demande du bailleur, comme l’a montré le premier moyen discuté dans l’arrêt de 2023. Conservez donc vos propres preuves de sortie : photographies datées de chaque pièce après ménage, attestations de l’état des compteurs, récépissés de remise des clés et copie du décompte.

Les délais de restitution sont une arme redoutable quand le bailleur tarde à payer. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Sortie conforme, donc sans dégradation relevée : un mois maximum. Sinon, « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance). Chaque retenue doit être « dûment justifiée », faute de quoi elle doit être restituée. Et la sanction du retard est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour un loyer parisien de 1 200 euros, chaque mois de retard commencé ajoute 120 euros, sans mise en demeure préalable et sans plafond. Seule limite : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Transmettez donc votre nouvelle adresse par écrit dès la remise des clés. Dans les immeubles collectifs parisiens, le bailleur peut conserver une provision pour charges « ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », à condition qu’elle soit « dûment justifiée », et la régularisation intervient dans le mois de l’approbation des comptes. Toute la stratégie de restitution, délais, justificatifs et majoration est détaillée dans notre dossier consacré à la caution de rentrée (dépôt de garantie non restitué à la rentrée 2026 : récupérer votre caution et la majoration de 10 %).

À Paris et en Île-de-France, le parcours procédural du locataire combine trois guichets gratuits ou peu coûteux avant le tribunal. D’abord la commission départementale de conciliation, saisie gratuitement, qui rend un avis en quelques semaines et dont la saisine interrompt utilement les échanges. Ensuite le conciliateur de justice, car la loi impose une tentative préalable de règlement amiable pour les demandes n’excédant pas 5 000 euros : « En application de l’ article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros » (article 750-1 du Code de procédure civile sur Légifrance). La plupart des litiges de caution parisienne entrent dans ce seuil : manquer cette étape expose à l’irrecevabilité. Enfin le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui statue au fond sur la restitution et la majoration, ou en référé quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du Code de procédure civile sur Légifrance). Joignez à chaque saisine le même dossier ordonné : bail, états des lieux d’entrée et de sortie avec exemplaires, photos comparatives, lettres recommandées, décompte du bailleur, justificatifs contestés et calcul de la majoration. Un dossier complet devant le conciliateur parisien aboutit souvent à un accord en une séance, sans passer par le tribunal.

Conclusion

L’état des lieux n’est pas une formalité d’agence : c’est la preuve qui décide, deux ou trois ans plus tard, de chaque euro de votre dépôt de garantie. À l’entrée, imposez le contradictoire réel, la lumière du jour, des descriptions précises et des photos datées, exigez votre exemplaire, utilisez les dix jours de complément et le contrôle du chauffage, et mandatez un commissaire de justice à frais partagés dès que le bailleur se dérobe. À la sortie, ne laissez jamais passer un document rédigé seul après votre départ : l’arrêt de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 prive de toute valeur probante l’état des lieux unilatéral du bailleur carencé, et la facturation d’une sortie amiable est une clause réputée non écrite. Chaque retenue doit naître de la comparaison entrée-sortie, déduction faite de la vétusté, et s’appuyer sur des justificatifs détaillés ; chaque mois de retard ajoute 10 % du loyer. Avec un dossier ordonné et la saisine gratuite de la conciliation parisienne, le locataire de bonne foi récupère sa caution dans la grande majorité des cas, sans procès. Et si le bailleur s’entête malgré une sortie conforme ou des preuves inexistantes, le juge tranchera sur vos pièces, pas sur ses affirmations.

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