Ils sortent la nuit des canalisations, traversent les gaines techniques et colonisent les cuisines les unes après les autres : quand les cafards s’installent dans un immeuble, le problème ne reste jamais confiné à un seul appartement. La situation se complique encore lorsque l’occupant du logement d’où part l’infestation refuse d’ouvrir sa porte à l’entreprise de désinsectisation. Qui doit alors payer l’intervention, et comment contraindre celui qui bloque ?
La réponse tient en trois principes. D’abord, la désinsectisation des parties communes et l’opération globale incombent à la copropriété, qui en fait l’avance et la répartit en charges, quitte à se faire rembourser par le responsable. Ensuite, dans le logement lui-même, le bailleur doit un logement décent et exempt de nuisibles, tandis que l’occupant doit entretenir les lieux et ne pas nuire à ses voisins : selon l’origine de l’infestation, l’un ou l’autre supporte le coût, parfois les deux ensemble. Enfin, personne ne peut forcer seul la porte d’un voisin : l’accès au lot refusé s’obtient devant le juge des référés, qui ordonne la désinsectisation sous astreinte et autorise au besoin l’ouverture forcée avec serrurier et commissaire de justice.
Ces règles comportent toutefois des réserves importantes. Tout dépend de l’origine démontrée de l’infestation, et la preuve se joue sur des constats : procès-verbal de commissaire de justice, facture d’une entreprise spécialisée, arrêté préfectoral. Les décisions citées ici portent pour certaines sur des punaises de lit, mais le mécanisme qu’elles appliquent vaut pour tout nuisible qui se propage, cafards compris. Et les montants d’astreintes ou d’indemnités rappelés ci-dessous sanctionnent des situations précises, jamais une grille automatique.
I. Qui paie la désinsectisation quand les cafards envahissent l’immeuble
A. Les parties communes et l’opération globale : la copropriété fait l’avance
Le premier réflexe doit être collectif, car traiter un seul appartement ne sert à rien si les parties communes restent infestées. L’émission Le 13H à vos côtés de TF1, à propos d’une copropriété de Metz envahie par les cafards, explique qu’il faut traiter ensemble le logement d’origine et les parties communes, car une intervention partielle ne fonctionne pas (TF1 Info, Le 13H à vos côtés, 25 avril 2024). Le même reportage rappelle que, lorsque les parties communes et plusieurs appartements sont touchés, l’opération relève de l’entretien courant de l’immeuble et reste à la charge de la copropriété (TF1 Info, Le 13H à vos côtés, 25 avril 2024). Autrement dit, le syndicat commande et paie d’abord, puis répartit en charges de copropriété.
Cette avance n’a rien de théorique : les juges la constatent et l’organisent. Le 13 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a autorisé un syndicat de copropriétaires à faire exécuter « aux frais avancés du syndicat copropriétaires de l’immeuble […] pour le compte de qui il appartiendra » les opérations de désinsectisation et de nettoyage d’un lot infesté (TJ Paris, réf., 13 avril 2026, n° 26/51952). L’expression « pour le compte de qui il appartiendra » dit l’essentiel : la copropriété ne reste pas nécessairement le payeur final, elle préfinance une dépense d’entretien dont le coût pourra être mis à la charge du responsable désigné par le juge.
Concrètement, le voisin envahi doit donc adresser une mise en demeure au syndic lorsque l’infestation touche les parties communes ou plusieurs lots, et au propriétaire bailleur lorsque le foyer se situe dans un logement loué. Les juges vérifient systématiquement ces démarches préalables avant de prononcer la contrainte : à Paris, le syndicat avait « demandé à plusieurs reprises » l’accès au lot infesté avant d’assigner (TJ Paris, réf., 13 avril 2026, n° 26/51952), et à Nice les bailleurs avaient programmé une intervention restée sans réponse du locataire (TJ Nice, réf., 22 août 2025, n° 25/01306). Le courrier recommandé avec accusé de réception, joint aux constats et aux signalements antérieurs, constitue le point de départ de tout recours ultérieur : il prouve la carence si rien ne bouge.
Le coût des produits et des interventions peut ensuite être répercuté sur les occupants par le jeu des charges récupérables. Devant le juge des référés de Nice, les bailleurs d’un lot infesté ont ainsi fait valoir que « les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection sont des charges locatives récupérables par application du décret du 26 août 1987 », c’est-à-dire le décret qui liste les charges que le bailleur peut répercuter sur son locataire (TJ Nice, réf., 22 août 2025, n° 25/01306). Le locataire n’échappe donc pas à la facture lorsque l’infestation vient de son défaut d’entretien : elle lui revient soit directement par condamnation, soit indirectement par les charges.
B. Le logement infesté : un partage entre bailleur et occupant selon l’origine prouvée
À l’intérieur du logement donné en location, la loi fait d’abord peser une obligation lourde sur le bailleur. « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025).
Un logement livré avec des cafards, ou qui en développe par vétusté des canalisations, défaut de ventilation ou fissures dans les murs, n’est pas décent, et le bailleur doit y remédier. Le décret qui détaille les caractéristiques de la décence exige d’ailleurs que « La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires » (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2).
Les tribunaux appliquent cette exigence sans hésiter lorsque l’infestation préexiste ou résulte de l’état de l’immeuble. Le 13 mars 2025, le tribunal judiciaire de Marseille a jugé que la société bailleresse ERILIA « a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent » face à une locataire qui dénonçait des cafards dans sa cuisine et ses toilettes, et l’a condamnée « à payer, à Madame [V] [B] la somme totale de 3000 euros en réparation de son prejudice de jouissance et moral », plus 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (TJ Marseille, 13 mars 2025, n° 23/06026). Le jugement retient que l’expertise, même discutée, établissait la présence des nuisibles et que le bailleur ne démontrait pas leur importation par la locataire.
Plus sévère encore, le tribunal de proximité de Pantin a condamné le 24 novembre 2025 un office public de l’habitat à traiter durablement un logement infesté de cafards depuis février 2021 malgré de nombreux signalements : « CONDAMNE l’OPH Seine-[Localité 13] Habitat à effectuer, à ses frais, les travaux suivants dans le logement sis [Adresse 5] : rechercher les causes de la présence de cafards » et de « lutter efficacement et durablement contre la présence des cafards dans l’ensemble du logement, par tout traitement ou travaux adaptés », avec « disposera d’un délai de trois mois pour y procéder », puis, passé ce délai, l’exécution « sous astreinte de 100 € par jour de retard, pendant un délai de six mois », outre « la somme de 3 175, 99 € au titre de leur préjudice de jouissance » et « la somme de 1 439, 90 € au titre de leur préjudice matériel » (TJ Bobigny, tribunal de proximité de Pantin, 24 novembre 2025, n° 25/07775). La leçon pour le bailleur est claire : des interventions tardives et inefficaces, face à des signalements répétés et à des défauts du logement comme l’absence de ventilation adaptée ou des fissures dans les murs, conduisent à la condamnation aux travaux sous astreinte et à l’indemnisation.
Mais la réciproque est vraie : lorsque l’infestation vient du comportement de l’occupant, c’est lui qui paie. Le juge des référés de Nice l’a posé nettement dans l’affaire du lot infesté par des nuisibles qui se diffusaient dans les parties communes, constatés par commissaire de justice dans un appartement d’une saleté extrême : « l’obligation de M. [S] [M] de prendre en charge les frais de désinsectisation et d’assainissement de son appartement au titre de son obligation d’entretien et de ne pas causer à autrui des troubles anormaux de voisinage n’est pas sérieusement contestable » (TJ Nice, réf., 22 août 2025, n° 25/01306).
En conséquence, le juge a « CONDAMNONS in solidum M. [S] [M] et M. [D] [N] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 11] en exercice le coût de l’intervention de la société Nuisitec, dont il justifiera avoir fait l’avance sur production de factures » (TJ Nice, réf., 22 août 2025, n° 25/01306), avec 1 200 euros au titre de l’article 700 et les dépens. Le raisonnement tient en deux temps : le bailleur reste en principe responsable des nuisibles « sauf s’il prouve qu’ils ont été importés par le locataire » (TJ Nice, réf., 22 août 2025, n° 25/01306), et le locataire qui manque gravement à l’entretien courant et trouble la jouissance des autres occupants supporte le coût de la remise en état.
En pratique, le partage se joue donc sur la preuve de l’origine : état des lieux d’entrée sans réserve, constats d’huissier décrivant l’état de saleté ou au contraire les défauts du bâti, rapports des entreprises de désinsectisation identifiant les points d’entrée, échanges de signalements datés. Le locataire qui signale vite et se rend disponible aux interventions se place du bon côté ; celui qui accumule les détritus et refuse l’accès s’expose à payer l’ensemble. Et le propriétaire bailleur du lot foyer, même non occupant, peut être condamné solidairement avec son locataire, comme à Nice : louer un logement dont on connaît l’état sanitaire dégradé sans agir engage sa propre responsabilité envers la copropriété.
II. Contraindre l’occupant qui refuse d’ouvrir : la méthode qui fonctionne
A. Constater, mettre en demeure, mobiliser l’administration
Face à un occupant qui refuse la désinsectisation, la tentation de forcer sa porte doit être écartée absolument. Comme le rappelle le plateau du 13H de TF1 dans l’affaire de Metz, le respect de la propriété privée interdit de pénétrer chez quelqu’un sans son autorisation, et seul le juge peut imposer l’accès au logement (TF1 Info, Le 13H à vos côtés, 25 avril 2024). Toute entrée forcée sans décision de justice exposerait son auteur à des poursuites, alors même que sa cause est légitime. La contrainte passe par le droit, en trois marches.
Première marche, la preuve. Faites établir par un commissaire de justice un procès-verbal décrivant la propagation : présence de cafards dans les parties communes, odeurs sur le palier, traçage de l’origine vers le lot soupçonné. Dans les affaires jugées à Nice comme à Paris, ces constats ont été déterminants : à Nice, le commissaire avait constaté l’état de saleté extrême de l’appartement et la diffusion des nuisibles vers les parties communes ; à Paris, le constat d’huissier relevait au seuil du lot litigieux « la présence d’une substance brillante dont l’objet serait d’endiguer la propagation des punaises et autres nuisibles en provenance du lot objet du litige », avec des nuisances olfactives persistantes depuis plusieurs années (TJ Paris, réf., 13 avril 2026, n° 26/51952). Sans ces pièces, le juge ne peut ni caractériser l’urgence ni désigner le lot d’origine.
Deuxième marche, la mise en demeure. Le syndic doit écrire à l’occupant du lot foyer pour exiger l’accès en vue de la désinsectisation, avec date d’intervention proposée, et parallèlement programmer le traitement des parties communes. Si l’occupant est locataire, le propriétaire bailleur doit être mis en demeure lui aussi, car sa responsabilité est engagée envers la copropriété comme on l’a vu. Chaque courrier part en recommandé avec accusé de réception, et chaque refus ou silence est conservé : le juge des référés vérifiera que toutes les démarches amiables ont été tentées avant de prononcer la contrainte.
Troisième marche, l’administration. Lorsque le logement foyer présente un danger pour la santé, le préfet peut prendre un arrêté d’injonction : dans l’affaire parisienne de 2026, un arrêté préfectoral du 23 juin 2023 « faisant injonction à M. [B], dans un délai de 15 jours à compter de la notification du présent arrêté, notamment, de débarrasser, nettoyer, désinfecter et si nécessaire dératiser et désinsectiser l’ensemble du logement afin de ne plus porte atteinte à la salubrité des occupants et du voisinage » (TJ Paris, réf., 13 avril 2026, n° 26/51952).
Ce fondement administratif n’a rien d’exceptionnel : la loi définit comme insalubre « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes » (article L. 1331-22 du code de la santé publique).
Elle interdit de mettre à disposition aux fins d’habitation « les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation » (article L. 1331-23 du code de la santé publique).
De son côté, le code de la construction et de l’habitation confie aux autorités la police de la salubrité : « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat » (article L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation). Signaler la situation à la mairie, qui fera intervenir ses services d’hygiène, permet d’obtenir un arrêté qui pèsera lourd devant le juge civil.
B. Le référé : injonction d’accès, astreinte et ouverture forcée encadrée
Quand l’amiable et l’administratif n’ont pas suffi, le juge des référés est l’arme décisive, car l’infestation qui se propage caractérise à la fois un dommage imminent et un trouble manifestement illicite. Le code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile). Laisser entrer une entreprise de désinsectisation est typiquement une obligation de faire que le juge peut ordonner, et la propagation des cafards aux voisins constitue le trouble à faire cesser.
Le fondement de la responsabilité ne fait guère de doute depuis l’entrée en vigueur de l’article 1253 du code civil : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024). L’infestation de cafards qui déborde d’un lot vers les parties communes et les appartements voisins excède à l’évidence les inconvénients normaux de voisinage, et son auteur en répond de plein droit, sans que la victime ait à prouver une faute. À défaut, le principe général demeure : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil).
Les ordonnances rendues montrent avec précision ce que le juge ordonne. Le 5 août 2024, saisi par un copropriétaire et le syndicat contre l’occupante d’un lot infesté de cafards qui encombrait aussi le palier du quatrième étage, le juge des référés de Paris lui a enjoint « de faire procéder à l’enlèvement et au débarras de tous objets, détritus et débris divers et variés, qui encombreraient d’une part, le lot n°20, en vue de faire procéder au nettoyage, à la désinfection et à la désinsectisation de son lot n°20, et d’autre part les parties communes et en particulier le palier du 4ème étage du bâtiment B […] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance », en précisant qu’« à défaut de ce faire et passé ce délai, Madame [I] [Z], sera tenue d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période maximale d’un mois » (TJ Paris, réf., 5 août 2024, n° 24/52791). Et si le débarras n’est toujours pas fait deux mois après la signification, « le syndicat des copropriétaires […] sera autorisé à faire procéder, aux frais de Mme [I] [Z], à l’enlèvement et au débarras », avec obligation pour l’occupante « à laisser l’accès à toute entreprise de débarras, nettoyage et de désinsectisation mandatée par le syndic de copropriété en exercice sous réserve du respect d’un délai de huit jours », faute de quoi le syndicat sera autorisé, « avec l’assistance d’un commissaire de justice de son choix, assisté de deux témoins, d’un serrurier et au besoin avec le concours de la force publique, à faire pénétrer dans les lieux l’entreprise en charge de réaliser lesdits travaux ». L’ouverture forcée existe donc, mais elle est judiciaire, graduée et entourée de garanties : délai, préavis de huit jours, témoins, serrurier, et remise en sécurité de la porte après l’intervention.
L’ordonnance parisienne du 13 avril 2026 suit la même gradation : injonction de laisser pénétrer le syndic et ses entreprises « dans un délai de huit jours à compter de la signification », puis, en cas de refus ou de silence, autorisation de pénétrer avec serrurier « en présence d’un commissaire de justice ou de deux témoins majeurs », pour « 3 traitements contre les punaises de lit à 21 jours d’intervalle » et nettoyages répétés, chaque date notifiée huit jours avant par recommandé. S’y ajoutent des condamnations provisionnelles – 1 500 euros pour le commissaire de justice, 2 500 euros pour les entreprises, 1 500 euros de dommages et intérêts – et 1 000 euros au titre de l’article 700, outre les dépens (TJ Paris, réf., 13 avril 2026, n° 26/51952). Même lorsque l’infestation porte sur des punaises et non des cafards, la méthode est transposable à l’identique : seul change le protocole technique de l’entreprise, pas le raisonnement juridique.
Pour le voisin qui subit, la stratégie gagnante se résume ainsi : constat de commissaire de justice dès les premiers signes, signalement écrit au syndic et au bailleur, mise en demeure en recommandé, signalement à la mairie pour faire constater l’insalubrité, puis assignation en référé avec l’ensemble du dossier. Demandez au juge l’injonction d’accès et de traitement sous astreinte, l’autorisation d’ouverture forcée en cas de refus persistant, la condamnation provisionnelle aux frais et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance : les décisions de 2024 à 2026 montrent qu’il les accorde lorsque la preuve de la propagation est rapportée.
Conclusion
Les cafards qui envahissent les parties communes ne sont ni une fatalité ni une affaire privée entre voisins : la copropriété doit organiser et avancer l’opération globale, le bailleur doit un logement exempt de nuisibles, l’occupant doit entretenir son lot et laisser faire les traitements, et le juge des référés dispose de toute la palette pour contraindre celui qui refuse, de l’injonction sous astreinte de 100 à 500 euros par jour jusqu’à l’ouverture forcée encadrée. La clé reste la démonstration de l’origine de l’infestation, car c’est elle qui désigne le payeur final : bailleur défaillant d’un côté, occupant négligent de l’autre, parfois les deux solidairement. Constituez le dossier tôt, par constats et recommandés, et ne forcez jamais une porte vous-même : c’est l’ordonnance du juge, notifiée huit jours avant l’intervention, qui ouvre les serrures en toute légalité.
Reste la question que tout lecteur se pose : faut-il un avocat pour une infestation de cafards ? Pour le premier signalement au syndic, non. Mais dès que le refus persiste, que les constats s’accumulent et que l’indemnisation entre en jeu, l’accompagnement devient décisif : qualifier le bon fondement entre trouble anormal de voisinage, manquement à la décence et violation du règlement de copropriété, chiffrer chaque poste de préjudice, choisir entre référé et assignation au fond, et éviter les pièces irrecevables. Un avocat en droit immobilier à Paris évalue ces options à partir de vos preuves et porte la demande d’astreinte qui, en pratique, fait cesser plus d’infestations que n’importe quel rappel à la loi.
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