Septembre 2026, vous venez de rendre les clés de votre logement à Paris ou en Île-de-France après un départ cet été, et le dépôt de garantie ne revient pas. Le bailleur annonce des retenues pour le ménage, la peinture ou des dégradations que vous contestez, ou il ne répond tout simplement plus. Cette situation se répète à chaque rentrée : les fins de bail étudiantes et les déménagements de l’été débouchent sur des litiges de restitution de caution dont certains se règlent en quelques semaines par une mise en demeure bien construite, tandis que d’autres exigent de saisir le juge. Le présent dossier expose les règles applicables en septembre 2026 : le délai d’un mois ou de deux mois pour restituer le dépôt de garantie, la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard confirmée par la Cour de cassation le 12 février 2026, les retenues que le bailleur peut réellement justifier et celles qui sont abusives, la preuve par les états des lieux comparés, puis la procédure pas à pas devant le juge des contentieux de la protection, avec les particularités parisiennes et franciliennes. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable ou à une décision dont le numéro exact est cité.
I. Dépôt de garantie non restitué : dans quel délai le bailleur doit rendre la caution et quelles retenues sont autorisées
A. Restitution de la caution dans un délai d’un mois ou de deux mois et majoration de 10 % du loyer par mois de retard
Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, la loi fixe un plafond simple : il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Ce principe résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, qui gouverne la restitution. Tout versement supérieur à un mois de loyer en principal, toute révision du montant en cours de bail ou à son renouvellement, sont prohibés, et le locataire qui a versé un trop-perçu peut en exiger le remboursement.
Le point de départ du délai de restitution est la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire indique à cette occasion l’adresse de son nouveau domicile, car sans cette adresse le bailleur ne peut pas restituer et la majoration de retard ne court pas. Deux délais coexistent ensuite. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, la règle est la suivante : Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Quand l’état des lieux de sortie révèle des différences par rapport à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal est de deux mois à compter de la même remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Dans les immeubles collectifs, le bailleur dispose d’une faculté supplémentaire strictement encadrée : le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Cette provision ne couvre que les charges, jamais des dégradations, et le bailleur qui retient 20 % sans arrêté des comptes provisoire ou sans justification commet une retenue abusive.
Le retard de restitution n’est pas sans sanction. La loi prévoit une majoration automatique : A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration court de plein droit à l’issue du délai d’un ou de deux mois suivant la remise des clés, sans mise en demeure préalable, et elle n’est écartée que lorsque l’origine du défaut de restitution résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Concrètement, pour un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges, chaque mois de retard commencé ajoute 120 euros au solde restant dû, et cinq mois de retard ajoutent 600 euros. Le calcul s’effectue sur le loyer en principal, hors charges, et il s’applique au solde restant dû après déduction des retenues justifiées, pas nécessairement à l’intégralité du dépôt initial.
La Cour de cassation vient de préciser la portée de cette majoration dans un arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026, pourvoi n° 24-21.258, publié sur le site officiel de la Cour (arrêt du 12 février 2026, n° 24-21.258). Dans cette affaire, un bailleur d’un logement meublé affirmait avoir restitué le dépôt de garantie dans le délai en adressant un chèque au locataire, alors que ce chèque n’avait jamais été encaissé et que le locataire contestait l’avoir reçu. Le locataire soutenait que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le créancier. La Cour approuve ce raisonnement sur le fondement de l’article 1353 du code civil, dont elle rappelle les termes : Aux termes du premier de ces textes, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Elle ajoute qu’il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû est majoré, et que la majoration court de plein droit à l’issue de ce délai. Puis elle casse le jugement qui avait rejeté la demande de majoration : En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés.
Trois enseignements pratiques découlent de cet arrêt pour les restitutions en cours à la rentrée 2026. D’abord, le bailleur qui prétend avoir payé doit prouver le paiement effectif : l’envoi allégué d’un chèque, attesté par le seul talon du chéquier, ne suffit pas quand le locataire conteste la réception et que le chèque n’a jamais été encaissé. Ensuite, la majoration de 10 % par mois commencé court de plein droit dès l’expiration du délai d’un ou deux mois, sans que le locataire ait à mettre préalablement le bailleur en demeure, même si une mise en demeure reste recommandée pour constituer la preuve et accélérer le règlement. Enfin, le juge qui rejette la majoration doit caractériser un paiement réel et réceptionné, pas une simple expédition. Pour le locataire, la conduite à tenir est donc la suivante : conserver la preuve de la date de remise des clés, relever le calendrier exact (un mois si les états des lieux sont conformes, deux mois sinon), puis chiffrer la majoration mois par mois à compter du lendemain de l’expiration du délai. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : restituer par virement bancaire traçable plutôt que par chèque, et conserver l’avis d’exécution.
Un dernier cas mérite d’être signalé car il piège beaucoup de locataires parisiens à la rentrée : la vente du logement en cours de bail. La loi tranche clairement : En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. Le locataire dont le logement a été vendu doit donc réclamer la caution au nouveau propriétaire, même si c’est l’ancien qui l’avait encaissée, et le nouveau bailleur qui paie se retourne ensuite contre le vendeur. Cette règle s’applique aussi aux successions et aux donations.
B. Retenues autorisées sur la caution : loyers impayés, dégradations comparées et justificatifs obligatoires
Le bailleur ne peut déduire du dépôt de garantie que des sommes limitativement admises et dûment justifiées : les loyers et charges restant dus, les réparations locatives non exécutées par le locataire, les dégradations qui lui sont imputables, et les sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire. Chaque retenue doit s’appuyer sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et sur des pièces justificatives : devis ou factures de remise en état, décompte de charges, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. Une retenue forfaitaire, un montant global sans détail, une facture établie plusieurs mois après sans lien avec l’état des lieux de sortie, ou des travaux d’amélioration présentés comme des réparations, sont des retenues abusives que le juge écarte.
Le socle civiliste de ces retenues figure dans le code civil. Quand un état des lieux a été établi, S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Quand aucun état des lieux n’a été dressé, S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Et sur le fond, Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur qui retient : c’est lui qui doit démontrer la dégradation par la comparaison des deux états des lieux et son chiffrage par des pièces, conformément à l’article 1353 du code civil : Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La frontière la plus disputée sépare la dégradation imputable au locataire de la vétusté, qui reste à la charge du bailleur. La vétusté désigne l’usure normale résultant du temps, de l’usage normal et des matériaux : peinture jaunie après huit ans d’occupation, moquette usée dans les passages, joints fatigués, traces d’usure des sols. Les grilles de vétusté annexées à certains baux, qui affectent à chaque équipement une durée de vie théorique et un abattement annuel, servent de référence quand elles existent, mais elles ne lient le juge que si elles sont claires et acceptées. Le bailleur qui retient le coût de remise à neuf d’une peinture vieille de dix ans retient une somme abusive pour la part correspondant à la vétusté, et il doit appliquer un abattement. À l’inverse, les trous de chevilles rebouchés, les portes enfoncées, les brûlures de moquette, les graffitis et le défaut d’entretien caractérisé relèvent des dégradations locatives, à condition que l’état des lieux d’entrée décrive un état meilleur et que le bailleur produise des factures cohérentes. Les photos datées, la grille de vétusté du bail, les constats et les factures détaillées forment le dossier qui départage les deux qualifications.
Les retenues pour loyers et charges impayés obéissent à la même exigence de justification. Le bailleur doit produire le décompte précis des sommes dues, les quittances et les relances restées sans réponse. Quand le locataire accumule les impayés avant son départ, le bailleur impute d’abord ces dettes sur le dépôt de garantie, puis réclame le solde éventuel devant le juge, avec les dommages et intérêts s’il établit un préjudice distinct. Dans ces dossiers où le départ du locataire suit des mois d’impayés, le contentieux de la caution rejoint fréquemment celui du recouvrement des loyers impayés, et le décompte locatif exact conditionne les deux actions. La retenue pour charges n’est admise que si le décompte de régularisation est produit : sans arrêté des comptes, la provision de 20 % prévue pour les immeubles collectifs constitue le maximum provisoire, et toute retenue supérieure au titre des charges est abusive tant que les comptes annuels ne sont pas approuvés.
Certaines pratiques sont interdites en tant que telles. Le bailleur ne peut pas retenir des frais d’état des lieux d’entrée au-delà de la part légale, ni imputer au locataire le coût d’un état des lieux de sortie établi unilatéralement, ni retenir une somme pour un préavis prétendument irrégulier sans décision de justice, ni appliquer une clause pénale du bail pour gonfler la retenue au-delà du préjudice réel. Le ménage de sortie n’est déductible que si l’état des lieux de sortie constate un défaut de propreté précis et que le coût facturé correspond à la remise en état nécessaire, pièces à l’appui. Face à une retenue, la méthode de contrôle est donc invariable : comparer ligne à ligne les deux états des lieux, exiger pour chaque ligne la facture ou le devis correspondant, vérifier la part de vétusté, recalculer le délai et la majoration, puis contester par écrit chaque retenue non justifiée.
II. Contester une retenue abusive et récupérer votre dépôt de garantie à Paris et en Île-de-France
A. La preuve qui fait gagner : états des lieux comparés, vétusté et commissaire de justice
Tout litige de restitution se joue sur la preuve, et la pièce maîtresse est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Le locataire qui conteste une retenue doit réunir son bail, les deux états des lieux, les photos d’entrée et de sortie, la preuve de la remise des clés et de la transmission de sa nouvelle adresse, les échanges avec le bailleur, et les factures ou devis que le bailleur lui a opposés. Le bailleur qui veut conserver une retenue doit produire les mêmes états des lieux comparés et des justificatifs chiffrés pour chaque dégradation alléguée. Sans état des lieux de sortie, ou avec un état des lieux de sortie établi seul, le bailleur perd le moyen de prouver la dégradation, et la retenue tombe.
La Cour de cassation l’a jugé avec constance. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-19.422 (arrêt du 16 novembre 2023, n° 22-19.422), le bailleur avait fait établir l’état des lieux de sortie seul, sans tenter de le dresser contradictoirement avec les locataires dont il connaissait pourtant le départ, et sans recourir à un huissier de justice. La Cour énonce la règle applicable : Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Le tribunal avait constaté que le bailleur ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier de justice, de sorte que le document invoqué ne pouvait faire la preuve des dégradations listées. La restitution du dépôt de garantie et les majorations de retard ont été confirmées.
Le même principe a été réaffirmé le 3 juillet 2025 par la troisième chambre civile, pourvoi n° 24-13.219 (arrêt du 3 juillet 2025, n° 24-13.219), dans un dossier où l’état des lieux de sortie avait été signé par une personne se présentant comme le père du locataire, sans identité établie ni mandat du locataire ou de sa curatrice. La Cour retient que l’état des lieux de sortie n’avait pas été établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, de sorte que le recours à un commissaire de justice était obligatoire. Le document ne pouvait donc faire la preuve des dégradations locatives, preuve qui incombait au bailleur, et le pourvoi du bailleur a été rejeté. Ces deux arrêts dessinent une stratégie claire pour les litiges de la rentrée 2026 : vérifier en premier si l’état des lieux de sortie est contradictoire et signé par les deux parties ou leurs mandataires munis d’un pouvoir écrit. Si le document est unilatéral, signé par un tiers sans mandat, ou dressé sans convocation préalable du locataire, toute retenue fondée sur ce seul document est fragile et doit être contestée frontalement, en invoquant ces deux décisions.
La règle légale qui sous-tend ces solutions figure à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En pratique parisienne, cela signifie que le locataire qui craint un état des lieux conflictuel convoque le bailleur par écrit, propose deux dates, et, en cas de refus ou d’absence du bailleur, fait établir l’état des lieux par un commissaire de justice dont il avance la moitié des frais. Le coût, généralement de quelques centaines d’euros à Paris, se récupère dans le contentieux quand il évite une retenue de plusieurs milliers d’euros. Le bailleur diligent fait de même quand le locataire refuse de se présenter : l’état des lieux dressé par commissaire, même en l’absence du locataire régulièrement convoqué, vaut preuve et sécurise les retenues fondées. Les photos horodatées, les vidéos du logement vide et propre le jour du départ, et les témoignages de l’agent ou du gardien complètent utilement ce dispositif probatoire sans jamais le remplacer.
La vétusté mérite un traitement probatoire distinct car elle inverse souvent l’issue du litige. Le bailleur doit démontrer que la dégradation excède l’usure normale eu égard à la durée d’occupation et à l’état initial décrit. Un appartement occupé neuf ans dont la peinture est défraîchie ne justifie pas une retenue pour remise en peinture à neuf : la part de vétusté absorbe tout ou partie du coût. Le locataire prouve la durée d’occupation par son bail et ses quittances, l’état initial par l’état des lieux d’entrée et ses photos, et oppose la grille de vétusté quand le bail en comporte une. Le bailleur qui ne produit ni grille, ni facture distinguant la part locative, ni comparaison précise des états des lieux, voit sa retenue annulée et s’expose à la majoration de retard. En responsabilité, le fondement général demeure l’article 1240 du code civil : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui fonde les demandes de dommages et intérêts complémentaires quand la rétention abusive a causé un préjudice distinct du seul retard, par exemple des frais bancaires ou un préjudice de trésorerie documenté.
B. La procédure pas à pas pour récupérer votre caution : mise en demeure, conciliation et juge parisien
La première étape est toujours écrite : adresser au bailleur ou à son mandataire une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier rappelle la date de remise des clés, l’adresse du nouveau domicile déjà transmise, le montant du dépôt initial, le délai applicable d’un ou de deux mois, le détail chiffré de chaque retenue contestée avec ses motifs (absence de comparaison des états des lieux, absence de facture, part de vétusté, provision de charges non justifiée), le rappel de la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencée, et un délai de paiement de huit à quinze jours. Joindre les copies des deux états des lieux, des photos et du bail renforce l’effet du courrier, et beaucoup de dossiers parisiens se règlent à ce stade quand le décompte est précis et juridiquement fondé. Si le bailleur propose une régularisation partielle, exiger le détail de chaque ligne avant d’accepter, car une acceptation globale sans réserve peut compliquer la réclamation du solde.
En cas d’échec de la mise en demeure, la voie amiable passe par la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, ou par un conciliateur de justice, démarches gratuites dont l’avis ou le constat d’accord facilite ensuite la saisine du juge. La saisine de la commission départementale de conciliation de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne s’effectue par lettre exposant les faits et joignant les pièces, et la séance de conciliation aboutit fréquemment à un échéancier ou à une restitution partielle. Cette étape n’est pas obligatoire avant de saisir le juge, et le locataire pressé par les délais peut l’éviter pour assigner directement, mais elle présente deux avantages : elle interrompt les argumentations dilatoires du bailleur et elle documente sa mauvaise foi quand il refuse tout accord, ce que le juge apprécie au stade des frais et des dommages et intérêts.
Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement loué : pour un logement parisien, le tribunal judiciaire de Paris, pôle de la protection, et pour la banlieue, le tribunal du lieu de l’immeuble. La demande porte sur la restitution du solde du dépôt de garantie, la majoration de 10 % par mois de retard commencé depuis l’expiration du délai, et, le cas échéant, des dommages et intérêts pour le préjudice distinct et l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés. Les pièces à produire suivent l’ordre du raisonnement : bail et montant du dépôt, preuve de la remise des clés et de la transmission de la nouvelle adresse, états des lieux d’entrée et de sortie comparés, photos, échanges et mise en demeure avec son accusé de réception, justificatifs du bailleur critiqués ligne à ligne, décompte de la majoration mois par mois, et décisions de la Cour de cassation précitées quand l’état des lieux est unilatéral ou le paiement allégué par chèque non encaissé. Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n’est pas obligatoire mais elle s’impose en pratique dès que les retenues dépassent quelques centaines d’euros ou que le dossier mêle vétusté, charges et loyers impayés.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités commandent d’adapter la stratégie. Les loyers élevés majorent mécaniquement la pénalité de 10 %, ce qui rend chaque mois de retard coûteux pour le bailleur et crédibilise la mise en demeure chiffrée. Les logements meublés parisiens, fréquents dans les locations étudiantes de la rentrée, relèvent du même article 22 avec un dépôt plafonné à deux mois de loyer en meublé, et les mêmes délais d’un ou deux mois s’appliquent. Les agences parisiennes opposent souvent des forfaits de remise en état et des retenues pour ménage : exiger systématiquement la facture nominative correspondant au logement, vérifier que l’état des lieux de sortie mentionne précisément le défaut invoqué, et contester tout forfait non individualisé. Les délais d’audience devant le tribunal judiciaire de Paris imposent d’agir vite après l’expiration du délai de restitution, sans attendre la fin de l’année, car la majoration continue de courir pendant l’instance et se chiffre à l’audience. Enfin, quand le logement relevait d’un encadrement des loyers et que le bailleur a perçu un complément contesté, articuler la demande de restitution du dépôt avec la contestation du complément, en deux chefs distincts mais documentés ensemble, évite de laisser au bailleur une compensation de fait.
Conclusion
À la rentrée 2026, le dépôt de garantie non restitué se traite comme un dossier probatoire avant d’être un conflit : la remise des clés et la nouvelle adresse fixent le délai d’un mois quand les états des lieux sont conformes et de deux mois sinon, la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé sanctionne de plein droit chaque retard, et chaque retenue doit être adossée à la comparaison des états des lieux et à une facture précise. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 prive d’effet les paiements allégués mais non réceptionnés, et les arrêts des 16 novembre 2023 et 3 juillet 2025 privent de force probante les états des lieux établis sans contradiction ni mandat. Le locataire qui met en demeure avec un décompte exact, saisit au besoin la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection du lieu du logement, récupère sa caution avec ses majorations dans la plupart des dossiers documentés. Le bailleur qui restitue par virement dans le délai, justifie chaque ligne et applique la part de vétusté s’épargne la majoration et les frais d’instance. Dans les deux cas, les pièces réunies dès la remise des clés décident de l’issue.
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