À l’automne 2026, de nombreuses copropriétés découvrent à l’ordre du jour de leur assemblée générale une résolution qu’elles n’avaient jamais votée : le remplacement des compteurs d’eau par des compteurs télérelevables, avec un devis de plusieurs milliers d’euros, une nouvelle clé de répartition et parfois une régularisation salée fondée sur des estimations. Faut-il voter oui ? Qui paie vraiment, le copropriétaire ou le locataire ? Et que faire si la facture d’eau de l’immeuble est répartie au mépris du règlement de copropriété ?
La réponse tient en trois constats. D’abord, l’échéance du 1er janvier 2027 existe bien, mais elle ne vise pas tous les compteurs : elle impose le comptage télérelevable pour la chaleur, le froid et l’eau chaude sanitaire dans les immeubles soumis à l’individualisation des frais, en application du décret du 20 juillet 2020. Ensuite, l’eau froide obéit à une autre logique : aucune obligation générale d’individualisation, mais un droit d’individualisation à la demande, encadré depuis 2003, et une répartition qui doit suivre le règlement de copropriété, au besoin devant le juge. Enfin, chaque étape se conteste : le vote en assemblée générale dans un délai de deux mois, la régularisation des charges du locataire sur justification et dans la limite de la prescription triennale. Réserve importante : tout dépend de votre règlement de copropriété, de la nature de vos compteurs et de la date des décisions votées. Vérifiez ces trois points avant d’engager le moindre recours.
I. L’échéance de 2027 ne concerne pas tous les compteurs
A. Chaleur, froid et eau chaude : l’individualisation obligatoire et le comptage télérelevable
Depuis le 1er juillet 2021, le principe est posé par le code de la construction et de l’habitation : « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif » (article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation). La même obligation vaut pour le froid. C’est le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui doit s’assurer que l’immeuble comporte de telles installations : « Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte des installations répondant à ces obligations » (article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation). Des dérogations restent possibles en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif au regard des économies attendues, et le texte organise le repli vers les répartiteurs de frais de chauffage quand les compteurs individuels ne sont ni rentables ni techniquement possibles.
Le statut de la copropriété relaie cette obligation au niveau de l’assemblée générale. Lorsque l’immeuble est soumis à l’individualisation, « le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’immeuble d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet » (article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). C’est exactement la résolution que beaucoup de copropriétaires découvrent cet automne : mise aux voix des travaux et présentation des devis. Refuser de l’inscrire expose le syndic à un reproche, mais voter les travaux sans comparer les devis ni vérifier la dérogation pour coût excessif expose la copropriété à une dépense inutile.
La télérelève s’ajoute à l’individualisation. Le décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, pris pour transposer la directive européenne sur l’efficacité énergétique, a créé l’article R. 713-1 du code de l’énergie : « Tout système de comptage situé sur un point de livraison à destination d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation est télé-relevable : – à partir du 25 octobre 2020, pour les systèmes de comptage mis en place à partir de cette date ; – au plus tard le 1er janvier 2027, pour l’ensemble des systèmes de comptage existants. » (article R. 713-1 du code de l’énergie). Concrètement, les compteurs posés depuis le 25 octobre 2020 doivent déjà être télérelevables, et le stock ancien doit être mis en conformité au plus tard le 1er janvier 2027. Le même décret étend les règles d’information à la consommation d’eau chaude sanitaire quand le dispositif d’individualisation est télérelevable.
La télérelève n’est donc pas un gadget : elle conditionne l’information due aux occupants. Quand le dispositif est installé et télérelevable, « le syndicat des copropriétaires transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de ses locaux privatifs, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat, notamment en ce qui concerne la fréquence de cette information » (article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Et le syndic transmet à chaque copropriétaire, avec la convocation de l’assemblée appelée à approuver les comptes, une note d’information sur la consommation de son logement. Un copropriétaire qui ne reçoit ni évaluation ni note peut donc interroger le syndic sur pièces, avant de contester les comptes.
B. Eau froide : aucune obligation générale, mais un droit d’individualisation à la demande
Ne confondez pas l’eau chaude sanitaire, rattachée au chauffage, et l’eau froide. Pour l’eau froide, aucun texte n’impose à toutes les copropriétés de poser des compteurs divisionnaires. La répartition se fait alors selon le règlement de copropriété, le plus souvent aux tantièmes, et c’est parfaitement régulier tant que le règlement n’a pas été modifié. La promesse commerciale de certains prestataires, qui présentent la télérelève de l’eau froide comme une obligation légale générale sanctionnée en 2027, doit être lue avec prudence : l’échéance de 2027 vise les systèmes de comptage des immeubles soumis à l’individualisation des frais de chaleur, de froid et d’eau chaude, pas un compteur d’eau froide isolé.
En revanche, l’individualisation du contrat de fourniture d’eau est un droit ouvert depuis la loi du 13 décembre 2000, précisé par le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003. Le mécanisme part du propriétaire : « Le propriétaire de l’immeuble collectif d’habitation ou de l’ensemble immobilier de logements, titulaire du contrat de fourniture d’eau, qui souhaite individualiser ce contrat adresse une demande à cette fin à la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau. » (article 2 du décret n° 2003-408 du 28 avril 2003). La demande s’accompagne d’un descriptif des installations existantes en aval du compteur au regard des prescriptions de l’article 1er et, le cas échéant, du projet de programme de travaux de mise en conformité. Le service public d’eau dispose ensuite d’un délai de quatre mois à compter de la réception de la demande complète : « La personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau dispose d’un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande complète mentionnée à l’article 2 » (article 3 du décret n° 2003-408 du 28 avril 2003), pour vérifier la conformité des installations et indiquer les modifications nécessaires. L’envoi se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen présentant des garanties équivalentes.
En copropriété, cette demande ne relève pas du seul syndic : le passage à l’individualisation suppose des travaux sur les installations et une décision collective, avec devis, financement et modification éventuelle de la répartition des charges. D’où l’intérêt de l’automne 2026 : coupler, quand c’est pertinent, la mise en conformité télérelève de l’eau chaude avec une réflexion sur l’individualisation de l’eau froide, plutôt que de voter deux chantiers à un an d’intervalle. Mais attention à ne pas faire payer deux fois les mêmes travaux aux copropriétaires, ni à imposer à un lot une quote-part de travaux dont il ne profitera pas.
II. Qui décide, qui paie et comment contester
A. En copropriété : vote des travaux, répartition et annulation du forfait abusif
Le point de départ est le règlement de copropriété : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Tant que les charges d’eau ne sont pas individualisées par des compteurs, la répartition aux tantièmes ou selon la clé du règlement s’impose. Le règlement « fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts » (article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Première vérification concrète : relisez la clause eau de votre règlement avant de payer une régularisation.
Changer cette répartition est strictement encadré : « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires » (article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’exception vise les travaux votés : « lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité » (article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Autrement dit, le vote des compteurs n’autorise pas à réécrire toute la grille des charges à la majorité simple : seule la modification rendue nécessaire par les travaux peut suivre la majorité des travaux. Les décisions d’amélioration et d’addition relèvent en principe de la majorité de l’article 25, tandis que l’entretien courant se vote à la majorité de l’article 24. Qualifier correctement la résolution conditionne sa régularité.
Les tribunaux sanctionnent les montages qui font supporter à un lot une part arbitraire de la facture d’eau. Le tribunal judiciaire de Paris, le 15 mai 2025, a annulé la résolution d’une assemblée générale du 2 mars 2020 qui fixait forfaitairement à 9 748,06 euros la consommation d’eau froide d’un lot à usage de restaurant, puis reconduisait un forfait de 6 500 euros pour 2020, alors que le règlement prévoyait une répartition proportionnelle aux droits de copropriété quand il n’y a pas de compteur individuel et que les compteurs n’avaient été posés qu’à l’automne 2019 dans la plupart des lots. Le tribunal a prononcé l’annulation de cette résolution et rejeté l’intégralité des demandes reconventionnelles en paiement du syndicat fondées sur ces budgets. La leçon est nette : sans compteurs posés dans chaque lot, le forfait imaginé par l’assemblée ne remplace pas la clé du règlement, et le passage au relevé réel ne peut pas être antidaté. Si votre immeuble bascule aux relevés en cours d’année, exigez une proratisation écrite et le relevé contradictoire des index de départ.
Quand le vote est acquis, il reste le recours, enfermé dans un délai couperet : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La notification doit être faite par le syndic dans le mois de l’assemblée. Et le point de départ vient d’être fixé par la Cour de cassation le 16 avril 2026 : peu importe que le copropriétaire ait retiré ou non son recommandé, le délai court dans tous les cas à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre de notification du procès-verbal à son domicile (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, pourvoi n° 24-18.842, publié au Bulletin). Concrètement, un avis de passage du facteur fait courir le délai même si vous ne retirez jamais le pli. Notez la date de première présentation dès réception de l’avis, et assignez avant l’expiration des deux mois : passé ce délai, la résolution, même irrégulière, devient incontestable. Pendant ce délai, les travaux votés ne doivent pas démarrer : « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si le syndic fait poser les compteurs dès le lendemain du vote, faites constater par écrit et soulevez ce moyen dans votre assignation : l’exécution anticipée fragilise la défense du syndicat et peut fonder une demande de suspension au juge. Face à un vote sur des compteurs à plusieurs milliers d’euros ou à une nouvelle clé de répartition, le réflexe utile est de faire examiner le procès-verbal et le règlement par un cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris avant l’expiration du délai.
B. Côté locataire : ce que le bailleur peut récupérer et ce que le juge vérifie
Le locataire ne paie l’eau que si elle est récupérable et justifiée. Le principe est posé par la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un mois avant la régularisation, « le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les pièces justificatives doivent ensuite rester à disposition pendant six mois. Et si la régularisation n’a pas été faite avant la fin de l’année civile suivant l’exigibilité, « le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une régularisation tardive se paie donc en douze mensualités sur simple demande du locataire.
La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 (article 1er du décret n° 87-713 du 26 août 1987) : l’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif y figurent, de même que les frais de location, d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels. Le coût de location et de relève des compteurs peut donc être répercuté sur le locataire, mais pas le prix d’achat des compteurs ni les travaux d’installation, qui restent au propriétaire. Quand le bailleur transmet l’évaluation de consommation prévue pour les immeubles équipés de dispositifs télérelevables, « le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat » (article 6-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Réclamez cette évaluation : elle permet de détecter une fuite ou une dérive avant la régularisation annuelle.
Le juge vérifie les relevés, pas les impressions. Le 7 mai 2026, le tribunal judiciaire de Paris a validé trois années de régularisations d’eau (2021 à 2023) parce que la bailleresse produisait les relevés d’index du prestataire propriétaire des compteurs : 802 mètres cubes en 2020, 519 en 2021, 432 en 2022, facturés 3,48 puis 3,52 puis 3,96 euros le mètre cube, soit 2 290,77 euros, 1 445,22 euros et 734,54 euros de charges récupérables. La locataire, qui se bornait à invoquer un niveau de consommation élevé sans apporter d’élément remettant en cause les relevés, a été déboutée de ses demandes de suppression, d’audit des compteurs et de travaux, et l’action en paiement a été jugée non prescrite, l’assignation du 4 avril 2025 intervenant moins de trois ans après la fin des années concernées. Rappel du cadre : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour contester utilement, il faut donc produire un commencement de preuve : index incohérent avec l’historique, compteur inaccessible ou défectueux, fuite sur parties communes imputable au bailleur, absence de décompte ou de justificatifs.
À l’inverse, l’absence de pièces fait tomber la demande du bailleur. Le 11 juin 2024, la cour d’appel de Versailles a condamné des locataires à 6 427,28 euros au titre des régularisations d’eau froide des années 2017 à 2019, mais dans la limite de la quittance subrogative du mandataire qui avait payé aux lieu et place du bailleur, soit 5 476,61 euros, le dépôt de garantie s’imputant sur les condamnations. Et le 20 novembre 2024, la cour d’appel de Paris a refusé d’imposer à une copropriétaire 9 577,67 euros de charges postérieures à 2018 tout en lui faisant payer 440 euros de coût d’état daté, rappelant que la clé du règlement prime les appels de répartition maison. Moralité des deux côtés : le gagnant est celui qui produit les pièces, relevés, décomptes et quittances, pas celui qui affirme.
Conclusion
La télérelève avant 2027 est une réalité pour la chaleur, le froid et l’eau chaude des immeubles soumis à l’individualisation, une opportunité à examiner pour l’eau froide, jamais une dispense de respecter le règlement de copropriété. Copropriétaire, vérifiez la qualification de la résolution votée, la nécessité réelle des travaux, la conformité de la nouvelle répartition avec les articles 10 et 11, et la date de première présentation du recommandé notifiant le procès-verbal : deux mois pour agir, pas un jour de plus. Locataire, exigez le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation, l’évaluation de votre consommation si l’immeuble est télérelevé, et l’accès aux justificatifs pendant six mois ; ne payez une régularisation tardive qu’en douzièmes si vous le demandez. Dans les deux cas, photographiez les index, conservez les avis de passage, les devis présentés en assemblée et les décomptes : le jour du litige, seuls les relevés, les offres comparées et les pièces font foi devant le juge.
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