Un fermage reste impayé, puis un deuxième. Le bailleur s’impatiente et parle de reprendre ses terres. Le preneur, de son côté, pense qu’un retard de quelques mois ne peut pas lui faire perdre un bail de neuf ans. Qui a raison ? En matière de bail rural, la réponse ne dépend ni de l’humeur des parties ni des clauses du contrat : elle dépend d’un article du code rural, d’une mise en demeure postérieure aux échéances qui rappelle les termes du texte applicable, et d’un délai de trois mois calculé au jour près. La cour d’appel de Reims a infirmé, le 26 février 2025, un jugement qui avait refusé la résiliation alors que le preneur n’avait rien payé et que la sommation visait bien le texte applicable. À l’inverse, la cour d’appel de Limoges a refusé, le 5 juin 2025, une résiliation demandée par un bailleur dont le preneur avait payé avant la saisine du tribunal et dont le solde réclamé ne correspondait pas à du fermage. Entre ces deux décisions, tout le régime de la résiliation pour défaut de paiement se dessine : des conditions strictes pour le bailleur, de vraies portes de sortie pour le preneur qui réagit à temps et paie ce qu’il doit. Cet article expose les règles vérifiées, les décisions récentes lues dans leur texte intégral et les réflexes pratiques des deux côtés.
I. Le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans des cas fermés
Le statut du fermage verrouille la résiliation. Le bailleur ne résilie pas parce que le contrat le prévoit ou parce que les relations se sont dégradées : il doit entrer dans l’un des motifs légaux, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et prouver chaque condition.
A. Deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure qui cite le texte
Le texte de référence est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa version applicable au 8 septembre 2026. Son premier paragraphe pose le principe : sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation que s’il justifie de l’un des motifs énumérés. Le premier motif vise le défaut de paiement : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La phrase suivante ajoute une exigence de forme redoutable : la mise en demeure doit rappeler les termes de la disposition qui fonde la demande, et l’oubli de ce rappel est sanctionné par la nullité aux termes mêmes de l’article L. 411-31
Chaque mot compte. Il faut deux défauts, donc deux échéances impayées : un seul retard, même long, ne suffit pas. La mise en demeure doit être postérieure à l’échéance, ce qui exclut une relance envoyée avant la date d’exigibilité du fermage. Le délai de trois mois court à partir de cette mise en demeure et le défaut doit avoir persisté à son expiration. Enfin, la mise en demeure doit rappeler les termes de la disposition, à peine de nullité : un simple rappel de payer, sans référence au texte, expose la demande à l’annulation.
La Cour de cassation applique cette grille sans indulgence. Dans son arrêt du 13 septembre 2018, troisième chambre civile, pourvoi n° 17-14.301, elle vise l’article L. 411-31, I, 1°, et énonce que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions ». En l’espèce, les bailleurs avaient fait délivrer un commandement de payer portant sur deux échéances impayées, pour un montant total de 15 399,46 euros, mais cet acte ne reproduisait pas les dispositions du texte : il précisait seulement que le bailleur pouvait demander la résiliation, ce que la cour d’appel avait jugé suffisant pour que le preneur comprenne les risques. La Cour de cassation censure ce raisonnement et casse l’arrêt en toutes ses dispositions : informer du risque ne remplace pas le rappel des termes de la disposition. Les bailleurs sont condamnés aux dépens et à payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est net : la mention du texte n’est pas une formalité de style, c’est une condition de validité contrôlée par la Cour de cassation.
La même sévérité vaut pour les autres motifs de résiliation, qui ne doivent pas être confondus avec le défaut de paiement. Le deuxième motif légal vise les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation. Le troisième motif vise le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27, qui renvoie aux obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds, régies par les articles 1766 et 1767 du code civil. Le paragraphe II de l’article L. 411-31 ajoute la contravention à l’article L. 411-35, qui interdit en principe toute cession du bail hors cadre familial et hors baux cessibles du chapitre VIII, ainsi que d’autres hypothèses. Chacun de ces fondements a ses propres conditions : un dossier de fermages impayés se plaide sur le 1° du I, avec deux échéances impayées et une mise en demeure en règle, pas sur la mauvaise exploitation.
Deux réserves légales encadrent en outre toute demande. D’une part, l’article L. 411-32 organise la résiliation sur les parcelles dont la destination agricole peut changer en zone urbaine, régime distinct qui ne se confond pas avec la résiliation-sanction pour impayés. D’autre part, l’article L. 411-34 règle la continuation du bail, en cas de décès du preneur, au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès, le tribunal paritaire pouvant attribuer le droit au bail entre plusieurs demandeurs selon leurs intérêts et leur aptitude. Le décès du preneur ne rend donc pas le fonds libre par le seul effet d’impayés antérieurs : avant d’assigner, le bailleur vérifie qui est juridiquement preneur au jour de la demande. Avant d’assigner, le bailleur vérifie donc qui est juridiquement preneur au jour de la demande.
B. Ce que les juges vérifient concrètement : l’acte qui vaut mise en demeure, les dates et les montants
La jurisprudence récente montre comment les cours d’appel appliquent la grille légale aux pièces du dossier, avec des issues opposées selon la qualité des actes du bailleur.
Premier point : une sommation de payer délivrée par commissaire de justice vaut mise en demeure. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes avait débouté un bailleur au motif qu’il avait adressé une sommation de payer et non une mise en demeure. La cour d’appel de Reims, arrêt du 26 février 2025, RG n° 24/01262, infirme : « contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, une telle sommation de payer vaut mise en demeure au sens de l’article L 411-31 ». Elle s’appuie sur une jurisprudence sociale ancienne de la Cour de cassation du 17 décembre 1959. En l’espèce, le bail portait sur une parcelle de 22 ares et 95 centiares à Neuville-sur-Seine, consentie par acte du 7 novembre 2019. La sommation du 29 septembre 2023, délivrée par commissaire de justice, visait les fermages de mars et de juin 2023, exigibles les 5 mars et 5 juin 2023, et visait les dispositions de l’article L. 411-31. Faute de preuve du paiement de ces deux échéances, la cour prononce la résiliation, ordonne l’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard, condamne le preneur à 3 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens des deux instances. Le preneur, défaillant en première instance comme en appel, est réputé s’être approprié les motifs du jugement en application de l’article 954 du code de procédure civile, ce qui ne dispense pas la cour de vérifier les conditions légales : elle les vérifie et les trouve réunies.
Deuxième point : le formalisme du rappel du texte se contrôle acte par acte, mais sans exiger de formule sacramentelle au-delà du rappel des termes de la disposition. Dans l’affaire de Reims, la sommation visait les dispositions de l’article L. 411-31 et la cour la valide. Dans l’affaire cassée en 2018, le commandement se bornait à annoncer le risque de résiliation sans reproduire le texte, et la Cour de cassation annule. Entre les deux, la ligne de partage est lisible : le preneur doit avoir reçu, dans l’acte lui-même, les termes de la disposition qui lui expliquent le mécanisme des deux défauts et du délai de trois mois. En pratique, le rédacteur de la mise en demeure recopie le 1° du I de l’article L. 411-31 et indique précisément les deux échéances réclamées, leurs dates d’exigibilité et leurs montants.
Troisième point : les dates d’exigibilité fixent le point de départ de chaque mise en demeure. La cour d’appel de Nîmes, arrêt du 10 juin 2025, RG n° 24/02366, statue sur un bail verbal consenti à compter de l’année culturale 2014 pour un fermage annuel de 183,25 euros au 25 mars 2023. Le bailleur justifie d’une première mise en demeure envoyée le 11 août 2022 pour le fermage 2021 échu au 22 mars 2022, avec avis de réception signé le 16 août 2022, puis d’une seconde mise en demeure adressée le 28 avril 2023 pour le fermage 2022, avec avis de réception signé le 29 avril 2023. Le preneur ne conteste ni la réception ni les montants, 176,97 euros puis 183,25 euros, soit 360,22 euros au total, et le formalisme du rappel de l’article L. 411-31 est respecté. La cour confirme la résiliation prononcée par le tribunal paritaire de Mende, l’expulsion, les dépens et ajoute 1 500 euros au titre de l’article 700 en appel. Ce qui fait gagner le bailleur, c’est la traçabilité : deux lettres recommandées avec accusés de réception signés, deux échéances distinctes, deux montants précis, le texte cité dans chaque acte.
Quatrième point : seuls les montants de fermage comptent pour caractériser les deux défauts. La cour d’appel de Limoges, arrêt du 5 juin 2025, RG n° 24/00638, statue sur un bail conclu le 2 janvier 1991 dont le loyer est payable à terme échu en deux pactes égaux, l’un le 1er mai et l’autre le 1er novembre de chaque année. Le bailleur avait adressé trois mises en demeure rappelant l’article L. 411-31, I, 1°, pour des sommes mêlant fermage échu, rappel d’impayé ancien de 129 euros dont le preneur soutenait qu’il correspondait à une facture d’électricité qu’il avait déjà payée, coût de lettre recommandée de 4,55 euros et participation à la chambre d’agriculture de 154 euros. La cour ne retient ni l’origine alléguée ni le paiement allégué comme des faits établis : elle juge que le bailleur ne justifie pas de l’obligation réclamée à ce titre. La cour d’appel de Limoges, dans son arrêt du 5 juin 2025 écarte ces accessoires, en retenant que les dispositions de l’article L. 411-31, I, visent le seul non-paiement du fermage : le solde de 129 euros dont le bailleur se prévaut, sans justifier de l’obligation réclamée à ce titre, ne peut donc entraîner la résiliation. Elle rappelle en outre que « le paiement partiel des fermages n’est pas libératoire », formule qui joue ici en faveur du preneur pour le surplus : le chèque de 5 698,61 euros du 10 décembre 2022 couvrait le fermage annuel 2022 avant la saisine du tribunal, et le résidu litigieux n’était pas du fermage. Gonfler la mise en demeure avec des frais, des taxes ou des rappels inexpliqués fragilise donc la demande au lieu de la renforcer.
Le tableau d’ensemble de ce premier temps est cohérent : le bailleur qui veut obtenir la résiliation pour impayés doit établir deux échéances de fermage distinctes et exigibles, une mise en demeure postérieure aux échéances rappelant les termes de l’article L. 411-31, la persistance du défaut trois mois après, et des montants qui correspondent à du fermage. Selon les dossiers, cette mise en demeure prend la forme d’un acte unique visant les deux échéances, comme la sommation validée à Reims, ou de deux courriers successifs, comme les deux lettres recommandées de l’affaire de Nîmes. Les décisions lues ici montrent que les juges vérifient chacun de ces éléments sur pièces, y compris d’office face à un preneur défaillant. Pour replacer ce contentieux dans le paysage des litiges du fermage, on peut aussi lire la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, publiée sur ce site et consacrée au bail rural et au statut du fermage en 2026.
II. Le preneur peut sauver son bail s’il paie à temps, prouve son paiement ou établit une excuse légale
La résiliation pour défaut de paiement n’est pas automatique : même quand les échéances sont impayées à l’expiration du délai de trois mois, le preneur dispose de moyens précis pour éviter la sanction, à condition d’agir avant la saisine du tribunal et de prouver ce qu’il avance.
A. Payer avant la saisine du tribunal et prouver le paiement, car le juge apprécie les manquements au jour de la demande
La règle la plus utile au preneur est chronologique. La cour d’appel de Nîmes, dans son arrêt du 10 juin 2025 la formule ainsi : « Les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation. » Elle en déduit qu’« même si le preneur ne s’est pas acquitté de son fermage à l’expiration du délai de 3 mois ouvert par les mises en demeure prévues par l’article L 411-31 I 1° du code rural et de la pêche maritime, il conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le propriétaire ». Autrement dit, le délai de trois mois n’est pas un couperet définitif : entre son expiration et la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux, il reste une fenêtre de régularisation. En revanche, un paiement effectué après la saisine, comme le virement de 360,22 euros constaté le 18 décembre 2023 dans l’affaire de Nîmes pour une saisine du 29 août 2023, arrive trop tard : le preneur avait jusqu’au 29 juillet 2023 pour apurer sa dette après la seconde mise en demeure, et surtout il n’avait rien réglé avant la saisine. La cour confirme la résiliation.
L’affaire de Limoges illustre le versant favorable de la même règle. Le preneur avait payé 5 698,61 euros par chèque du 10 décembre 2022, avant le dépôt des requêtes des 30 juin et 6 novembre 2023, pour un montant supérieur au fermage annuel 2022. La cour infirme le jugement qui avait prononcé la résiliation aux torts du preneur, déboute le bailleur de sa demande et le condamne aux dépens d’appel. Le paiement avant la saisine, pour le montant du fermage, éteint le grief.
Deuxième réflexe : prouver le paiement, car la charge de la preuve pèse sur celui qui se prétend libéré. L’article 1353 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » La cour de Nîmes en fait une application directe : le preneur, « à qui incombe la preuve du paiement, en vertu de l’article 1353 du code civil, ne communique aucune pièce en ce sens ». Alléguer sans pièce ne suffit pas, pas plus qu’invoquer le comportement du bailleur sans en justifier : dans la même affaire jugée à Nîmes le 10 juin 2025, le preneur faisait état d’un bailleur qui refuserait de délivrer quittance, mais il ne le prouvait pas, et la cour juge ce grief sans incidence sur l’obligation de payer, relevant que « M. [Z] [B], à qui incombe la preuve du paiement, en vertu de l’article 1353 du code civil, ne communique aucune pièce en ce sens. » Concrètement, le preneur conserve ses relevés bancaires, ses chèques encaissés, ses virements avec références de l’échéance payée, et réclame une quittance écrite pour chaque versement. Face à une mise en demeure, il répond par écrit, identifie l’échéance réglée et joint la preuve. Le paiement en espèces sans reçu est la configuration la plus dangereuse : juridiquement, un paiement non prouvé est un paiement inexistant.
Troisième réflexe : payer le fermage lui-même, en totalité, sans déduire unilatéralement des sommes contestées. La cour de Limoges rappelle que le paiement partiel n’est pas libératoire et que seuls les montants de fermage entrent dans le champ de l’article L. 411-31, I. Le preneur qui compense de sa propre autorité le fermage avec une facture d’électricité, des frais de mise en demeure ou une participation à la chambre d’agriculture prend un risque : ces déductions ne sont pas du paiement du fermage au sens du texte. S’il conteste un accessoire, il paie le fermage réclamé et conteste le surplus par la voie appropriée, au lieu d’amputer le fermage. Symétriquement, le décompte du bailleur doit distinguer le fermage des autres sommes : exiger 5 832,16 euros en mêlant fermage, rappel ancien inexpliqué, frais postaux et participation syndicale brouille la démonstration des deux défauts de fermage.
Quatrième réflexe : ne pas compter sur un paiement tardif pour effacer la saisine. Une fois la requête déposée devant le tribunal paritaire, payer ne prive pas le bailleur de sa demande : le juge apprécie les manquements au jour de cette demande. Il ne fait pas disparaître le grief constitué, apprécié au jour de la demande. D’où l’importance du calendrier : à réception de chaque mise en demeure, le preneur note la date de réception, calcule l’échéance des trois mois et, s’il peut payer, paie avant toute saisine en visant expressément les échéances réclamées.
B. Invoquer une excuse légale réelle, vérifier les dégrèvements pour calamités et préparer l’après-jugement
Le dernier alinéa du I de l’article L. 411-31 ouvre une porte étroite : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » La formule couvre les trois motifs du paragraphe, y compris les deux défauts de paiement. Encore faut-il établir des faits précis. Dans l’affaire jugée à Nîmes, le preneur « ne justifie d’aucune raison légitime et sérieuse ni d’un cas de force majeure permettant de l’exonérer du paiement des loyers dus », et la cour écarte le moyen. Le texte ne détaille pas ces excuses : en pratique, un preneur qui veut invoquer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes a intérêt à produire des pièces contemporaines, à les dater et à montrer leur lien avec l’échéance impayée, plutôt qu’à invoquer ses difficultés pour la première fois en appel sans justificatif.
Un terrain voisin, souvent confondu avec l’excuse, est celui des remises et dégrèvements liés aux calamités agricoles. L’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, renvoie aux articles 1769 à 1773 du code civil pour les modalités de remise du prix en cas de destruction de tout ou partie de la récolte par cas fortuit en cours de bail, et vise les dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des articles L. 361-4-1 et L. 361-5 du même code. L’arrêt de Limoges en donne une illustration chiffrée : la cour condamne le bailleur à payer au preneur 895 euros au titre des dégrèvements pour les épisodes de sécheresse des années 2020 et 2022, tout en condamnant le preneur à payer 1 640,60 euros au titre du cinquième de la taxe foncière sur les années 2018 à 2022, et rejette la compensation entre ces deux sommes. Le preneur victime d’une sécheresse reconnue ne se contente donc pas de ne pas payer : il chiffre sa demande de dégrèvement, la fonde sur les textes et les arrêtés applicables à son territoire et à sa campagne culturale, et la présente au tribunal. À défaut, l’impayé reste un impayé.
Reste l’hypothèse où la résiliation est prononcée malgré tout. Les décisions lues montrent ce que le jugement contient alors : résiliation du bail, obligation de libérer les lieux et, à défaut de départ spontané, expulsion avec le concours de la force publique après commandement de quitter les lieux, indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, astreinte journalière possible, condamnation aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À Reims, l’expulsion est ordonnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification selon le dispositif final, après des motifs évoquant le vingtième jour : les motifs évoquent une astreinte à compter du vingtième jour suivant la signification tandis que le dispositif la fait courir à compter du dixième jour, d’où l’importance de relire le dispositif pour connaître le point de départ retenu. À Limoges, avant infirmation, le premier juge avait fixé une indemnité d’occupation de 475 euros par mois et un départ après commandement de quitter les lieux. Ces suites se préparent dès la première instance : demander des délais, chiffrer l’indemnité d’occupation proposée, organiser la libération des parcelles et des bâtiments, et préserver la preuve des améliorations ouvrant droit à indemnité du preneur sortant, objet d’un autre article de ce site consacré à l’indemnité du preneur sortant. Perdre le bail ne signifie pas perdre tous ses droits, mais chaque demande doit être formée, chiffrée et prouvée devant le tribunal.
Au bout du compte, bailleur et preneur jouent avec le même sablier. Le bailleur gagne quand sa mise en demeure est postérieure aux échéances, cite les termes de l’article L. 411-31, laisse courir trois mois et porte sur du fermage impayé au jour de la saisine. Le preneur sauve son bail quand il paie le fermage avant la saisine, prouve chaque versement en application de l’article 1353 du code civil et, s’il invoque la force majeure, des raisons sérieuses et légitimes ou un dégrèvement pour calamité, le démontre par des pièces précises. Dans les deux cas, le dossier se construit dès la première échéance manquée, pas à l’audience.
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