Le refus de renouvellement du bail commercial pour démolition d’un immeuble insalubre ou dangereux : régime de l’article L. 145-17 II du Code de commerce, exonération de l’indemnité d’éviction et contrôle prétorien

I. Les conditions substantielles de l’exonération d’indemnité d’éviction pour cause d’insalubrité ou de dangerosité du bâtiment

A. La caractérisation objective de la démolition totale ou partielle requise par l’état d’insalubrité administrative ou de péril

Le statut des baux commerciaux repose sur le principe fondamental du droit au renouvellement du contrat au profit du locataire commerçant. Ce mécanisme d’ordre public assure la pérennité des entreprises et protège la valeur économique attachée à la clientèle du fonds de commerce. Le bailleur conserve toutefois la faculté discrétionnaire de refuser ce renouvellement à l’échéance contractuelle conformément aux dispositions statutaires du Code de commerce. En principe, l’éviction du preneur impose la réparation intégrale du préjudice causé par le versement d’une indemnité compensatrice substantielle. Cette règle cardinale est énoncée à l’article L. 145-14 du Code de commerce qui prévoit l’obligation d’indemniser le commerçant évincé de son local. Par exception, le propriétaire peut s’affranchir de toute indemnisation financière lorsque l’immeuble loué présente un état matériel particulièrement dégradé ou insalubre.

Cette exonération légale est strictement organisée par l’article L. 145-17 du Code de commerce au bénéfice exclusif des bailleurs d’immeubles dangereux. Pour sécuriser leurs démarches contentieuses, les contractants sollicitent régulièrement l’expertise d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris afin d’anticiper les risques d’éviction. Or, la mise en œuvre de cette dispense indemnitaire fait l’objet d’un contrôle juridictionnel d’une grande rigueur pour éviter les fraudes. En conséquence, les juridictions du fond vérifient méticuleusement si les critères administratifs ou matériels du péril sont incontestablement établis lors du congé. Par ailleurs, la jurisprudence veille à ce que le bailleur ne tire pas profit de sa propre négligence contractuelle passée. Dès lors, l’articulation entre l’état de ruine du bâtiment et l’obligation de délivrance nécessite un examen approfondi des principes directeurs applicables.

L’éviction du preneur sans indemnité d’éviction constitue une dérogation majeure au régime protecteur du statut légal des baux commerciaux. Cette mesure d’exception est strictement circonscrite par les dispositions impératives de l’article L. 145-17 du Code de commerce qui prévoit deux hypothèses distinctes. Le texte permet au propriétaire de s’exonérer du paiement de l’indemnité lorsque l’immeuble présente un état matériel de dégradation irrémédiable. La première branche de cette disposition concerne l’immeuble devant faire l’objet d’une démolition totale ou partielle en raison d’une insalubrité formellement reconnue. Cette reconnaissance impose l’intervention préalable d’une autorité administrative compétente constatant l’état d’insalubrité dans les formes légales applicables. La seconde branche vise la situation matérielle où le bâtiment ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état constaté.

Ces deux conditions sont alternatives mais requièrent chacune la démonstration d’une gravité exceptionnelle compromettant la solidité même des structures de l’immeuble. Comme l’a rappelé le Tribunal judiciaire de Rennes le 26 juin 2025 (pourvoi n° 24/01299), l’exonération statutaire suppose la réunion rigoureuse de ces exigences textuelles. La juridiction rennaise a souligné que le droit commun de l’indemnité d’éviction s’applique tant que cette condition matérielle n’est pas établie. En effet, l’article L. 145-14 du Code de commerce pose la présomption de principe selon laquelle le refus de renouvellement impose une réparation financière intégrale. Or, la notion de démolition totale ou partielle ne saurait être étendue par le bailleur à de simples opérations d’aménagement ou de rénovation. La démolition doit s’avérer indispensable pour écarter le risque matériel et ne peut découler d’un simple choix d’opportunité architecturale ou patrimoniale.

La jurisprudence des cours d’appel illustre la sévérité constante des magistrats dans l’appréciation des rapports d’expertise technique produits par les propriétaires. À cet égard, la Cour d’appel de Nancy dans son arrêt du 21 janvier 2026 (pourvoi n° 24/01998) a rejeté les prétentions d’une collectivité bailleresse. Dans cette affaire, la cour d’appel a expressément relevé que les désordres constatés correspondaient uniquement à des dégradations superficielles de l’ouvrage. Les magistrats lorrains ont ainsi jugé que l’expertise concluait à des « pathologies de surface » provenant quasi exclusivement de défauts d’entretien régulier. Dès lors, l’existence de dégradations sur les revêtements ou les menuiseries ne permettait aucunement de justifier une démolition de l’ensemble immobilier. La juridiction a formellement jugé qu’au moment du congé, l’immeuble ne présentait aucun risque immédiat empêchant l’exploitation de l’activité commerciale contractuellement autorisée.

Par ailleurs, les arrêtés préfectoraux d’insalubrité doivent ordonner des mesures emportant l’anéantissement matériel du bâtiment pour justifier la suppression de l’indemnité. Une simple injonction de réaliser des travaux de réfection ou de sécurisation ne satisfait pas aux prévisions de la loi commerciale. Cette distinction fondamentale protège les investissements du preneur qui ne peut être évincé arbitrairement sous le prétexte de travaux réparables. Dans un sens analogue, la Cour d’appel de Paris le 29 février 2024 (pourvoi n° 22/15514) a statué sur la portée de cette condition. La bailleresse invoquait l’effondrement partiel d’une toiture pour dénier tout droit à indemnité d’éviction à la société locataire évincée. Les juges d’appel parisiens ont toutefois relevé qu’un rapport technique préconisait seulement des travaux préalables de charpente pour un remplacement à l’identique.

En conséquence, les magistrats ont déduit que les réparations prescrites induisaient nécessairement l’absence de nécessité de démolition totale ou partielle de l’immeuble entier. La Cour d’appel de Paris a conclu qu’il ne s’inférait nullement des pièces produites que le local ne pouvait plus être occupé sans danger. La décision a donc confirmé le droit du commerçant à percevoir une indemnité d’éviction calculée selon les règles statutaires ordinaires. Ce contrôle judiciaire de la nécessité de démolir s’inscrit dans la jurisprudence générale de la Cour de cassation sur les mesures disproportionnées. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 juillet 2023 (pourvoi n° 22-10.884) a consacré le contrôle de proportionnalité des destructions. La haute juridiction exige désormais des juges du fond une recherche rigoureuse sur l’existence d’une disproportion manifeste dans les demandes réparatoires.

Cette logique prétorienne renforce la protection du fonds de commerce contre les démolitions prématurées non dictées par une urgence sécuritaire avérée. Le caractère dangereux du bâtiment doit résulter de son état intrinsèque et non d’une simple non-conformité administrative aisément régularisable. Or, un manquement aux règles d’accessibilité ou de confort ne saurait priver le commerçant de la valorisation de sa clientèle. Le tribunal doit ainsi vérifier si l’immeuble menace réellement ruine et compromet l’intégrité physique des usagers ou des tiers. Cette sévérité probatoire garantit l’équilibre contractuel voulu par le législateur entre la sécurité publique et la propriété commerciale. Dès lors, l’exonération indemnitaire demeure exceptionnelle et repose sur une réalité matérielle indiscutable constatée par les autorités techniques compétentes.

B. La charge de la preuve pesant sur le bailleur et l’exigence d’une situation de danger établie au jour de la délivrance du congé

La charge de la preuve de l’état d’insalubrité ou du danger matériel pèse exclusivement sur le bailleur qui revendique l’exonération statutaire. Le propriétaire ne peut se contenter d’allégations générales ou de simples craintes subjectives quant à la solidité de son bâtiment. Il lui incombe de produire des éléments probants et circonstanciés démontrant l’impossibilité absolue de maintenir l’occupation des lieux en toute sécurité. Cette exigence probatoire découle du principe posé par l’article L. 145-17 du Code de commerce qui impose d’établir positivement la cause de l’éviction. Par ailleurs, la date à laquelle cette situation doit être cristallisée constitue un enjeu déterminant dans le contentieux des baux commerciaux. Selon une règle constante, les conditions du refus de renouvellement s’apprécient rigoureusement au jour précis où l’acte de congé est délivré.

Cette règle a été confirmée par le Tribunal judiciaire de Versailles le 7 mars 2025 (pourvoi n° 23/06569) dans un contentieux d’éviction. Les magistrats versaillais ont expressément réaffirmé que le droit au renouvellement s’apprécie souverainement à la date d’effet du congé notifié. Il en résulte qu’une dégradation survenue postérieurement à la notification de l’acte extrajudiciaire ne peut rétroactivement justifier le refus de paiement. De même, un rapport d’expertise établi des mois après la signification du congé demeure inopérant pour caractériser la situation initiale du local. Cette règle temporelle stricte a été solennellement appliquée par la Cour d’appel de Nancy le 21 janvier 2026 (pourvoi n° 24/01998). La juridiction a écarté un rapport technique déposé en octobre 2024 pour apprécier la validité d’un congé délivré au mois de janvier 2022.

Les conseillers d’appel ont jugé que cette expertise tardive « ne saurait être prise en compte dans l’appréciation de ce motif de reconstruction ». Or, admettre des éléments probatoires postérieurs reviendrait à autoriser le bailleur à régulariser a posteriori un acte initialement dépourvu de cause réelle. La cour nancéienne a étendu cette solution rigoureuse aux actes émanant de l’autorité administrative compétente en matière de police de la sécurité. Un arrêté préfectoral de fermeture intervenu postérieurement au congé ne permet pas de consolider rétroactivement une décision d’éviction sans contrepartie financière. En conséquence, si le danger n’est pas techniquement constaté au moment où le congé est délivré, l’exonération légale est définitivement paralysée. Le bailleur qui échoue à rapporter cette preuve initiale redevient alors redevable de l’indemnité prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

À cet égard, le juge vérifie scrupuleusement l’exactitude des énonciations contenues dans le congé notifié par acte de commissaire de justice. Le Tribunal judiciaire de Paris le 9 avril 2025 (pourvoi n° 21/16043) a précisé les exigences de motivation pesant sur l’auteur de l’acte. L’acte extrajudiciaire doit renseigner clairement le locataire sur les conséquences juridiques précises que le propriétaire entend conférer à sa démarche. Le tribunal parisien a rappelé que l’acte doit indiquer sans ambiguïté si le bailleur entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction. Dans l’hypothèse où le congé repose sur un projet de démolition, la sincérité du bailleur est examinée souverainement par les magistrats saisis. Comme l’a retenu le tribunal, le congé donné afin de démolir l’immeuble peut être déclaré nul s’il présente un caractère manifestement frauduleux.

La fraude est notamment caractérisée lorsque les circonstances démontrent que le bailleur n’avait aucune intention réelle d’accomplir les travaux allégués. Dès lors, les juridictions du fond exercent un contrôle approfondi sur la cohérence globale des pièces techniques versées aux débats contradictoires. Ce contrôle matériel s’articule avec l’obligation de motivation imposée aux juges par l’article 455 du Code de procédure civile. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 juillet 2025 (pourvoi n° 23-21.273) censure systématiquement tout défaut de motifs. Les juridictions sont impérativement tenues de répondre à chaque moyen opérant soulevé par le commerçant contestant la régularité du congé délivré. Par ailleurs, l’appréciation des infractions ou du danger relève du pouvoir souverain des juges du fond lorsqu’elle s’appuie sur des constatations techniques précises.

C’est ce qu’a réaffirmé la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 janvier 2024 (pourvoi n° 17-31.538). La haute juridiction a approuvé les juges d’appel ayant estimé souverainement que les désordres invoqués n’étaient pas d’une gravité suffisante. Cette jurisprudence unifiée confirme que l’immeuble doit être menacé d’un effondrement ou d’un péril imminent pour justifier la rupture sans indemnisation. Une simple fissuration ou un vieillissement normal des matériaux ne peut priver le preneur de sa propriété commerciale chèrement acquise. Le formalisme de la preuve protège ainsi le fonds contre des manœuvres destinées à évincer un locataire sans débourser d’indemnité. En conséquence, la date du congé demeure le pivot temporel indépassable autour duquel s’organise l’appréciation de la légitimité du refus statutaire.

II. Les limites judiciaires du refus de renouvellement et les droits résiduels du preneur à bail commercial

A. La neutralisation de l’exonération par la faute du bailleur dans l’entretien de l’immeuble et l’indemnisation de la perte du fonds

L’application mécanique de l’exonération statutaire se heurte au principe cardinal de l’exécution de bonne foi des conventions locatives. Le bailleur ne saurait invoquer sa propre turpitude pour priver unilatéralement son locataire de toute indemnisation lors de son départ forcé. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire a l’obligation légale d’entretenir la chose louée en état de servir. Cette obligation de délivrance et d’entretien continue s’impose au bailleur commercial tout au long des relations contractuelles unissant les parties signataires. Or, de nombreux propriétaires laissent délibérément dépérir leur bien immobilier dans le dessein d’échapper au paiement d’une indemnité d’éviction ultérieure. Face à de tels agissements, les tribunaux refusent fermement que le bailleur tire avantage de sa carence dans l’exécution de ses travaux.

Cette question cruciale a donné lieu à un arrêt fondamental rendu par la Cour d’appel de Paris le 26 février 2025 (pourvoi n° 22/03466). Dans ce litige retentissant, un immeuble commercial avait fait l’objet d’un arrêté de péril imminent exigeant l’évacuation rapide des occupants. La bailleresse refusait de verser la moindre somme au preneur en invoquant l’état de dangerosité matérielle de la bâtisse dégradée. Les magistrats de la cour d’appel ont certes admis la régularité formelle du refus de renouvellement du bail commercial litigieux. Toutefois, les juges d’appel ont accueilli l’action indemnitaire du locataire fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun du bailleur fautif. La décision a expressément retenu que l’indemnisation sollicitée s’inscrivait dans le cadre de l’article 1231-1 du Code civil réprimant les inexécutions contractuelles.

La juridiction a souligné que si le bailleur avait exécuté son obligation légale d’entretien, la fermeture du local n’aurait jamais eu lieu. En conséquence, la cour d’appel a jugé que le preneur pouvait valablement prétendre à la réparation intégrale de la perte de son fonds. La bailleresse défaillante a ainsi été condamnée à verser au locataire la somme considérable de sept cent mille euros à titre indemnitaire. Ce montant équivalait rigoureusement à la valeur marchande du fonds de commerce telle qu’estimée par le technicien judiciaire lors de l’expertise ordonnée. Par ailleurs, la même décision a indemnisé le sous-occupant en liquidation sur le terrain de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du Code civil. Cette jurisprudence audacieuse neutralise l’effet pervers de l’exonération prévue par le Code de commerce en restaurant l’équilibre indemnitaire au profit de la victime.

Le bailleur négligent ne peut donc plus espérer évincer impunément son preneur sans supporter le coût financier de sa défaillance d’entretien. Pour faire valoir ces droits patrimoniaux, les commerçants évincés peuvent utilement mandater un avocat en résiliation de bail commercial à Paris afin d’engager la responsabilité du propriétaire. À cet égard, la force majeure ne peut être utilement plaidée par le propriétaire lorsque la ruine découle d’une vétusté non traitée. Les juges rappellent régulièrement que le temps qui passe ne constitue pas un événement imprévisible ou irrésistible exonérant le bailleur de son obligation. Les désordres structurels affectant la toiture, les planchers ou les murs porteurs relèvent des grosses réparations incombant légalement au propriétaire des murs. Toute stipulation contractuelle tendant à transférer au preneur les réparations découlant de la vétusté est soumise à un encadrement prétorien très strict.

Comme l’a jugé la Cour de cassation le 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-12.218), l’ordre public statutaire sanctionne les stipulations illicites. Sont réputées non écrites toutes les clauses contractuelles qui ont pour effet direct ou indirect d’éluder les garanties protectrices du preneur. Dès lors, le bailleur qui laisse sciemment se dégrader son patrimoine immobilier ne peut opposer aucune clause de décharge de responsabilité. Cette règle de probité contractuelle fait échec à toutes les stratégies spéculatives de pourrissement délibéré des locaux commerciaux loués. Le tribunal judiciaire examine toujours l’historique des réclamations formulées par le locataire tout au long de l’exécution du contrat de bail. Si des mises en demeure répétées sont demeurées vaines, la mauvaise foi du propriétaire est formellement constatée par les juges du fond.

La charge des dommages-intérêts se substitue alors à l’indemnité statutaire et compense fidèlement le préjudice causé par l’interruption de l’exploitation. Cette voie de droit commun assure une protection indispensable pour les exploitants confrontés à des immeubles devenus insalubres par simple abandon. Or, le droit commercial ne saurait tolérer qu’une défaillance personnelle permette de confisquer la valeur créée par l’effort du locataire. Les tribunaux maintiennent ainsi un contrôle rigoureux pour préserver l’utilité sociale du contrat de location commerciale et sanctionner les abus. L’action en responsabilité contractuelle rétablit la justice commutative là où l’application littérale de l’article L. 145-17 aurait conduit à l’iniquité. En conséquence, le bailleur demeure comptable de ses fautes et ne peut transformer sa négligence en une opportunité d’éviction gratuite.

B. L’ouverture de l’indemnité d’éviction légale avec maintien dans les lieux et le droit de priorité en cas de reconstruction

Lorsque le motif tiré de l’insalubrité ou du péril est écarté par le juge, le congé délivré ne devient pas nul pour autant. L’acte extrajudiciaire conserve toute son efficacité pour mettre un terme définitif aux relations contractuelles nées du bail commercial expiré. Toutefois, la déchéance de l’exonération statutaire rétablit automatiquement le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction complète. Cette solution protectrice a été confirmée par le Tribunal judiciaire de Montauban le 16 décembre 2025 (pourvoi n° 23/00793). Le tribunal a validé le refus de renouvellement tout en déclarant le bailleur pleinement débiteur d’une indemnité d’éviction envers l’exploitant. Dès lors que le droit à indemnisation est judiciairement reconnu, le commerçant bénéficie d’une garantie substantielle garantissant son maintien physique.

En vertu de l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir perçu son indemnité. Le preneur évincé a un droit légal au maintien dans les locaux aux conditions et clauses de la convention expirée. Ce droit de rétention paralyse immédiatement toute demande d’expulsion formée par le propriétaire devant les juridictions de référé. Comme l’a jugé le Tribunal judiciaire d’Albertville le 1er juillet 2025 (pourvoi n° 25/00022), l’expulsion est exclue avant le paiement de l’indemnité. Pendant cette période transitoire de maintien légitime, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative. La fixation de cette contrepartie financière donne lieu à des règles procédurales strictes gouvernant le calcul des créances réciproques.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 septembre 2026 (pourvoi n° 25-12.012) a précisé la prise d’effet de l’indemnité. La haute juridiction a jugé que le locataire devient redevable de l’indemnité dès la prise d’effet du refus de renouvellement notifié. Or, le tribunal ordonne fréquemment la compensation judiciaire entre les indemnités d’occupation échues et le montant définitif de l’éviction. C’est ce qu’a expressément décidé le Tribunal judiciaire de Lyon le 10 juin 2025 (pourvoi n° 17/07786). Les magistrats lyonnais ont rappelé que le locataire dispose d’un délai légal de trois mois pour libérer les lieux après paiement. Par ailleurs, lorsque la démolition de l’immeuble insalubre est suivie d’une opération de reconstruction, la loi réserve au preneur un privilège notable.

L’article L. 145-17 II du Code de commerce institue un droit de priorité pour louer dans le nouvel édifice reconstruit. Ce droit préférentiel s’exerce selon les formalités précises édictées par les articles L. 145-19 et L. 145-20 du même code. Le commerçant évincé peut ainsi exiger la réinstallation de son entreprise dans le nouvel ensemble immobilier comprenant des locaux à usage commercial. À cet égard, le propriétaire doit notifier son projet architectural au locataire qui dispose de trois mois pour accepter l’offre. Si le projet comporte une modification substantielle des lieux, le contentieux de la fixation des conditions locatives est soumis au juge des loyers. Ce mécanisme de priorité concilie l’intérêt général de la rénovation urbaine avec la préservation du tissu économique local.

L’articulation entre le droit de reprise pour reconstruire et l’indemnisation a fait l’objet d’un arrêt rendu par la Cour de cassation. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-21.372) a encadré les pouvoirs du bailleur. La Cour de cassation a énoncé que la déclaration de reprise du bailleur pour reconstruire est présumée sincère lors de la délivrance de l’acte. Le propriétaire n’est pas tenu d’obtenir préalablement un permis de construire définitif pour pouvoir valablement signifier son intention de reprise. Toutefois, en application de l’article L. 145-18 du Code de commerce, cette faculté de construire impose le paiement de l’indemnité d’éviction légale. Le bailleur ne peut échapper à cette indemnisation qu’en offrant un local de remplacement équivalent aux besoins de son exploitant.

En conséquence, la reconstruction d’un bâtiment ne saurait constituer un moyen détourné pour évincer gratuitement une entreprise commerciale. Le législateur a ainsi mis en place un système complet et équilibré protégeant le fonds de commerce à chaque étape. Le preneur évincé conserve la faculté de réclamer une expertise judiciaire pour évaluer contradictoirement l’ensemble de ses préjudices financiers. Cette expertise prend en compte la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et le trouble commercial subi pendant la transition. Dès lors, le commerçant évincé d’un immeuble dégradé dispose d’un arsenal juridique particulièrement protecteur devant les tribunaux judiciaires. La vigilance procédurale demeure la condition essentielle pour faire triompher les droits légaux face aux stratégies de reprise des bailleurs.

Conclusion

Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour cause d’insalubrité ou de danger constitue un mécanisme exceptionnel du droit commercial. Ce dispositif dérogatoire concilie impérativement la sauvegarde de l’ordre public sécuritaire avec la protection séculaire du statut des baux commerciaux. Les juridictions judiciaires exercent un contrôle approfondi sur la réalité matérielle de la démolition requise et l’impossibilité d’occupation sans péril. La date de notification du congé demeure le point de référence temporel exclusif pour apprécier la légitimité des prétentions du bailleur. Or, la carence fautive du propriétaire dans l’entretien de son immeuble neutralise l’avantage financier tiré de l’exonération statutaire de l’indemnité. Le commerçant évincé peut alors obtenir sur le terrain contractuel des dommages-intérêts intégraux réparant la perte définitive de son fonds.

En conséquence, le pourrissement délibéré d’un bâtiment ne permet jamais d’éluder les obligations financières pesant sur le bailleur défaillant. Par ailleurs, en cas de rejet du motif d’insalubrité, le locataire bénéficie du droit fondamental au maintien dans les lieux loués. Ce droit de rétention protège l’exploitant jusqu’au règlement complet et effectif de l’indemnité d’éviction fixée à dire d’expert judiciaire. À cet égard, les opérations de reconstruction d’un nouvel immeuble ouvrent un droit de priorité garantissant la réinstallation économique du preneur. La rigueur procédurale impose aux parties une analyse technique minutieuse dès la survenance des premiers signes de dégradation du bâti. Dès lors, la jurisprudence assure un équilibre remarquable entre les exigences de rénovation urbaine et la préservation de la propriété commerciale.