Le contentieux des impayés locatifs et de l’expulsion constitue l’une des matières les plus sensibles du droit immobilier résidentiel, où s’affrontent directement le droit de propriété du bailleur et le droit au logement du locataire. La recherche d’un point d’équilibre entre le recouvrement effectif des créances locatives et la prévention sociale des expulsions a conduit le législateur et le pouvoir réglementaire à multiplier les mécanismes d’alerte et d’instruction pré-contentieuse. Au cœur de ce dispositif d’évaluation sociale et financière figure le diagnostic social et financier, communément désigné sous l’acronyme de DSF. Conçu initialement pour éclairer le juge d’instance, devenu juge des contentieux de la protection, sur la situation patrimoniale et familiale des occupants menacés d’éviction, cet instrument a connu une mutation profonde sous l’impulsion de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dont les décrets d’application ont redéfini la chronologie et les exigences techniques.
L’actualité réglementaire franchit une étape déterminante avec la parution au Journal officiel de la République française du 17 septembre 2026 de l’arrêté du 9 septembre 2026 modifiant l’arrêté du 23 août 2022 relatif à la création du formulaire unique de diagnostic social et financier effectué dans le cadre d’une procédure judiciaire aux fins de résiliation du bail. Ce texte ministériel consacre la mise en service officielle du formulaire Cerfa n° 16227*02, accessible sur le portail officiel Service-Public, en remplacement du formulaire initial créé en 2022. Cette révision formelle parachève la refonte substantielle opérée par le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 modifiant le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 relatif aux modalités de réalisation et au contenu du diagnostic social et financier.
Désormais, le diagnostic social et financier ne constitue plus une simple formalité administrative accessoire à l’assignation en justice. Il s’impose comme une étape pivotale qui s’enclenche dès le stade pré-contentieux du commandement de payer pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles immobilières familiales, tout en réorganisant les délais d’enquête sociale, les modalités d’actualisation des données de vulnérabilité et les facultés de saisine ouvertes à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi qu’aux représentants de l’État dans le département. Pour les praticiens du droit, les propriétaires bailleurs et les occupants, la maîtrise de ce cadre juridique rénové conditionne la régularité des assignations, l’efficacité des clauses résolutoires et l’exercice des voies de recours devant les juridictions judiciaires.
Une analyse approfondie des règles régissant les rapports locatifs sous l’empire de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée impose de mesurer la portée concrète de ces nouveaux textes réglementaires. L’accompagnement par un cabinet intervenant en droit immobilier et plus spécifiquement en matière de bail d’habitation permet d’anticiper les pièges procéduraux, d’éviter les fins de non-recevoir et d’assurer une gestion rigoureuse des incidents d’exécution.
I. La refonte du diagnostic social et financier : anticipation au commandement de payer, nouveau formulaire Cerfa et obligations procédurales
L’évolution du traitement des impayés de loyers traduit une volonté des pouvoirs publics de détecter les situations de détresse financière le plus en amont possible afin d’éviter la cristallisation de dettes insurmontables. Si le modèle historique réservait l’enquête sociale à la période intercalaire s’étendant entre la délivrance de l’assignation et la tenue de l’audience, la législation contemporaine a profondément bouleversé cette économie en imposant une intervention sociale dès les premiers actes de poursuite, tout en encadrant minutieusement les diligences incombant aux travailleurs sociaux et aux juristes des organismes désignés.
A. Le déclenchement anticipé du diagnostic social et financier et les exigences du décret du 4 août 2026
L’innovation maîtresse de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a consisté à modifier l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin d’anticiper la réalisation du diagnostic social et financier dès la délivrance du commandement de payer. Cette mesure s’applique spécifiquement lorsque le créancier est un bailleur personne physique ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Dans cette configuration, le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer pour défaut de règlement du loyer ou des charges doit le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, permettant ainsi à l’organisme compétent d’engager le diagnostic sans attendre l’assignation en justice.
Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 a adapté le dispositif réglementaire du décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 à cette nouvelle architecture. En premier lieu, le décret substitue la qualification de professionnel du travail social ou de l’accompagnement à celle, plus étroite, d’intervenant social, consacrant ainsi la pluridisciplinarité des équipes d’enquête qui mobilisent fréquemment des juristes d’organismes spécialisés tels que les associations départementales pour l’information sur le logement ou les services sociaux départementaux.
En deuxième lieu, le décret de 2026 modifie substantiellement les délais impartis pour entrer en relation avec l’occupant. Alors que l’ancienne réglementation prévoyait la proposition d’un entretien dans un délai de quinze jours suivant le signalement, le texte révisé dispose que le professionnel du travail social ou de l’accompagnement propose au locataire un entretien à une date fixée au plus tard vingt jours ouvrés suivant la notification du commandement de payer ou la transmission de l’assignation. Ce desserrement du calendrier vise à accroître le taux d’adhésion des personnes concernées et à permettre une préparation documentaire plus complète.
En troisième lieu, les modes de communication sont officiellement modernisés. Le texte réglementaire énonce expressément que les propositions de l’organisme s’effectuent par tout moyen à sa disposition, notamment par appel ou message téléphonique, rompant avec l’exclusivité du courrier postal qui retardait fréquemment les premières prises de contact. Cette souplesse favorise une réaction rapide face au risque d’aggravation de la dette locative, facilitant l’intervention d’un conseil en recouvrement de loyers pour élaborer des plans d’apurement amiables.
En quatrième lieu, le décret du 4 août 2026 introduit un mécanisme impératif d’actualisation du diagnostic à l’approche de la date d’audience. Il dispose en effet que si, un mois avant le jour de l’audience, aucun diagnostic social et financier datant de moins de six semaines n’a été établi, l’organisme compétent propose un nouvel entretien au locataire. La date de cet entretien doit être fixée au plus tard six jours ouvrés avant le jour de l’audience. Les informations faisant l’objet de cette actualisation sont précisément celles susceptibles de révéler une situation de vulnérabilité du preneur ou, le cas échéant, sa capacité à se maintenir dans les lieux et les démarches entreprises en ce sens.
Enfin, le décret encadre rigoureusement les conditions dans lesquelles le diagnostic est réputé dressé en cas de carence de l’occupant. Par principe, le document est réalisé ou mis à jour en présence du preneur et signé par lui. Toutefois, en cas d’impossibilité ou de refus de participation, le professionnel est désormais expressément autorisé à établir ou actualiser le document sur le fondement exclusif des informations dont il dispose et de celles qui lui ont été transmises par la commission départementale, garantissant ainsi que l’absence du locataire ne paralyse pas l’instruction sociale requise par la juridiction.
B. Le nouveau formulaire Cerfa 16227*02 et les modalités d’actualisation des données de vulnérabilité
L’entrée en vigueur de l’arrêté du 9 septembre 2026 apporte la déclinaison matérielle indispensable à l’application des règles issues du décret du 4 août 2026. L’article 1er de cet arrêté modifie l’arrêté initial du 23 août 2022 sur deux points techniques fondamentaux. D’une part, il remplace formellement le formulaire Cerfa n° 16227*01 par le modèle homologué Cerfa n° 16227*02. D’autre part, il actualise l’adresse de téléchargement et de télédéclaration en renvoyant directement vers la rubrique dédiée du site Service-Public.
Le formulaire Cerfa 16227*02 structure l’investigation sociale autour de sept étapes méthodiques destinées à fournir une vision exhaustive de la cellule familiale et financière du débiteur. La première étape identifie l’organisme d’enquête, les dates de convocation et le statut de la démarche, précisant s’il s’agit d’un diagnostic initial consécutif au commandement de payer, d’un diagnostic d’assignation ou d’une réévaluation imposée six jours ouvrés avant l’audience. La deuxième étape recense les caractéristiques des occupants, incluant l’âge, l’état de santé, le degré d’autonomie et la présence d’enfants scolarisés ou de personnes à charge vulnérables.
La troisième étape explore la situation d’emploi et les ressources du ménage, en distinguant les revenus du travail, les allocations de chômage, les prestations familiales et les minima sociaux. La quatrième étape analyse la nature du bail, la date d’entrée dans les lieux, le montant du loyer principal et des charges locatives, ainsi que l’existence éventuelle de contestations portant sur la décence du logement ou l’état des équipements privatifs. Cette rubrique revêt un intérêt capital en pratique, car l’existence de manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent peut justifier des demandes reconventionnelles en suspension ou réduction de loyer.
La cinquième étape du formulaire détaille la trajectoire de l’impayé et le décompte actualisé de la créance. Cette section invite le professionnel à consigner l’origine de l’incident de paiement, qu’il s’agisse d’une rupture professionnelle, d’une séparation conjugale, d’une affection de longue durée ou d’une interruption administrative du versement des aides personnelles au logement. La sixième étape examine l’ensemble des passifs extérieurs et les démarches de désendettement, notamment la saisine de la commission de surendettement des particuliers de la Banque de France, l’octroi d’une phase de recevabilité ou l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel.
La septième étape, enfin, formule les préconisations sociales et juridiques de l’enquêteur. Elle évalue la faisabilité d’un plan d’apurement étalé dans le temps, la mobilisation du fonds de solidarité pour le logement, la mise en place d’un accompagnement social lié au logement ou, lorsque le maintien dans les lieux apparaît financièrement irréaliste, la nécessité d’orienter le ménage vers une demande de logement social ou un relogement prioritaire au titre du droit au logement opposable. Le formulaire dûment complété et visé doit être transmis au juge des contentieux de la protection et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au plus tard cinq jours ouvrés avant la date fixée pour l’audience.
Le décret n° 2026-739 a par ailleurs enrichi le dispositif en insérant un article 1er bis dans le décret du 5 janvier 2021. Ce nouvel article accorde une double prérogative de saisine. D’une part, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives régie par l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 peut demander à l’organisme désigné d’établir ou d’actualiser le diagnostic en vue de la séance plénière au cours de laquelle la situation individuelle du locataire est examinée. D’autre part, le préfet de département peut ordonner cette même actualisation lorsqu’il est saisi d’une demande de concours de la force publique présentée par le commissaire de justice sur le fondement de l’article R. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette articulation continue entre la phase pré-contentieuse, l’instance judiciaire et la phase d’exécution forcée illustre l’autorité accordée à ce document tout au long de la chaîne procédurale.
II. L’instruction judiciaire et le sort du bail d’habitation : recevabilité de l’assignation, pouvoirs du juge et voies de recours
L’introduction de l’instance aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail d’habitation et d’expulsion de l’occupant est soumise à un formalisme particulièrement rigoureux. L’inobservation des règles impératives instituées par la loi du 6 juillet 1989 expose le bailleur à l’irrecevabilité pure et simple de ses prétentions, sans examen au fond de sa créance locative. Lorsque la demande franchit l’écueil de la recevabilité, l’office du juge s’exerce à la lumière des éléments recueillis dans le diagnostic social et financier, ouvrant un éventail de solutions juridictionnelles allant de l’octroi de délais de paiement suspensifs à l’expulsion sans sursis.
A. La notification préfectorale à peine d’irrecevabilité et le contrôle des délais procéduraux par la juridiction
Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation tendant à faire constater ou prononcer la résiliation du bail d’habitation doit être notifiée par le commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant la date de la première audience. Cette notification a pour finalité exclusive de permettre au préfet de saisir l’organisme compétent pour diligenter le diagnostic social et financier et d’alerter la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
La sanction attachée au non-respect de ce délai de deux mois est la fin de non-recevoir d’ordre public, sanctionnée par l’article 122 du Code de procédure civile. La Cour de cassation veille avec une fermeté constante au respect scrupuleux de cette garantie procédurale. Dans son arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 9 février 2022, pourvoi n° 20-16.769, la haute juridiction a rappelé les termes stricts du texte en jugeant que « Selon ce texte, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 février 2022, Pourvoi n° 20-16.769.
Par ce même arrêt, la haute juridiction censure les juges du fond qui avaient cru pouvoir écarter la fin de non-recevoir au motif que des renvois successifs avaient permis l’écoulement d’un délai supérieur à six mois avant que l’affaire ne soit effectivement plaidée. La Cour de cassation retient avec fermeté qu’ « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’assignation n’avait pas été délivrée pour l’audience du 2 juin 2016, de sorte que la notification du 5 septembre 2016 au représentant de l’Etat ne respectait pas le délai exigé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 9 février 2022, Pourvoi n° 20-16.769. Le délai de deux mois s’apprécie donc impérativement par rapport à la date de l’audience initiale mentionnée dans l’acte d’assignation, et non au regard de la date à laquelle l’affaire est ultérieurement retenue après renvoi.
Cette obligation de saisine préalable de l’autorité publique s’impose pour chaque procédure autonome. Dans un arrêt antérieur de la troisième chambre civile du 18 juin 2014, pourvoi n° 13-15.049, les hauts magistrats avaient déjà affirmé que « Toute assignation tendant à la résiliation du bail doit être notifiée au préalable à la commission départementale des aides publiques au logement, peu important qu’elle ait été antérieurement saisie dans le cadre d’une précédente procédure » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 18 juin 2014, Pourvoi n° 13-15.049. Ainsi, l’existence d’une instance antérieurement engagée puis abandonnée ou caduque ne dispense en aucun cas le bailleur de procéder à une nouvelle notification préfectorale régulière dans le délai légal.
Toutefois, la mise en œuvre de cette fin de non-recevoir d’ordre public demeure subordonnée au respect scrupuleux des droits de la défense. Lorsque le juge entend relever d’office l’irrecevabilité tirée du défaut de notification ou du non-respect du délai de deux mois, il ne peut statuer sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations. La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 décembre 2019, pourvoi n° 18-16.325, énonce solennellement que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » et sanctionne la juridiction d’appel qui soulève un moyen d’office sans débat préalable : « Qu’en statuant ainsi, alors que les conclusions d’appel de Mme N… ne recelaient aucune fin de non-recevoir, sans avoir invité préalablement les parties à s’expliquer sur cette irrecevabilité relevée d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 décembre 2019, Pourvoi n° 18-16.325, au visa de l’article 16 du Code de procédure civile.
Le respect de ce cadre procédural complexe justifie l’assistance d’un avocat maîtrisant le contentieux de la résiliation de bail, afin de sécuriser l’enchaînement des actes depuis la mise en demeure jusqu’à l’enrôlement de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.
B. L’appréciation de la dette locative, la suspension de la clause résolutoire et les recours à l’exécution du jugement
Lorsque la demande est déclarée recevable, le juge des contentieux de la protection examine la matérialité de l’arriéré locatif et le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. La validité du commandement de payer constitue le préalable indispensable. La jurisprudence contrôle strictement la régularité de cet acte d’exécution forcée. Dans son arrêt rendu le 11 février 2016, pourvoi n° 14-28.152, la troisième chambre civile de la Cour de cassation censure les juges du fond ayant dénaturé le commandement, rappelant que « Qu’en statuant ainsi, alors que le commandement de payer mentionnait que le demandeur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail, stipulant que, sauf règlement des loyers dus dans le délai d’un mois à compter du commandement, le bail serait résilié de plein droit, la cour d’appel, qui a dénaturé ce commandement, a violé le texte susvisé » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 11 février 2016, Pourvoi n° 14-28.152. Il convient de souligner que depuis la réforme du 27 juillet 2023, le délai minimal imparti par la loi pour régulariser le commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail d’habitation a été réduit de deux mois à six semaines, sous réserve des clauses contractuelles antérieures plus favorables.
À l’audience, le contenu du diagnostic social et financier Cerfa 16227*02 joue un rôle probatoire déterminant. En application des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement d’une durée maximale de trois ans au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus pendant le cours des délais ainsi consentis. Si le débiteur respecte scrupuleusement l’échéancier judiciaire en acquittant chaque mensualité d’arriéré en sus du terme courant, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le contrat de location se poursuit.
L’exercice de cette faculté par le locataire n’est enserré dans aucun délai préalable strict. Comme l’a jugé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 16 février 2011, pourvoi n° 10-14.945, « Aucun délai, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998, n’est imposé au preneur pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 février 2011, Pourvoi n° 10-14.945. Le preneur peut formuler sa demande directement à l’audience, oralement ou par conclusions écrites, en s’appuyant sur les préconisations du DSF actualisé.
Néanmoins, l’office du juge demeure circonscrit par les prétentions formées par les plaideurs. Dans un arrêt remarquable du 26 juin 2025, pourvoi n° 23-20.782, la troisième chambre civile rappelle au visa de l’article 4 du Code de procédure civile qu’ « Aux termes de ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. » Elle censure la juridiction qui s’était affranchie des demandes des parties en énonçant : « Pour prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur, l’arrêt, après avoir annulé la clause résolutoire et énoncé que le commandement de payer ne valait que comme simple mise en demeure, retient que le preneur avait commis des violations graves et renouvelées de son obligation de payer le loyer à compter du 3 octobre 2004. En statuant ainsi, alors que les bailleurs se bornaient à solliciter la confirmation du jugement constatant la résiliation de plein droit du contrat de bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 juin 2025, Pourvoi n° 23-20.782. Cette règle protège les justiciables contre toute requalification d’office imprévisible modifiant l’objet de l’action.
Si le locataire ne démontre aucune capacité financière résiduelle dans le cadre du diagnostic social ou s’il fait défaut à l’audience sans avoir repris le règlement de son loyer, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et fixe une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges. Une fois la décision signifiée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, délai qui peut être suspendu par la trêve hivernale légale ou faire l’objet de demandes de délais de grâce complémentaires devant le juge de l’exécution en cas de relogement impossible.
Lorsque le concours de la force publique est sollicité par le commissaire de justice en vertu de l’article R. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le préfet dispose d’un délai de deux mois pour statuer. C’est précisément à ce stade ultime que l’article 1er bis du décret n° 2021-8, inséré par le décret du 4 août 2026, autorise à nouveau le représentant de l’État à solliciter une réactualisation du diagnostic social et financier pour apprécier l’opportunité d’octroyer le concours ou d’activer en urgence des solutions de relogement. En cas de refus exprès ou implicite de l’autorité préfectorale accordant un sursis de fait au locataire, le propriétaire bailleur dispose d’un recours indemnitaire de plein droit contre l’État pour obtenir la réparation intégrale du préjudice financier né de l’impossibilité de reprendre possession de son bien.
Conclusion
La publication au Journal officiel du 17 septembre 2026 de l’arrêté du 9 septembre 2026 et la mise en vigueur du formulaire Cerfa n° 16227*02 marquent l’achèvement de la modernisation procédurale du diagnostic social et financier voulue par le pouvoir exécutif. En intégrant les prescriptions du décret n° 2026-739 du 4 août 2026, ce nouveau cadre unifie l’instruction sociale depuis la phase pré-contentieuse du commandement de payer jusqu’à l’exécution forcée des décisions judiciaires.
Loin d’affaiblir l’efficacité de la clause résolutoire, cette anticipation du diagnostic social et financier offre aux propriétaires bailleurs et aux locataires un outil d’objectivation de la dette et des vulnérabilités économiques. Pour le créancier, elle favorise la détection précoce des impayés et la purge des contestations relatives à la recevabilité de l’action judiciaire. Pour l’occupant, elle ouvre un espace de négociation structuré permettant d’élaborer des plans d’apurement viables et de solliciter la suspension de la clause résolutoire devant le juge des contentieux de la protection.
Face à des règles d’une technicité croissante où le respect des délais à peine d’irrecevabilité s’articule avec l’appréciation circonstanciée des droits fondamentaux, la rigueur procédurale s’impose à chaque étape du litige locatif, confirmant le rôle central de l’analyse juridique dans la préservation des intérêts patrimoniaux et humains en matière de logement.