Un couple d’exploitants se sépare au milieu d’un bail de neuf ans. L’un reste sur les terres, l’autre part. Le fermage arrive à échéance, le bailleur s’impatiente et demande qui est désormais son preneur. La réponse ne va pas de soi : le divorce ne résilie pas le bail rural, mais il déplace les droits entre époux et expose celui qui reste à une contestation du bailleur s’il néglige les formalités. Pendant l’instance, les terres doivent continuer d’être exploitées, le loyer doit être payé et les parcelles entretenues. Après le divorce, le partage décide du sort de l’exploitation, sans transférer automatiquement le bail à celui qui reçoit les terres. Chaque étape répond à des textes précis et à une jurisprudence fournie de la Cour de cassation. Les connaître permet d’éviter la résiliation, de sécuriser le renouvellement et de préparer utilement le dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Cet article décrit qui garde les terres louées en cas de divorce ou de séparation, ce que devient le fermage, comment organiser la cession ou la continuation entre époux, et par quels recours chaque partie défend ses droits. Pour situer ces règles dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur peut se reporter à la synthèse du statut du fermage, du renouvellement et de la préemption.

I. Pendant la séparation et le divorce, le bail continue mais change de titulaire utile

Le divorce n’est pas un motif légal de résiliation du bail rural. Le bailleur ne peut pas s’en prévaloir pour reprendre les terres ni pour refuser le renouvellement. En revanche, la séparation modifie qui exploite et qui répond du fermage. Tout dépend d’une question préalable : les deux époux sont-ils copreneurs du bail, ou un seul d’entre eux est-il preneur ?

A. Les deux époux sont copreneurs : celui qui reste exploiter garde le renouvellement

Lorsque le bail a été conclu au nom des deux époux, ou lorsque le conjoint a été associé au bail en qualité de copreneur, le départ de l’un n’éteint pas le bail. La loi règle directement la situation : « En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail. » (article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime). Le texte ajoute que le preneur et ce copreneur doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise, ce qui renvoie aux exigences de participation effective aux travaux et de résidence sur place ou à proximité, détaillées plus loin.

La Cour de cassation a tiré de ce texte une conséquence forte dans un arrêt du 6 juillet 2022. Des bailleurs demandaient la résiliation au motif que l’époux resté seul n’avait pas informé le propriétaire de la cessation d’activité de son conjoint, en méconnaissance de l’obligation d’information prévue par l’article L. 411-35. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : « le bail s’est renouvelé de plein droit au seul nom du copreneur qui a poursuivi l’exploitation », de sorte que celui-ci « ne peut être cessionnaire irrégulier du droit de son conjoint », ce qui exclut la résiliation pour défaut d’information (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-12.833). Autrement dit, le renouvellement légal au profit de celui qui reste purge la situation : le bailleur ne peut pas requalifier ce maintien en cession irrégulière pour obtenir la résiliation.

En pratique, l’époux qui poursuit l’exploitation doit néanmoins accomplir une formalité sans tarder. La loi prévoit que « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). Cette demande n’est pas une simple politesse : elle fixe la date à laquelle le bail se poursuit au seul nom de l’exploitant, elle organise la relation future avec le bailleur et elle évite que l’époux parti reste tenu du fermage ou, à l’inverse, prétende encore diriger l’exploitation. Le délai de trois mois court à compter de la cessation effective de la participation, pas nécessairement à compter de l’ordonnance de non-conciliation ni du prononcé du divorce. Mieux vaut donc adresser la lettre dès que la séparation de fait est établie, puis renouveler l’information si la situation évolue.

Le fermage reste dû pendant toute cette période. Les copreneurs demeurent tenus envers le bailleur tant que le bail n’a pas été transféré au seul nom de l’exploitant, et le bailleur peut agir contre l’un ou l’autre pour les échéances impayées. Celui qui paie seul conserve ensuite un recours entre époux lors de la liquidation du régime matrimonial. Pour le bailleur, la prudence commande de mettre en demeure par écrit et de conserver les preuves de paiement ou d’impayé : en cas de litige ultérieur sur la résiliation pour défaut de paiement, le juge vérifiera les mises en demeure une à une, comme le rappelle la procédure décrite par la fiche officielle sur la résiliation du bail rural.

Un point mérite d’être souligné : le conjoint qui quitte l’exploitation ne perd pas tout droit d’un coup. S’il participait effectivement à l’exploitation, il peut revendiquer, lors du partage, la valeur des améliorations ou des investissements réalisés sur les terres louées, ainsi que la récompense des sommes communes engagées. Mais il ne peut pas exiger du bailleur qu’il le maintienne dans le bail alors qu’il n’exploite plus. Le droit au renouvellement appartient à celui qui poursuit l’exploitation, à charge pour lui de remplir les conditions d’exploitation effective et d’habitation.

B. Un seul époux est preneur : cession au conjoint ou association comme copreneur, avec l’accord du bailleur ou du juge

La situation la plus fréquente reste celle du bail conclu au seul nom d’un époux, l’autre participant aux travaux sans figurer au bail. La séparation fragilise alors le conjoint non preneur : sans titre, il ne peut pas imposer au bailleur de le reconnaître comme fermier. Deux voies existent, l’une définitive, l’autre progressive.

La première voie est la cession du bail au conjoint. La loi pose le principe d’interdiction puis l’exception familiale : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). Trois conditions se dégagent : le bénéficiaire doit être le conjoint (ou partenaire lié par un pacte civil de solidarité), il doit participer à l’exploitation, et le bailleur doit agréer la cession ou, à défaut, le tribunal paritaire doit l’autoriser. La participation à l’exploitation s’apprécie en fait : travail régulier sur les parcelles, gestion, commercialisation, entretien du cheptel ou du matériel. Des attestations de la mutualité sociale agricole, des relevés d’activité, des factures au nom des deux époux ou des témoignages de voisins et de coopératives aident à l’établir.

La seconde voie consiste à associer le conjoint au bail en qualité de copreneur avant d’envisager une cession complète. La loi dispose que « le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité. » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). Cette étape présente un intérêt tactique en période de crise conjugale : elle donne un titre au conjoint exploitant, elle prépare l’application ultérieure de l’article L. 411-46 en cas de départ de l’autre, et elle rassure le bailleur en maintenant un interlocuteur solvable. Elle suppose toutefois un minimum de coopération entre époux, puisque le preneur en titre doit solliciter l’agrément ou saisir le tribunal.

Dans les deux cas, le refus du bailleur ne clôt pas le débat. Le tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction composée d’un juge du tribunal judiciaire et, en nombre égal, de bailleurs et de preneurs (article L. 492-1 du code rural et de la pêche maritime), contrôle la réalité de la participation à l’exploitation et l’absence de motif légitime d’opposition. Le bailleur qui refuse sans raison, ou qui invoque un prétexte sans rapport avec la bonne exploitation du fonds, s’expose à voir le tribunal autoriser la cession ou l’adjonction. À l’inverse, le preneur qui dissimule la cession et met son conjoint en place sans rien demander prend un risque majeur : la cession irrégulière reste une cause de résiliation, et le bailleur peut agir dès qu’il découvre la substitution.

Il faut distinguer cette situation de celle du décès du preneur, souvent confondue dans les récits familiaux. En cas de décès, « En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. » (article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime). La Cour de cassation a confirmé la continuation au profit de la veuve alors même qu’elle n’avait acquis la qualité de conjointe que peu de temps avant le décès, dès lors qu’elle avait participé de manière régulière et effective aux travaux de l’exploitation depuis plus de cinq ans (Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-18.527), sans exiger une ancienneté du mariage. Le divorce obéit à une logique différente : il n’ouvre pas un droit automatique à continuation au profit de l’ex-conjoint, mais un droit à demander la cession ou l’adjonction, sous contrôle du bailleur puis du juge. Confondre les deux régimes conduit à des conclusions fausses et à des délais manqués.

Enfin, pendant l’instance en divorce, le juge aux affaires familiales peut attribuer à l’un des époux la jouissance provisoire de l’exploitation et fixer qui paie le fermage à titre de mesure provisoire, en application des mesures prévues par l’article 255 du code civil. Cette décision ne transfère pas le bail rural : elle organise l’occupation entre époux et préserve l’outil de travail jusqu’au partage. Le bailleur reste tiers à cette mesure, mais il en subit les effets pratiques, puisque le fermage continue d’être dû par le preneur en titre et, le cas échéant, par le copreneur. D’où l’importance d’informer le bailleur par écrit de l’organisation retenue et de maintenir le paiement sans interruption.

II. Après le divorce, le partage attribue les biens sans transférer seul le bail

Le jugement de divorce ne règle pas à lui seul le sort du bail rural. Il renvoie au partage des biens communs et, lorsque l’exploitation est logée dans une société, au sort des parts sociales. Le bail suit ses propres règles : recevoir les terres en partage ne rend pas automatiquement attributaire du bail, et recevoir les parts d’une société exploitante ne fait pas de l’associé le preneur à la place de la société.

A. Partage de l’exploitation, attribution préférentielle et fermage restant dû

L’exploitation agricole familiale comprend souvent des terres en propriété, du matériel, du cheptel, des stocks, des droits à paiement et, à côté, des terres louées en fermage. Le partage distingue ces masses. Les terres en propriété et le matériel se partagent ou s’attribuent ; le droit au bail rural, lui, ne figure pas dans l’actif partageable comme un bien ordinaire. Celui qui obtient les terres en propre dans le partage n’obtient pas pour autant le bail des parcelles voisines louées au couple ou à son ex-conjoint. S’il veut exploiter l’ensemble, il doit en plus obtenir la cession ou la continuation du bail selon les mécanismes décrits plus haut.

Lorsque l’un des époux demande à conserver l’exploitation en propriété pour continuer à l’exploiter, il peut solliciter l’attribution préférentielle prévue par le code civil. Les biens ainsi attribués sont évalués avec précision : « les biens faisant l’objet d’une attribution préférentielle sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant », selon la première chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 10 décembre 2025, n° 23-13.978). Le code civil précise la méthode : « les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. » (article 829 du code civil), et l’article 832-4 du code civil organise le paiement de la soulte éventuelle, avec des délais possibles pour une fraction de celle-ci. Concrètement, l’époux qui reprend l’exploitation doit souvent verser une soulte à l’autre, calculée sur la valeur des terres en propriété, du matériel et du cheptel, déduction faite des dettes communes. La valeur du droit au bail n’entre pas dans ce calcul comme un bien cessible, mais la rentabilité conférée par les terres louées influence l’évaluation économique de l’exploitation, et les experts en tiennent compte dans leurs rapports.

Le même arrêt du 10 décembre 2025 apporte une précision décisive pour les exploitations en société : lorsque les terres en propriété attribuées à un époux sont louées à une société d’exploitation dont il est associé, l’attribution ne réunit pas sur sa tête les qualités de bailleur et de preneur, et la société reste titulaire du bail rural. La Cour en déduit que l’exploitation ne peut pas être évaluée comme si l’attributaire exploitait en direct sans bail. Cette solution protège la stabilité du bail social et évite que le partage entre époux ne bouleverse la relation entre le propriétaire et la société preneuse. Pour l’époux attributaire associé de la société, l’enjeu se déplace : il devra conserver ses parts, négocier le retrait ou l’entrée d’associés, et veiller à ce que la société continue de remplir ses obligations envers le bailleur, notamment le paiement du fermage et l’exploitation effective.

Le fermage des terres louées reste dû dans l’intervalle, quelle que soit l’avancée du partage. Si le bail est resté au nom des deux ex-époux, le bailleur peut réclamer à l’un ou à l’autre. Si le bail a été transféré au seul nom de l’exploitant, celui-ci paie seul, mais il peut demander compte à l’autre des sommes communes engagées avant le transfert. Les impayés de cette période sont dangereux : la loi autorise le bailleur à demander la résiliation pour « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime), la mise en demeure devant rappeler ce texte à peine de nullité. En période de divorce, chaque échéance doit donc être payée et prouvée, quitte à payer sous protestation puis à faire les comptes au stade de la liquidation. L’époux qui laisse les fermages impayés pour faire pression sur l’autre offre au bailleur un motif de résiliation qui frappera l’exploitation entière.

Le cas du groupement agricole d’exploitation en commun mérite une mention particulière. Beaucoup de couples exploitent au sein d’un GAEC avec un tiers ou entre eux. Le divorce n’entraîne pas automatiquement la dissolution du groupement, mais il provoque souvent le retrait d’un associé. La loi rappelle que la participation à un GAEC ne doit pas placer les associés chefs d’exploitation et leur famille dans une situation inférieure à celle des autres chefs d’exploitation pour leur statut professionnel, économique, social et fiscal (article L. 323-13 du code rural et de la pêche maritime). Le retrait doit respecter les statuts et l’agrément des associés restants, et la mise à disposition des terres louées au groupement doit être réexaminée : si l’époux qui se retire était le preneur des terres mises à disposition, la fin de la mise à disposition doit être notifiée et le bailleur informé. À défaut, le bailleur peut soutenir que les terres sont exploitées sans droit ni titre par le groupement restant. L’articulation entre le retrait du GAEC, la reprise personnelle des terres et l’autorisation d’exploiter au regard du contrôle des structures doit être vérifiée commune par commune, en lien avec la direction départementale des territoires.

Enfin, la question de l’âge et de la retraite surgit fréquemment dans les divorces tardifs. Lorsqu’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite a été délivré sur le fondement des règles de reprise, la date de la cession familiale projetée prend une importance capitale. La Cour de cassation a jugé que « la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé » constitue, sauf volonté contraire des parties à la cession, la date de la cession projetée (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-13.776). Les époux qui organisent une cession au conjoint ou à un enfant dans ce contexte doivent donc caler le calendrier sur la date d’effet du congé, sous peine de voir la cession jugée tardive ou sans objet. Par ailleurs, le bailleur peut « refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles » dans les conditions de l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, avec un report possible jusqu’à la fin de l’année culturale où le preneur atteint l’âge du taux plein. Un divorce ne fait pas obstacle à ce congé, et l’époux qui reste doit vérifier sans délai s’il remplit lui-même les conditions d’âge et de surface pour contester utilement.

B. Contester utilement : tribunal compétent, preuves et erreurs qui font perdre

Le contentieux du bail rural en contexte de divorce se joue devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, sauf les questions de partage et de mesures provisoires qui relèvent du juge aux affaires familiales. Cette répartition des rôles doit être respectée : demander au juge du divorce de transférer lui-même le bail rural expose à une décision d’incompétence et à des mois perdus. La bonne méthode consiste à mener les deux procédures en parallèle, en informant chaque juge de l’existence de l’autre instance. Le juge aux affaires familiales organise la jouissance provisoire et liquide le régime matrimonial ; le tribunal paritaire autorise la cession ou l’adjonction, constate la continuation au profit de l’exploitant et tranche les demandes de résiliation du bailleur.

Devant le tribunal paritaire, la preuve de la participation à l’exploitation décide de presque tout. Le conjoint qui demande la cession ou qui défend son maintien doit démontrer un travail réel et régulier : affiliation à la mutualité sociale agricole en qualité de chef d’exploitation ou d’aide familial, relevés de cotisations, factures d’achat d’intrants, bons de livraison, comptabilité, attestations de la coopérative ou de la chambre d’agriculture, témoignages circonstanciés. Les attestations de complaisance, rédigées en termes vagues par des proches, pèsent peu face à des pièces comptables et sociales. La participation doit exister au jour où le juge statue ou, selon les cas, au jour de la demande : cesser toute activité pendant l’instance pour occuper un emploi salarié à temps plein hors exploitation affaiblit considérablement la demande. À l’inverse, reprendre une participation effective et documentée, même après une interruption liée à la crise conjugale, peut restaurer les chances, à condition d’expliquer la chronologie avec des pièces.

Le bailleur, de son côté, dispose de deux armes principales, encadrées strictement. D’abord la résiliation pour défaut de paiement, déjà évoquée, qui suppose deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure régulière rappelant le texte. Ensuite la résiliation pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, qui suppose des faits précis et prouvés : dégradations, abandon de cultures, défaut d’entretien, changement de destination sans autorisation. Le divorce ne constitue ni un défaut de paiement ni un agissement fautif. Le bailleur qui assigne en résiliation au seul motif que les époux se séparent, ou qui refuse la cession au conjoint au seul motif du divorce, prend le risque d’un débouté et d’une condamnation aux dépens. En revanche, le bailleur qui constate des terres laissées en friche pendant la séparation, des bâtiments dégradés ou des sous-locations occultes au profit d’un tiers doit faire constater par huissier, adresser les mises en demeure requises et saisir le tribunal dans les délais. Laisser la situation se dégrader sans réagir affaiblit ensuite la demande.

Plusieurs erreurs reviennent dans les dossiers et doivent être évitées. Première erreur : installer le nouveau compagnon ou un enfant majeur sur les terres sans rien demander, en croyant que l’urgence familiale justifie tout. Cette mise en place irrégulière expose à la résiliation pour cession ou sous-location prohibée. Deuxième erreur : cesser de payer le fermage en estimant que le partage réglera tout plus tard. Les échéances impayées nourrissent une demande de résiliation autonome, indépendante du divorce. Troisième erreur : omettre la lettre recommandée de continuation dans les trois mois lorsque l’on est copreneur restant. Même si la Cour de cassation a admis le renouvellement de plein droit dans l’affaire de 2022, l’absence de notification complique la preuve et laisse l’ex-conjoint dans le bail, avec les risques de solidarité et de revendications que cela comporte. Quatrième erreur : négocier le partage en ignorant le bailleur, puis découvrir que l’attribution des terres en propriété ne donne aucun droit sur les parcelles louées qui assuraient la viabilité de l’exploitation. Le partage doit intégrer la question du bail dès l’expertise, en prévoyant qui demande la cession, dans quel délai et à quelles conditions financières entre ex-époux.

La charge de la procédure ne doit pas être sous-estimée. Une demande d’autorisation de cession suppose une requête motivée, des pièces d’exploitation, une tentative d’obtention de l’agrément du bailleur et, souvent, une expertise ou une visite des lieux. Les délais du tribunal paritaire varient selon les ressorts, et l’appel reste possible. Pendant ce temps, l’exploitation doit tourner : assurer les semis et les récoltes, entretenir les haies et les bâtiments, payer les primes d’assurance et les cotisations, répondre aux contrôles administratifs. Le dossier le mieux armé juridiquement échoue si les terres sont laissées à l’abandon pendant l’instance. Le juge qui visite ou qui lit le rapport d’expertise retient d’abord l’état des parcelles.

Lorsque le bailleur invoque la reprise pour exploiter lui-même ou installer un descendant, l’époux resté sur les terres doit vérifier les conditions de fond de la reprise : le bénéficiaire doit « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » et « doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente » (article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime). Une reprise motivée par la seule volonté de profiter du divorce du fermier, sans installation réelle et durable du repreneur, encourt l’annulation et, si la reprise a été exécutée puis abandonnée, la réintégration du fermier et des dommages-intérêts. La concomitance entre le divorce et le congé de reprise doit donc alerter sans paralyser : elle invite à contrôler chaque condition, pièce par pièce, plutôt qu’à dénoncer une intention supposée.

En définitive, le divorce redistribue les cartes sans changer le jeu : le bail rural protège celui qui exploite réellement, il sanctionne les transferts occultes et les impayés, et il confie au tribunal paritaire le soin de trancher les désaccords entre preneur et bailleur. L’époux qui veut garder les terres doit exploiter, payer, informer et saisir le bon juge en temps utile. L’époux qui part doit sécuriser ses droits financiers dans le partage plutôt que de conserver un titre de preneur sans exploitation. Le bailleur doit distinguer la crise familiale, qui ne lui ouvre aucun droit propre, des manquements objectifs, qui seuls fondent une résiliation.

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