Votre fermier exploite vos terres au sein d’une société sans vous avoir prévenu, ou l’un des copreneurs n’est plus associé de la structure qui cultive les parcelles : pouvez-vous faire résilier le bail rural, et à quelles conditions le fermier peut-il garder les terres ? La Cour de cassation a tranché deux litiges de ce type les 6 février et 7 mai 2025, avec une ligne claire : la mise à disposition des terres louées à une société agricole n’est pas une cession interdite du seul fait qu’un preneur n’est pas associé, et le bailleur qui veut rompre doit alors démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice. Ce point change tout, car la cession prohibée permet la résiliation sans preuve d’un préjudice, tandis que le simple manquement aux obligations de mise à disposition impose cette preuve. Pour les bailleurs comme pour les fermiers organisés en EARL ou en GAEC, comprendre cette frontière décide de l’issue devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
En pratique, les situations se ressemblent : un bail rural est en cours, les terres sont cultivées par une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) ou un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC), et le bailleur découvre qu’un copreneur a quitté la société, qu’un associé non preneur s’est installé, ou qu’aucune notification régulière ne lui a été adressée. Le réflexe du bailleur consiste à invoquer une cession déguisée et à saisir le tribunal en résiliation. Le réflexe du fermier consiste à répondre que la société ne fait qu’exploiter des terres dont il reste titulaire et qu’il continue à travailler sur place. Les deux raisonnements peuvent être justes selon les faits, et c’est l’examen concret de la participation aux travaux, de la qualité d’associé et des notifications qui départage les parties. Cet article expose les règles applicables, les apports des arrêts de 2025 et la méthode procédurale à suivre, côté bailleur comme côté preneur.
I. Mettre les terres louées à disposition d’une société : ce que le statut du fermage autorise vraiment
A. Le cadre légal : qui peut mettre à disposition, au profit de qui et avec quelles formalités
Le mécanisme de base figure à l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Autrement dit, le fermier qui devient associé d’une société agricole peut faire cultiver par cette société les terres qu’il loue, sans que l’opération soit analysée comme une cession ou une sous-location, et sans recevoir de parts en contrepartie de cet apport en jouissance. La société doit être « dotée de la personnalité morale » ou, s’il s’agit d’une société en participation, « régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine », et précise que « Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques ». Les EARL et les GAEC entrent naturellement dans ce cadre lorsqu’ils ont un objet principalement agricole, ce qui est leur cas usuel.
La mise à disposition n’est pas libre de toute formalité. Le même article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime l’autorise « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». L’avis adressé au bailleur doit mentionner « le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition ». Le preneur doit ensuite aviser le bailleur « dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus », et que « Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation ». Concrètement, l’entrée dans une EARL, la sortie d’un associé, le changement de dénomination sociale ou la restitution de certaines parcelles doivent chacun donner lieu à une lettre recommandée dans les deux mois. L’oubli de ces notifications est la première source de contentieux, car le bailleur qui n’est pas informé soupçonne une opération occulte et saisit le tribunal.
Le texte organise aussi la sanction du défaut d’information, avec un verrou protecteur pour le preneur. Toujours selon l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Le bailleur doit donc d’abord mettre en demeure, puis laisser passer un an avant de pouvoir invoquer ce seul grief. Et même dans ce cas, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur ». Une erreur matérielle sans conséquence, par exemple une référence cadastrale incomplète alors que le bailleur connaît parfaitement les parcelles exploitées par la société, ne suffit pas à faire rompre un bail de neuf ans. En revanche, l’absence totale de notification pendant plus d’un an après mise en demeure expose le preneur à la résiliation, même si l’exploitation est par ailleurs irréprochable.
Il faut distinguer ce premier régime d’un second, prévu au paragraphe II du même article L. 411-37, qui vise la mise à disposition au profit d’une personne morale « autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre ». Dans ce cas, le preneur doit obtenir « l’accord préalable du bailleur » : « La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition », et « A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition ». Le silence du bailleur vaut acceptation : « Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis ». Ce second régime concerne des structures atypiques, par exemple une coopérative ou une association à vocation agricole dont le preneur est membre sans qu’il s’agisse d’une société à objet principalement agricole au sens du paragraphe I. Le contentieux porte alors sur la nullité de la demande : statuts manquants, parcelles imprécises ou envoi tardif peuvent faire échec à la mise à disposition elle-même.
Un cas particulier mérite une mention : le preneur qui rejoint un GAEC. L’article L. 323-14 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d’exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire », avec une obligation d’en aviser le bailleur « par lettre recommandée, avec accusé de réception ». La logique est la même que celle de l’article L. 411-37 : transparence envers le bailleur, maintien du preneur comme seul titulaire du bail, et poursuite de l’exploitation par l’intéressé au sein du groupement. Les GAEC étant des sociétés à objet agricole par définition, les tribunaux appliquent souvent les deux textes ensemble, l’article L. 323-14 pour le principe propre aux GAEC et l’article L. 411-37 pour les conditions de fond et les sanctions.
Enfin, la mise à disposition ne doit pas être confondue avec l’autorisation administrative d’exploiter délivrée au titre du contrôle des structures. L’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable « les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles », selon des seuils de surface fixés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Une société qui met en valeur des terres louées peut avoir besoin de cette autorisation préfectorale, indépendamment de l’accord du bailleur. Le défaut d’autorisation d’exploiter relève du préfet et peut exposer l’exploitant à des sanctions administratives, mais il ne crée pas à lui seul une cause civile de résiliation du bail rural au profit du bailleur. Devant le tribunal paritaire, le bailleur doit invoquer un motif du statut du fermage, pas une irrégularité administrative détachée du bail. Symétriquement, le fait que la société dispose d’une autorisation d’exploiter en règle ne purge pas un défaut de notification au bailleur ni un abandon de l’exploitation par le preneur.
B. L’obligation de rester personnellement exploitant : associé ou non, participer sur place de façon effective et permanente
Le cœur du dispositif tient en une phrase du paragraphe III de l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». La mise à disposition ne transfère pas le bail à la société : le preneur reste seul titulaire, seul redevable du fermage, et seul responsable envers le bailleur. En contrepartie de cette sécurité, il doit rester un exploitant réel, présent sur les terres, et pas un simple porteur de parts qui percevrait un avantage sans travailler. Le texte ajoute que « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés » et que « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail », ce qui donne au bailleur une garantie supplémentaire sans changer son interlocuteur contractuel.
Cette exigence de participation personnelle s’apprécie de façon concrète, parcelle par parcelle et saison par saison. Les tribunaux examinent l’affiliation à la mutualité sociale agricole en qualité de chef d’exploitation ou de conjoint collaborateur, les attestations de voisins et de salariés, les factures de travaux, les calendriers de présence, la conduite des décisions culturales et la participation aux récoltes. Une présence seulement administrative, réduite à la signature des assemblées générales et à la gestion comptable depuis un bureau éloigné, ne suffit pas. À l’inverse, un preneur âgé ou diminué physiquement qui dirige l’exploitation, donne les ordres, conduit certains travaux adaptés et reste joignable sur place peut satisfaire au critère, « selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (article L. 411-37) : on n’exige pas d’un exploitant de cent hectares de céréales la même présence quotidienne que d’un maraîcher sur trois hectares. La formule légale laisse au tribunal paritaire une marge d’appréciation nourrie par l’instruction et souvent par une mesure d’expertise ou une enquête sur place.
La question la plus disputée concerne le preneur qui n’est pas ou plus associé de la société exploitante. Faut-il être associé pour mettre à disposition ? Le paragraphe I vise « le preneur associé d’une société », ce qui suppose en principe la qualité d’associé au jour de la mise à disposition. Mais la perte ultérieure de cette qualité, par retrait, cession de parts ou non-entrée d’un copreneur dans la société, ne transforme pas automatiquement l’opération en cession interdite. C’est précisément l’apport des arrêts de 2025 : la Cour de cassation distingue l’abandon de la jouissance au profit de la société, qui constitue une cession prohibée, du simple défaut de qualité d’associé combiné à une exploitation personnelle maintenue, qui n’est qu’un manquement aux obligations de l’article L. 411-37. Cette distinction commande le régime de la résiliation, comme on le verra dans la seconde partie. Pour le preneur, la leçon pratique est nette : même en cas de sortie de la société, continuer à travailler les terres et régulariser les notifications reste la meilleure défense ; pour le bailleur, constater qu’un copreneur n’est pas associé ne suffit plus, il faut établir que ce copreneur a cessé d’exploiter ou que le manquement lui cause un préjudice.
Le cas des baux en cotitularité, fréquents entre époux ou entre parent et enfant, concentre les difficultés. Le bail rural est indivisible : les copreneurs sont tenus ensemble, et la mise à disposition décidée par l’un engage l’ensemble. Si l’un des copreneurs n’est pas associé de l’EARL qui cultive les terres, le bailleur soutiendra que ce copreneur a abandonné sa part de jouissance à la société. La Cour de cassation a refusé cet automatisme dans les deux arrêts de 2025 : il faut rechercher si le copreneur non associé participe encore effectivement aux travaux, et à défaut, démontrer un préjudice. En pratique, les familles ont intérêt à faire entrer tous les copreneurs dans la société ou, à défaut, à documenter la participation de chacun : bulletins de paie, relevés MSA, carnets de travaux, témoignages circonstanciés. Une épouse copreneur affiliée en qualité de conjoint collaborateur qui soigne les animaux et tient l’administratif de l’exploitation peut être reconnue comme participant réellement, même sans parts sociales. À l’inverse, un copreneur qui n’apparaît jamais sur l’exploitation et ne justifie d’aucune tâche fragilise l’ensemble du bail.
Reste la situation du preneur qui cesse toute participation et laisse la société exploiter seule : il s’expose alors à la qualification de cession prohibée. L’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime pose le principe : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », avec la possibilité, « à défaut d’agrément du bailleur », de saisir le tribunal paritaire pour obtenir l’autorisation. La mise à disposition régulière n’est pas une cession car le preneur reste titulaire et exploitant. Mais lorsque le preneur abandonne durablement la jouissance à la société sans y participer, les juges requalifient l’opération en cession déguisée, avec la sanction la plus lourde du statut : la résiliation sans avoir à prouver un préjudice. La frontière est donc factuelle : présence réelle et documentée d’un côté, abandon caractérisé de l’autre. Les arrêts de 2025, en rappelant les décisions antérieures des 12 octobre 2023 et 26 septembre 2024, donnent aux plaideurs une grille de lecture stable que la seconde partie détaille.
II. Quand le bailleur peut-il faire résilier : démontrer la cession déguisée ou le préjudice réel
A. Deux arrêts de 2025 qui fixent la frontière entre cession interdite et simple manquement
Les faits jugés le 6 février 2025 illustrent le cas classique de la famille en EARL. Des bailleurs avaient donné à bail rural à long terme plusieurs parcelles agricoles à des copreneurs, qui les avaient mises à la disposition de l’EARL dont deux d’entre eux étaient les seuls associés depuis 2013. L’un des associés demande ensuite que le bail se poursuive à son seul nom, et les bailleurs saisissent le tribunal paritaire en opposition à cette poursuite et en résiliation pour cession prohibée, en faisant valoir que l’épouse copreneur, non associée de l’EARL, avait manqué à son obligation de se consacrer personnellement aux terres et avait ainsi cédé son droit au bail. La cour d’appel d’Amiens prononce la résiliation pour cession prohibée, en retenant que la faculté de mise à disposition impose, en cas de pluralité de preneurs, que tous soient associés, et que le défaut de cette qualité caractérise à lui seul une cession illicite, sans que les bailleurs aient à démontrer un préjudice (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-12.274).
La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle d’abord les textes : selon l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur », au profit du conjoint participant à l’exploitation ou des descendants majeurs ; selon l’article L. 411-37 du même code, le preneur peut mettre à disposition mais « doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » ; et selon l’article L. 411-31 du même code, « le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit d’une contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, soit, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 ». Puis la Cour reprend sa jurisprudence : le preneur ou l’ensemble des copreneurs qui, après mise à disposition, « ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente » et « abandonnent la jouissance du bien loué à cette société, procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit », et le bailleur peut alors agir sans démontrer un préjudice (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-20.212, publié). En revanche, le preneur ou l’un des copreneurs qui met les terres à disposition d’une société dont il n’est pas associé, « mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail », de sorte que le bailleur ne peut agir que pour manquement à l’article L. 411-37 et doit démontrer un préjudice (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-12.967, publié). Appliquant cette grille, la Cour juge que « le seul fait que Mme [P], copreneuse, ne soit pas associée de l’EARL au profit de laquelle les terres louées étaient mises à disposition ne suffisait pas à caractériser une cession illicite et que le manquement caractérisé, tenant à la contravention, par les preneurs, aux dispositions de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, nécessitait, pour prononcer la résiliation du bail, que soit établie l’existence d’un préjudice subi par le bailleur ». La cassation est partielle, limitée à la résiliation, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Rouen.
Le second arrêt, rendu trois mois plus tard, confirme la solution dans une configuration voisine mais marquée par un décès. Un bail à ferme de 1996 portait sur diverses parcelles mises à disposition d’un GAEC devenu EARL ; le père, copreneur, décède en 2018, et ses deux fils deviennent les seuls associés de l’EARL, tandis que la mère, copreneur, s’est retirée de la société après y avoir adhéré en 2016. La bailleresse délivre un congé partiel pour reprise, les consorts preneurs contestent ce congé, et la bailleresse demande reconventionnellement la résiliation pour cession prohibée. La cour d’appel de Rouen prononce la résiliation en retenant que les terres sont mises à disposition d’une EARL dont aucun des copreneurs originaires n’était associé au jour de la saisine, le père étant décédé et la mère s’étant retirée, et que ces faits constituent une cession prohibée (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-11.173). La Cour de cassation casse au même visa : « le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail », avec pour conséquence que « le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, du code rural et de la pêche maritime et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice ». La cassation est totale, avec renvoi devant la cour d’appel de Rouen autrement composée.
Ces deux décisions s’articulent avec un arrêt antérieur de rejet du 6 juillet 2022, qui avait validé une analyse de cession dans un dossier où l’abandon de jouissance était établi, et elles éclairent la situation des baux transmis après décès. L’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime organise la continuation du bail au profit du conjoint, du partenaire lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou des descendants qui participent effectivement à l’exploitation ou y ont participé au cours des cinq années antérieures au décès. Lorsque les enfants reprennent l’exploitation en société après le décès du père, leur qualité d’associés-exploitants et leur participation effective deviennent déterminantes : s’ils cultivent réellement et si la mère copreneur continue à participer ou a régulièrement transmis ses droits, la mise à disposition survit au décès ; si la société exploite seule sans aucun des titulaires, la requalification en cession guette. L’arrêt du 7 mai 2025 refuse justement de déduire la cession du seul retrait de la mère, alors que les deux fils copreneurs étaient associés-exploitants. Pour les familles, la période qui suit un décès est donc une zone de vigilance : mettre à jour les statuts, notifier au bailleur les changements dans les deux mois, vérifier que chaque copreneur restant participe ou organise la cession régulière à un descendant dans les conditions de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, avec agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire.
L’apport pratique de cette jurisprudence tient en trois règles. Premièrement, le défaut de qualité d’associé d’un copreneur n’est jamais à lui seul une cession : le juge doit examiner la participation effective aux travaux. Deuxièmement, la charge de la preuve bascule selon la qualification : abandon de jouissance établi, le bailleur obtient la résiliation sans prouver un préjudice ; simple manquement à l’article L. 411-37 avec poursuite de l’exploitation, le bailleur doit établir que ce manquement est de nature à lui porter préjudice, par exemple une dégradation des terres, une perte de garanties, une modification non autorisée de l’assolement ou une opacité persistante sur l’exploitant réel. Troisièmement, les notifications restent autonomes : même lorsque l’exploitation est réelle, un défaut d’information prolongé plus d’un an après mise en demeure peut fonder la résiliation, sauf si l’omission n’a pas induit le bailleur en erreur. Les plaideurs doivent donc articuler leurs demandes : le bailleur avisé invoque à titre principal la cession avec les preuves de l’abandon, et à titre subsidiaire le manquement à l’article L. 411-37 avec la démonstration du préjudice et la mise en demeure préalable pour le grief tiré du défaut d’information ; le preneur répond en documentant sa présence sur place et en régularisant immédiatement toute notification manquante.
B. Procédure et preuves devant le tribunal paritaire : mise en demeure, préjudice et réflexes des deux parties
Le contentieux relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres, en premier ressort, avec appel devant la cour d’appel puis pourvoi en cassation. Le bailleur qui veut agir doit d’abord qualifier son grief et réunir les preuves correspondantes. Pour une cession prohibée, il doit établir que le preneur ou l’ensemble des copreneurs ont abandonné durablement la jouissance à la société : absence constatée sur l’exploitation, travail réalisé exclusivement par des salariés ou des associés tiers, affiliation MSA incompatible avec une activité sur ces parcelles, déclarations du preneur lui-même reconnaissant qu’il ne cultive plus, procès-verbaux de constat d’huissier établis à différentes saisons. Pour un manquement à l’article L. 411-37 avec maintien d’une exploitation, il doit établir le préjudice : pièces montrant une baisse de l’entretien, des impayés de fermage devenus plus difficiles à recouvrer du fait de l’écran social, un changement de destination des parcelles, ou une impossibilité durable d’identifier l’exploitant réel malgré des demandes répétées. Dans les deux cas, des constats étalés dans le temps valent mieux qu’un passage isolé, car le tribunal apprécie le caractère effectif et permanent de la participation au regard des usages régionaux et de l’importance de l’exploitation.
Le grief tiré du défaut d’information suit un régime procédural propre qu’il faut respecter à la lettre. Le bailleur adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, listant précisément les informations manquantes : nom de la société, tribunal de commerce d’immatriculation, parcelles concernées, date de la mise à disposition, changements intervenus. Il laisse ensuite courir le délai d’un an prévu par l’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime avant de saisir le tribunal sur ce fondement. Pendant ce délai, le preneur peut encore régulariser : toute notification complète fait obstacle à la résiliation pour ce grief, et même après l’année, il peut soutenir que les omissions n’ont pas induit le bailleur en erreur. Les deux parties ont donc intérêt à écrire : le bailleur, en traçant ses demandes pour faire courir le délai ; le preneur, en répondant par recommandé et en conservant les accusés de réception. Les échanges verbaux en bord de champ, même cordiaux, ne valent pas notification au sens du texte.
Côté preneur et côté société, la défense se prépare bien avant l’audience. Conserver les statuts à jour, l’extrait d’immatriculation, la liste des associés avec leurs parts, les lettres recommandées adressées au bailleur avec leurs avis de réception, les relevés MSA, les calendriers de travaux, les factures de carburant, de semences et d’entretien, les attestations précises et datées de voisins, de salariés ou de coopératives décrivant les tâches accomplies sur place. En cas de sortie d’un associé ou de décès d’un copreneur, notifier le changement dans les deux mois et, si la société n’entre plus dans le cadre du paragraphe I de l’article L. 411-37, solliciter sans attendre l’accord préalable du bailleur pour le paragraphe II, en joignant les statuts et les références cadastrales. Si le bailleur refuse son agrément à une cession familiale envisagée pour apurer la situation, saisir le tribunal paritaire d’une demande d’autorisation plutôt que de passer outre : une cession réalisée sans agrément ni autorisation judiciaire reste prohibée et expose à la résiliation immédiate, sans discussion sur le préjudice. Pour replacer ces règles dans l’ensemble du contentieux du fermage et de la préemption, on peut se reporter utilement à l’analyse des derniers arrêts de la troisième chambre civile sur le statut du fermage et la préemption.
Côté bailleur, la stratégie gagnante combine rigueur probatoire et demandes hiérarchisées. Faire établir par constat la réalité de l’exploitation à plusieurs moments clés du calendrier cultural, demander par écrit les pièces sociales et les justificatifs de participation, mettre en demeure sur le fondement précis de l’article L. 411-37 pour le défaut d’information, puis saisir le tribunal en invoquant à titre principal la contravention à l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime si les preuves de l’abandon sont solides, et à titre subsidiaire la contravention à l’article L. 411-37 avec l’exposé concret du préjudice, sur le fondement de l’article L. 411-31 du même code. Éviter deux écueils : plaider la cession sur le seul motif qu’un copreneur n’est pas associé, ce que les arrêts de 2025 rejettent, et invoquer une irrégularité administrative détachée du bail, comme l’absence d’autorisation d’exploiter de la société, qui relève du préfet et non du tribunal paritaire. Le préjudice, lorsqu’il est requis, doit être concret et actuel : risque avéré pour la restitution des terres, perte de garanties solidaires, dégradation constatée, ou désorganisation durable de l’exploitation préjudiciable à la valeur du fonds. Une simple contrariété face à l’opacité de la société, sans conséquence sur les terres ou sur les droits du bailleur, ne suffit pas.
En définitive, la mise à disposition reste un outil précieux de transmission et d’organisation des exploitations, à condition de respecter ses trois piliers : une société à objet principalement agricole majoritairement détenue par des personnes physiques, une information complète et rapide du bailleur par lettre recommandée, et un preneur qui demeure un exploitant présent sur ses terres. Lorsque ces piliers sont en place, le bail traverse sans dommage les évolutions de la société, y compris le retrait d’un associé ou le décès d’un copreneur, sous réserve des notifications de mise à jour. Lorsqu’ils manquent, le bailleur dispose d’une action graduée, de la mise en demeure jusqu’à la résiliation judiciaire, avec une exigence probatoire qui dépend de la gravité du manquement. Les arrêts des 6 février et 7 mai 2025 ne ferment ni n’ouvrent la résiliation : ils obligent chaque partie à prouver ce qu’elle affirme, au plus près des terres et des travaux.
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