Un arrêté de déclaration d’utilité publique vise une route départementale, une liaison douce ou une zone d’aménagement, et votre parcelle exploitée en fermage se trouve dans l’emprise. Le propriétaire vous annonce que le bail va s’arrêter, l’administration vous adresse une offre d’indemnité qui paraît dérisoire, et personne ne vous explique si vous devez quitter les lieux tout de suite, qui doit vous prévenir officiellement, ni ce que recouvrent les lignes « indemnité principale » et « arrière-fumures » de l’offre. Cette situation, fréquente quand une collectivité élargit une route ou aménage une voie verte sur des terres louées, obéit à des règles précises qui protègent le preneur à bail rural : le bail ne disparaît pas par un simple courrier du bailleur, l’ordonnance d’expropriation produit des effets datés, et le fermier évincé a droit à une réparation intégrale de son préjudice propre, distincte de celle du propriétaire.
L’expropriation n’est pas la résiliation pour changement de destination prévue par le statut du fermage, ni une reprise pour exploiter, ni une préemption SAFER. Quand la destination agricole change parce qu’un plan local d’urbanisme classe la parcelle en zone urbaine, le Code rural prévoit que le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. L’expropriation pour cause d’utilité publique, elle, relève du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, avec une ordonnance du juge qui éteint les droits, un juge de l’expropriation qui fixe les indemnités, et un principe cardinal : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Le preneur rural évincé est un exproprié à part entière pour son propre préjudice. Encore faut-il se faire connaître à temps, chiffrer chaque poste et prouver ce que l’on réclame, car le juge statue dans un cadre procédural strict.
I. Le bail rural ne survit pas à l’ordonnance, mais il ne s’efface pas sans forme ni date
A. L’ordonnance ou la cession amiable après déclaration d’utilité publique éteint le bail à sa date
Le mécanisme de base tient en une phrase du Code de l’expropriation : « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. » Le bail rural, droit personnel du preneur sur les parcelles, fait partie de ces droits éteints. Le texte ajoute qu’« Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique », ce qui vise le cas, très courant en pratique rurale, où le propriétaire vend à l’amiable à la collectivité après la déclaration d’utilité publique plutôt que d’attendre l’ordonnance. Dans les deux cas, le bailleur ne peut pas se contenter d’adresser un congé de droit commun : c’est l’acte d’expropriation, avec sa date, qui fait cesser le droit du preneur sur l’emprise.
Cette extinction joue à la carte de l’emprise. Si la totalité des terres louées est expropriée, le bail prend fin en entier à la date de l’ordonnance ou de la cession amiable passée après la déclaration d’utilité publique. Si seule une partie des parcelles est prise, par exemple 811 m² prélevés sur une exploitation pour une liaison cyclable comme dans un jugement récent du juge de l’expropriation d’Ille-et-Vilaine, le bail continue sur le surplus. Le preneur reste fermier des terres non comprises dans l’emprise, aux mêmes conditions, et seule la partie prise donne lieu à indemnité d’éviction. Quand l’amputation compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut discuter avec l’expropriant d’une indemnité de déséquilibre partiel de l’exploitation, poste que les juges de l’expropriation connaissent bien et qui repose sur l’importance de la surface dont le fermier est privé. La logique ressemble à celle du changement de destination partiel du Code rural, où le preneur dont l’équilibre économique est gravement compromis peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, mais les deux régimes restent distincts : en expropriation, c’est le juge de l’expropriation qui chiffre, pas le tribunal paritaire des baux ruraux.
Le texte applicable à la préemption publique éclaire le même principe pour les opérations d’aménagement : « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. » Les preneurs de baux ruraux figurent expressément parmi les occupants protégés par ces dispositions. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 23 novembre 2023 rendu à propos de preneurs ruraux évincés après une préemption communale suivie de travaux d’aménagement : le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation prévue par ces règles. Autrement dit, que l’éviction résulte d’une expropriation formelle ou de travaux d’aménagement menés par une personne publique après préemption, le preneur rural ne repart pas sans indemnité.
B. Le propriétaire doit dénoncer le fermier et le fermier doit se faire connaître vite
L’expropriant ne connaît pas toujours l’occupant des terres. La loi organise donc une double alerte. D’un côté, « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » Le bailleur qui vend à l’amiable ou dont la parcelle est expropriée doit signaler son fermier à la collectivité. De l’autre, « Les intéressés autres que ceux mentionnés aux articles L. 311-1 et L. 311-2 sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective et tenus de se faire connaître à l’expropriant, à défaut de quoi ils sont déchus de tous droits à indemnité. » Le preneur qui apprend par l’affichage en mairie, par un courrier ou par son bailleur qu’une enquête parcellaire vise ses terres doit donc se manifester auprès de l’expropriant sans attendre, produire son bail écrit ou les preuves de son bail verbal, et répondre aux offres qui lui sont notifiées.
Cette diligence conditionne tout le reste. Le jugement doit distinguer, pour chaque intéressé, l’indemnité principale et les indemnités accessoires : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. » Le fermier qui ne répond pas aux offres et ne dépose pas de mémoire en réponse ne bloque pas la procédure ; le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. Le Code prévoit en effet que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant », et que si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres et de produire un mémoire, le juge chiffre malgré tout. En pratique, le preneur absent s’expose à voir entériner l’offre de la collectivité, éventuellement relevée au niveau proposé par le commissaire du Gouvernement, comme cela s’est produit dans l’affaire d’Ille-et-Vilaine où le fermier, ni comparant ni représenté, s’est vu allouer 472,40 euros d’indemnité principale et 16,14 euros d’arrière-fumures sur la base du protocole départemental actualisé. Le message procédural est net : même quand l’offre paraît faible, il faut répondre, chiffrer et produire ses pièces, plutôt que de bouder la procédure.
Pour situer cet article dans l’ensemble du contentieux rural, le lecteur peut utilement consulter la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle comment le bail rural naît, se renouvelle et s’articule avec les droits de préemption : l’expropriation obéit à une autre mécanique, mais elle suppose toujours d’avoir identifié le titre d’occupation, les parcelles et les parties, comme en tout litige de fermage.
II. L’indemnité du preneur évincé se chiffre poste par poste et se prouve pièce par pièce
A. Indemnité principale, arrière-fumures, constructions et trouble d’exploitation : ce que la loi permet de réclamer
L’indemnité principale d’éviction du fermier répare la perte d’exploitation liée à l’amputation de superficie. Les juges de l’expropriation s’appuient en pratique sur des protocoles départementaux ou régionaux négociés entre la profession agricole et l’administration, qui fixent des barèmes au mètre carré selon la nature des terres et le type de préjudice. Le jugement d’Ille-et-Vilaine du 31 mars 2025 en donne une illustration chiffrée : sur une parcelle de 811 m² prise pour une liaison cyclable déclarée d’utilité publique par arrêté du 25 août 2022, avec cession amiable du propriétaire le 27 février 2023, le juge retient 472,40 euros d’indemnité principale sur la base du protocole départemental actualisé en 2024, soit un ordre de grandeur proche de 0,58 euro par mètre carré pour ce type de terre et de préjudice, après transport sur les lieux et audience tenue sur place (tribunal judiciaire de Rennes, juge de l’expropriation, 31 mars 2025, RG 23/00018). Un jugement du juge de l’expropriation de la Vienne du 11 février 2025, à propos de 2 339 m² prélevés pour la mise aux normes de la RN 10 déclarée d’utilité publique le 18 décembre 2020, retient une base de 0,4655 euro par mètre carré pour l’indemnité d’éviction, soit 1 088,80 euros, et une base voisine de 0,0594 euro par mètre carré pour les fumures et arrière-fumures selon l’évaluation du commissaire du Gouvernement, soit 138,94 euros (tribunal judiciaire de Poitiers, juge de l’expropriation, 11 février 2025, RG 24/00018). Ces montants ne sont pas des tarifs nationaux : chaque département a son protocole, chaque terre a sa valeur, et le juge vérifie la date de référence et l’usage effectif des parcelles. Ils montrent en revanche la méthode : une base par mètre carré, une indemnité principale, une ligne accessoire distincte, et des bases précisées dans le jugement comme l’exige le Code.
L’indemnité accessoire dite d’arrière-fumures indemnise le fermier qui, par son travail ou ses investissements, a enrichi le fonds : fumures organiques, arrière-fumures, améliorations culturales dont l’effet se prolonge après son départ. Le raisonnement rejoint celui de l’indemnité du preneur sortant du statut du fermage : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » En expropriation, c’est l’expropriant qui paie cette valeur au fermier évincé, parce que l’éviction anticipe la fin du bail et prive le preneur du retour sur ses apports. Les juges distinguent soigneusement cette ligne de l’indemnité principale, et le preneur doit justifier ses pratiques : factures d’amendements, dates d’épandage, assolement, analyses de sol, attestations de l’exploitation. Sans pièces, le juge applique le barème du protocole, souvent modeste, comme dans les deux jugements cités.
Les constructions édifiées par le preneur appellent une vigilance particulière. Pendant le bail, le fermier qui a régulièrement construit reste propriétaire de ses constructions. La Cour de cassation l’énonce clairement : « Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ». Quand l’éviction anticipée intervient avant la fin du bail, la clause de nivellement ou d’accession gratuite en fin de bail, fréquente dans les baux ruraux, ne peut pas priver le preneur d’indemnité pour ces constructions. Dans l’arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile approuve une cour d’appel qui avait alloué aux preneurs, outre la valeur du droit au bail, une indemnité correspondant à la valeur des constructions, minorée de la valeur du terrain, en retenant que les clauses applicables à la fin du bail n’avaient pas vocation à jouer puisque l’éviction anticipée avait pour cause la démolition après préemption à une date où les locataires étaient propriétaires des constructions. Le pourvoi de la ville, qui invoquait une double indemnisation et la violation des règles de la préemption et de l’éviction des occupants ainsi que du principe de réparation intégrale, est rejeté. Pour le fermier qui a bâti un hangar, un bâtiment d’élevage ou des ouvrages incorporés au sol avec l’accord requis, la leçon est directe : recenser les constructions, dater les autorisations, conserver les factures et les constats, et refuser que l’expropriant applique par anticipation une clause de fin de bail qui suppose que le bail soit allé à son terme.
Reste le trouble d’exploitation quand l’expropriation n’emporte qu’une partie des terres ou des locaux. La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juillet 2024 rendu en matière commerciale mais dont le raisonnement éclaire la pratique agricole, juge que « L’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation, dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi », et que l’éviction partielle peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie dans les locaux hors emprise, distinct de la valeur partielle du fonds et de l’indemnité de remploi, à charge d’en rapporter la preuve. Transposé au preneur rural partiellement évincé, cela signifie qu’une perte de rendement sur le surplus, un allongement des trajets, une parcelle enclavée ou une rotation culturale désorganisée peuvent être indemnisés en sus de l’indemnité principale, à condition de démontrer un préjudice propre, chiffé et causal, et non déjà couvert par le barème. Les juges n’accordent rien au seul motif qu’une partie du fonds est prise : il faut des pièces comptables, un parcellaire avant et après, et une démonstration de la gêne durable.
Deux garde-fous encadrent l’évaluation. D’abord, les améliorations faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, une fois le projet connu, ne sont pas indemnisées : le juge fixe les indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance de transfert, et les textes écartent les améliorations spéculatives, comme le rappelle la présentation du régime de la consistance des biens à la date de l’ordonnance. Ensuite, la date d’estimation et l’usage effectif retenus obéissent à des règles de référence précises, encadrées par les règles d’estimation à la date de la décision et d’usage effectif un an avant l’enquête : le preneur ne peut pas faire valoir un usage futur hypothétique ni une constructibilité non établie à la date de référence. Ces verrous expliquent pourquoi les juges s’en tiennent aux protocoles agricoles pour les terres exploitées : ils reflètent l’usage agricole effectif, seul indemnisable pour le fermier.
B. Procédure devant le juge de l’expropriation, preuve et voies de recours
La phase amiable ouvre la séquence. L’expropriant notifie des offres au fermier qui s’est fait connaître, en distinguant principale et accessoires. Le preneur doit répondre par un mémoire en réponse dans le délai indiqué, chiffrer chaque poste, joindre son bail, son parcellaire, ses factures, ses relevés d’exploitation et, pour les constructions, les autorisations et les procès-verbaux de réception. Le commissaire du Gouvernement dépose ses propres conclusions chiffrées, souvent adossées au protocole départemental. Puis le juge organise un transport sur les lieux, tient audience, parfois sur place comme à Rennes, et fixe les indemnités dans la limite des prétentions des parties, avec la souplesse prévue quand le défendeur n’a pas conclu. Même quand le fermier ne comparaît pas, le juge chiffre, mais il chiffre sur les seuls éléments du dossier de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement. La présence, assistée d’un avocat connaissant les barèmes agricoles, change donc directement le résultat.
Les frais de première instance obéissent à une règle favorable au preneur : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. » Le fermier qui saisit le juge ou qui est attrait devant lui n’a pas à craindre une condamnation aux dépens en première instance. En revanche, les frais d’expertise amiable, de constat d’huissier ou d’avocat pour préparer le mémoire restent à sa charge sauf accord, et doivent être anticipés : un constat des cultures en place, des fumures récentes et des bâtiments avant le transfert vaut mieux qu’une contestation tardive sur photos floues.
Le mémoire en réponse mérite un soin particulier parce qu’il fige le périmètre du débat. Le preneur y rappelle son identité, la consistance du bail, la liste des parcelles comprises dans l’emprise avec leurs références cadastrales, la surface exacte prélevée et la surface restante, puis il chiffre séparément l’indemnité principale, les arrière-fumures, la valeur des constructions, le trouble d’exploitation du surplus et, le cas échéant, les frais de déménagement, de transfert de matériel et de reconstitution de clôtures ou d’accès. Chaque ligne renvoie à une pièce numérotée : bail et avenants, relevés parcellaires, attestations de la mutualité sociale agricole, comptabilité des trois dernières campagnes, factures d’amendements et de plants, devis de reconstruction des ouvrages, constats dressés avant l’éviction et photographies datées. Le commissaire du Gouvernement répond sur les mêmes bases et propose souvent un chiffrage adossé au protocole départemental ; le juge tranche ensuite en motivant chaque poste, en précisant les bases retenues comme l’exige le Code, et en écartant les demandes non justifiées sans pour autant refuser par principe un poste distinct et documenté.
La question du calendrier cultural mérite la même anticipation. Quand l’ordonnance intervient alors que les cultures sont en terre, le preneur perd une récolte qu’il a financée et travaillée. Il doit la chiffrer en distinguant les frais déjà engagés, la valeur de la récolte sur pied à la date de référence et la perte de marge sur la campagne, pièces comptables à l’appui, plutôt que de réclamer une somme globale sans détail. Quand l’emprise ne prend qu’une bande de parcelle, il doit décrire l’effet concret sur le surplus : forme résiduelle difficile à travailler, accès supprimé, irrigation coupée, temps de trajet allongé entre le siège d’exploitation et les terres restantes. Les juges indemnisent ce type de gêne quand elle est mesurée, localisée et durable, et l’écartent quand elle est alléguée en termes généraux. Un plan avant et après, même simple, accompagné d’un relevé des temps de travaux et des rendements des campagnes précédentes, pèse souvent plus qu’un long développement sans chiffres.
Le jugement peut être frappé d’appel devant la cour d’appel compétente en matière d’expropriation, puis d’un pourvoi en cassation. L’appel réexamine le chiffrage, la cassation contrôle le droit : violation du principe de réparation intégrale, mauvaise application des règles d’éviction des occupants ruraux, motivation insuffisante sur un poste distinct comme le trouble d’exploitation partielle. L’arrêt du 4 juillet 2024, qui casse pour violation de la règle de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain, montre que la Cour sanctionne le refus de principe d’indemniser un préjudice partiel distinct sans examiner les preuves offertes. À l’inverse, l’arrêt du 23 novembre 2023 montre que la Cour laisse au juge de l’expropriation le choix souverain de la méthode d’évaluation de la dépossession, sans appliquer les règles civiles de l’accession pour fixer le montant dû au preneur évincé. Le recours doit donc cibler une erreur de droit ou un défaut d’examen, pas seulement discuter le barème.
En pratique, le preneur doit aussi surveiller trois pièges. Le premier est de signer un accord amiable global avec l’expropriant sans réserver le sort des récoltes pendantes, des arrière-fumures et des constructions : une fois signé, l’accord fait la loi des parties. Le deuxième est de négliger la date de départ effectif : tant que l’indemnité n’est pas payée ou consignée selon les règles de l’expropriation, le preneur dispose de leviers pour organiser la fin de campagne, mais il ne peut pas s’y maintenir indéfiniment après le transfert sans s’exposer à une procédure d’expulsion. Le troisième est de confondre les contentieux : la contestation de la déclaration d’utilité publique relève du juge administratif, la fixation des indemnités relève du juge judiciaire de l’expropriation, et le tribunal paritaire des baux ruraux reste compétent pour les litiges de fermage qui ne portent pas sur l’indemnité d’expropriation, comme un rappel de fermage ou une résiliation pour un autre motif. Mélanger les juges fait perdre des mois.
Conclusion
Quand une expropriation prend tout ou partie des terres louées, le preneur à bail rural n’est pas un occupant sans droit : l’ordonnance ou la cession amiable postérieure à la déclaration d’utilité publique éteint son bail à une date précise, mais elle ouvre droit à une indemnité propre qui couvre l’intégralité de son préjudice direct, matériel et certain. L’indemnité principale répare la perte d’exploitation au mètre carré selon les protocoles agricoles, les arrière-fumures paient l’enrichissement apporté au fonds, les constructions régulièrement édifiées sont indemnisées malgré la clause de nivellement de fin de bail, et un trouble d’exploitation distinct du surplus peut s’ajouter s’il est prouvé. La procédure impose au bailleur de dénoncer son fermier, au fermier de se faire connaître vite sous peine de déchéance, puis de répondre aux offres par un mémoire chiffré et documenté, car le juge fixe même en l’absence du preneur, dans la limite des éléments du dossier. Les jugements récents de Rennes et de Poitiers montrent que les juges appliquent les protocoles départementaux au plus près des conclusions du commissaire du Gouvernement quand le fermier ne produit rien, et la Cour de cassation rappelle que l’éviction anticipée ne fait pas jouer les clauses de fin de bail et que le préjudice partiel distinct doit être examiné. Pour l’exploitant visé, la conduite à tenir tient en cinq réflexes : se signaler à l’expropriant dès la publicité, conserver bail, parcellaire et factures, faire constater cultures et bâtiments avant tout départ, répondre aux offres poste par poste avec le protocole applicable, et contester en appel puis en cassation sur le droit si un poste distinct a été écarté sans examen. C’est à ce prix que l’expropriation, qui fait perdre de la terre, n’emporte pas aussi la valeur du travail investi.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes preneur ou bailleur d’un bail rural concerné par une expropriation, une cession amiable après déclaration d’utilité publique ou des travaux d’aménagement qui menacent votre exploitation. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier en droit rural : titre d’occupation, parcelles visées, offres d’indemnité, protocole applicable, preuves à réunir et recours contre la fixation. Pour une consultation téléphonique, appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page formulaire de contact.