La revendication du statut des baux commerciaux et la prescription biennale : distinction entre action en constatation imprescriptible et action en requalification de l’article L. 145-60 du Code de commerce

Le statut légal des baux commerciaux organise un équilibre protecteur particulièrement rigoureux au profit de l’exploitant économique exploitant son fonds. Ce régime public assure la stabilité contractuelle grâce au droit au renouvellement et à la perception éventuelle d’une indemnité d’éviction. Toutefois la conclusion des conventions locatives suscite de fréquentes dérogations contractuelles destinées à échapper à la rigueur de ces dispositions légales. Dès lors les parties recourent régulièrement à des instruments juridiques alternatifs pour moduler la durée ou la portée de leurs engagements.

Les praticiens recourent couramment aux baux dérogatoires ainsi qu’aux conventions d’occupation précaire pour organiser l’occupation temporaire des locaux commerciaux. Ces conventions dérogatoires permettent ainsi aux bailleurs d’accorder une jouissance temporaire sans conférer immédiatement le bénéfice de la propriété commerciale. Or la frontière juridique entre une dérogation valable et un bail commercial statutaire dissimulé génère un contentieux particulièrement abondant. En conséquence les juridictions sont très fréquemment saisies de demandes tendant à faire reconnaître l’application plénière du statut protecteur.

Dans ce contexte contentieux deux démarches procédurales distinctes sont traditionnellement empruntées par les preneurs afin de revendiquer la protection légale. D’une part le locataire peut solliciter la requalification judiciaire de la convention initiale souscrite en violation des règles impératives. D’autre part le preneur peut agir en constatation de l’existence d’un bail commercial né du maintien prolongé dans les lieux loués. À cet égard la jurisprudence a consacré une divergence fondamentale de régime concernant la prescription extinctive opposable à ces deux actions.

Face à cette complexité technique les parties doivent impérativement solliciter l’analyse stratégique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris. Cette étude juridique approfondie expose avec rigueur la distinction cardinale gouvernant ces prétentions pour sécuriser les droits des contractants. La première partie détaillera le régime impératif de la prescription biennale qui frappe impitoyablement toute action en requalification d’un contrat. La seconde partie démontrera au contraire l’imprescriptibilité absolue de l’action en constatation et la déchéance des exceptions tardives du locataire.

I. La dualité des actions tendant à l’application du statut et le régime de la prescription biennale

A. Le domaine impératif de la prescription de deux ans pour l’action en requalification contractuelle

L’article L. 145-60 du Code de commerce pose un principe général d’extinction rapide des droits nés du statut légal. Ce texte impératif dispose expressément que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Cette règle de forclusion biennale poursuit un objectif fondamental de sécurité juridique destiné à stabiliser promptement les situations contractuelles commerciales. Dès lors toute prétention procédurale trouvant sa source directe dans le statut relève obligatoirement de ce délai particulièrement bref.

L’action en requalification vise spécifiquement à modifier la nature juridique conférée initialement par les parties à leur convention d’occupation. Elle concerne notamment les baux dérogatoires conclus en méconnaissance des prescriptions légales ou les conventions précaires dépourvues de motif légitime. La jurisprudence rattache fermement cette action au chapitre du statut commercial dans la mesure où elle recherche son bénéfice intégral. En conséquence le demandeur à la requalification doit impérativement engager son instance judiciaire avant l’expiration du délai de deux années.

Cette rigueur temporelle a été expressément confirmée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt particulièrement clair rendu récemment. Dans son arrêt du 30 octobre 2025 (n° 24/15327), consultable sur courdecassation.fr, la juridiction d’appel a réaffirmé avec autorité cette règle stricte. Elle précise que « L’action en requalification d’un contrat (…) en bail commercial est soumise à la prescription biennale » selon les règles légales. La juridiction ajoute expressément que « le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat » liant juridiquement les deux parties contractantes.

De même la Cour d’appel de Grenoble a adopté une motivation rigoureusement identique dans son arrêt du 20 mars 2025. Cet arrêt prononcé sous le numéro 24/02189, disponible sur courdecassation.fr, souligne l’étendue générale de cette fin de non-recevoir temporelle. Les magistrats grenoblois retiennent que « la demande en requalification d’un contrat en bail commercial, aux fins de bénéficier du statut qui en découle » est encadrée. Cette action procédurale « se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat, conformément aux dispositions de l’article L145-60 du code de commerce. »

En effet l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne de réputation non écrite toute clause tendant à contourner le statut. Une partie de la doctrine soutenait ainsi que la requalification d’un bail frauduleux pouvait être sollicitée sans limitation de délai. Or la Cour de cassation a rejeté catégoriquement cette analyse audacieuse dans un arrêt capital de sa troisième chambre civile. Dans cette décision du 7 décembre 2022 (pourvoi n° 21-23.103), publiée sur courdecassation.fr, la Haute juridiction a tracé une frontière infranchissable.

La Cour suprême a jugé que le texte « réputant non écrites certaines clauses d’un bail commercial, n’est pas applicable à une demande en requalification ». Cette solution capitale écarte l’empire de l’article L. 145-15 pour préserver la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code. Cette solution fondamentale interdit donc à l’occupant de se prévaloir de l’imprescriptibilité des clauses illicites pour solliciter un changement de qualification. Par ailleurs la nature juridique de la prescription biennale emporte des conséquences déterminantes sur le déroulement de la procédure judiciaire. L’article 122 du Code de procédure civile érige formellement l’écoulement du délai de prescription en fin de non-recevoir péremptoire.

L’article énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond ». Ce texte vise le « défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » légalement opposable. Dès lors le moyen tiré de la prescription interdit au tribunal de se prononcer sur le bien-fondé de la requalification. À cet égard l’article 789 du Code de procédure civile attribue une compétence exclusive au juge de la mise en état.

Cette compétence juridictionnelle exclusive a été rappelée par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 4 juillet 2024. Dans cette affaire enregistrée sous le numéro 24/00401, accessible sur courdecassation.fr, la cour analyse le périmètre d’intervention de ce magistrat spécialisé. L’arrêt énonce que « le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent » pour « Statuer sur les fins de non-recevoir » soulevées. En conséquence le bailleur poursuivi en requalification doit impérativement saisir le juge de la mise en état sous peine de forclusion.

B. Le point de départ à la date de signature de la convention et l’impact des contrats successifs

La détermination précise du point de départ du délai biennal constitue le pivot central de la recevabilité de l’action. Pendant plusieurs années des hésitations jurisprudentielles persistaient sur la date exacte à laquelle commençait à courir cette prescription extinctive. Certains plaideurs soutenaient que l’action ne naissait qu’au jour où le bailleur contestait la nature commerciale de la relation contractuelle. D’autres prétendaient que le délai courait à compter de la cessation définitive des relations locatives entre les deux cocontractants.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a mis un terme définitif à ces incertitudes par un arrêt fondamental. Dans son arrêt rendu le 25 mai 2023 sous le pourvoi n° 22-15.946, publié sur courdecassation.fr, la Haute juridiction a posé une règle uniforme. Elle a affirmé avec force que « Selon ce texte, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. » Elle a fixé le principe selon lequel « Le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court » dès l’origine. Cette règle s’applique « même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux » souscrits par les parties. Le délai court donc « à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » devant les magistrats compétents du tribunal judiciaire.

Ce principe prétorien emporte des répercussions pratiques considérables lorsque les parties ont enchaîné plusieurs conventions dérogatoires au fil du temps. La Cour de cassation sanctionne expressément l’erreur des juges du fond qui fixaient rétroactivement le délai à la convention initiale. Chaque nouveau contrat signé entre les parties constitue un acte juridique distinct ouvrant son propre délai biennal de contestation judiciaire. Dès lors l’action en requalification ne peut prospérer que si elle est dirigée contre un acte souscrit depuis moins de deux ans.

Cette articulation subtile a été mise en œuvre très rigoureusement par la Cour d’appel de Paris dans un arrêt récent. Par décision du 5 septembre 2024 (numéro 23/17295), consultable sur le site officiel courdecassation.fr, la chambre commerciale d’appel a appliqué cette jurisprudence stricte. L’arrêt rappelle que « toutes les actions dérivant du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans » selon l’article L. 145-60. Elle juge ensuite que « l’action en requalification d’une succession de baux dérogatoires est soumis à la prescription biennale de l’article susvisé » du code. La cour confirme que « le point de départ est fixé au jour de la signature de la dernière convention » convenue entre les parties cocontractantes.

En conséquence le locataire ne peut plus contester les conventions antérieures dont le terme est dépassé depuis plus de deux années. Toute prétention tendant à requalifier les premiers baux expirés se heurte inéluctablement à une fin de non-recevoir d’ordre public. Or la pratique des affaires démontre que de nombreuses entreprises conservent les mêmes locaux sous couvert de contrats précaires successifs. La licéité de ces montages conventionnels suppose toutefois l’existence de circonstances objectives indépendantes de la seule volonté des cocontractants.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a examiné cette exigence dans une affaire d’envergure par un arrêt du 12 février 2026. Dans cette espèce immatriculée sous le numéro 22/01632, répertoriée sur courdecassation.fr, un occupant commercial réclamait la requalification de conventions successives. La juridiction retient que « Le recours à la convention d’occupation précaire sur toute la période litigieuse était ainsi justifié par des motifs sérieux et légitimes » constants. Ces motifs objectifs demeuraient entièrement « indépendants de la seule volonté des parties » lors de la signature réitérée des conventions d’occupation précaire successives.

L’arrêt retient que « La fraude (…) dans le but d’éluder le statut des baux commerciaux n’étant pas caractérisée » la demande est totalement écartée. Dès lors « le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SARL ND Beauty Luxe irrecevable en son action comme étant prescrite sera confirmé » sans réserve. Par ailleurs l’inaction du preneur pendant deux ans consolide définitivement la qualification retenue initialement dans l’instrument contractuel signé. Le locataire déchu de son action en requalification se trouve alors privé de toute indemnité compensatrice d’éviction commerciale.

À cet égard la vigilance rédactionnelle et temporelle s’impose comme une nécessité vitale lors du renouvellement des contrats dérogatoires. Les parties doivent vérifier avec une minutie extrême les échéances calendaires de chaque accord pour préserver l’efficacité de leurs droits. Dès lors le bailleur diligent dispose d’un moyen de défense redoutable pour paralyser toute revendication du statut commercial entreprise tardivement. Mais cette forclusion biennale ne s’applique pas lorsque le litige porte sur un bail statutaire né de plein droit.

II. L’imprescriptibilité de l’action en constatation et la déchéance des prétentions tardives du preneur

A. La consécration prétorienne de la perpétuité de l’action issue du maintien dans les lieux

À l’opposé de l’action en requalification l’action en constatation repose sur un mécanisme d’ordre légal totalement indépendant de toute requalification. Ce mécanisme automatique est prévu expressément par les dispositions protectrices de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Le premier alinéa de ce texte fixe la durée maximale autorisée pour déroger valablement au statut des baux commerciaux. La loi dispose que « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre » de manière expresse. Cette dérogation contractuelle est admise « à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans » révolus.

Le second alinéa de cette disposition institue une sanction légale automatique particulièrement énergique en cas de prolongation de la jouissance. La loi prévoit que si à l’échéance « le preneur reste et est laissé en possession » au-delà d’un délai d’un mois une mutation s’opère. Dans cette situation matérielle « il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » du code de commerce. Ce nouveau bail commercial naît du seul fait matériel du maintien dans les lieux avec l’accord passif du propriétaire. En conséquence il ne s’agit nullement de requalifier la convention passée mais de constater la formation légale d’un contrat neuf.

La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences juridiques de cette distinction dans un arrêt retentissant publié au Bulletin. Le 25 mai 2023, par son arrêt de principe n° 21-23.007 accessible sur courdecassation.fr, la troisième chambre civile a tranché cette controverse séculaire. La Cour suprême a cassé un arrêt d’appel qui appliquait erronément la prescription quinquennale de droit commun du Code civil. Elle a jugé que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur » échappe à la prescription. Ce nouveau contrat statutaire « qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » extinctive.

L’action en constatation présente donc un caractère purement déclaratoire qui échappe par essence à toute forme d’extinction par l’écoulement du temps. Tant que le locataire demeure en possession effective de l’immeuble loué il conserve le droit inaltérable de faire constater son bail. Or cette imprescriptibilité a été contestée avec vigueur par des bailleurs dénonçant une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété. Cette contestation a donné lieu à une question prioritaire de constitutionnalité soumise directement à la Cour de cassation en 2025.

Par arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 24-22.125), publié sur courdecassation.fr, la Haute juridiction a refusé de transmettre cette question prioritaire au Conseil constitutionnel. La Haute juridiction a jugé que « le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation » au regard de la saisine du tribunal. Tous deux peuvent ainsi « demander à voir constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur » sans limitation. Cette prétention découle du terme conventionnel « à l’issue d’un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription » selon les juges. La Cour retient que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat » et l’action déclaratoire est fondée. Cette divergence prétorienne « en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions » en justice. Dès lors la conformité constitutionnelle de cette imprescriptibilité de l’action en constatation est aujourd’hui parfaitement établie et indiscutable.

Les juridictions du fond appliquent désormais avec une parfaite constance cette ligne jurisprudentielle protectrice du statut commercial. La Cour d’appel de Montpellier a illustré ce principe par un arrêt limpide prononcé le 25 novembre 2025 sous le numéro 22/04507. Dans cette décision consultable sur courdecassation.fr, la cour a rejeté l’exception de prescription soulevée par le propriétaire de locaux commerciaux. L’arrêt retient que « La demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du locataire » demeure toujours recevable. Ce droit direct « qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à prescription » devant les tribunaux.

Les conseillers soulignent que la partie preneuse « n’exerce pas une action en requalification, mais entend faire tirer les conséquences » du maintien dans l’immeuble. L’occupant invoque ainsi « ce qu’elle a été maintenue dans les lieux durant plus de trois ans, à l’issue de baux dérogatoires. Cette action étant imprescriptible ». Cette motivation confirme que l’intitulé de la demande et son fondement juridique exact commandent directement l’application ou l’éviction de la prescription. Par ailleurs la Cour d’appel de Paris a également rappelé les conditions d’émergence de ce bail statutaire de neuf ans. Dans son arrêt du 22 février 2024 (n° 21/18952), publié sur courdecassation.fr, la juridiction parisienne a constaté la naissance irrévocable du nouveau bail commercial statutaire.

Le bailleur qui s’abstient de délivrer congé avant l’échéance triennale ne peut plus empêcher la création du contrat commercial protecteur. Le silence gardé pendant plus d’un mois après le terme conventionnel consomme définitivement la soumission de plein droit au statut légal. À cet égard le preneur bénéficie dès lors d’une propriété commerciale indestructible contre laquelle le propriétaire ne peut opposer aucune forclusion. Mais la situation juridique s’inverse radicalement lorsque le locataire tente d’invoquer la requalification par la voie d’une simple défense.

B. La paralysie de l’exception de requalification en défense et l’expulsion de l’occupant forclos

Lorsqu’un litige survient après l’expiration d’un contrat dérogatoire le bailleur assigne généralement l’occupant en expulsion et en paiement d’indemnités. Pour échapper à cette expulsion le preneur défendeur tente très fréquemment d’opposer reconventionnellement ou par voie d’exception la nature commerciale de son occupation. Il invoque alors la règle traditionnelle selon laquelle les exceptions de nullité ou de requalification seraient perpétuelles et donc totalement imprescriptibles. Or ce raisonnement procédural méconnaît une limite fondamentale du droit des contrats consacrée par une jurisprudence rigoureusement constante.

L’article 1185 du Code civil fixe en effet le principe cardinal régissant la survie des moyens de nullité contractuelle. Ce texte législatif dispose expressément que « L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution. » Il en résulte a contrario que l’exception ne peut plus être soulevée lorsque le contrat contesté a déjà commencé à être exécuté. En conséquence le preneur ayant exploité les lieux et réglé des redevances ne peut plus invoquer l’exception perpétuelle de nullité.

La Cour d’appel de Paris a appliqué ce principe avec une fermeté exemplaire dans un arrêt remarquable du 3 octobre 2024. Dans cet arrêt rendu sous le numéro 24/11028, accessible sur courdecassation.fr, les magistrats parisiens ont neutralisé la défense tardive de l’exploitant. Elle énonce que « l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un contrat qui n’a pas encore été exécuté ». La juridiction d’appel précise en outre que « Cette règle s’applique y compris lorsque l’exception de nullité porte sur une nullité absolue » du contrat litigieux. Cette solution neutralise entièrement l’argumentation du locataire qui croyait pouvoir ressusciter une action prescrite sous la forme d’une simple exception.

La délivrance des locaux loués et le paiement effectif des loyers caractérisent incontestablement un commencement d’exécution matérielle de la convention litigieuse. Dès lors le preneur forclos à agir par voie d’action principale ne peut plus contester la validité de la dérogation contractuelle. Son moyen de défense au fond est frappé d’une irrecevabilité totale interdisant au juge d’examiner la réalité de la dérogation. Par ailleurs l’occupant dont le bail dérogatoire est expiré se retrouve alors privé de tout titre juridique pour occuper l’immeuble.

En conséquence de cette forclusion le preneur se voit immédiatement qualifier d’occupant sans droit ni titre par les juridictions civiles. Le tribunal prononce alors inéluctablement l’expulsion judiciaire des lieux avec le concours éventuel de la force publique et d’un commissaire de justice. Le preneur évincé est en outre condamné au versement d’une indemnité d’occupation fixée souverainement d’après la valeur locative du marché. À cet égard cette condamnation financière s’accompagne régulièrement de pénalités d’astreinte destinées à contraindre la libération matérielle et immédiate des lieux.

Pour sécuriser la reprise des lieux et prévenir tout enlisement procédural le bailleur doit agir avec une réactivité exemplaire. Il est alors vivement recommandé de confier la conduite des opérations à un avocat en résiliation de bail commercial à Paris. Ce conseil avisé diligentera les sommations de déguerpir indispensables avant d’introduire l’instance judiciaire devant le juge compétent. Dès lors la parfaite maîtrise des délais de l’article L. 145-60 constitue l’atout stratégique déterminant pour assurer le triomphe du bailleur.

Réciproquement le preneur qui suspecte une requalification potentielle de son bail doit agir avant l’expiration impérative des deux premières années. Attendre la fin de la convention pour soulever la fraude ou l’irrégularité expose inexorablement l’exploitant à une expulsion sans indemnité. Or un nombre considérable d’exploitants commerciaux négligent cette exigence procédurale en espérant négocier amiablement le renouvellement de leur convention. Cette temporisation coupable scelle irrévocablement leur perte lors de la survenance ultérieure d’un différend avec le bailleur.

La jurisprudence contemporaine verrouille ainsi de manière cohérente et hermétique le régime temporel des contestations relatives au statut commercial. La requalification appartient au temps court des deux ans tandis que la constatation du statut acquis s’inscrit dans la durée. Cette dichotomie prétorienne garantit la prévisibilité indispensable aux investisseurs immobiliers tout en protégeant les situations de fait acquises. En conséquence la rédaction initiale des clauses dérogatoires demeure la phase la plus critique de toute négociation locative commerciale.

Conclusion

Au terme de cette analyse la frontière séparant l’action en requalification et l’action en constatation apparaît avec une éclatante limpidité doctrinale. L’action en requalification qui tend à modifier le titre contractuel souscrit est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60. Ce délai impératif commence à courir dès la conclusion de la convention contestée y compris lors de la conclusion de contrats successifs. Dès lors l’inaction du preneur pendant deux années emporte une forclusion définitive lui interdisant toute réclamation ultérieure de propriété commerciale.

À l’inverse l’action en constatation du bail commercial résultant du maintien dans les lieux selon l’article L. 145-5 est totalement imprescriptible. Elle ne tend point à remettre en cause la convention passée mais à constater la naissance légale d’un contrat statutaire nouveau. La Cour de cassation a sanctuarisé cette règle en confirmant sa parfaite conformité aux principes constitutionnels de sécurité et de propriété. En conséquence le locataire laissé en possession au-delà du terme légal peut toujours faire consacrer son droit au bail statutaire.

Toutefois le preneur forclos ne peut plus ressusciter la requalification contractuelle en invoquant la perpétuité illusoire de l’exception de nullité. Dès l’instant où la convention a commencé à être exécutée l’article 1185 du Code civil paralyse toute tentative de défense tardive. L’exploitant négligent encourt ainsi une expulsion pure et simple sans pouvoir prétendre au moindre versement d’une indemnité d’éviction commerciale. À cet égard la gestion rigoureuse des délais constitue l’élément fondamental assurant la sauvegarde pérenne des intérêts patrimoniaux des contractants.