Vos terres louées s’enfrichent, les ronces gagnent les pâtures, les haies ne sont plus taillées et les bâtiments d’exploitation se dégradent. Le fermier, lui, minimise : quelques bordures à nettoyer, des travaux réversibles, un entretien qu’il promet de reprendre. Comme bailleur, vous vous demandez si ces manquements suffisent pour faire résilier le bail rural et récupérer vos terres, ou si le statut du fermage, très protecteur du preneur, vous condamne à patienter jusqu’à la fin du bail. La réponse du droit rural est nuancée : le simple défaut d’entretien ne suffit pas, mais des agissements qui compromettent durablement la bonne exploitation du fonds ouvrent bien la résiliation judiciaire. Encore faut-il le prouver avec méthode, au jour de la demande en justice, devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Un jugement récent du tribunal paritaire de Blois, rendu le 22 mai 2025, montre concrètement comment un bailleur obtient la résiliation d’un bail à ferme de 1998 pour manque d’entretien courant, avec expulsion, astreinte et plus de 6 000 euros de remise en état. À l’inverse, la Cour de cassation rappelle qu’on ne résilie pas un bail au prétexte d’un défaut d’exploitation quand les vignes sont devenues improductives par ancienneté et que le preneur restructure le vignoble. Entre ces deux pôles, cet article explique quand agir, comment prouver et ce que le tribunal peut ordonner.
I. Quand le défaut d’entretien permet-il de faire résilier le bail rural ?
A. Le texte exige des agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds
Le statut du fermage verrouille la résiliation à l’initiative du bailleur. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », malgré toute clause contraire. L’un de ces motifs vise les « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le même article ajoute aussitôt une limite : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Tout l’enjeu d’un litige pour défaut d’entretien se joue donc sur trois mots : des agissements, établis, qui compromettent la bonne exploitation. Un entretien imparfait, des bordures négligées une saison ou un bâtiment vieillissant par usure normale ne remplissent pas cette condition. En revanche, un abandon durable de l’entretien courant, qui appauvrit le fonds et réduit sa valeur agronomique, entre dans le champ du texte.
Ce fondement se combine avec les obligations générales du preneur. Selon l’article L. 411-27 du même code, « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. » Et l’article 1766 du code civil vise directement notre situation : le bailleur peut agir « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée », dès lors qu’il en résulte un dommage pour lui. L’abandon de la culture et la culture déraisonnable couvrent la friche qui s’installe, les pâtures envahies par les chardons et les taillis, les fossés et ruisseaux jamais curés. L’emploi à un autre usage couvre le changement de destination, par exemple l’exercice d’une activité commerciale sans rapport avec l’exploitation agricole sur les terres louées. Dans ce dernier cas, la Cour de cassation a jugé, le 30 juin 2021, que « la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail » (troisième chambre civile, 30 juin 2021, pourvoi n° 20-15.343) : le preneur qui exploitait sans autorisation une scierie avec stockage et vente de bois sur les terres affermées manquait à son obligation d’exploiter conformément à la destination du bail, et la cession à son fils a été censurée. Le message vaut pour la résiliation : changer la destination du fonds sans l’accord du bailleur constitue un manquement grave, distinct du simple défaut d’entretien mais souvent invoqué dans le même contentieux.
Le tribunal paritaire de Blois a explicité le contrôle du juge dans son jugement du 22 mai 2025 (RG 23/03633, décision consultable sur le site de la Cour de cassation) : la résiliation sur ce fondement suppose un péril pour l’exploitation du fonds et pour le fonds lui-même, deux conditions cumulatives, d’abord caractériser des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des manquements. Concrètement, le bailleur doit démontrer deux étages : ce que le preneur a fait ou laissé faire, et en quoi cela compromet la bonne exploitation. L’expertise judiciaire joue ici un rôle décisif, comme on le verra, parce qu’elle distingue l’usure et les bordures réversibles d’un appauvrissement réel du fonds.
Plusieurs régimes voisins doivent être distingués pour viser juste. D’abord, l’article L. 411-35 du code rural pose que « toute cession de bail est interdite », sauf agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire au profit du conjoint ou des descendants majeurs, et interdit toute sous-location : si le fermier a en réalité cédé ou sous-loué les terres, le fondement de la résiliation relève du II de l’article L. 411-31, pour contravention à l’article L. 411-35, et non du défaut d’entretien. Ensuite, le preneur qui retourne des prairies, met en herbe des labours ou modifie ses moyens culturaux sans accord doit, selon l’article L. 411-29 du même code, « fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds : une modification culturale brutale et non déclarée peut ainsi nourrir un grief de dégradation, mais elle obéit à sa propre procédure. Enfin, la résiliation à l’initiative du preneur, prévue par l’article L. 411-33 du même code pour des cas comme « incapacité au travail, grave et dont la durée est supérieure à deux ans », n’a rien à voir avec notre hypothèse : ne confondez pas les deux sens de la résiliation dans vos écritures.
B. Ce que les juges sanctionnent, et la limite posée par la Cour de cassation pour les parcelles devenues improductives
Le jugement du tribunal paritaire de Blois du 22 mai 2025 offre un cas d’école du défaut d’entretien sanctionné. Le bail à ferme datait du 1er novembre 1998 et portait sur seize hectares et des bâtiments d’exploitation, pour un élevage de poneys ; renouvelé par tacite reconduction, il liait les héritiers du bailleur initial à la société preneuse. Les bailleurs invoquaient le défaut d’entretien des lieux loués, l’insuffisance du matériel d’exploitation et l’éloignement de la société, dont le siège se trouvait à plus de deux cents kilomètres des parcelles. Quatre constats de commissaire de justice, dressés en 2010, 2017, 2020 et 2023, décrivaient un roncier au centre d’une parcelle, des arbres gagnant sur la prairie, un ruisseau totalement couvert de bois et taillis non nettoyés, des bordures envahies par le taillis, des pâtures colonisées par les chardons, avec une aggravation constatée entre 2017 et 2020. L’expertise judiciaire ordonnée en conciliation partielle a confirmé : « le fond loué souffre d’un manque d’entretien courant du preneur », la végétation occupant très régulièrement plus de dix mètres de large dans les parcelles exploitées, et « la régulation des végétaux en bordures de parcelles a été négligée durant de nombreuses années » (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633). L’expert ajoutait que des solutions techniques d’entretien existaient et ne constituaient pas une raison technique de délaisser le fonds. Le tribunal a prononcé la résiliation : des manquements anciens, documentés sur treize ans, corroborés par l’expert, caractérisaient des agissements compromettant la bonne exploitation. Les défenses ont été écartées une à une : les désordres, même situés en bordure, appauvrissaient le fonds ; leur réversibilité moyennant travaux ne faisait pas disparaître la faute ; les arbres morts du bailleur n’expliquaient pas l’envahissement au coeur des parcelles ; et le matériel, jugé suffisant par l’expert, ne sauvait pas le défaut d’entretien.
Mais la Cour de cassation fixe une limite importante, illustrée par son arrêt du 12 novembre 2020. Dans cette affaire, le bailleur reprochait au preneur d’avoir arraché la totalité des plants de vigne et demandait la résiliation pour défaut d’exploitation. La cour d’appel de Montpellier l’avait suivie. La troisième chambre civile a cassé : « le bailleur ne peut faire résilier le bail pour faute du preneur qu’à la condition que les agissements de celui-ci soient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (troisième chambre civile, 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.855). Or les vignes étaient âgées de plus de cinquante ans, devenues improductives, et un diagnostic de la chambre d’agriculture avait préconisé l’arrachage en priorité ; les preneurs avaient entrepris, à la place d’un bailleur négligent, les travaux nécessaires à la restructuration du vignoble. Résilier dans ces conditions revenait à sanctionner un preneur qui investissait pour l’avenir du fonds. La leçon pour les bailleurs est directe : avant d’assigner pour friche ou non-exploitation, vérifiez l’état agronomique réel des parcelles. Si les terres sont devenues improductives par ancienneté des plantations, si le fermier arrache pour replanter ou restructure sur préconisation technique, le grief de défaut d’exploitation se retourne contre vous. À l’inverse, si les terres sont saines et que le preneur les laisse s’embroussailler sans projet cultural, comme dans l’affaire de Blois, la résiliation prospère.
Deux précisions complètent le tableau. D’une part, le changement de destination sans accord, même partiel et même toléré de fait, reste un manquement : dans l’arrêt du 30 juin 2021 déjà cité, l’activité de scierie occupait une partie très réduite du domaine, au vu et au su de la bailleresse, sans dégradation du reste ; la Cour de cassation a néanmoins censuré l’autorisation de cession, parce que le preneur avait développé une activité commerciale étrangère à l’usage agricole sans accord exprès. Un bailleur qui découvre un atelier, un stockage ou une activité de loisirs commerciale sur les terres louées dispose donc d’un grief autonome, plus net encore que le défaut d’entretien. D’autre part, la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes exonèrent le preneur : sécheresse exceptionnelle, inondation, maladie durable ou contrainte administrative avérée peuvent expliquer un entretien dégradé une saison. Le texte l’impose, et le juge l’applique. Constituez votre dossier en écartant d’emblée cette objection : montrez la durée, la généralité et l’absence de cause extérieure.
II. Comment faire constater les manquements et obtenir la résiliation devant le tribunal ?
A. Prouver par tous moyens, au jour de la demande : constats, expertise et attestations régulières
En matière de baux ruraux, « La preuve des manquements du preneur peut être rapportée par tous moyens. » (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633). Constats de commissaire de justice, photographies datées, témoignages, factures de travaux, images satellite, rapports d’organismes techniques : tout est recevable, et le tribunal apprécie souverainement. Mais recevable ne veut pas dire convaincant. L’affaire de Blois enseigne une méthode : quatre constats étalés sur treize ans, qui montrent l’installation puis l’aggravation du mal, valent mieux qu’un constat unique dressé dans l’urgence du procès. Demandez au commissaire de justice de décrire parcelle par parcelle, avec références cadastrales, nature des végétaux, largeur d’emprise sur les zones exploitables, état des bâtiments, et de photographier avec date. Faites constater à plusieurs saisons si possible, pour répondre à l’objection du défaut passager ou saisonnier. Conservez les constats anciens : même non contradictoires, ils établissent l’antériorité, et leur convergence avec l’expertise judiciaire les rend redoutables.
L’expertise judiciaire constitue la pièce maîtresse. Dans l’affaire de Blois, les parties s’étaient accordées en conciliation sur une mesure d’expertise, et le rapport déposé en novembre 2024 a emporté la conviction du tribunal : manque d’entretien courant, emboisement par endroits, emprise de plus de dix mètres dans les parcelles, négligence de plusieurs décennies, coût de remise en état chiffré à 5 040 euros hors taxes, soit 6 048 euros toutes taxes comprises. Pour obtenir une expertise utile, formulez une mission précise : dire si les parcelles et bâtiments sont normalement entretenus au regard des usages de la région et de la destination du bail, décrire les manquements, dire s’ils compromettent la bonne exploitation, chiffrer la remise en état, et dire si le matériel du preneur suffit aux besoins de l’exploitation. Joignez le bail, l’état des lieux d’entrée s’il existe, les arrêtés de fermage et les documents culturaux. Assistez aux opérations d’expertise avec votre conseil et faites verser vos constats au dossier de l’expert : un expert qui travaille sur pièces convergentes motive un rapport solide, et un rapport solide fait gagner le procès.
Restez rigoureux sur les attestations de témoins. Le tribunal de Blois a écarté des attestations non datées ou dépourvues de pièce d’identité, en application des exigences de l’article 202 du code de procédure civile : « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. » Le texte impose en outre les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de l’auteur, la mention qu’elle est établie en vue de sa production en justice avec connaissance des sanctions pénales en cas de fausse attestation, l’écriture, la date et la signature manuscrites, et la copie d’un document officiel d’identité signé. Une attestation de voisin qui décrit des faits précis, datés, personnellement constatés — troupeaux absents depuis telle année, parcelles jamais fauchées, clôtures effondrées —, rédigée à la main et accompagnée d’une pièce d’identité, pèse lourd. Un ramassis d’attestations types, non datées et sans pièces, est écarté et discrédite le surplus. Privilégiez trois témoignages précis et réguliers plutôt que dix approximatifs.
Enfin, sachez que le juge apprécie les manquements au jour de la demande en justice : « Le motif de la résiliation s’appréciant au jour de la demande en justice. » (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, 22 mai 2025, RG 23/03633). Concrètement, le fermier qui se réveille après l’assignation et fait broyer les ronciers n’efface pas la faute : dans l’affaire de Blois, le tribunal a retenu que la remise en état aurait dû intervenir avant la saisine, et que la défaillance s’appréciait à cette date. Pour le bailleur, cela signifie qu’il faut figer l’état du fonds avant d’assigner, par un constat récent, et dater la demande au moment où le dossier est complet. Pour le preneur, cela signifie qu’il faut entretenir en continu et garder les preuves d’entretien — factures de broyage, d’élagage, de curage, bons de travaux — plutôt que de lancer un nettoyage de dernière minute une fois assigné. Notez aussi que le texte ne subordonne pas ce motif de résiliation à une mise en demeure préalable chiffrée, contrairement au cas des fermages impayés où deux défauts de paiement doivent persister trois mois après une mise en demeure qui rappelle le texte à peine de nullité : sur le défaut d’entretien, l’exigence porte sur la gravité et la preuve, non sur un formalisme d’avertissement. Une sommation interpellative ou une lettre recommandée reste toutefois utile pour dater le litige et démontrer que le preneur, alerté, n’a rien corrigé.
B. Saisir le tribunal paritaire et obtenir la résiliation avec ses suites : départ, indemnités et remise en état
La demande de résiliation pour défaut d’entretien se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des terres. La saisine commence par une requête ou une déclaration au greffe, suivie d’une tentative de conciliation : dans l’affaire de Blois, la conciliation du 25 janvier 2024 n’a pas réglé le fond mais a permis l’accord des parties sur l’expertise, ce qui a structuré tout le procès. Préparez dès la saisine un dossier complet : bail et avenants, état des lieux, constats, photographies, attestations régulières, échanges avec le preneur, chiffrage de la remise en état. Demandez dans le même acte la résiliation, l’expulsion et ses modalités, l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, les frais de remise en état et l’article 700. Le tribunal de Blois a ainsi prononcé la résiliation à compter du jugement, déclaré la société occupante sans droit ni titre, ordonné qu’à défaut de départ volontaire il serait procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, assorti le départ d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification, fixé une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au fermage actuel jusqu’à complète libération des lieux, condamné à 6 048 euros toutes taxes comprises de remise en état et à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens incluant l’expertise. Chaque chef a son utilité : l’astreinte pousse au départ, l’indemnité d’occupation évite la jouissance gratuite, la remise en état répare le fonds, l’article 700 et les dépens compensent le coût du procès et de l’expertise.
Anticipez les défenses classiques du preneur, toutes plaidées à Blois et rejetées. À l’argument des désordres limités aux bordures et réversibles, répondez par l’emprise mesurée dans les parcelles exploitables et par l’appauvrissement du fonds : la réversibilité moyennant travaux confirme le manquement au lieu de l’effacer. À l’argument des arbres morts du bailleur qui expliqueraient les ronciers, répondez par l’expertise et les constats au coeur des parcelles, et rappelez que le preneur, tenu d’exploiter et d’entretenir, ne peut imputer au bailleur sa propre négligence de plusieurs années. À l’argument du matériel suffisant, sachez qu’il est inopérant s’il est déconnecté de l’usage réel : posséder un gyrobroyeur ne prouve pas qu’on l’utilise, et l’expert de Blois a distingué la suffisance théorique du matériel du défaut d’entretien effectif. À l’argument de l’éloignement sans incidence parce que le gérant réside à proximité, produisez les preuves de l’absence de soins réguliers : le grief porte sur l’entretien constaté, non sur l’adresse du siège. Et si le preneur invoque des pratiques environnementales — maintien de haies, d’infrastructures écologiques, bandes non fauchées —, vérifiez le bail : l’article L. 411-27 du code rural protège les pratiques de préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages et des sols, et des clauses écologiques peuvent être incluses dans certains baux ; une friche subie et généralisée n’a rien à voir avec une pratique ciblée et documentée. Exigez du preneur qu’il produise la clause, le document de gestion et les justificatifs : sans écrit, l’argument écologique ne tient pas.
N’oubliez pas les suites financières de fin de bail. Outre la remise en état obtenue à Blois sur le fondement de la faute, l’article L. 411-72 du code rural prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Faites chiffrer par l’expert, devis d’entreprise à l’appui, et demandez la condamnation dans le même jugement : 5 040 euros hors taxes de travaux dans l’affaire de Blois, poste par poste, sans contestation du preneur sur les montants. Pensez aussi à l’exécution : le tribunal de Blois a écarté l’exécution provisoire de droit, compte tenu de l’incidence de la résiliation sur l’activité du preneur et de la présence d’animaux sur les parcelles. Si vous avez besoin d’un départ rapide, motivez spécialement votre demande d’exécution provisoire ; si vous défendez le preneur, sollicitez son écartement en faisant valoir l’atteinte disproportionnée et les délais de relogement du cheptel et du matériel. Pour situer ce contentieux dans son cadre général, notre panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption rappelle les lignes directrices récentes de la troisième chambre civile sur le champ du statut, le fermage et les droits du preneur face à la préemption. Et si votre litige touche aussi la vente des terres ou l’intervention de la SAFER, traitez chaque procédure pour elle-même : le contrôle des structures, la préemption et l’urbanisme obéissent à leurs propres règles et ne se déduisent pas du bien-fondé de la résiliation.
Conclusion
Faire résilier un bail rural pour défaut d’entretien est possible, mais le tribunal n’accorde rien à la négligence légère ni au dossier monté à la hâte. Retenez l’essentiel : visez le motif des agissements compromettant la bonne exploitation, prouvez des manquements graves, durables et sans cause légitime, figez l’état du fonds par des constats étalés dans le temps, faites désigner un expert avec une mission précise, ne produisez que des attestations régulières, et demandez ensemble la résiliation, l’expulsion sous astreinte, l’indemnité d’occupation et la remise en état chiffrée. Tirez aussi les leçons des arrêts récents : un preneur qui restructure un vignoble devenu improductif ne commet pas une faute, tandis qu’un preneur qui change la destination des terres sans accord se prive en outre de la cession familiale. Constitué ainsi, avec des pièces convergentes appréciées au jour de la demande, votre dossier transforme une friche subie en décision de justice : la résiliation, le départ du preneur et la réparation du fonds.
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