Votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs semaines et le calendrier tourne contre vous : la trêve hivernale suspendra toute expulsion physique du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. À la mi-septembre, chaque semaine compte pour faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge et obtenir une décision exécutable avant que l’hiver bloque l’exécution. Cet article explique la procédure exacte en vigueur en 2026 pour un bail d’habitation : le commandement de payer adressé au locataire puis à sa caution avec un délai de six semaines, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation, puis les moyens de récupérer les loyers impayés contre le locataire et sa caution. Vous trouverez aussi le calendrier réel d’ici au 1er novembre, les reports que le juge peut accorder, la prescription de trois ans qui protège votre action en paiement et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France pour relouer ensuite sans subir un nouvel impayé.

I. Faire constater la résiliation du bail pour loyers impayés : commandement, assignation et décision du juge

A. Faire délivrer un commandement de payer au locataire et à sa caution, puis attendre six semaines

La première étape appartient au bailleur et elle conditionne tout le reste : il faut charger un commissaire de justice, anciennement huissier de justice, de faire parvenir au locataire, puis à sa caution, un commandement de payer. Ce document n’est pas une simple relance. La page officielle de service-public consacrée à la procédure d’expulsion pour loyers impayés précise que le commandement de payer doit contenir plusieurs informations obligatoires, sans lesquelles il n’a pas de valeur : le délai accordé au locataire pour payer sa dette, soit six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, l’information que si le locataire ne paie pas sa dette ou ne demande pas des délais de paiement, le bailleur pourra demander au juge la résiliation du bail et son expulsion du logement, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement auquel le locataire peut demander une aide financière, et l’information que le locataire peut demander au juge, à tout moment, un délai de grâce pour payer sa dette aux conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil.

Ce formalisme protège les deux parties. Pour le bailleur, un commandement complet et régulier ouvre la voie vers le tribunal après l’expiration du délai de six semaines. Pour le locataire, ces mentions garantissent qu’il est informé des aides existantes et de son droit de solliciter des délais. Le commissaire de justice qui délivre le commandement de payer doit également le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX. Ce signalement déclenche le volet social de la procédure : une enquête peut être menée sur la situation du ménage et un diagnostic social et financier éclaire ensuite le juge sur la réalité de l’impayé.

Le locataire dispose donc de six semaines pour payer l’intégralité de sa dette. S’il rembourse tout dans ce délai, il peut rester dans le logement et la procédure s’arrête là. S’il ne rembourse pas tout et si aucun accord d’étalement n’a été convenu avec le bailleur, le bailleur peut assigner le locataire au tribunal. Concrètement, dès la réception du commandement, le bailleur avisé prépare déjà la suite : décompte actualisé mois par mois des loyers et charges, copie du bail et de la clause résolutoire, échanges écrits avec le locataire, justificatifs des relances et, le cas échéant, coordonnées de la caution. Cette anticipation fait gagner plusieurs semaines, ce qui compte double à la mi-septembre, à six semaines de la trêve hivernale.

Le fondement juridique de la résiliation figure dans le code civil. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le défaut de paiement répété des loyers constitue une inexécution grave de l’obligation essentielle du preneur. L’article 1741 du code civil ajoute que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. » Ces deux textes fondent l’action du bailleur qui demande au juge de constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion.

La clause résolutoire elle-même obéit à des règles strictes. L’article 1225 du code civil prévoit que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En pratique, les baux d’habitation signés à partir du 29 juillet 2023 contiennent obligatoirement une clause résolutoire, ce que rappelle la page officielle de service-public. Pour ces baux, la procédure décrite ici s’applique directement. Pour les baux plus anciens sans clause résolutoire, le bailleur doit saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire, et c’est le juge qui apprécie si la faute du locataire présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation et l’expulsion.

Un point mérite une vigilance particulière : le commandement doit être adressé au locataire puis à sa caution. Oublier la caution, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir agir ensuite contre elle pour récupérer la dette. Chaque envoi doit être conservé avec sa preuve de dépôt ou de signification, car le juge vérifiera la régularité de la procédure avant de statuer sur la résiliation.

B. Assigner devant le juge des contentieux de la protection et obtenir résiliation, expulsion et indemnité d’occupation

Lorsque le locataire n’a pas remboursé toute sa dette dans le délai de six semaines après avoir reçu le commandement de payer, et en l’absence d’accord sur un étalement du remboursement, le bailleur passe à la phase judiciaire. Il doit saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué, avec la possibilité de saisir le juge en référé, et demander au juge de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que le bail est résilié, d’ordonner l’expulsion du locataire et de fixer le montant d’une indemnité d’occupation. Le bailleur charge ensuite un commissaire de justice d’assigner le locataire au tribunal et de signifier cette assignation au représentant de l’État dans le département.

L’audience a lieu au moins six semaines après que le locataire a reçu l’assignation. Durant ce délai, chaque partie prépare son dossier. Le bailleur rassemble le décompte définitif de la dette, le bail, le commandement de payer et ses preuves de signification, les relances et toute pièce montrant sa situation financière et personnelle, car le diagnostic social et financier sert à éclairer le juge sur la situation d’impayé, y compris les conséquences de la dette du locataire sur la situation du bailleur. Le locataire, de son côté, peut consulter gratuitement un avocat avant l’audience, demander à être assisté durant l’audience même si l’avocat n’est pas obligatoire, solliciter l’aide juridictionnelle sous conditions et répondre à la demande d’informations pour le diagnostic social et financier.

À l’audience, deux issues sont possibles pour un bail avec clause résolutoire. Première hypothèse : le locataire a repris le paiement du loyer courant intégralement avant l’audience et il est en capacité de rembourser sa dette. Le juge peut alors décider d’appliquer un échéancier de remboursement de la dette, d’une durée maximale de trois ans, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire de suspendre la procédure d’expulsion. Si le locataire ne respecte pas cet échéancier, par un non-remboursement ou un remboursement en retard, son bail sera résilié et le bailleur pourra poursuivre la procédure d’expulsion en faisant signifier la décision au locataire et en lui faisant délivrer un commandement de quitter les lieux. Seconde hypothèse : le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant intégralement avant l’audience, ou il n’est pas en capacité de rembourser sa dette. Le juge peut alors constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Le bailleur fait ensuite signifier la décision et délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.

Le pouvoir du juge d’accorder des délais au débiteur repose sur l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Dans le cadre spécifique des baux d’habitation en vigueur en 2026, la procédure prévoit un échéancier pouvant atteindre trois ans lorsque le locataire a repris le paiement du loyer courant et démontre sa capacité de remboursement. Cette articulation entre le droit commun des délais de grâce et le dispositif propre aux loyers impayés explique pourquoi le juge examine avec attention la reprise du paiement du loyer courant : elle constitue le signal que le locataire peut tenir un plan de remboursement.

Une fois la résiliation constatée et l’expulsion ordonnée, le jugement fixe également une indemnité d’occupation. Cette indemnité, généralement proche du montant du loyer et des charges, est due par l’occupant sans droit ni titre jusqu’à son départ effectif. Elle permet au bailleur de ne pas subir une occupation gratuite pendant les délais d’exécution. Le bailleur doit toutefois rester attentif à la prescription : l’action en recouvrement des loyers impayés et des réparations locatives se prescrit par trois ans. La Cour de cassation l’a jugé clairement dans un arrêt de la troisième chambre civile du 26 janvier 2017, pourvoi numéro 15-27.580, publié au Bulletin : « le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l’article 7-1 de cette loi est seule applicable à l’action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés » (arrêt du 26 janvier 2017, troisième chambre civile). Autrement dit, le bailleur dispose de trois ans pour agir en paiement, et non du délai de deux ans du droit de la consommation. Chaque mois qui passe sans action rapproche les loyers les plus anciens de la prescription : agir vite, c’est aussi préserver le montant récupérable.

II. Récupérer les loyers impayés avant la trêve hivernale du 1er novembre 2026 et relouer sans risque

A. Comprendre le calendrier réel avant le 1er novembre 2026 : trêve hivernale, délai de deux mois et reports que le juge peut accorder

La trêve hivernale constitue la contrainte calendaire centrale de l’automne pour tout bailleur confronté à un impayé. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Pour l’hiver à venir, cela signifie qu’aucune expulsion physique ne pourra être exécutée entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027 inclus, sauf relogement assuré dans ces conditions. La page officielle de service-public consacrée à la trêve hivernale confirme ces dates et rappelle que les procédures d’expulsion sont suspendues pendant cette période.

Ce sursis à l’exécution ne fait pas disparaître la dette et n’annule pas la décision d’expulsion : il en suspend seulement l’exécution matérielle. Le bail résilié reste résilié, l’indemnité d’occupation continue de courir et le bailleur peut poursuivre le recouvrement des sommes dues pendant tout l’hiver. Mais le départ effectif du locataire attendra le printemps si l’expulsion n’a pas été exécutée avant le 1er novembre. D’où l’importance d’engager la procédure dès la mi-septembre : le commandement de payer ouvre un délai de six semaines, l’assignation impose ensuite un délai minimal de six semaines avant l’audience, puis le jugement doit être signifié et suivi d’un commandement de quitter les lieux. Mis bout à bout, ces délais rendent illusoire une expulsion exécutée avant le 1er novembre pour un dossier engagé tardivement, mais chaque étape accomplie avant la trêve rapproche l’exécution au printemps et sécurise la créance.

Après le jugement d’expulsion, un autre délai protège l’occupant. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement, sous réserve des articles L. 412-3 à L. 412-7 La page officielle de service-public précise que le locataire dispose généralement de deux mois pour quitter le logement après le commandement de quitter les lieux, sauf si le juge a réduit ou supprimé ce délai, notamment en cas de mauvaise volonté de l’occupant. Si la fin de ce délai intervient pendant la trêve hivernale, l’expulsion est reportée après la trêve.

Le juge dispose en outre de plusieurs leviers pour accorder des délais à l’occupant. L’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution énonce que « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » L’article L. 412-3 du même code ajoute que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » L’article L. 412-4 encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour la fixation de ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune, et des diligences accomplies en vue du relogement. L’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation rappelle que « Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4 , L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution. »

Pour le bailleur, ces textes dessinent une stratégie claire. D’abord, démontrer au juge la mauvaise volonté du locataire quand elle existe : absence de réponse au commandement, refus du diagnostic social et financier, non-reprise du paiement du loyer courant, absence de demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement. Ensuite, documenter sa propre situation : un bailleur qui dépend des loyers pour rembourser son crédit ou qui subit des charges de copropriété impayées peut le faire valoir. Enfin, ne jamais interrompre la procédure pendant la trêve : c’est au contraire le moment de faire exécuter les mesures conservatoires, de poursuivre la caution et de préparer la reprise du logement au 1er avril 2027, y compris en sollicitant le concours de la force publique selon les règles applicables.

Un cas particulier mérite d’être signalé : si le locataire a déposé un dossier de surendettement, des règles spécifiques s’appliquent et la procédure d’expulsion peut s’en trouver modifiée. De même, dans les départements d’outre-mer, une trêve cyclonique peut s’appliquer en plus de la trêve hivernale. Ces situations exigent une vérification au cas par cas avant d’engager des frais.

B. Récupérer la dette contre le locataire et sa caution, puis relouer à Paris et en Île-de-France

Obtenir la résiliation et l’expulsion ne suffit pas : il faut récupérer les mois impayés. Le jugement qui constate la résiliation condamne généralement le locataire au paiement de la dette locative et fixe l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Muni de ce titre exécutoire, le bailleur peut engager des mesures d’exécution contre le locataire : saisie sur ses comptes, saisie de ses rémunérations ou saisie de ses biens, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Ces voies d’exécution restent possibles pendant la trêve hivernale, puisque la trêve suspend seulement l’expulsion physique et non le recouvrement des sommes d’argent.

La caution constitue souvent le levier de recouvrement le plus efficace, à condition que le commandement de payer lui ait été régulièrement adressé et que son engagement soit valable. Le bailleur peut alors agir contre elle pour obtenir le paiement des loyers, charges et indemnités dans la limite de son engagement. Lorsque la caution invoque la disproportion de son engagement par rapport à ses biens et revenus, le débat se joue sur les pièces : le bailleur doit démontrer qu’il a vérifié la solvabilité au moment de la signature et que l’engagement reste proportionné. Notre analyse détaillée des recours contre la caution en 2026, avec les moyens de contester la disproportion et les pièces à réunir, est disponible ici : garant des loyers impayés : faire payer la caution et contester la disproportion en 2026. Ce maillage permet au bailleur de traiter ensemble l’expulsion du locataire et l’action contre son garant, sans disperser les procédures.

Les garanties alternatives complètent utilement l’arsenal du bailleur. La garantie Visale, l’assurance loyers impayés et, pour les situations de précarité, le fonds de solidarité pour le logement peuvent prendre en charge tout ou partie de la dette selon leurs conditions propres. Le bailleur avisé déclare le sinistre à son assureur dès les premiers impayés, sans attendre la résiliation, car les délais de déclaration conditionnent la prise en charge. Il conserve également la preuve de chaque déclaration, chaque relance et chaque proposition d’échéancier amiable : ces pièces démontrent sa bonne foi devant le juge et devant la caution.

À Paris et en Île-de-France, plusieurs spécificités locales renforcent l’exigence de rigueur. D’abord, la juridiction compétente : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, soit à Paris le tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, et en petite et grande couronne les tribunaux judiciaires territorialement compétents. Ensuite, les délais pratiques : les juridictions franciliennes traitent un volume élevé de contentieux locatifs et les calendriers d’audience de l’automne se remplissent vite, ce qui rend l’assignation précoce d’autant plus précieuse avant la trêve. Le signalement au représentant de l’État dans le département, Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne ou Val-d’Oise, suit des circuits préfectoraux distincts qu’il faut identifier dès l’assignation pour éviter un vice de procédure.

La relocation après le départ du locataire exige la même rigueur à Paris et en Île-de-France. Le marché francilien reste tendu et l’encadrement des loyers applicable à Paris et dans de nombreuses communes de la petite couronne impose de fixer le nouveau loyer dans le respect des références en vigueur, sous peine de contestation par le nouveau locataire et de restitution du trop-perçu. L’état des lieux d’entrée doit être établi avec précision, en comparant avec l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire pour imputer les dégradations. Le dossier du candidat doit être vérifié sans discrimination ni pièce abusive : pièce d’identité, justificatifs de revenus et de solvabilité dans les limites autorisées, sans extrait de casier ni relevé de compte détaillé. La souscription d’une assurance loyers impayés ou le recours à Visale pour les profils éligibles sécurise les premiers mois du nouveau bail. Enfin, le dépôt de garantie du nouveau bail doit être fixé au niveau légal et restitué dans les délais à la sortie, déduction faite des sommes justifiées, pour éviter de créer un nouveau litige.

Pour un bailleur parisien ou francilien dont le locataire a cessé de payer en septembre 2026, la feuille de route tient donc en cinq réflexes : faire délivrer immédiatement un commandement de payer régulier au locataire puis à la caution, déclarer le sinistre à l’assurance et signaler l’impayé aux organismes compétents, assigner devant le juge des contentieux de la protection dès l’expiration du délai de six semaines sans paiement complet, poursuivre en parallèle le recouvrement contre la caution et préparer la relocation dans le respect de l’encadrement des loyers. Chacune de ces étapes doit être datée, prouvée et conservée, car le dossier qui arrive complet à l’audience obtient plus vite une décision exécutable.

Conclusion

Face à un loyer impayé à la mi-septembre 2026, le bailleur ne doit ni attendre ni improviser. La procédure en vigueur suit un ordre intangible : commandement de payer délivré au locataire puis à sa caution avec un délai de six semaines et signalement à la CCAPEX, assignation devant le juge des contentieux de la protection au moins six semaines après l’assignation pour l’audience, constat de la résiliation, ordre d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation, puis exécution avec un commandement de quitter les lieux laissant généralement deux mois avant le départ. La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’expulsion physique mais n’efface ni la dette ni la décision, et le recouvrement contre le locataire et sa caution se poursuit pendant tout l’hiver. La prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, confirmée par la Cour de cassation le 26 janvier 2017, impose d’agir sans tarder pour préserver chaque mois de loyer. À Paris et en Île-de-France, l’anticipation devant des juridictions chargées et le respect de l’encadrement des loyers lors de la relocation font la différence entre un dossier qui s’enlise et un bien qui recommence à rapporter au printemps 2027.

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