Votre locataire ne paie plus le loyer de votre boutique, de votre restaurant ou de vos bureaux. Un mois passe, puis deux, et chaque échéance manquée creuse un trou dans votre trésorerie pendant que le bail continue de courir. Depuis la rentrée de septembre 2026, ce scénario classique se joue dans un décor juridique renouvelé : la loi du 26 mai 2026 a durci les conditions dans lesquelles le locataire peut échapper à la clause résolutoire, une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 21 mai 2026 montre comment les juges articulent désormais arriéré, échéancier et suspension de la clause, et la procédure d’injonction de payer offre une voie rapide pour récupérer les loyers dus. Cet article explique, côté bailleur, la marche à suivre pas à pas : le commandement de payer qui vise la clause résolutoire, l’assignation en constatation de la résiliation et en expulsion, le recouvrement des arriérés avec intérêts, et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France, où les loyers élevés rendent chaque mois d’attente coûteux.
I. Comment faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire qui ne paie plus
A. Pourquoi le commandement de payer visant la clause résolutoire décide de tout
Tout commence par un acte d’huissier, devenu commissaire de justice, et rien ne doit être négligé à ce stade car c’est lui qui conditionne toute la suite. L’article L. 145-41 du code de commerce pose la règle en des termes nets : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Autrement dit, sans commandement, la clause résolutoire de votre bail reste lettre morte, aussi claire soit-elle. Le même texte ajoute une exigence de forme sanctionnée radicalement : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Si l’acte ne reproduit pas le délai d’un mois, le locataire pourra le faire annuler et vous repartirez à zéro, avec plusieurs mois perdus.
En pratique, le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail, détailler les sommes réclamées en principal — loyers, charges, taxes récupérables — et mentionner le délai d’un mois laissé au locataire pour s’acquitter. L’illustration la plus parlante figure dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 21 mai 2026 (RG 26/51968, texte officiel), où le juge relève que « le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 8 janvier 2026 par la société MTS invest à la société Dix-septième SLQ afin d’obtenir le paiement de la somme en principal de 35 265, 12 euros au titre des loyers et charges impayés ». Chaque poste de la dette doit être identifiable : un montant global non détaillé expose le commandement à la contestation, et un commandement qui oublie des échéances obligera à un acte complémentaire.
Avant même le commandement, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception dès la première échéance manquée. Elle fait courir les intérêts de retard, car l’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Elle établit aussi votre diligence et votre bonne foi si le juge doit plus tard arbitrer entre vos besoins et les difficultés du locataire. Rappelons le principe général de la mise en demeure, énoncé à l’article 1344 du code civil : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » Conservez donc le bail, le décompte précis des sommes dues, les relances écrites, les relevés bancaires montrant l’absence de versement et toute correspondance avec le locataire : ce dossier constituera le socle de l’assignation.
Pendant le mois qui suit le commandement, surveillez les paiements au jour près. Tout versement partiel doit être imputé avec soin et le décompte actualisé, car le juge vérifiera si « les causes du commandement de payer » ont été « intégralement apurées dans le délai d’un mois », selon la formule employée par le tribunal judiciaire de Paris dans l’ordonnance du 21 mai 2026 précitée (texte officiel). Si le locataire paie tout dans le mois, la clause ne joue pas et le bail se poursuit ; s’il ne paie qu’en partie, la clause est acquise pour le solde restant, sous réserve des délais que le juge peut accorder, comme on le verra. N’acceptez aucun accord oral : tout échéancier amiable doit être écrit, daté et signé, avec reprise du paiement du loyer courant comme condition, faute de quoi vous affaiblissez votre position. Et si votre bail ne contient aucune clause résolutoire, la voie reste ouverte mais différente : il faudra demander au juge la résolution judiciaire du bail pour inexécution, ce qui suppose de démontrer la gravité du manquement, procédure plus aléatoire que le mécanisme automatique de la clause.
B. Comment obtenir l’expulsion et l’indemnité d’occupation devant le juge des référés
Une fois le mois écoulé sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit, mais le locataire reste dans les lieux : il faut faire constater cette résiliation par le juge et obtenir son expulsion. La voie la plus rapide est le référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Vous demanderez au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire à une date précise, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, de condamner le locataire à payer l’arriéré à titre provisionnel et de fixer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 février 2023 (RG 22/14172, texte officiel), offre le modèle de ce que le bailleur diligent obtient quand le locataire ne justifie d’aucune perspective sérieuse de redressement. La cour y « Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties à compter du 14 février 2022 », ordonne « l’expulsion de la SARL Kyoto 2 et de tout occupant de son chef, dans les quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier », condamne la société preneuse « à payer à titre provisionnel » l’arriéré de 74 170,13 euros arrêté au 27 juillet 2022, et alloue « une indemnité d’occupation mensuelle, calculée sur la base du dernier loyer, indexé dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à reprise du local par la bailleresse ». Trois enseignements s’en dégagent pour votre dossier : chiffrez l’arriéré à une date précise avec pièces à l’appui, demandez une indemnité d’occupation égale au dernier loyer indexé plutôt que la simple poursuite du loyer, et préparez-vous à démontrer que le locataire ne présente aucune garantie de paiement, car c’est sur ce point que se joue l’octroi ou le refus de délais.
Car le locataire ne restera pas passif : il demandera presque systématiquement au juge des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Mais depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, l’article L. 145-41 du code de commerce a été complété et le régime s’est durci pour le locataire défaillant. Désormais, « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » En clair, le locataire qui sollicite un échéancier doit prouver qu’il peut payer et doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience : celui qui arrive à la barre en ayant cessé tout versement ne remplit plus la condition légale. C’est une avancée majeure pour les bailleurs, qui doivent systématiquement produire à l’audience un relevé actualisé des paiements, ou de leur absence, entre le commandement et l’audience.
Les deux décisions citées montrent comment les juges appliquent ce contrôle des perspectives de paiement. Dans l’affaire parisienne de 2023 (arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 février 2023, RG 22/14172), la locataire invoquait les difficultés liées à la crise sanitaire et la baisse de son chiffre d’affaires, mais la cour relève qu’« elle ne justifie toutefois pas des perspectives permettant d’envisager une meilleure santé financière », constate que « la dette locative s’est encore aggravée par rapport à la somme indiquée dans le commandement de payer », et en tire la conséquence : « Aussi, la demande de délais sera rejetée. » À l’inverse, l’ordonnance parisienne du 21 mai 2026 (tribunal judiciaire de Paris, RG 26/51968) accorde des délais parce que les parties s’accordent sur l’échéancier : le juge décide « d’accorder à la société Dix-septième SLQ un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de sa dette de 55 102, 90 euros arrêtée au 1er avril 2026 (échéance du mois d’avril 2026 incluse), dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ». Et il verrouille le dispositif : « A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant trente jours, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef pourra être poursuivie et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. » Pour vous, bailleur, la leçon est double : contestez tout échéancier qui ne prévoit pas la reprise immédiate du loyer courant, et si un échéancier est accordé, exigez qu’il soit assorti d’une mise en demeure préalable de trente jours suivie de l’expulsion automatique en cas de nouvel impayé, sans avoir à ressaisir le juge sur le principe.
Précision importante sur la portée de la suspension : tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, le juge peut suspendre les effets de la clause, et l’article L. 145-41 du code de commerce énonce que « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » D’où l’importance, une fois l’ordonnance obtenue, de la faire signifier rapidement et de suivre l’exécution de l’échéancier mois par mois : chaque mensualité manquée après mise en demeure restée trente jours sans réponse rouvre la voie de l’expulsion. Si le juge a constaté la résiliation et ordonné l’expulsion sans délai, faites signifier puis mandatez le commissaire de justice pour la tentative d’expulsion, en sachant que la trêve hivernale ne s’applique pas aux locaux commerciaux et que le concours de la force publique s’obtient auprès de la préfecture. Enfin, ne changez jamais les serrures et ne coupez jamais les fluides de votre propre initiative pour « forcer » le départ : une expulsion manu militari expose le bailleur à des poursuites et à des dommages et intérêts, alors que la procédure décrite aboutit au même résultat en quelques mois, avec la force publique à vos côtés.
II. Comment récupérer les loyers impayés et sécuriser la suite à Paris et en Île-de-France
A. Injonction de payer, intérêts et prescription : récupérer chaque euro d’arriéré
Faire partir le mauvais payeur ne suffit pas : il faut récupérer l’argent. Devant le juge des référés, demandez la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré arrêté à une date précise, comme l’ont fait les bailleresses des deux affaires citées, qui ont obtenu respectivement 74 170,13 euros et 55 102,90 euros à titre provisionnel. Le référé-provision suppose que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable : un bail signé, des appels de loyers, des relevés bancaires sans versement et un commandement demeuré infructueux rendent la dette évidente. Ajoutez à l’arriéré les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, en visant l’article 1231-6 du code civil, et vérifiez si votre bail stipule une clause pénale — généralement 10 % des sommes dues — ainsi qu’une clause d’indemnité d’occupation majorée après résiliation : dans l’arrêt parisien de 2023, la bailleresse réclamait une indemnité mensuelle de 12 350 euros et l’application de la clause pénale, et si la cour a dit « n’y avoir lieu à référé » sur la pénalité et le doublement de l’indemnité, elle a accordé l’indemnité au niveau du dernier loyer indexé, ce qui montre qu’il faut demander large et chiffrer chaque poste séparément pour obtenir au moins le socle.
Lorsque le locataire a quitté les lieux ou ne conteste plus la dette mais ne paie toujours pas, la procédure d’injonction de payer offre une voie rapide et peu coûteuse. L’article 1405 du code de procédure civile prévoit que « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ». Les loyers d’un bail commercial écrit correspondent exactement à ce cadre : requête au tribunal judiciaire avec le bail, le décompte et les mises en demeure, ordonnance portant injonction, signification au débiteur qui dispose d’un mois pour former opposition, puis titre exécutoire permettant la saisie des comptes bancaires ou des créances du locataire. Depuis le 1er septembre 2026, le recouvrement des créances s’inscrit en outre dans un paysage modernisé, avec la généralisation de la facturation électronique et la rénovation de la procédure d’injonction de payer destinée à accélérer le paiement : conservez vos factures et vos appels de loyers dans des formats probants, car la traçabilité numérique de la créance facilite chaque étape, de la requête à l’exécution.
Gardez aussi l’œil sur le calendrier de la prescription. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Chaque loyer trimestriel se prescrit par cinq ans à compter de son échéance : un bailleur qui laisse s’accumuler trois ans d’impayés sans agir risque de perdre les échéances les plus anciennes si la procédure traîne. Le commandement de payer et l’assignation interrompent la prescription, mais ils doivent intervenir à temps : n’attendez pas la deuxième année d’impayés pour consulter. Par ailleurs, si le locataire est une société dont le dirigeant s’est porté caution, actionnez la caution en parallèle par mise en demeure distincte, dans la limite de son engagement ; dans l’ordonnance parisienne de mai 2026, le coût du commandement et de l’assignation a été inclus dans l’arriéré mis à la charge du preneur, signe que chaque frais engagé pour recouvrer — acte de commissaire de justice, assignation — peut être réclamé en plus du principal. Enfin, pensez aux mesures conservatoires : si vous craignez que le locataire organise son insolvabilité, une saisie conservatoire sur ses comptes ou une saisie-attribution après titre exécutoire permet de geler les fonds avant qu’ils ne s’évaporent, et la déclaration de créance s’impose d’urgence si une procédure collective s’ouvre.
Le cas de la procédure collective mérite un développement, car il bouleverse les réflexes du bailleur. Dès l’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation, tous les commandements et toutes les assignations portant sur des loyers antérieurs au jugement d’ouverture sont suspendus, et les arriérés antérieurs doivent être déclarés au passif dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. Surtout, l’article L. 622-13 du code de commerce neutralise les clauses couperet : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. » Vous ne pouvez donc pas invoquer la clause résolutoire au seul motif que le locataire est en redressement, et toute résiliation déjà acquise avant le jugement doit être traitée avec prudence. En revanche, les loyers postérieurs au jugement, correspondant à l’occupation pendant la période d’observation, bénéficient d’un régime favorable : l’article L. 622-17 du code de commerce prévoit que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. » Concrètement, mettez en demeure l’administrateur judiciaire de prendre parti sur la poursuite du bail : s’il poursuit le contrat, les loyers courants doivent être payés à l’échéance, et à défaut vous pourrez demander la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, qui ouvre droit au paiement privilégié. Si le locataire est en liquidation sans poursuite d’activité, déclarez vite votre créance, revendiquez le dépôt de garantie par compensation quand le bail le permet, et concentrez-vous sur la reprise rapide du local plutôt que sur un arriéré largement irrécouvrable.
B. Locataire en difficulté, délais du juge et réflexes parisiens : que faire à Paris et en Île-de-France
À Paris et en Île-de-France, les loyers commerciaux atteignent des montants qui rendent chaque trimestre impayé dramatique pour le bailleur, et le contentieux y présente des traits propres qu’il faut intégrer à votre stratégie. D’abord la juridiction : pour un local situé à Paris, le référé se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, dont le service des référés statue à un rythme soutenu, comme l’illustre l’ordonnance du 21 mai 2026 rendue sur une assignation du 13 février 2026, soit une décision en trois mois. Pour les locaux situés en petite et en grande couronne, ce sont les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny ou Créteil qui sont compétents, et l’affaire de 2023 jugée en appel à Paris venait justement du tribunal de Bobigny : prévoyez des délais de quelques mois entre le commandement et l’ordonnance, et ne laissez pas l’arriéré grossir pendant ce temps sans demander une provision. Ensuite les montants : avec des loyers parisiens souvent supérieurs à 10 000 euros par mois pour une boutique bien placée, deux trimestres impayés dépassent vite 60 000 euros, comme les 58 453,25 euros du commandement de l’affaire de 2023, devenus 74 170,13 euros un an plus tard parce que la dette avait continué de courir. Chaque mois d’inaction coûte donc le loyer mensuel : agir dès le premier impayé n’est pas de l’agressivité, c’est de la gestion.
Les réflexes parisiens tiennent aussi aux pièces à préparer et au formalisme local. Faites dresser un constat de l’occupation des lieux si vous soupçonnez une sous-location irrégulière ou un abandon déguisé, vérifiez l’immatriculation du locataire au registre national des entreprises pour identifier le dirigeant et l’éventuelle caution, et surveillez les publications au BODACC pour détecter une procédure collective avant d’engager des frais. Si le local est situé dans une copropriété parisienne, informez le syndic de l’impayé : les charges de copropriété récupérables impayées alourdissent votre préjudice et le syndic peut agir de son côté. Pour l’expulsion, le concours de la force publique se demande à la préfecture de police à Paris ou à la préfecture du département en couronne, après signification du commandement de quitter les lieux : anticipez un délai administratif de quelques semaines à quelques mois, pendant lesquels l’indemnité d’occupation continue de courir et reste due. Enfin, pour relouer vite après le départ, faites fixer par le juge la restitution du dépôt de garantie et l’état des lieux de sortie, et mandatez un professionnel pour chiffrer les dégradations : à Paris, chaque mois de vacance entre deux baux représente une perte sèche que seule une remise en location immédiate permet de limiter, et un local libéré proprement se reloue plus vite qu’un local au contentieux pendant.
Pour prévenir la récidive avec le prochain locataire, tirez les leçons du dossier : exigez une garantie solide à l’entrée — dépôt de garantie de trois mois, garantie bancaire à première demande ou cautionnement du dirigeant rédigé par un professionnel —, insérez une clause résolutoire visant expressément le défaut de paiement des loyers, charges, taxes et accessoires, prévoyez une clause pénale et une indemnité d’occupation majorée après résiliation, et imposez le paiement par virement avec un reporting mensuel. Programmez une relance écrite dès le dixième jour de retard et une mise en demeure dès le premier mois : les statistiques des contentieux montrent que les impayés réglés dans les trente jours ne reviennent presque jamais devant le juge, tandis que ceux qui dépassent le trimestre finissent presque toujours en commandement puis en assignation. Et si votre locataire rencontre une difficulté passagère avérée — travaux dans la rue, sinistre, baisse saisonnière — un échéancier écrit de deux ou trois mois, conditionné à la reprise du loyer courant, peut sauver le bail et vous éviter une vacance : la fermeté sur le principe n’exclut pas l’intelligence commerciale, à condition que tout soit écrit et que le premier manquement à l’échéancier rouvre immédiatement la voie du commandement.
Conclusion
Le bailleur dont le locataire commercial cesse de payer n’est pas démuni, mais il ne dispose d’aucun raccourci : la loi lui offre une mécanique puissante, à condition de respecter l’ordre des étapes et le formalisme de chaque acte. Mise en demeure dès le premier impayé pour faire courir les intérêts, commandement de payer visant la clause résolutoire avec mention du délai d’un mois à peine de nullité, assignation en référé pour faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion, une provision sur l’arriéré et une indemnité d’occupation, puis recouvrement par injonction de payer ou saisie et vigilance sur la prescription quinquennale : voilà la chaîne complète, éprouvée par les décisions parisiennes de 2023 et de 2026. La loi du 26 mai 2026 a renforcé votre position en conditionnant les délais du locataire à sa capacité de payer et à la reprise du loyer courant avant l’audience, mais elle ne fait pas le travail à votre place : un décompte précis, des actes signifiés à temps et une audience préparée restent la clé du succès. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’impayé se chiffre en milliers d’euros, attendre ne fait qu’aggraver l’addition. Faites chiffrer votre arriéré, faites délivrer le commandement et saisissez le juge sans tarder : en matière de loyers commerciaux, le temps perdu ne se rattrape jamais, mais le temps bien employé paie deux fois, par l’expulsion du mauvais payeur et par le recouvrement de votre dû.
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