Vos travaux sont terminés, vous avez adressé en mairie votre déclaration attestant leur achèvement et leur conformité, et c’est à ce moment que le courrier arrive : la mairie conteste la conformité de vos travaux et vous met en demeure de les reprendre ou de déposer un dossier modificatif. Le notaire, de son côté, refuse de régulariser la vente tant que la conformité n’est pas établie, l’acquéreur retient le dernier versement, et la banque s’interroge sur la garantie. Cette situation, fréquente après un permis de construire ou une déclaration préalable, se joue dans un cadre procédural strict. Avant toute analyse, il faut identifier le terrain concerné, la décision de la mairie et sa date, le document local applicable au projet, et votre qualité : maître de l’ouvrage bénéficiaire de l’autorisation, ayant droit, ou acquéreur du bien. La déclaration d’achèvement, le délai de contestation de trois mois, le récolement éventuel, puis la mise en demeure ou l’attestation de non-contestation forment une chaîne dont chaque maillon conditionne vos recours. Deux arrêts récents de cours administratives d’appel montrent que les mairies se trompent parfois de fondement, et que le juge annule ces décisions tout en fixant précisément ce que l’exécution implique. Cet article décrit la procédure applicable en 2026, les moyens de contester une mise en demeure ou un refus d’attestation, et les voies de régularisation qui permettent de débloquer la vente.
I. La mairie conteste votre DAACT : délais, récolement et mise en demeure
A. Une déclaration bien déposée fait courir un délai couperet contre la mairie
Le point de départ est votre déclaration. Aux termes de l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme, « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie ». Cette déclaration, la DAACT, porte donc sur deux objets à la fois : l’achèvement physique des travaux et leur conformité à l’autorisation obtenue. La fiche officielle du ministère de la justice rappelle que la démarche s’effectue avec le formulaire Cerfa n° 13408 et que la déclaration doit être signée par vos soins ou par l’architecte lorsqu’il a dirigé les travaux, avec les attestations complémentaires exigées selon le projet (fiche justice.fr mise à jour le 3 septembre 2025). En pratique, cet imprimé et ses pièces jointes conditionnent la recevabilité de votre déclaration : un formulaire incomplet expose à des échanges qui retardent le point de départ du délai de la mairie.
La forme du dépôt mérite la même attention. Selon l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, « La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux », et « Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie ». Conservez l’avis de réception ou la décharge : c’est la date de réception en mairie qui fait courir le délai de contestation. Si votre projet comporte des tranches prévues par l’autorisation, une déclaration doit être déposée à la fin de chaque tranche, et chaque tranche fait courir son propre délai.
Ce délai est l’élément le plus protecteur du dispositif. D’après l’article R. 462-6 du code de l’urbanisme, « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration ». Ce délai de trois mois passe à cinq mois lorsqu’un récolement est obligatoire. Passé ce délai sans contestation, la mairie perd le droit d’agir sur ce terrain : l’article L. 462-2 du code de l’urbanisme dispose que « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ». La formule ne souffre aucune nuance : une contestation notifiée après l’expiration du délai est illégale, et c’est souvent le premier moyen à vérifier, pièces postales à l’appui, avant même d’examiner le fond des griefs.
Le récolement, c’est-à-dire la visite de vérification effectuée par l’autorité, n’est obligatoire que dans certains cas. L’article R. 462-7 du code de l’urbanisme énumère ces hypothèses : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable, un site classé ou en instance de classement, avec l’intervention de l’architecte des Bâtiments de France ; immeubles de grande hauteur et établissements recevant du public, avec le service d’incendie et de secours ; cœur de parc national ou réserve naturelle ; secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Hors ces cas, la mairie peut procéder à un récolement facultatif, mais elle reste tenue par le même délai de trois mois. Les visites effectuées dans ce cadre sont soumises aux règles de droit de visite des constructions, ce qui signifie que l’agent ne peut pas s’affranchir des conditions d’accès au terrain et à la construction. Si vous refusez ou entravez une visite régulière, la mairie pourra s’appuyer sur ce comportement, tandis qu’une visite irrégulière fragilise sa contestation ultérieure. Dans tous les cas, notez la date exacte de la visite, l’identité des personnes présentes et les constats dressés, car le contentieux se joue fréquemment sur l’écart entre ce qui a été vu et ce qui est reproché par écrit.
B. La mise en demeure est une décision attaquable, à contenu encadré
Lorsque la mairie estime les travaux non conformes, elle ne se contente pas d’un simple courrier d’observation : elle prend une mise en demeure. Selon l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme, « Lorsqu’elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée ». Deux précisions de ce texte sont décisives. D’abord, la mise en demeure doit intervenir dans le délai de trois ou cinq mois : une mise en demeure tardive est illégale pour ce seul motif. Ensuite, elle ouvre exactement deux voies, et deux seulement : déposer un dossier modificatif, c’est-à-dire faire évoluer l’autorisation pour couvrir ce qui a été réalisé, ou mettre matériellement les travaux en conformité avec l’autorisation initiale. La mairie ne peut pas exiger autre chose, par exemple la démolition d’un ouvrage couvert par une autorisation distincte, comme le montre la jurisprudence examinée ci-dessous.
La forme de la notification est également réglementée par l’article R. 462-9 du code de l’urbanisme : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues. » Vérifiez donc le mode d’envoi, la date de notification et la mention des sanctions. L’absence de lettre recommandée ou l’absence de rappel des sanctions constitue un vice de procédure utile. Surtout, contrairement à une idée répandue dans les services, cette mise en demeure n’est pas un acte préparatoire insusceptible de recours. Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé qu’une telle mise en demeure « revêt, eu égard à son objet et à ses effets, le caractère d’une décision faisant grief, susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir » (CAA Marseille, 1ère chambre, 14 septembre 2023, n° 21MA03736). Concrètement, vous pouvez saisir directement le tribunal administratif sans attendre une sanction ultérieure, dans le délai de recours contentieux de deux mois suivant la notification.
L’affaire jugée à Marseille illustre aussi l’erreur de fondement la plus classique. La SCI propriétaire avait obtenu en 2006 un permis de construire une maison individuelle, puis un permis modificatif en 2007, et disposait par ailleurs d’un permis de démolir distinct accordé en juin 2006 pour une construction existante au nord du terrain. Après le dépôt de la déclaration d’achèvement en avril 2018 et une visite de récolement en juin, le maire avait contesté la conformité au double motif que les aménagements extérieurs n’étaient pas réalisés et que la démolition de l’ancienne construction n’avait pas été effectuée. La cour a d’abord rappelé le principe, dans un arrêt du 14 septembre 2023 : « la conformité des travaux de construction ou d’aménagement mentionnés dans la déclaration prévue à l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme doit être appréciée par l’autorité compétente au regard des autorisations d’urbanisme accordées, au nombre desquelles ne figurent pas les permis de démolir ». Puis elle a constaté que la société n’avait jamais sollicité l’autorisation de démolir dans ses demandes de permis de construire, que cette démolition dissociable du projet avait été autorisée par un permis de démolir antérieur et distinct, et que les permis de construire ne valaient ni permis de démolir ni obligation de démolir. La contestation fondée sur l’absence de démolition était donc illégale. La leçon pour votre dossier est directe : rapprochez chaque grief de la mairie du contenu exact de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable, et écartez tout ce qui relève d’une autre autorisation, d’un autre terrain ou d’un autre projet.
Le pendant de la mise en demeure est l’attestation de non-contestation, le document que réclament le notaire et l’acquéreur. D’après l’article R. 462-10 du code de l’urbanisme, « En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6 , celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande ». Trois conditions se cumulent : le délai de trois ou cinq mois doit avoir expiré sans contestation, vous devez en faire la demande, et la mairie dispose alors de quinze jours pour délivrer. Si elle refuse ou se tait, ce refus est lui aussi attaquable. Un arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 16 octobre 2018 l’a confirmé dans une espèce où le maire refusait l’attestation au seul motif que la déclaration d’achèvement comportait une erreur de numéro de permis : la cour a relevé que, « malgré l’erreur purement matérielle » affectant la déclaration, « la commune de Saint-Genis-Pouilly était à même d’identifier le permis concerné, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas », de sorte que « le maire ne pouvait légalement, pour un tel motif, refuser de délivrer l’attestation » (CAA Lyon, 1ère chambre, 16 octobre 2018, n° 17LY01930). Une coquille de plume ne fait donc pas échec à votre droit à l’attestation lorsque l’identification du permis reste possible, et la cour a enjoint au maire de délivrer l’attestation dans un délai de quinze jours. Avant de saisir le juge, vérifiez toutefois votre propre déclaration : un numéro erroné, une adresse ambiguë ou une absence de signature fournit à la mairie un motif de rejet qu’il est simple de corriger par une nouvelle déclaration régulière.
II. Contester la décision et débloquer la vente
A. Les recours contre la mise en demeure et le refus d’attestation
Dès réception de la mise en demeure ou du refus d’attestation, mettez le dossier en ordre contentieux. Commencez par un recours gracieux auprès du maire : il est facultatif mais souvent utile, car il contraint l’administration à réexaminer le dossier et il interrompt le délai de recours contentieux lorsqu’il est exercé dans les deux mois de la décision. Joignez-y vos preuves : avis de réception de la DAACT établissant la date de départ du délai, date de la mise en demeure établissant sa tardiveté éventuelle, plans du permis et photographies montrant la conformité, et, le cas échéant, l’autorisation distincte correspondant aux travaux reprochés. Un recours gracieux précis et documenté obtient parfois le retrait de la mise en demeure sans juge, et s’il échoue, il structure déjà votre requête au tribunal.
Le recours pour excès de pouvoir s’exerce devant le tribunal administratif du lieu du terrain, dans un délai de deux mois. Ce délai n’est opposable que si la décision mentionne les voies et délais de recours : dans l’affaire lyonnaise, la cour a écarté la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté, le refus d’attestation « ne faisant pas mention des voies et délais de recours », de sorte que le délai de deux mois ne pouvait être opposé à la société. Vérifiez donc systématiquement le cartouche de notification de la décision que vous attaquez ; son absence vous laisse un délai supplémentaire pour agir, sans pour autant justifier d’attendre. Les moyens à soulever suivent l’ordre de l’examen : incompétence de l’auteur de l’acte, vice de procédure tenant à la notification ou à l’absence de rappel des sanctions, expiration du délai de trois ou cinq mois, puis erreur de fait et erreur d’appréciation sur chaque grief de non-conformité. L’arrêt marseillais montre l’efficacité d’une contestation grief par grief : la cour a annulé l’ensemble de la mise en demeure dès lors que le motif tiré de la démolition était illégal et qu’il n’était pas établi que le maire aurait pris la même décision sur le seul fondement des aménagements extérieurs, au demeurant décrits de façon imprécise. Exigez de la mairie des griefs précis, localisés et rattachés à une pièce du permis : une formule générale sur des aménagements extérieurs non réalisés, sans désignation ni plan, ne suffit pas.
L’issue du procès mérite d’être anticipée dès la requête, car l’annulation ne produit pas toujours le même effet. À Marseille, la cour a annulé la contestation de conformité mais, dans cette décision marseillaise, a refusé d’enjoindre la délivrance de l’attestation : « l’exécution du présent arrêt n’implique pas nécessairement que le maire d’Hyères délivre à la SCI Samat l’attestation », et elle a seulement enjoint, selon la même décision : « il y a lieu d’enjoindre à cette autorité de procéder au réexamen de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux déposée par la SCI Samat, dans un délai de trois mois ». Autrement dit, lorsque la mairie disposait encore d’un grief potentially fondé à examiner, le juge lui renvoie le dossier pour réexamen au lieu de constater la conformité. À Lyon, à l’inverse, le délai de trois mois avait expiré sans contestation valable et le seul motif de refus était illégal, de sorte que, selon la cour administrative d’appel de Lyon, « Le présent arrêt implique nécessairement que le maire de Saint-Genis-Pouilly délivre à la SCI Edelweis une attestation de non-contestation », avec injonction de délivrance sous quinze jours. Demandez donc l’injonction adaptée à votre situation : délivrance de l’attestation si le délai est expiré et qu’aucune contestation régulière ne subsiste, réexamen dans un délai déterminé dans les autres cas, avec astreinte si la résistance de la commune le justifie. Dans l’affaire marseillaise, l’astreinte de 500 euros par jour demandée a été refusée au vu des circonstances, ce qui rappelle que l’astreinte doit être justifiée et non systématique.
Deux précisions indemnitaires issues de l’arrêt lyonnais intéressent directement les ventes bloquées. La société demandait près de 160 000 euros pour les appels de fonds non versés par l’acquéreur après le refus d’attestation. La cour a rejeté l’avant-dernier appel de fonds comme « sans lien avec le refus en litige », car il dépendait de la levée des réserves de la réception, et a jugé le dernier appel de fonds, conditionné par l’acte de vente à « l’obtention de la conformité », d’un « caractère purement éventuel ». Surtout, la cour lyonnaise a relevé que « Le refus de délivrer l’attestation ne faisait pas obstacle, eu égard au motif pour lequel il a été opposé, à ce que la SCI Edelweis dépose une nouvelle déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ». La leçon est double : chiffrez votre préjudice en distinguant ce qui découle réellement du refus de la mairie de ce qui relève de vos relations contractuelles avec l’acquéreur, et ne restez pas inactif en attendant le jugement si une nouvelle déclaration régulière peut débloquer la situation. Enfin, la cour a annulé l’amende de 1 000 euros pour recours abusif infligée en première instance, dès lors que la demande n’était pas abusive au vu de l’illégalité commise par la commune : contester un refus d’attestation entaché d’erreur de droit n’est pas un abus, même si tous vos chefs de demande ne prospèrent pas.
B. Régulariser sans recréer un litige et sécuriser la vente
La régularisation est le second front, à mener en parallèle du recours. La mise en demeure vous offre le choix entre le dossier modificatif et la mise en conformité matérielle, et ce choix est stratégique. Le dossier modificatif consiste à demander une évolution de votre permis de construire ou de votre déclaration préalable pour couvrir ce qui a été réalisé : surélévation, extension, modification de façade, emplacement du stationnement, aspect extérieur. Cette voie suppose que l’écart soit régularisable au regard des règles d’urbanisme en vigueur, notamment le plan local d’urbanisme applicable à la date de la nouvelle demande. Faites vérifier ce point avant de déposer : un dossier modificatif déposé sur un fondement devenu inconstructible aboutit à un refus qui aggrave votre position et fournit à la mairie un nouvel acte à vous opposer. La mise en conformité matérielle, c’est-à-dire la reprise des travaux pour les rendre identiques à l’autorisation, est parfois plus rapide et moins aléatoire, en particulier lorsque l’écart est ponctuel et que le coût de reprise reste inférieur au coût d’une procédure. Dans les deux cas, photographiez l’état des lieux avant et après, conservez les factures des entreprises et déposez ensuite une nouvelle déclaration d’achèvement visant expressément les travaux repris : c’est cette nouvelle déclaration qui fera courir un nouveau délai de trois mois et qui, à son expiration silencieuse, ouvrira droit à l’attestation.
Lorsque votre permis lui-même est attaqué par un tiers ou par le préfet pendant cette période, un mécanisme juridictionnel peut vous éviter l’annulation sèche. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le juge administratif qui estime qu’un vice de votre autorisation est susceptible d’être régularisé « sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux ». Le Conseil d’État, dans un avis de Section du 2 octobre 2020, a précisé la portée de ce sursis : « Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même » (CE, Section, avis du 2 octobre 2020, n° 438318). Autrement dit, le juge doit en principe vous laisser régulariser, y compris en reprenant l’économie générale du projet, sauf si la régularisation en changerait la nature même ou si vous indiquez ne pas souhaiter en bénéficier. Si vous êtes assigné contre votre permis pendant le litige de conformité, ne refusez jamais par principe le sursis à statuer : c’est la passerelle entre votre contentieux de la conformité et la sauvegarde de votre autorisation.
Côté vente, organisez la preuve que le notaire et l’acquéreur attendent. Tant que l’attestation de non-contestation n’est pas délivrée, le notaire mentionne généralement la situation dans l’acte et l’acquéreur conditionne le paiement du solde à la production de l’attestation, comme dans l’affaire lyonnaise où le dernier appel de fonds devait intervenir après l’obtention de la conformité. Pour sortir de ce blocage, trois documents sont utiles : la copie de votre DAACT avec sa preuve de réception, qui établit que le délai de contestation a couru ; la mise en demeure avec sa date de notification, qui permet de démontrer sa tardiveté ou ses erreurs de fondement ; et, une fois obtenue, l’attestation de non-contestation ou le jugement d’annulation assorti de son injonction. Si vous déposez une nouvelle déclaration régulière pendant l’instance, informez-en le notaire par écrit et tenez l’acquéreur avisé des délais : l’arrêt lyonnais montre que le juge tient compte de votre diligence pour apprécier le préjudice, et un acquéreur informé patiente mieux qu’un acquéreur qui découvre le litige. Lorsque le bien est situé dans un secteur à récolement obligatoire, anticipez dès le chantier la visite avec l’architecte des Bâtiments de France ou le service de sécurité selon le cas, car une non-conformité relevée dans ces secteurs se régularise plus difficilement après coup.
Le maillage avec l’expertise du cabinet permet d’aller plus loin sur les recours contre les autorisations : si votre litige de conformité se double d’un recours d’un voisin contre votre permis ou d’un refus de permis modificatif, la page consacrée au recours contre un permis de construire à Paris décrit les voies de défense de l’autorisation devant le tribunal administratif. Cet appui est pertinent car les deux contentieux se nourrissent : un permis annulé rend sans objet la conformité, et une conformité contestée fragilise la revente même lorsque le permis est définitif. Vérifiez enfin que votre assurance dommages-ouvrage et votre garantie décennale couvrent les travaux de reprise envisagés, afin que la régularisation matérielle ne crée pas un second litige avec vos entreprises.
En conclusion, la contestation de la conformité après votre DAACT n’est ni une fatalité ni une simple formalité : c’est une procédure à délais couperets où chaque date compte. Déposez une déclaration complète et traçable, laissez courir le délai de trois mois, et exigez que toute contestation intervienne dans ce délai, par lettre recommandée, avec des griefs précis rattachés à votre permis. Si la mise en demeure ou le refus d’attestation est entaché d’illégalité, le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif du lieu du terrain permet d’obtenir l’annulation et, selon les cas, la délivrance de l’attestation ou le réexamen de votre déclaration. En parallèle, régularisez par la voie adaptée, dossier modificatif ou reprise des travaux, et sécurisez la vente par une information écrite du notaire et de l’acquéreur. Les arrêts de Marseille et de Lyon montrent que les communes se trompent sur les fondements, sur les délais et sur les effets de leurs décisions, et que le juge sanctionne ces erreurs tout en calibrant l’exécution. C’est dans cet intervalle, entre l’annulation et l’attestation, que se joue le déblocage de votre projet.
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