Votre chien aboie fort, les voisins se plaignent, et le bailleur parle de résilier le bail. Faut-il préparer ses cartons ? La réponse courte est non, pas automatiquement : un locataire peut perdre son logement à cause des aboiements de son chien, mais le bailleur doit prouver des troubles anormaux, graves et persistants, et c’est le juge qui tranche au cas par cas, avec le pouvoir que lui donne l’article 1228 du Code civil de prononcer ou non la résolution selon les circonstances. Deux décisions rendues en 2026 le montrent de façon saisissante : à Tours, le 19 août 2026, une bailleresse qui demandait la résiliation et l’expulsion a été entièrement déboutée parce que les chiens avaient quitté le logement ; à Aix-en-Provence, le 26 février 2026, la cour d’appel a au contraire confirmé la résiliation d’un bail et l’expulsion d’une locataire pour des aboiements persistants mêlés à d’autres troubles. Entre ces deux issues, tout se joue sur la preuve, la gravité et la persistance des faits au jour où le juge statue.
Le sujet est d’actualité très concrète : interrogé par TF1 Info dans un article publié le 4 septembre 2026, l’avocat Louis le Foyer de Costil rappelle qu’il n’existe pas de règle chiffrée et que tout dépend de la fréquence, des horaires et de la nature du bruit, appréciés au regard de l’environnement. Autrement dit, aucun nombre d’aboiements par jour ne déclenche mécaniquement l’expulsion, et aucun bailleur ne peut expulser lui-même son locataire : seule une décision de justice peut prononcer la résiliation et ordonner l’expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cet article explique le mécanisme pas à pas : ce que la loi permet vraiment, ce que le bailleur et les voisins doivent prouver, et ce qui a fait basculer les deux affaires de 2026 dans un sens ou dans l’autre. Il ne remplace pas l’examen d’un dossier particulier : chaque immeuble, chaque bail et chaque historique de troubles est différent, et les décisions citées sont des cas d’espèce, dont l’une est un jugement de première instance encore susceptible d’appel.
I. Le bailleur peut demander la résiliation, mais trois verrous protègent le locataire
A. Le chien est autorisé dans le logement, les troubles ne le sont pas
Premier point, souvent mal compris des deux côtés : le bailleur ne peut pas interdire par principe la présence d’un chien. L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, dans sa version en vigueur, dispose : « Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci. » Concrètement, une clause de bail qui interdirait tout animal familier est réputée non écrite, donc inapplicable. En revanche, la seconde phrase fait basculer le débat : dès que l’animal cause un dégât à l’immeuble ou un trouble de jouissance aux occupants, le locataire manque à ses obligations et le bailleur dispose d’un fondement pour agir. L’idée selon laquelle un bail qui autorise les animaux protégerait contre toute action est fausse : l’autorisation de détenir l’animal ne couvre jamais les nuisances qu’il provoque.
Le fondement de l’action du bailleur est double. D’une part, le locataire est déjà tenu par l’article 1728 du Code civil d’user de la chose louée raisonnablement, et l’article 1729 du Code civil prévoit : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » D’autre part, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire, au b) de son texte : « D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Le tribunal judiciaire de Tours, dans son jugement du 19 août 2026 (RG 25/05464), en tire la conséquence directement : le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins, et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur dont le comportement trouble la jouissance paisible des autres occupants. Le principe est donc acquis : des aboiements répétés peuvent constituer une inexécution suffisamment grave justifiant une résiliation judiciaire du bail. Mais le même tribunal ajoute aussitôt le correctif décisif : les juges apprécient souverainement si les fautes du locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire. Tout l’enjeu est là : la gravité suffisante, que le bailleur doit démontrer.
Pour qualifier le trouble, le droit du bruit donne le critère. L’article R1336-5 du Code de la santé publique dispose : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité. » Trois curseurs donc — durée, répétition, intensité — et une précision importante : le maître répond des bruits de l’animal placé sous sa responsabilité, même s’il n’aboie pas lui-même. Sur le terrain civil, l’article 1240 du Code civil ajoute : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le voisin victime peut ainsi demander réparation de son préjudice propre, indépendamment de l’action du bailleur sur le bail. Il faut donc distinguer trois scènes : la contravention pour bruit que la police peut sanctionner, l’action en responsabilité du voisin contre le maître du chien, et l’action en résiliation du bailleur contre le locataire. Perdre sur l’une ne signifie pas perdre sur les autres, et c’est précisément ce qui rend ces dossiers si délicats à lire pour un non-juriste.
B. La preuve, la gravité et la persistance : ce que le bailleur doit vraiment démontrer
Le bailleur qui assigne en résiliation ne gagne pas parce qu’il affirme, il gagne parce qu’il prouve. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt de la troisième chambre civile du 31 mai 2018 (pourvoi n° 17-17.295) : une cour d’appel qui déboute un bailleur social de sa demande de résiliation et d’expulsion sans examiner, fût-ce succinctement, une pièce produite par le bailleur, viole les textes. La Cour a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Versailles et renvoyé l’affaire devant une cour autrement composée. La leçon vaut dans les deux sens : le juge doit examiner toutes les pièces versées aux débats, celles du bailleur comme celles du locataire. Un dossier de résiliation se joue donc sur pièces, pas sur impressions d’audience.
Concrètement, quelles pièces comptent ? Dans l’affaire de Tours, la bailleresse avait réuni un dossier fourni : un courriel d’un voisin signalant les aboiements et les déjections non ramassées de trois chiens, un mot affiché par la locataire elle-même dans le hall reconnaissant les nuisances et s’en excusant, des photographies, une main courante après un incident entre chiens, un courriel de la gardienne décrivant des chiens laissés sur le balcon jour et nuit, et deux mises en demeure de faire cesser les troubles adressées en mai puis en août 2025. C’est un inventaire utile pour tout bailleur : écrits datés des voisins, constats du gardien ou du syndic, procès-verbal de commissaire de justice, mises en demeure préalables, et surtout des éléments qui montrent la répétition dans le temps. À l’inverse, le tribunal a écarté ce qui n’était pas prouvé : les photographies non horodatées n’ont pas suffi à établir les souillures, aucun élément ne corroborait les allégations d’urine s’écoulant par les radiateurs ou sur le balcon, et rien ne justifiait les dégradations imputées au fils de la locataire. Autrement dit, chaque grief doit être étayé séparément : un dossier volumineux dont la moitié des griefs s’effondre affaiblit l’ensemble.
Deux exigences supplémentaires décident souvent de l’issue. D’abord la gravité : le juge apprécie souverainement si les fautes sont assez graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, et des aboiements occasionnels ou anciens, même avérés, peuvent ne pas atteindre ce seuil. Ensuite la persistance au jour où le juge statue : c’est le point qui a fait perdre la bailleresse à Tours, comme on le verra. Pour le locataire, la stratégie de défense en découle : démontrer la cessation des troubles (les chiens ont quitté le logement), contester les pièces fragiles (photos non datées, témoignages indirects), et produire ses propres justificatifs (déclaration de sinistre dégât des eaux à l’assureur, demande de logement social, situation médicale). Pour le bailleur, la leçon symétrique est de ne pas assigner trop vite ni trop tard : trop vite, sans mises en demeure ni constats sérieux, et l’assignation sera rejetée ; trop tard, après la disparition des troubles, et la demande devient sans objet.
Il faut ajouter un acteur souvent oublié : le voisin victime, qui n’est pas partie au bail mais n’est pas démuni. Le site officiel service-public.fr, dans sa fiche sur les troubles de voisinage comme dans sa fiche sur les nuisances causées par un locataire, rappelle l’obligation pour le locataire d’user paisiblement des lieux et précise que le propriétaire peut être tenu responsable des nuisances de son locataire lorsque les troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage et qu’il n’agit pas pour les faire cesser dès qu’il en a connaissance. Le voisin doit d’abord s’adresser au locataire, puis au bailleur par écrit, et peut agir en justice contre l’un et l’autre. Pour un bailleur averti par écrit qui laisse pourrir la situation, le risque est donc double : voir son locataire maintenu dans les lieux tout en étant lui-même condamné à indemniser le voisin. Pour le locataire, cela signifie qu’un conflit avec un seul voisin mécontent peut se transformer en procédure initiée par le bailleur sous la pression de l’immeuble, avec le syndic de copropriété en chef d’orchestre des plaintes, comme dans l’affaire de Tours où le syndicat avait fait délivrer une sommation interpellative dès août 2024.
II. Deux décisions de 2026, deux issues opposées : ce qui a fait la différence
A. Tours, 19 août 2026 : des troubles avérés mais qui ont cessé, la bailleresse déboutée de tout
Les faits jugés à Tours ressemblent à beaucoup de dossiers réels, ce qui fait l’intérêt pédagogique de la décision. Un bail d’habitation conclu à effet du 10 décembre 2023 pour un loyer de 610 euros hors charges. Des plaintes de l’immeuble à partir de janvier 2024 visant trois chiens : aboiements, déjections non ramassées, chiens laissés sur le balcon. Une sommation du syndicat de copropriété dès août 2024, puis deux mises en demeure en mai et août 2025. Assignation en résiliation judiciaire, expulsion, indemnité d’occupation et dommages et intérêts en décembre 2025, audience en juin 2026. À l’audience, la locataire ne nie pas tout : elle explique qu’elle n’a plus aucun chien chez elle depuis septembre 2025, que seul le père de sa fille vient parfois avec son propre chien, et elle reconnaît au passage que son fils a mis le feu à une poubelle des parties communes. Le tribunal retient des aboiements passés avérés, établis par l’ensemble des pièces et les déclarations de la locataire à l’audience, mais écarte les griefs non corroborés sur les urines et les dégradations du fils. Surtout, il constate que la bailleresse ne justifie d’aucune persistance des troubles après septembre 2025, date à laquelle la locataire déclare ne plus avoir de chien chez elle, et il déboute en conséquence la bailleresse de ses demandes de résiliation du bail, d’indemnité d’occupation et d’expulsion. La demande de dommages et intérêts est également rejetée, et la bailleresse supporte les dépens.
Trois enseignements pour le lecteur. Premièrement, la cessation des troubles avant le jugement peut sauver le bail : faire partir l’animal, même tardivement, n’efface pas le passé mais prive la résiliation de son objet actuel, car le juge sanctionne un manquement qui persiste. Deuxièmement, reconnaître une partie des faits tout en contestant le reste est une défense cohérente : la locataire a admis les aboiements passés et l’incident de la poubelle, ce qui a crédibilisé sa déclaration sur le départ des chiens. Troisièmement, pour le bailleur, cette décision est un avertissement sur le calendrier : entre les premières plaintes de janvier 2024 et l’assignation de décembre 2025, près de deux ans se sont écoulés, et pendant ce temps la situation a changé. Une procédure plus rapide, des constats d’huissier en période de troubles actifs, et une assignation pendant que les chiens étaient encore là auraient peut-être donné une autre issue. On notera aussi que le tribunal statue en premier ressort : la bailleresse pouvait faire appel, et rien ne dit que l’affaire s’arrête là. Pour le locataire qui lit cette décision comme une garantie, la prudence s’impose : ce jugement ne dit pas que les aboiements sont sans conséquence, il dit que des aboiements qui ont cessé près d’un an avant le jugement ne justifient plus l’expulsion.
B. Aix-en-Provence, 26 février 2026 : des troubles multiples et persistants, la résiliation confirmée
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-7, rôle n° 24/11892) est le miroir inversé du jugement de Tours. Un bail d’habitation conclu en octobre 2020 pour 435 euros de loyer et 40 euros de provision sur charges. Un bailleur qui assigne sa locataire en résiliation judiciaire et expulsion pour violation de l’obligation d’user paisiblement des lieux. Un premier juge, à Nice, qui prononce la résiliation, ordonne la libération des lieux sous sept jours puis l’expulsion avec concours de la force publique à défaut, et condamne la locataire à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective. La cour d’appel confirme le jugement, sauf en ce qu’il avait condamné la locataire à verser 800 euros au bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation sont donc maintenues ; seule une somme accessoire au titre des frais de procédure est réformée, et les demandes nouvelles de la locataire sont rejetées.
Pourquoi une issue si différente ? Le motif retenu est explicite : le bail a été résilié aux torts de la locataire pour violation de son obligation d’user paisiblement des lieux, en raison d’un faisceau de faits comprenant nuisances sonores, aboiements de chiens, bruits de dispute, jets de matériels et comportements agressifs. La différence avec Tours tient en trois points. D’abord la pluralité des troubles : il ne s’agit plus seulement d’aboiements, mais d’un faisceau — bruits, disputes, jets d’objets, agressivité — qui caractérise un comportement général incompatible avec la jouissance paisible de l’immeuble. Ensuite la persistance : rien n’indique une cessation des troubles avant le jugement, contrairement à la locataire de Tours dont les chiens avaient quitté les lieux. Enfin la procédure : le bailleur a obtenu la résiliation dès la première instance et l’a fait confirmer en appel, avec une exécution provisoire de droit qui rendait la décision applicable immédiatement. Pour le locataire, la leçon est rude : accumuler les griefs et laisser la situation se dégrader jusqu’à l’audience, c’est prendre le risque d’une résiliation confirmée à deux degrés de juridiction, avec une indemnité d’occupation à payer jusqu’au départ effectif et les dépens des deux instances.
Mises côte à côte, les deux décisions dessinent la ligne de partage que tout occupant et tout bailleur doivent comprendre. Mêmes textes, issues opposées : à Tours, des aboiements avérés mais anciens et désormais sans objet, donc maintien dans les lieux ; à Aix, des aboiements actuels s’ajoutant à un comportement trouble global, donc perte du logement. Le critère n’est pas le nombre de chiens ni le volume sonore abstrait, c’est la gravité et l’actualité du manquement au jour du jugement. C’est aussi pourquoi l’avocat interrogé par TF1 Info insiste sur l’appréciation au cas par cas selon l’environnement : un aboiement en maison isolée à la campagne et le même aboiement répété chaque nuit dans un immeuble collectif parisien ne produisent pas le même trouble, et le juge en tient compte. Pour un locataire parisien, l’environnement joue plutôt contre lui : la densité, la promiscuité des balcons et des cages d’escalier, et l’existence d’un syndic qui centralise les plaintes rendent la preuve du trouble plus facile pour le bailleur qu’en habitat dispersé.
Un dernier point mérite l’attention des deux parties : le coût de la procédure. Dans l’affaire de Tours, la bailleresse qui a perdu son procès a été condamnée aux entiers dépens de l’instance ; dans celle d’Aix-en-Provence, c’est la locataire qui a supporté les dépens des deux degrés de juridiction, en plus de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux. Assigner sans dossier solide ou se défendre sans démontrer la cessation des troubles expose donc à payer, en plus de ses propres frais, ceux du procès. C’est une raison supplémentaire de traiter les premières plaintes au sérieux, des deux côtés de la porte.
Conclusion : la check-list avant que le conflit ne devienne une assignation
Si vous êtes locataire et que votre chien aboie : ne comptez ni sur une clause qui autoriserait tout, ni sur l’idée que personne ne peut vous expulser. Faites cesser les troubles au plus vite — dressage, absences gérées, départ temporaire de l’animal si nécessaire — et conservez-en la preuve (factures de dressage, attestations, échanges avec le syndic). Répondez par écrit aux mises en demeure au lieu de les ignorer, et ne laissez pas un mot d’excuse affiché dans le hall devenir la pièce maîtresse du dossier adverse sans contrepartie. Si vous êtes assigné, montrez au juge que la situation a changé : la décision de Tours prouve que la cessation avérée des troubles peut faire échec à la résiliation. Si vous êtes bailleur : écrivez tôt au locataire, faites constater les troubles par commissaire de justice pendant qu’ils durent, mobilisez les témoignages datés des voisins et du gardien, et assignez pendant que les faits sont actuels plutôt que deux ans après. Si vous êtes le voisin victime : écrivez au locataire puis au bailleur en recommandé, rassemblez des preuves datées, et sachez que le bailleur qui reste inerte après avoir été averti engage sa propre responsabilité à votre égard. Dans tous les cas, gardez à l’esprit les limites de ce qui précède : les décisions citées portent sur des faits particuliers, le jugement de Tours est un premier ressort susceptible d’appel, et seul l’examen complet d’un dossier permet de dire si une résiliation a des chances d’être prononcée ou écartée. Face à une mise en demeure ou une assignation, le réflexe utile n’est pas d’attendre l’audience en espérant que les aboiements s’oublient, mais de faire évaluer sans tarder la solidité des preuves et la gravité des griefs par un avocat en droit immobilier à Paris.
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