Les piqûres apparaissent en rangée sur les bras, le drap porte de petites traces sombres, et la société de désinsectisation annonce un devis à plusieurs centaines d’euros. Très vite, chacun renvoie la facture à l’autre : le bailleur affirme que les punaises de lit ont été rapportées par le locataire, le locataire soutient que le logement était déjà infesté. Les guides commerciaux tranchent parfois un peu vite, dans un sens ou dans l’autre. Le droit, lui, ne connaît ni « toujours le propriétaire » ni « toujours le locataire ». Depuis 2018, l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », et la cour d’appel de Bordeaux a rappelé le 23 avril 2026 que « La preuve de la décence incombe au bailleur ». Mais lorsque l’infestation se déclare des années après l’emménagement, sans lien démontré avec le bâti, les juges ont mis l’éradication à la charge du locataire.

La réponse dépend donc de trois questions factuelles : quand les punaises sont-elles apparues, d’où viennent-elles, et que prouvent les pièces. Le calendrier compte autant que le texte. Une infestation révélée dans les semaines qui suivent l’entrée dans les lieux pèse en pratique sur le bailleur ; une infestation qui éclate deux ans plus tard, sans indice d’un immeuble contaminé, a été laissée au locataire. Entre les deux, tout se joue sur les preuves : dates des photos, rapports d’entreprises de détection, certificats médicaux, courriers envoyés au bon moment.

Cet article ne promet ni qu’un bailleur paiera toujours, ni qu’un locataire devra se taire. Il distingue ce que la loi impose, ce que la jurisprudence récente — plusieurs décisions sont de 2026 — a effectivement jugé, et la démarche qui protège chacun. Il ne remplace pas non plus l’analyse d’un dossier : lorsque le bailleur refuse d’agir ou réclame indûment le remboursement du traitement, un avocat en droit immobilier à Paris peut faire la part entre une obligation légale et une réclamation infondée.

I. Ce que le droit impose, avant les slogans

A. L’obligation du bailleur est d’ordre public, et elle ne se refacture pas en charges

Le point de départ n’est pas une fiche pratique d’agence, mais deux textes qui s’imposent à tous les contrats de location d’une résidence principale. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Le même texte ajoute une règle souvent méconnue : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » Autrement dit, le bailleur qui loue un logement infesté ne peut pas retourner l’indécence contre son locataire pour le faire partir.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018, précise le contenu de cette décence : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article impose au bailleur d’« assurer au locataire la jouissance paisible du logement » et d’« entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». La page officielle « Logement à louer décent » du site service-public.gouv.fr résume le critère sanitaire en des termes identiques : parmi les cinq critères de décence figure « absence d’animaux nuisibles et de parasites ».

Cette obligation n’est pas une simple clause de style que le contrat pourrait aménager. La Cour de cassation l’a jugé dès 2013, dans un arrêt qui fait toujours référence : « un événement de force majeure seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » étant le seul cas d’exonération reconnu (Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650). Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé presque mot pour mot le 27 mars 2026, dans une affaire de punaises de lit récurrentes : « L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail ». Un bailleur ne peut donc pas insérer dans le bail une clause mettant d’avance « tout traitement de désinsectisation » à la charge du locataire pour se décharger d’une infestation préexistante.

Autre limite, budgétaire celle-là : certains bailleurs tentent de faire passer la dératisation ou la désinsectisation dans les charges récupérables, ces sommes réclamées au locataire en plus du loyer. La Cour de cassation a fermé cette porte il y a plus de vingt ans. Dans un arrêt du 29 janvier 2002, elle a cassé une condamnation du locataire aux frais de dératisation des parties communes au motif que « l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui fixe de manière limitative la liste des charges récupérables, ne mentionne pas les frais de dératisation » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2002, n° 99-17.042). La liste du décret de 1987 étant limitative, ce qui n’y figure pas ne peut pas être récupéré sur le locataire par cette voie. Une ligne « traitement contre les nuisibles » glissée dans un décompte de charges mérite donc toujours une contestation écrite.

Enfin, la charge de la preuve n’est pas répartie comme beaucoup le croient. La cour d’appel de Bordeaux, statuant le 23 avril 2026 sur un appartement infesté de rats, a posé le principe de façon générale : « Le propriétaire est donc tenu de fournir un logement décent, c’est-à-dire sans infestation de rongeurs, avant la mise en location et tout au long du bail » et que « La preuve de la décence incombe au bailleur » Ce n’est pas au locataire de démontrer qu’il est « innocent » de l’infestation : c’est au bailleur qui l’accuse de l’avoir importée de le prouver. Cette règle de preuve, peu relayée par les guides commerciaux, change concrètement l’issue des litiges.

Une précision de champ s’impose avant d’aller plus loin. Les règles décrites ici gouvernent la location d’un logement à usage de résidence principale, vide ou meublée, régie par la loi du 6 juillet 1989. La location saisonnière ou touristique en sort : elle reste soumise au droit commun du code civil, dont l’article 1719 impose déjà la délivrance d’un logement décent, mais pas aux mécanismes de la commission départementale de conciliation ni aux dispositions spécifiques de la loi de 1989. De même, le logement-foyer ou le logement destiné aux travailleurs agricoles relève de règles particulières que le texte de l’article 6 exclut expressément du décret sur la décence. Le raisonnement par l’origine et la preuve de l’infestation, lui, vaut dans tous les cas, parce qu’il découle de l’article 1719 et de la charge de la preuve, non d’un régime spécial.

B. Ce qui peut incomber au locataire — et pourquoi les slogans inverses sont tout aussi faux

Le locataire n’est pas pour autant à l’abri de toute facture. L’article 7 de la même loi du 6 juillet 1989 lui impose de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les punaises de lit se déplacent avec les personnes, les bagages et les meubles d’occasion : une infestation peut naître de l’usage du logement, sans aucun défaut du bâti.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a appliqué le 9 février 2023. Une locataire occupait le logement depuis le 1er janvier 2017 ; les punaises sont apparues « courant l’année 2019 ». La cour a jugé que « à défaut de démontrer que ces nuisibles étaient présents lors de sa prise de possession des lieux, leur éradication pèse sur Madame [T] qui s’est plainte de cette prolifération en 2019 sauf à démontrer qu’elle serait due à l’état du bâti ». La locataire, déboutée, est restée chargée du coût du traitement. Deux années d’occupation sans problème affaiblissent fortement la thèse d’un logement livré infesté : le temps joue contre celui qui découvre tard, sauf à prouver une contamination venue de l’immeuble.

C’est ici que les promesses commerciales brouillent le raisonnement. Les sociétés de traitement vendent leur intervention ; certaines affichent que « c’est toujours au propriétaire de payer », d’autres guides de gestion locative assurent l’inverse. Aucune de ces formules n’est le droit. La règle dégagée par les décisions de 2022 à 2026 est une règle d’origine et de preuve : infestation préexistante ou imputable à l’état de l’immeuble, charge au bailleur ; infestation survenue en cours de bail sans lien avec le bâti, charge possible au locataire. Celui qui affirme prouve — avec, rappelons-le, la preuve de la décence qui incombe au bailleur en amont. Tout argumentaire qui commence par « de toute façon, c’est toujours… » doit être écarté avant de regarder les dates et les pièces.

Une tentation doit être écartée avec la même fermeté : cesser de payer le loyer pour « compenser ». L’article 7 fait du paiement du loyer la première obligation du locataire, et rien dans la loi n’autorise une retenue unilatérale, même face à un logement infesté. La retenue expose à un commandement de payer, puis à la résiliation du bail pour défaut de paiement — dans un dossier que le locataire aurait pu gagner sur le fond. La bonne réponse existe, mais elle est judiciaire : la cour d’appel de Bordeaux a accordé en 2026 « une remise du loyer sur toute la période où il est attesté que M. [S] n’a pu occuper le logement du fait de la carence du bailleur », soit 9 115,24 euros au total. Une remise de loyer se demande au juge ; elle ne se décrète pas en suspendant les virements.

II. Prouver, agir, obtenir réparation

A. Les preuves qui font basculer le litige

Dans ce contentieux, la question « qui paie » se résout rarement en argumentaire : elle se résout en dates. Le fait décisif, dans la jurisprudence récente, est la quasi-concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des premières lésions. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a consacrée deux fois. Le 6 septembre 2023, « retenant la quasi concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par Mme [W], alors même qu’il est établi l’absence de punaise de lit dans le précédent appartement des locataires, c’est à juste titre que le premier juge a dit que la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires ». Le même raisonnement a été confirmé le 10 juin 2026 : « la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires », ajoutant que « La preuve n’en est pas rapportée par le bailleur », qui aurait dû démontrer que les locataires avaient eux-mêmes rapporté les insectes.

Concrètement, les pièces qui comptent se constituent dans les premiers jours : photographies datées des piqûres et des traces sur la literie, certificat médical décrivant les lésions (dans l’affaire jugée en 2023, un certificat du 5 août 2020 a pesé), courriel ou courrier immédiat à l’agence ou au bailleur signalant les faits, comptes rendus d’une entreprise de détection. Ce dernier point est devenu central : dans l’affaire tranchée le 10 juin 2026, les rapports d’une société spécialisée avaient établi « une forte infestation étendue à plusieurs pièces leur permettant d’évaluer l’ancienneté de l’infestation à au moins trois mois à la date de l’intervention » — soit une infestation antérieure à l’emménagement. L’expertise technique de l’ancienneté vaut davantage que les affirmations des deux parties.

Deuxième scénario, fréquent dans les immeubles collectifs : l’infestation ne vient pas du logement loué, mais d’un appartement voisin ou des parties communes. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 27 mars 2026 un cas où « la présence récurrente de punaises de lits a pour origine l’infestation provenant de ce logement mitoyen, dans lequel résidait une personne âgée refusant le protocole de traitement, empêchant un traitement efficace et définitif contre les punaises de lit ». Le bailleur social, qui ne traitait que ponctuellement sans régler le foyer voisin, a été condamné. La leçon pratique est double : le locataire doit alerter par écrit non seulement le bailleur mais aussi le syndic dès qu’une propagation par les parties communes est plausible, et le bailleur doit traiter l’immeuble, pas seulement un logement, sous peine d’engager sa responsabilité pour un problème qui revient.

Enfin, le constat d’un commissaire de justice reste l’outil le plus solide lorsque le bailleur conteste l’infestation elle-même. Les attestations de proches et les photos non datées sont faibles — la cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a relevé en 2026 à propos de « photographies dont les dates ne peuvent être considérées comme certaines ». L’état des lieux d’entrée, lui, joue dans les deux sens : rédigé contradictoirement, il fixe une situation de fait ; l’absence de mention de nuisibles n’y éteint pas une infestation cachée, car les punaises « fuient la lumière et s’abritent dans des endroits sombres, étroits et peu accessibles », comme l’a observé la même cour, mais il constitue le point de départ de la discussion. Chacun a intérêt à le rédiger avec soin, et à signaler par écrit toute suspicion dans les jours qui suivent.

B. La démarche qui protège, et les réparations réellement obtenues

La séquence efficace est d’abord écrite. Le locataire signale l’infestation au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les faits, en joignant photos et premiers documents, et en demandant la prise en charge d’un traitement adapté. En copropriété ou en immeuble géré, l’alerte va aussi au syndic ou au gestionnaire, car un traitement isolé d’un logement échoue souvent lorsque le foyer est ailleurs dans l’immeuble. Si le logement devient insalubre, un signalement à la mairie peut déclencher le contrôle de salubrité : le code de la santé publique interdit : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres » (article L. 1331-23), et les services d’hygiène de la mairie peuvent constater les conditions d’habitat. Le bailleur, de son côté, a intérêt à intervenir vite et à documenter ses interventions : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a tenu compte, en 2026, des traitements professionnels diligentés dès le signalement.

Si le désaccord persiste, la voie amiable institutionnelle est la commission départementale de conciliation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 la rend compétente notamment pour « Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi » — précisément les litiges de décence, dont l’infestation. Sa saisine est gratuite et elle « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties ». À défaut d’accord, le litige revient au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui tranche les demandes de prise en charge, de remise de loyer, de résolution du bail et de dommages-intérêts.

Que peut-on obtenir, réellement ? Les décisions lues pour cet article donnent des ordres de grandeur vérifiables, sans aucune garantie pour un autre dossier. La prise en charge du traitement, d’abord : c’est le cœur du litige, et elle suit la règle d’origine décrite plus haut. La remise de loyer ensuite, lorsque le logement est devenu inhabitable pendant la période de carence : 9 115,24 euros alloués par la cour d’appel de Bordeaux le 23 avril 2026 pour un logement de 51 m² « impropre à son habitation » le temps d’une dératisation complète et de travaux structurels. La résolution du bail aux torts du bailleur, quand l’infestation est préexistante et que le départ est légitime : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le 10 juin 2026 la résolution aux torts exclusifs du bailleur et le remboursement de 865,15 euros de frais d’agence et d’état des lieux, « compte-tenu de la présence de nuisibles dès leur entrée dans le logement pris à bail, et donc de leur légitime départ précipité », outre 1 894,96 euros de préjudice matériel et financier et 2 000 euros de préjudice moral, la locataire souffrant d’un stress post-traumatique directement lié à l’infestation. Le préjudice moral et de jouissance, enfin : le tribunal judiciaire de Paris a alloué le 27 mars 2026 4 000 euros à la locataire et 2 500 euros à sa fille, au titre des « répercussions de la présence de ces nuisibles sur la vie sociale », de « l’impact psychologique et le stress inhérents à l’occupation d’un appartement infesté ponctuellement et à plusieurs reprises ».

Deux limites doivent être gardées en tête avant d’engager la dépense d’un procès. La première est probatoire : sans dates solides, sans signalement écrit précoce, sans expertise sur l’ancienneté, le dossier se retourne — la locataire déboutée à Aix en 2023 en fait foi. La seconde est économique : un traitement professionnel coûte souvent de quelques centaines à plus d’un millier d’euros selon la surface et le nombre de passages, et une procédure n’a de sens que si les sommes en jeu, la solidité des preuves et la durée prévisible du litige le justifient. Entre le signalement écrit et le procès, il reste la conciliation, la négociation d’une prise en charge partagée avec échange de pièces, et l’intervention du syndic. La loi n’oblige pas à plaider ; elle oblige à prouver.

Conclusion

Qui paie le traitement des punaises de lit ? Le droit répond par les dates et les preuves, pas par un slogan. Le bailleur doit un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » depuis la loi ELAN, cette obligation est d’ordre public et seule la force majeure l’écarte, la dératisation ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables, et la preuve de la décence lui incombe. À l’inverse, une infestation survenue longtemps après l’emménagement, sans lien démontré avec le bâti ou l’immeuble, a été mise à la charge du locataire. Entre ces deux situations, tout se joue sur la quasi-concomitance, l’expertise d’ancienneté et les écrits envoyés au bon moment. Les montages en « c’est toujours à l’autre de payer » — qu’ils viennent d’un bailleur, d’un guide ou d’un vendeur de traitements — ne résistent pas à la lecture des décisions de 2026. La suite dépend des pièces : c’est là, et non dans l’argumentaire, que se prépare le dossier.

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