Un bailleur tape l’adresse de son appartement sur une plateforme de location touristique et découvre son propre logement loué à la nuitée, photos à l’appui, à un prix qui n’a rien à voir avec le loyer. Un locataire, de son côté, reçoit un courrier recommandé qui parle de résiliation du bail, de mise en demeure du maire et de restitution des loyers perçus, alors qu’il pensait simplement rentabiliser son deux-pièces pendant les vacances. Les deux ont raison de s’inquiéter, et les deux se trompent souvent sur ce qui va se passer ensuite.
La réponse tient en quelques phrases, avec des réserves importantes. Non, la découverte d’une annonce ne résilie pas le bail à elle seule, et non, le nouveau contrat type de location applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ne règle pas le cas du locataire qui sous-loue en cachette. Oui, une sous-location sans l’accord écrit du bailleur peut entraîner la résiliation du bail prononcée par le juge, avec restitution des sous-loyers au propriétaire. Et oui, dans certaines communes, la mairie dispose de sa propre procédure, avec mise en demeure et astreinte, qui ne passe ni par le bailleur ni par le bail. Cet article part de cette découverte qui met le logement sous pression, confronte les textes en vigueur au 17 septembre 2026 et quatre décisions lues intégralement, et dit qui doit prouver quoi, devant quel juge, et dans quel ordre agir quand l’appartement se loue à la nuitée sans l’accord du propriétaire.
I. La clause du 1er octobre ne dispense ni du maire ni du juge
A. Une mention nouvelle, mais trois conditions cumulatives avant de s’en servir
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les contrats types de location des logements à usage de résidence principale. Sa notice de présentation rattache ces modifications à la loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite pour le volet impayés, et à la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme pour le volet résidence principale. Autrement dit, le décret fait deux choses très différentes : il rend obligatoire une clause de résiliation pour les impayés, et il propose une clause facultative pour le non-respect de l’usage exclusif de résidence principale. C’est cette seconde clause qui intéresse le bailleur confronté à une sous-location touristique, et c’est elle qu’il faut lire sans se laisser abuser par sa nouveauté.
Le calendrier d’abord. L’article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Les baux en cours ne sont pas à refaire : un bail signé en 2024 et reconduit tacitement avant cette date ne contiendra pas la nouvelle mention, sauf si les parties signent un renouvellement exprès postérieur au 1er octobre. Le bailleur qui découvre une annonce en septembre 2026 ne peut donc pas brandir un contrat type qui ne s’applique pas encore à son bail. Et même pour les baux futurs, la clause « résidence principale » reste facultative : les parties peuvent l’insérer, elles n’y sont pas obligées.
Le contenu ensuite. La nouvelle rédaction du contrat type prévoit, pour les motifs autres que l’impayé, un modèle de clause facultative dont le sens est le suivant : La nouvelle rédaction du contrat type range cette hypothèse parmi les motifs facultatifs de résiliation de plein droit : impayé mis à part, les parties peuvent prévoir la résiliation pour défaut d’assurance, pour troubles de voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1, pour non-respect de l’occupation exclusive à titre de résidence principale — auquel cas la clause ne peut produire effet qu’après le délai de mise en demeure fixé par le maire. Trois verrous cumulatifs apparaissent dans ce seul mécanisme. Premier verrou : le logement doit être soumis à l’obligation de l’article L. 151-14-1, c’est-à-dire situé dans un secteur délimité par le règlement local d’urbanisme. Deuxième verrou : ce règlement local doit effectivement exister, avec une commune qui a délibéré et un plan local d’urbanisme modifié en ce sens. Troisième verrou : même dans ce cas, la résiliation ne peut produire effet qu’après l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. La promesse implicite des argumentaires commerciaux — l’idée qu’avec le nouveau bail, la résiliation serait automatique — ne résiste pas à cette lecture : entre l’annonce en ligne et la résiliation, il y a une délibération communale, une modification du plan local d’urbanisme et une mise en demeure du maire.
Le mécanisme communal mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il inverse les rôles habituels : ce n’est plus le bailleur qui agit, c’est le maire. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, dispose que « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » et que « Les logements concernés par l’obligation prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une location en tant que meublé de tourisme », sauf la location temporaire de la résidence principale dans les conditions prévues par le code du tourisme. Concrètement, dans les secteurs délimités, le logement neuf ne peut pas devenir un meublé de tourisme à plein temps : seule la location temporaire de la résidence principale reste possible. Quand cette obligation est méconnue, l’article L. 481-4 organise la riposte municipale : « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation. » Le maire vise donc indifféremment le propriétaire ou le locataire, ce qui compte pour la suite : le locataire sous-loueur peut être mis en demeure lui-même, sans que le bailleur ait rien demandé. Le délai fixé par le maire « ne peut excéder un an », prorogeable une fois dans la même limite, et la mise en demeure peut être assortie d’une astreinte dont « Le montant total des sommes résultant de cette astreinte journalière ne peut excéder 100 000 €. » Le bailleur qui attendait une résiliation rapide comprend ici le prix de la voie publique : elle est puissante, mais elle se compte en mois, pas en jours, et elle appartient au maire, pas au bail.
Reste la question que le décret ne règle pas et que la presse spécialisée a posée la première : que se passe-t-il pour l’appartement ancien, dans une commune qui n’a rien délibéré, loué à la nuitée par un locataire sans autorisation ? La réponse, documentée par l’analyse du décret lui-même, tient en une phrase : pour ce propriétaire-là, la nouvelle clause ne change rien, et les fondements restent ceux que le droit locatif connaît déjà. C’est l’objet de la suite : prouver la sous-location, puis choisir entre le juge civil et la mairie.
B. Une annonce ne prouve rien : ce que le juge exige du bailleur
Une capture d’écran d’annonce ne fait pas un dossier. Elle établit qu’un logement ressemblant au bien loué est proposé en ligne, pas que le locataire l’occupe, ni qu’il perçoit les loyers, ni même que l’annonce est encore active au jour où le juge statue. Les annonces peuvent être anciennes, déposées par un précédent occupant, ou correspondre à un bien voisin photographié sous son meilleur angle. Le tribunal judiciaire d’Amiens l’a rappelé le 10 mars 2025 dans une affaire de sous-location avérée : ce qui a emporté la résiliation, ce n’est pas une page internet, c’est un faisceau d’éléments matériels. La société bailleresse avait adressé plusieurs courriers, fait délivrer une sommation d’avoir à laisser visiter le logement, puis fait établir un constat : le logement était occupé par un tiers qui ne connaissait même pas le prénom du locataire en titre, tandis que le locataire, destinataire de courriers restés sans réponse, ne s’était jamais manifesté. Le tribunal en a déduit que « La sous location est donc démontrée. Le prononcé de la résiliation du bail s’impose puisque cette sous location est interdite aux termes du contrat signé en son article 7 et qu’il s’agit d’un manquement grave. » et a prononcé la résiliation du bail signé le 21 septembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle, avec expulsion et indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer. Trois enseignements pour le bailleur parisien ou francilien qui découvre une annonce. D’abord, écrire au locataire avant d’assigner : les courriers et la sommation de visiter montrent au juge un bailleur qui a cherché la vérité, pas un piège. Ensuite, faire constater par un commissaire de justice qui occupe réellement les lieux, à quelle date, avec quelles clés remises par qui : l’occupant qui tient ses clés d’un inconnu est une preuve, l’annonce seule est un indice. Enfin, viser précisément l’interdiction contractuelle : dans l’affaire d’Amiens, le bail interdisait la sous-location en son article 7, et le tribunal a qualifié le manquement de grave, ce qui a justifié la résiliation plutôt qu’un simple rappel à l’ordre.
Le locataire mis en cause dispose, symétriquement, de vraies défenses, à condition de ne pas les gâcher par le silence. S’il héberge gratuitement un proche, ce n’est pas une sous-location : la sous-location suppose un loyer versé par l’occupant. S’il a obtenu un accord écrit, même par un échange de courriels explicite, le bailleur ne peut plus soutenir que la sous-location est interdite, même si le montant du sous-loyer prêtera ensuite à discussion. Et si le bailleur a encaissé des mois de loyers en connaissant la situation, sans jamais protester, le juge pourra s’interroger sur un accord tacite ou, à tout le moins, sur la gravité du manquement au jour où il statue. En revanche, deux comportements ferment presque toujours la porte : ne pas répondre aux courriers et à la sommation de visiter, comme le locataire d’Amiens, et ne pas se présenter à l’audience. Le juge des contentieux de la protection, qui statue en premier ressort sur ces litiges, constate les faits qu’on lui apporte ; il ne va pas les chercher.
Une erreur fréquente mérite d’être signalée des deux côtés : croire que le départ du sous-locataire éteint le litige. Le bailleur peut toujours demander la résiliation pour le manquement passé et, surtout, la restitution des sous-loyers perçus pendant la période irrégulière. Le locataire qui cesse toute annonce dès la réception de l’assignation limite les dégâts financiers, mais ne fait pas disparaître la faute déjà commise. C’est pourquoi la chronologie des preuves compte autant que leur contenu : constat daté, courriers datés, relevés de la plateforme datés. Un dossier qui mélange une annonce de 2024, un constat de 2025 et une assignation de 2026 sans ordre apparent donne au juge l’impression d’une surveillance approximative, pas d’une démonstration.
II. Les deux voies qui aboutissent, et l’ordre pour les prendre
A. Devant le juge civil : accord écrit, résiliation et restitution des fruits
Le point de départ civil ne se trouve pas dans le décret du 6 juillet 2026, mais dans une règle ancienne que la fiche officielle de Service-Public résume sans détour pour le logement vide : le locataire doit d’abord obtenir l’accord écrit du propriétaire, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer — voir la fiche officielle sur la sous-location L’accord doit donc être écrit, préalable, et chiffré : un oui oral au téléphone ne suffit pas, et un accord sur le principe sans accord sur le prix laisse subsister une irrégularité. La même fiche verrouille le prix : le prix au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire — voir la fiche officielle sur la sous-location Le locataire qui loue son appartement 1 400 euros et le sous-loue 190 euros la nuitée pendant les fêtes de fin d’année dépasse ce plafond en quelques jours : le dépassement, à lui seul, rend la sous-location fautive même si un accord de principe existait. Pour le bailleur, la conséquence pratique est simple : dès la découverte, demander par écrit au locataire de produire l’autorisation et le montant convenu. L’absence de réponse, comme dans l’affaire d’Amiens, devient la première pièce du dossier.
Quand la sous-location irrégulière est établie, la sanction suit une logique que la même fiche officielle énonce : sous-louer sans autorisation expose à la résiliation des deux baux et à la condamnation du locataire à reverser les sous-loyers perçus, voire à des dommages et intérêts — voir la fiche officielle sur la sous-location Deux actions se cumulent donc devant le juge des contentieux de la protection : faire constater ou prononcer la résiliation du bail, et obtenir la restitution des fruits. La restitution n’est pas une indemnité symbolique : la jurisprudence admet que les sous-loyers constituent des fruits civils qui reviennent au propriétaire privé de la jouissance de son bien, de sorte que le calcul se fait au réel, relevés de plateforme à l’appui, et non au forfait du loyer mensuel. Le sous-locataire, lui, n’est pas un tiers protégé : son titre dépend entièrement du bail principal, et la résiliation de celui-ci emporte la fin de son droit d’occupation, sans qu’il puisse opposer au bailleur un maintien dans les lieux. C’est la différence majeure avec une location ordinaire : le touriste de passage, même de bonne foi, ne devient jamais locataire du propriétaire.
Reste l’expulsion, qui ne suit pas automatiquement la résiliation. Le jugement qui prononce la résiliation ordonne la libération des lieux, puis, à défaut de départ volontaire, l’expulsion s’exécute par un commandement de quitter les lieux, avec le délai légal de deux mois, hors trêve hivernale, et le concours de la force publique si nécessaire. Entre la découverte de l’annonce et la récupération effective du logement, il faut donc compter en mois, parfois en plus d’une année si le locataire multiplie les recours ou obtient des délais du juge. Un avocat en droit immobilier à Paris n’est pas indispensable pour écrire au locataire et faire établir un constat ; il le devient lorsque l’assignation doit articuler la résiliation, la restitution des sous-loyers au réel et l’expulsion, sans oublier la procédure d’expulsion du locataire qui suivra le jugement si l’occupant ne part pas. Le bailleur qui assigne seul pour faire pression et oublie de chiffrer la restitution perd le plus rentable de son procès : dans bien des dossiers parisiens, les sous-loyers d’une année de location touristique dépassent largement l’arriéré de loyer qui a servi de prétexte à l’assignation.
Le locataire qui veut sauver son bail n’a, lui, que des fenêtres étroites, mais elles existent. Régulariser avant l’audience — cesser toute annonce, justifier d’une occupation conforme, produire un accord écrit si l’on en dispose — n’efface pas la faute, mais prive le juge d’un manquement en cours et l’incline vers la clémence, notamment sur les délais pour quitter les lieux. Contester la preuve — constat dressé sans contradictoire, annonce non datée, confusion avec un autre lot — peut faire échouer la démonstration, comme on l’a vu : sans preuve de l’occupation par un tiers payant, il n’y a pas de sous-location. En revanche, invoquer la rentabilité, les charges parisiennes ou le fait que tout l’immeuble le fasse n’a aucune valeur juridique : le manquement contractuel s’apprécie bail par bail, et la tolérance du voisin ne vaut pas accord du bailleur.
B. Devant la mairie et le syndicat : changement d’usage, amende et injonction de cesser
La voie civile n’est pas la seule, et à Paris elle n’est souvent pas la première qui frappe. Lorsqu’un logement est transformé en meublé de tourisme sans l’autorisation de changement d’usage, la commune peut assigner le propriétaire — et parfois sa conciergerie — devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Le texte qui fonde cette action ne laisse guère de place au doute : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le même article ajoute que « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. » L’amende se compte donc par local, son produit va intégralement à la commune, et l’astreinte, calculée au mètre carré, peut dépasser rapidement le montant de l’amende elle-même pour un grand appartement.
Deux décisions lues intégralement montrent comment les juges appliquent ce dispositif en 2026. Le 28 avril 2026, le tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond, a relevé l’existence d’un changement irrégulier d’usage et condamné le propriétaire à une amende civile de 33 000 euros sur le fondement de l’article L. 651-2, reversée à la ville, comme le montre le jugement du 28 avril 2026. Le 10 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a frappé plus fort encore dans un dossier où la Ville de Paris assignait ensemble la propriétaire d’un appartement et la société de conciergerie qui l’exploitait : « Condamne Mme [S] [E] à une amende civile de 55.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 », et autant pour la conciergerie, avec retour des locaux à l’habitation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois. L’enseignement parisien est double. D’abord, la mairie n’a pas besoin du bailleur : elle assigne directement, et le propriétaire qui ignorait que son locataire sous-louait découvre la procédure par une assignation à son nom. Ensuite, les intermédiaires sont exposés eux aussi : la conciergerie qui gère les arrivées, le ménage et les annonces peut être condamnée à la même amende que le propriétaire. Le locataire sous-loueur qui a confié ses clés à une société de gestion croit s’être protégé ; il a en réalité multiplié les défendeurs solvables.
Le syndicat des copropriétaires dispose, lui, d’une troisième corde, souvent la plus rapide dans les résidences où les allées et venues des touristes empoisonnent la vie collective. Le 28 mars 2025, le tribunal judiciaire de Meaux, saisi par le syndicat d’une résidence, a enjoint à trois copropriétaires et à une société civile immobilière de « cesser son activité de location meublée de courte durée », en précisant que « à défaut de cesser l’activité dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, la condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard et cela pendant trois mois maximum ». L’action syndicale ne prononce pas la résiliation du bail et ne rapporte pas d’amende à la collectivité : elle fait cesser le trouble, sous astreinte. Pour le bailleur dont le locataire dégrade ses relations avec la copropriété, c’est un allié objectif : le syndic qui agit contre le trouble fait indirectement la démonstration que la sous-location existe, et le bailleur peut s’appuyer sur cette procédure pour son propre dossier civil. Pour le copropriétaire qui loue lui-même son lot à la nuitée, en revanche, c’est un front supplémentaire, ouvert par ses voisins, qui ne dépend ni du bail ni de la mairie.
À Paris et en Île-de-France, ces trois voies se cumulent plus souvent qu’ailleurs, et c’est ce qui doit conduire l’ordre des démarches. Le réflexe utile du bailleur francilien qui découvre une annonce : d’abord écrire au locataire et faire constater l’occupation, pour figer la preuve civile ; ensuite vérifier auprès de la mairie si le logement relève d’un secteur à autorisation et si une procédure administrative est déjà en cours, car une amende communale de plusieurs dizaines de milliers d’euros change l’économie du dossier ; enfin assigner en résiliation et restitution des sous-loyers, en visant large sur les fruits, sans attendre l’issue de la procédure municipale qui suit son propre calendrier. Le réflexe inverse — attendre que la mairie règle le problème, ou croire que le nouveau bail d’octobre 2026 dispensera de prouver quoi que ce soit — fait perdre les deux batailles : la mairie sanctionne le changement d’usage, elle ne résilie pas le bail, et le juge civil ne se contentera jamais d’une capture d’écran.
Conclusion
L’appartement loué à la nuitée sans l’accord du propriétaire n’est pas un vide juridique, c’est un excès de voies parallèles : le bailleur qui peut demander la résiliation et la restitution des sous-loyers, le maire qui peut mettre en demeure et assortir son injonction d’une astreinte, la commune qui peut faire prononcer une amende civile jusqu’à 100 000 euros par local, le syndicat qui peut faire interdire l’activité sous astreinte. La nouveauté du 1er octobre 2026 — la mention facultative de l’usage exclusif de résidence principale dans le contrat type — n’ajoute à cet arsenal qu’un outil étroit, subordonné à une délibération communale, à un plan d’urbanisme modifié et à une mise en demeure du maire. Elle ne dispense ni de prouver l’occupation par un tiers payant, ni de choisir la bonne juridiction, ni de chiffrer les fruits au réel. Le bailleur qui découvre une annonce doit donc résister à deux tentations : celle d’assigner immédiatement sur une simple capture d’écran, et celle d’attendre que le nouveau contrat type fasse le travail à sa place. Écrire, constater, vérifier la situation administrative du logement, puis assigner en visant la résiliation et la restitution : dans cet ordre, le dossier tient. Dans un autre, il coûte.
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