Votre compromis affiche 3 800 000 euros et la décision de préemption de la commune propose 360 000 euros. L’écart n’est pas une hypothèse d’école : c’est exactement ce qui s’est joué à Aubervilliers, où la déclaration d’intention d’aliéner d’une société portait 3,8 millions et où l’établissement public territorial a préempté à 360 000 euros, avant que le juge de l’expropriation ne fixe le prix à 1 981 700 euros en valeur occupée le 15 avril 2026. Entre le prix du vendeur et l’offre de la collectivité, un troisième prix existe, celui du juge, et toute la stratégie du dossier consiste à le préparer.
Car la commune ne dicte pas le prix. Quand elle veut payer moins que le montant de la déclaration, le vendeur peut refuser, et le différend bascule devant la juridiction de l’expropriation, qui tranche au vu d’une visite des lieux, de transactions comparables et d’une date de référence imposée par la loi. La bataille se joue alors sur des euros par mètre carré, sur l’état d’occupation du bien et sur la capacité de chaque partie à produire des références solides. À Bordeaux, le même juge a fixé 770 000 euros pour une parcelle de 1 366 m² avec une date de référence remontant au 24 février 2017, tandis qu’à Versailles la cour d’appel a porté un prix de 539 759 à 649 351 euros en 2025. Ces chiffres montrent que la saisine du juge n’est ni une formalité ni une loterie : c’est une procédure technique où l’écart se réduit ou se creuse selon les pièces.
I. Du désaccord sur le prix à la saisine du juge de l’expropriation
A. L’offre de la commune, le refus du vendeur et l’entrée dans la phase judiciaire
Tout commence par la déclaration d’intention d’aliéner. « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien », et cette déclaration indique le prix et les conditions de la vente projetée, comme l’exige l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme. Le prix inscrit dans la déclaration n’est pas un simple point de départ de négociation : c’est le montant auquel le titulaire peut décider d’acquérir directement, et c’est aussi le plancher de référence si le vendeur refuse toute décote. Une déclaration précise, avec la consistance exacte du bien, sa surface, son occupation et le nom de l’acquéreur initial, verrouille la suite ; une déclaration approximative complique chaque étape ultérieure, y compris la fixation judiciaire.
Dans le délai de deux mois, le titulaire répond. Il peut renoncer, accepter le prix de la déclaration, ou proposer un prix inférieur. Cette proposition n’est pas une décision définitive : le vendeur dispose d’un choix réel entre accepter, renoncer à vendre, ou maintenir son prix et laisser le différend aller au juge. À Aubervilliers, la société venderesse a maintenu par courrier du 5 mai 2025 le prix de sa déclaration après l’offre à 360 000 euros notifiée le 20 mars 2025, et l’établissement public a saisi le juge de l’expropriation de Bobigny par mémoire du 19 mai 2025. La chronologie compte : offre, refus écrit, saisine, notification de la saisine au propriétaire par recommandé. Chaque date se prouve, et le notaire du vendeur a intérêt à centraliser les accusés de réception dès la déclaration, car un délai manqué ou une notification irrégulière peut faire basculer l’issue avant même l’examen du prix.
Devant le juge, les rôles s’inversent parfois. C’est souvent la collectivité qui saisit, comme à Bobigny et à Bordeaux où [Localité 11] Métropole a engagé l’action en fixation du prix du bien préempté le 21 mars 2024. Le vendeur devient défendeur mais porte sa propre demande chiffrée, assisté d’un avocat, tandis que le commissaire du gouvernement, représentant de la direction départementale des finances publiques, dépose un mémoire indépendant avec sa propre évaluation. À Bobigny, trois chiffres se sont affrontés : 360 000 euros pour l’établissement public, 2 295 000 euros pour le commissaire du gouvernement sur la base de 2 086 m² à 1 100 euros le mètre, et 4 560 000 euros en valeur libre pour la société venderesse sur la base de 1 800 euros le mètre, avec un subsidiaire à 4 298 400 euros. Le juge a tranché à 1 981 700 euros en valeur occupée, soit environ 950 euros le mètre. Aucune des trois demandes n’a été suivie intégralement, ce qui illustre la règle d’or : le juge ne choisit pas un camp, il construit son propre prix à partir des références versées aux débats.
La recevabilité de la saisine se plaide aussi. À Bordeaux, le vendeur soulevait l’irrecevabilité de l’action de la métropole ; le juge l’a écartée et a déclaré l’action régulière et recevable. Le même jugement a refusé de constater une illégalité manifeste de la décision de préemption et a renvoyé le vendeur à mieux se pourvoir sur l’insuffisance de motivation devant le juge administratif. La leçon est nette : le juge du prix ne juge pas la légalité de la préemption, il fixe le montant. Celui qui veut contester la motivation, l’absence de projet réel ou le périmètre doit agir en parallèle devant le tribunal administratif, dans les délais du recours pour excès de pouvoir, sans attendre l’issue du procès sur le prix.
B. La méthode du juge : visite des lieux, date de référence et transactions comparables
La règle de compétence est posée par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation », et ce prix exclut toute indemnité accessoire, notamment l’indemnité de réemploi. Le vendeur qui espère cumuler le prix et une indemnité pour se reloger doit comprendre que cette porte est fermée par le texte : le débat porte sur la valeur du bien, pas sur le préjudice lié à la perte de la vente. Le même article renvoie aux règles de l’expropriation pour la fixation, le paiement et la consignation, avec des adaptations propres à la préemption, dont la date de référence et le traitement des améliorations postérieures.
La date de référence verrouille l’évaluation dans le temps. Pour les biens situés en zone d’aménagement différé, c’est la publication de l’acte créant ou renouvelant la zone ; pour les autres, c’est la date à laquelle est devenu opposable le plus récent des documents d’urbanisme délimitant la zone où se trouve le bien. À Bordeaux, le juge a fixé cette date au 24 février 2017 pour un bien préempté en mars 2024, ce qui a écarté sept années de hausse du marché. Surtout, les améliorations, transformations ou changements d’affectation réalisés par le propriétaire après cette date ne sont pas présumés spéculatifs, mais ils s’apprécient à cette aune temporelle. Le vendeur qui a rénové après la date de référence doit donc documenter la nature et le coût des travaux sans craindre une présomption de fraude, tandis que la collectivité ne peut pas déduire la valeur des seuls embellissements postérieurs pour minorer le prix.
La comparaison avec des transactions réelles fait le coeur des débats. À défaut de transactions amiables suffisantes dans la même zone, le juge peut retenir des mutations de biens de même qualification dans des zones comparables. En pratique, chaque partie verse ses références : actes de vente, estimations de France Domaine, expertises amiables. Le juge les trie selon la proximité géographique, la similitude d’usage, la date et l’état d’occupation. À Bobigny, l’écart entre les trois évaluations venait pour l’essentiel du prix au mètre retenu et du traitement de l’occupation : boxes et réserves partiellement occupés, valeur libre contre valeur occupée. Le jugement a fixé un prix en valeur occupée, avec une décote implicite par rapport à la valeur libre réclamée à titre principal. Le vendeur d’un bien occupé doit donc chiffrer les deux valeurs et justifier l’écart, car le juge choisira le référentiel qui correspond à la réalité constatée lors de sa visite.
Car le juge se déplace. À Bobigny, le transport sur les lieux s’est tenu en novembre 2025 en présence de toutes les parties, avec procès-verbal annexé au jugement, et les débats ont eu lieu en janvier puis février 2026 avant la mise à disposition d’avril. Cette visite n’est pas une formalité : consistance réelle, état d’entretien, occupation effective, nuisances, accès, tout ce qui ne figure pas dans les actes se vérifie sur place. Les parties qui préparent des dossiers photographiques datés, des plans, des baux en cours et des constats d’huissier donnent au juge les moyens de trancher entre des références abstraites. L’audience qui suit permet de discuter les comparables point par point, et le commissaire du gouvernement y défend son évaluation avec l’autorité de l’administration fiscale.
Un cas particulier mérite l’attention des vendeurs âgés : la vente avec constitution de rente viagère. Quand l’aliénation est envisagée sous cette forme, la juridiction respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. Autrement dit, le vendeur qui avait prévu un bouquet et une rente conserve l’architecture de son montage, mais le juge peut en corriger les montants au regard de la valeur du bien et de l’âge du crédirentier. La commune ne peut donc pas imposer un paiement comptant quand la déclaration prévoyait un viager, pas plus que le vendeur ne peut figer une rente manifestement surévaluée pour faire échec à la préemption. Les tables de mortalité, l’état de santé documenté et les références de rentes sur des biens comparables deviennent alors des pièces aussi décisives que les actes de vente.
II. Stratégies chiffrées et vie du prix après le jugement
A. Ce que les trois décisions récentes enseignent aux vendeurs et aux communes
La première leçon tient dans l’éventail des chiffres de Bobigny. La déclaration affichait 3 800 000 euros en valeur partiellement occupée, l’offre publique 360 000 euros en valeur occupée, le commissaire du gouvernement 2 295 000 euros et le juge 1 981 700 euros. L’offre initiale de la collectivité représentait moins du cinquième du prix finalement fixé, et la demande principale du vendeur plus du double. Cet éventail n’est pas exceptionnel : il reflète des méthodes différentes appliquées au même bien, avec des prix au mètre allant de 170 à 1 800 euros. Pour le vendeur, la conséquence est directe : une offre très basse ne préjuge pas du prix judiciaire, et refuser l’offre pour aller au juge peut multiplier le résultat par cinq, comme ici. Pour la commune, la symétrie vaut aussi : une offre basse assumée n’exclut pas une fixation haute, et la saisine du juge comporte un aléa budgétaire réel qu’il faut provisionner avant de préempter.
La deuxième leçon porte sur le rôle du commissaire du gouvernement. Son mémoire indépendant, fondé sur les bases fiscales et les transactions connues de l’administration, pèse lourd : à Bobigny, ses 1 100 euros le mètre ont ancré le débat, et le juge s’est fixé à environ 950 euros, plus proche de l’administration que de l’une ou l’autre des parties. Le vendeur a donc intérêt à contester pied à pied les références du commissaire quand elles portent sur des biens non comparables, et à verser ses propres actes authentiques plutôt que de simples avis de valeur. La commune, de son côté, ne peut pas se reposer sur la seule estimation de France Domaine obtenue avant la décision : devant le juge, cette estimation n’est qu’une pièce parmi d’autres, et l’écart entre l’offre de 360 000 euros et les 2 295 000 euros du commissaire montre qu’une offre déconnectée des bases fiscales fragilise la position publique sans pour autant lier le juge.
La troisième leçon vient de Bordeaux : le prix et la légalité avancent sur deux voies séparées. Le juge de l’expropriation a fixé la date de référence au 24 février 2017 et le prix à 770 000 euros pour 1 366 m², tout en renvoyant la critique de la motivation devant le juge administratif. Le vendeur qui concentre toutes ses forces sur le prix et laisse passer le délai de recours contre la décision perd le moyen tiré de l’absence de projet réel, alors même que ce moyen aurait pu faire annuler toute la procédure. La bonne chronologie consiste à mener les deux actions ensemble : saisir ou répondre devant le juge du prix pour défendre le montant, et attaquer la décision devant le tribunal administratif dans les deux mois de sa notification pour défendre le principe. L’acquéreur évincé, destinataire nécessaire de la décision, suit la même logique : « L’acquéreur évincé étant au nombre des personnes, destinataires de la décision de préemption, auxquelles cette décision doit être notifiée », ses délais ne courent qu’à compter d’une notification régulière, et au-delà d’un délai raisonnable qui ne saurait « excéder un an à compter de la date à laquelle une décision expresse lui a été notifiée ou de la date à laquelle il est établi qu’il en a eu connaissance » (Conseil d’État, 1ère et 4ème chambres réunies, 16 décembre 2019, n° 419220).
La quatrième leçon vient de Versailles : le prix fixé en premier ressort se discute en appel. Le 11 février 2025, la cour d’appel a infirmé un jugement qui avait retenu 539 759 euros et a porté le prix à 649 351 euros, soit plus de 100 000 euros de réévaluation, avec 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. L’appel reste donc une voie utile quand la méthode du premier juge prête à critique : choix des comparables, date de référence, traitement de l’occupation. Mais l’appel allonge les délais et retarde le paiement, ce qui renvoie chaque partie à son rapport au temps : le vendeur qui a besoin des fonds pour racheter arbitre entre un prix peut-être meilleur dans dix-huit mois et un paiement plus rapide au prix du jugement, d’autant que l’exécution provisoire peut être écartée, comme à Bobigny. Les recours contre les décisions d’urbanisme à Paris obéissent à la même logique d’arbitrage entre rapidité et rendement, et le dossier de préemption se pilote avec le même tableau de bord : dates, montants, voies de recours et trésorerie.
À Bordeaux, la métropole demandait la fixation du prix d’une parcelle de 1 366 m² et le vendeur, héritier reprenant l’instance après un décès en cours de procédure, contestait la régularité même de la saisine. Le juge a tranché les deux points dans le même jugement : action recevable, prix à 770 000 euros, TVA en sus le cas échéant, avec 2 000 euros de frais irrépétibles à la charge de la métropole. La reprise d’instance par l’héritier, validée par le tribunal, rappelle que le procès sur le prix survit au vendeur : les ayants cause universels recueillent la qualité pour défendre le montant, et la collectivité ne peut pas espérer l’essoufflement du dossier. Pour les familles en indivision après un décès, la leçon est de désigner rapidement un représentant commun et de poursuivre la procédure sans rupture, car les délais de paiement et de recours continuent de courir indépendamment du deuil.
B. Après le prix fixé : paiement en quatre mois, renonciation et revente libre
Le jugement fixant le prix ne transfère pas le bien à lui seul. « Le prix d’acquisition est payé ou, en cas d’obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois » qui suivent la décision d’acquérir au prix accepté ou la décision définitive du juge, aux termes de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme, et le transfert intervient à la plus tardive des dates du paiement et de l’acte authentique. Surtout, si la collectivité ne paie ni ne consigne dans ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien, et le propriétaire qui a repris son bien peut alors l’aliéner librement. Ce délai de quatre mois est la ligne de vie du vendeur : une commune qui a obtenu un prix bas puis tarde à payer perd le bénéfice de toute la procédure. En pratique, le notaire inscrit cette échéance dans son calendrier dès le jugement et met en demeure de payer avant l’expiration, car un paiement au cinquième mois ne régularise rien.
La renonciation ouvre un deuxième scénario. Si le titulaire renonce avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix de sa déclaration, révisé selon l’indice du coût de la construction, mais il doit déposer une nouvelle déclaration s’il n’a pas vendu par acte authentique dans les trois ans de la renonciation. Si le titulaire a renoncé sur un bien dont le prix a été fixé par le juge, il ne peut plus exercer son droit à l’égard du même propriétaire pendant un délai de cinq ans quand celui-ci revend au prix judiciaire révisé selon l’indice. Ces deux garde-fous donnent au vendeur une visibilité : après une renonciation, la menace d’une seconde préemption au même prix cassé est neutralisée pendant la période protégée, à condition de vendre dans les formes et délais prévus. L’acquéreur initial, dont le nom figurait dans la déclaration, reste le premier candidat naturel de cette revente libérée, et son maintien dans le dossier pendant toute la procédure prend ici tout son sens.
Quand la décision de préemption est annulée par le juge administratif sans transfert de propriété, le titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, et le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions de sa déclaration initiale. L’articulation avec le procès sur le prix mérite alors attention : si le juge de l’expropriation a déjà fixé un prix mais que la préemption est ensuite annulée, la vente à la collectivité ne se réalise pas, et le vendeur retrouve la liberté de vendre au prix de son choix une fois le délai d’un an purgé. Mener les deux procédures ensemble n’est donc pas un luxe : c’est la condition pour que la victoire sur le prix ne reste pas théorique quand la décision tombe sur son fondement.
Même définitive, la préemption reste surveillée cinq ans. « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 », rappelle l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme, et tout changement d’affectation vers un objet étranger au champ légal dans les cinq ans impose de proposer le bien en priorité aux anciens propriétaires, puis à l’acquéreur initialement évincé si son nom figurait dans la déclaration. Le manquement ouvre une action en dommages et intérêts devant le juge judiciaire, qui se prescrit par cinq ans à compter de la mention au registre, comme le prévoit l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme. Le vendeur qui a subi un prix bas et découvre ensuite une revente privée sans proposition préalable dispose ainsi d’une seconde bataille, indemnitaire, devant un autre juge. La cohérence du dossier initial conditionne cette suite : déclaration nominative complète, prix documenté, registre consulté.
En synthèse, le prix de la préemption ne se subit pas : il se discute d’abord dans la déclaration, se refuse par écrit face à l’offre basse, puis se construit devant le juge de l’expropriation avec une visite, une date de référence et des comparables. Les chiffres récents montrent l’amplitude du jeu, de 360 000 euros offerts à 1 981 700 euros jugés à Bobigny, 770 000 euros avec une référence 2017 à Bordeaux, 110 000 euros regagnés en appel à Versailles. Le paiement doit suivre dans les quatre mois sous peine de liberté retrouvée, la renonciation protège la revente pendant trois ou cinq ans selon les cas, et l’annulation bloque toute nouvelle préemption pendant un an. Documenter le prix dès la déclaration, répondre à l’offre par écrit, produire des références solides et surveiller le paiement : ces quatre réflexes décident du montant final, bien avant l’audience.
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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux vendeurs et aux acquéreurs évincés : portée de la DIA, refus de l’offre, fixation judiciaire du prix, paiement en quatre mois et recours contre la décision. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact en ligne : formulaire de contact.