Un exploitant approche de la retraite et souhaite que son fils reprenne les terres qu’il loue depuis des années. Il écrit au bailleur pour demander son accord. Le bailleur refuse, parfois sans motif détaillé, parfois parce qu’il doute des capacités du repreneur ou parce qu’il envisage de reprendre lui-même les parcelles. Le preneur se retrouve face à une question directe : peut-il transmettre malgré ce refus, et à quelles conditions le tribunal acceptera-t-il de passer outre l’opposition du propriétaire ?
La réponse tient en deux règles que la Cour de cassation vient de préciser dans des arrêts récents. D’une part, la cession du bail rural à un descendant majeur reste possible sans l’agrément du bailleur, mais seulement avec l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux, qui vérifie la bonne foi du cédant et la capacité réelle du repreneur à mettre le fonds en valeur. D’autre part, cette capacité s’apprécie à une date précise, qui n’est pas celle du jugement : en présence d’un congé donné pour l’âge de la retraite, c’est la date d’effet du congé qui compte, de sorte qu’une régularisation postérieure, comme la création d’une société ou l’obtention tardive d’une autorisation d’exploiter, arrive trop tard. Un second arrêt distingue par ailleurs la vraie cession interdite de la simple mise à disposition des terres à une société, et cette distinction change le fondement et les chances d’une demande de résiliation formée par le bailleur.
Cet article expose le cadre applicable à la cession du bail rural à un enfant, la procédure d’autorisation judiciaire en cas de refus du bailleur, puis les deux pièges qui font échouer le plus de demandes : la date d’appréciation de la situation du repreneur et la confusion entre cession et mise à disposition d’une société. Les situations décrites concernent des biens à usage agricole loués sous statut du fermage ; bailleurs et preneurs y trouveront les pièces à préparer, les délais à respecter et les erreurs à ne pas commettre.
I. Céder son bail rural à son enfant : une exception étroite au principe d’interdiction
A. Le principe : toute cession est interdite sauf au profit de proches désignés, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal
Le point de départ est une interdiction. Le premier alinéa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Le même alinéa ajoute immédiatement la voie de recours en cas de refus : « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »
Plusieurs éléments de ce texte appellent une lecture attentive. D’abord, le cercle des bénéficiaires est fermé : le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité, à condition qu’il participe à l’exploitation, et les descendants majeurs ou émancipés. Un neveu, un associé sans lien de filiation, un tiers repreneur ou un gendre ne peuvent pas bénéficier de cette cession familiale. Pour eux, seule la voie des baux cessibles hors du cadre familial, mentionnée par le même article comme réserve expresse, peut être envisagée, et elle suppose un bail conclu dès l’origine sous ce régime particulier. Ensuite, l’agrément du bailleur est un préalable : le preneur doit solliciter l’accord du propriétaire avant de saisir le tribunal. Une saisine directe du juge sans demande préalable d’agrément fragilise la demande, car le tribunal statue « à défaut d’agrément », donc après un refus exprimé ou un silence prolongé du bailleur face à une demande claire. Enfin, le même article ouvre une faculté voisine mais distincte : le preneur peut, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint participant à l’exploitation ou un descendant majeur. Cette association en copreneur n’est pas une cession pure : le cédant reste au bail aux côtés du repreneur, ce qui peut rassurer un bailleur inquiet, mais impose ensuite une coexploitation réelle.
Deux autres textes bornent l’opération. D’une part, l’article L. 411-38 du même code prévoit que « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur ». Autrement dit, glisser le bail dans une société sans l’accord personnel du propriétaire expose à la résiliation, même si le repreneur est un descendant. D’autre part, lorsqu’un copreneur cesse de participer à l’exploitation, l’article L. 411-35 impose au copreneur qui continue d’exploiter de demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les trois mois de cette cessation, que le bail se poursuive à son seul nom. Ce délai de trois mois est bref et son oubli nourrit des contentieux où le bailleur invoque une transmission irrégulière.
En pratique, la demande d’agrément doit donc être écrite, précise et documentée : identité du descendant, lien de filiation, majorité ou émancipation, description des parcelles concernées, date envisagée de la cession, et premiers éléments sur la capacité du repreneur à exploiter. Cette lettre servira ensuite de point de départ démontrant que le tribunal est saisi après un refus. Le preneur qui se contente d’un accord oral ou d’une discussion informelle se prive de la preuve du refus et complique sa propre saisine.
B. L’autorisation judiciaire en cas de refus : bonne foi du cédant et capacité réelle du repreneur à mettre le fonds en valeur
Quand le bailleur refuse son agrément, le tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession. Mais cette autorisation n’est pas automatique : le juge contrôle deux pôles, la loyauté du cédant et la solidité du projet du repreneur. La Cour de cassation rappelle cette grille dans son arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-13.776 : saisi d’une demande d’autorisation, « le juge doit rechercher si la cession n’est pas de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur, cet intérêt devant être apprécié au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel ». Cette formule reprend une jurisprudence constante rendue en 1996 et 2002, et elle structure tout le contentieux : le tribunal ne se demande pas si le repreneur est sympathique au bailleur, mais si l’opération menace concrètement ses intérêts de propriétaire, au regard du comportement du cédant et de la qualité de la reprise annoncée.
La bonne foi du preneur se vérifie sur des faits simples : fermages payés, entretien du fonds, absence de dégradations, respect des clauses du bail, informations loyales données au bailleur sur le projet. Un preneur en conflit ouvert avec son bailleur, en retard répété de fermage ou auteur de sous-locations déguisées aborde l’audience en position fragile. À l’inverse, un preneur à jour de ses obligations, qui a entretenu les terres et présenté un dossier transparent, prive le bailleur de l’argument tiré d’une défiance générale et ramène le débat sur le seul point utile : le repreneur est-il capable d’exploiter ?
Les conditions de mise en valeur par le cessionnaire éventuel recouvrent trois vérifications concrètes. La première porte sur les aptitudes professionnelles du descendant : formation agricole, expérience sur l’exploitation familiale, participation antérieure aux travaux, capacité à diriger une exploitation. La deuxième concerne le matériel et les moyens : le repreneur dispose-t-il du matériel nécessaire ou des moyens de l’acquérir, et peut-il financer la reprise des stocks, du cheptel ou des engagements en cours ? La troisième tient au contrôle des structures, c’est-à-dire à l’autorisation administrative d’exploiter. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les installations, agrandissements et réunions d’exploitations au-delà du seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, ainsi que certaines opérations quelle que soit la surface, par exemple la suppression d’une exploitation ou la privation d’un bâtiment essentiel. Un descendant qui reprendrait des terres sans l’autorisation d’exploiter requise présente un dossier juridiquement incomplet, et le tribunal peut y voir un risque direct pour la pérennité de l’exploitation. La demande d’autorisation d’exploiter doit donc être anticipée et articulée avec la demande de cession, et non envisagée après coup.
Le dossier présenté au tribunal gagne à contenir des pièces datées et vérifiables : justificatifs de formation ou d’expérience, attestation d’affiliation ou parcours professionnel, inventaire du matériel disponible ou devis d’acquisition, prévisionnel de financement, demande ou décision d’autorisation d’exploiter, et, le cas échéant, statuts du projet sociétaire si une mise en société est envisagée après la cession. Chaque affirmation doit pouvoir être rattachée à une pièce, car le juge apprécie la situation à une date précise, et c’est l’objet de la seconde partie de cet article.
II. Les deux pièges qui font échouer la demande : date d’appréciation et confusion avec la mise à disposition
A. La situation du repreneur s’apprécie à la date de la cession projetée, qui coïncide avec l’effet du congé pour âge
La règle posée par la Cour de cassation est claire : les conditions relatives au repreneur, comme ses aptitudes, la possession du matériel ou la conformité au contrôle des structures, « doivent s’apprécier à la date de la cession projetée ». L’arrêt du 28 novembre 2024 applique cette règle à une configuration fréquente, celle du preneur qui atteint l’âge de la retraite et reçoit un congé du bailleur. Dans cette affaire, des preneurs avaient reçu les 10 et 16 janvier 2020 un congé pour atteinte de l’âge de la retraite à effet au 30 septembre 2021, puis avaient saisi le tribunal en annulation du congé et en autorisation de céder le bail à leur fille. La cour d’appel avait rejeté la demande en écartant des éléments postérieurs, notamment une société d’exploitation constituée avec la fille en mars 2022 et une autorisation d’exploiter sollicitée en février 2022. Le pourvoi soutenait que la situation de la cessionnaire aurait dû s’apprécier plus tard, au jour où le juge statue, y compris en appel.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et fixe la date de référence : « La date de la cession projetée est, en cas de délivrance d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite sur le fondement de ce dernier texte, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé. » Dans le cas jugé, le congé prenant effet au 30 septembre 2021, les éléments de mars et février 2022 venaient après la date de référence et ne pouvaient pas fonder l’autorisation. La demande de cession était donc rejetée, le congé prenait effet et le bail se trouvait résilié, avec obligation de libérer les lieux.
Cette solution s’articule avec le régime du congé pour âge. L’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur, lorsque la surface exploitée par le preneur dépasse un certain seuil, de refuser le renouvellement au preneur ayant atteint l’âge de la retraite ou de limiter le renouvellement à la période triennale en cours, à condition de prévenir le preneur « par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance ». Le même article ouvre au preneur évincé en raison de son âge la possibilité de céder son bail à son conjoint participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants majeurs ou émancipés, dans les conditions de l’article L. 411-35, et précise que le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail. Le preneur peut aussi demander le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il atteindra l’âge de la retraite à taux plein. Concrètement, le preneur qui reçoit un congé pour âge dispose d’une porte de sortie par la cession familiale, mais cette porte se referme à la date d’effet du congé : tout ce qui est constitué, demandé ou financé après cette date ne compte plus, sauf si les parties à la cession ont exprimé une volonté contraire sur la date retenue.
Les conséquences pratiques sont directes. Dès réception du congé, le preneur candidat à la cession doit figer un calendrier : demande d’agrément au bailleur, préparation du dossier du repreneur avant la date d’effet, dépôt de la demande d’autorisation d’exploiter suffisamment tôt pour obtenir une décision avant l’échéance, et saisine du tribunal paritaire sans attendre la dernière semaine. Constituer une société avec l’enfant après l’échéance, solliciter l’autorisation administrative après l’échéance ou produire en appel des moyens matériels acquis après l’échéance ne répare pas un dossier incomplet au jour de référence. De son côté, le bailleur qui délivre un congé pour âge doit respecter le formalisme des dix-huit mois et vérifier le seuil de surface applicable ; un congé irrégulier reste contestable, et le preneur peut cumulativement en demander l’annulation et solliciter l’autorisation de céder, comme dans l’affaire jugée en 2024. Enfin, hors congé pour âge, la date de la cession projetée reste celle convenue ou envisagée entre cédant et repreneur : le dossier doit être complet à cette date, et non au jour de l’audience.
À titre de contexte, le droit de reprise du bailleur pour exploiter lui-même obéit à une logique distincte. L’article L. 411-58 du même code autorise le bailleur à refuser le renouvellement pour reprendre le bien à son profit, au profit de son conjoint ou partenaire ou d’un descendant, mais le preneur peut s’opposer à la reprise dans certaines situations, notamment lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite dans des conditions précisées par le texte. Cession au descendant du preneur et reprise par le bailleur ou sa famille sont donc deux mécanismes symétriques mais indépendants, avec leurs propres conditions : l’existence d’un projet de reprise du bailleur ne supprime pas le droit du preneur de demander l’autorisation de céder, et inversement. Chaque voie doit être examinée pour elle-même, pièces et délais à l’appui.
B. Mise à disposition d’une société ou cession déguisée : une frontière qui conditionne la résiliation
Le second piège concerne les familles qui exploitent en société. Mettre les terres louées à la disposition d’une société n’équivaut pas automatiquement à céder le bail, mais la frontière est étroite et le prix de l’erreur est la résiliation. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur associé d’une société à objet principalement agricole à mettre tout ou partie des biens loués à la disposition de cette société, « pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail », à condition d’en aviser le bailleur par lettre recommandée au plus tard dans les deux mois de la mise à disposition, avec le nom de la société, le tribunal de commerce d’immatriculation et les parcelles concernées. Le texte impose ensuite une condition de fond permanente : « En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » La mise à disposition est donc une tolérance encadrée, pas un transfert : le preneur reste titulaire du bail et doit rester un exploitant actif sur les parcelles.
L’arrêt du 6 février 2025, pourvoi n° 23-12.274, rendu en cassation partielle, illustre la portée de cette distinction. Dans cette affaire, un bail rural à long terme avait été consenti à des copreneurs qui avaient mis les parcelles à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée dont deux d’entre eux seulement étaient associés. L’un des copreneurs avait demandé que le bail se poursuive à son seul nom, et les bailleurs avaient saisi le tribunal en opposition à cette poursuite et en résiliation pour cession prohibée. La cour d’appel avait prononcé la résiliation en retenant que la copreneuse non associée de la société manquait à son obligation personnelle de mise en valeur et procédait ainsi à une cession prohibée, sans exiger des bailleurs la preuve d’un préjudice. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 : le seul fait qu’une copreneuse ne soit pas associée de la société bénéficiaire de la mise à disposition ne suffit pas à caractériser une cession illicite. Le manquement relevé constituait une contravention à l’article L. 411-37, et la résiliation supposait alors la démonstration d’un préjudice subi par le bailleur.
La règle à en tirer est double. D’une part, il y a cession prohibée lorsque le preneur, ou l’ensemble des copreneurs en cas de cotitularité, après avoir mis le bien à disposition d’une société, ne participe plus aux travaux de façon effective et permanente et abandonne en réalité la jouissance du bien à la société : le bailleur peut alors demander la résiliation sur le fondement de la contravention à l’article L. 411-35, sans avoir à démontrer un préjudice. D’autre part, lorsque le preneur ou l’un des copreneurs met les terres à disposition d’une société dont il n’est pas associé mais continue à se consacrer à leur exploitation en participant sur place aux travaux de façon effective et permanente, il n’y a pas abandon de jouissance ni cession prohibée : le bailleur ne peut agir que sur le fondement du manquement à l’article L. 411-37 et doit établir que ce manquement est de nature à lui porter préjudice. Cette seconde branche, confirmée par un arrêt du 26 septembre 2024 cité dans la décision, protège les exploitations familiales où l’un des membres travaille réellement les terres sans détenir de parts sociales, mais elle ne dispense pas de prouver cette participation par des éléments tangibles : affiliation, attestations circonstanciées, présence effective sur l’exploitation, tâches précises et régulières. Dans l’affaire de 2025, la Cour a estimé que trois attestations anciennes et une affiliation en qualité de conjoint collaborateur ne suffisaient pas, dans le raisonnement de la cour d’appel, à établir une cession prohibée, et elle a renvoyé l’examen du préjudice.
Pour les familles qui préparent une transmission, l’enseignement est concret : choisir clairement entre cession du bail au descendant, avec agrément ou autorisation judiciaire, et mise à disposition d’une société, avec notification au bailleur dans les deux mois et participation active du preneur. Mélanger les deux régimes, par exemple en présentant en appel une mise à disposition postérieure à l’échéance pour justifier une demande de cession, cumule les fragilités, comme le montre l’arrêt de 2024 où la société créée en 2022 n’a pas sauvé la demande afférente à un congé prenant effet en 2021. De même, faire entrer l’enfant dans une société sans parts pour le preneur, ou laisser un copreneur s’effacer sans demander dans les trois mois la poursuite du bail au seul nom de l’exploitant restant, ouvre au bailleur une action en résiliation qu’il aurait pu éviter par un montage propre et des notifications en temps utile.
Reste le cadre général de la résiliation, utile aux deux parties pour mesurer les risques. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime limite les cas où le bailleur peut demander la résiliation : deux défauts de paiement de fermage persistant après mise en demeure rappelant le texte, des agissements compromettant la bonne exploitation, ou le non-respect de certaines clauses environnementales, auxquels s’ajoutent la contravention à l’article L. 411-35 et d’autres manquements précisés par le texte, avec une exigence de préjudice pour certains d’entre eux et une réserve de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le bailleur qui invoque une cession irrégulière doit donc viser le bon fondement et vérifier s’il doit prouver un préjudice : viser la cession prohibée sans abandon de jouissance établi expose à la cassation, comme en 2025. Le preneur menacé de résiliation doit de son côté vérifier le fondement invoqué, rassembler la preuve de sa participation effective et, si le manquement allégué relève de l’article L. 411-37, contraindre le bailleur à démontrer en quoi ce manquement lui nuit concrètement.
Enfin, un point de calendrier souvent négligé mérite d’être rappelé : à défaut de congé régulièrement délivré, l’article L. 411-55 du même code prévoit que « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans ». Le preneur qui n’a reçu aucun congé reste donc en principe titulaire d’un bail renouvelé, ce qui laisse le temps de préparer une cession dans de bonnes conditions, tandis que le preneur sous congé pour âge travaille avec une échéance couperet. Dans les deux cas, la méthode reste la même : demande d’agrément écrite, dossier du repreneur complet à la date projetée, autorisation d’exploiter anticipée, notifications sociétaires dans les délais, et saisine du tribunal paritaire dès le refus, sans attendre que l’échéance rende les régularisations inutiles.
Les questions de sortie du bail ne s’arrêtent pas à la transmission : lorsque le preneur quitte les lieux, le sort des améliorations qu’il a apportées donne lieu à un calcul et à des contestations fréquentes, exposés dans notre analyse de l’indemnité du preneur sortant : quelles améliorations sont payées, comment le montant est calculé et contesté. Cession réussie ou fin d’exploitation, chaque étape de la vie du bail rural gagne à être traitée avec ses propres pièces et ses propres délais.
Conclusion
Un bailleur peut refuser de laisser son fermier céder le bail à son enfant, mais ce refus n’est pas le dernier mot : le tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser la cession si le cédant est de bonne foi et si le descendant démontre une capacité réelle à mettre le fonds en valeur, matériel, aptitudes et autorisation d’exploiter à l’appui. L’arrêt du 28 novembre 2024 impose toutefois une discipline de calendrier : en présence d’un congé pour âge de la retraite, la situation du repreneur s’apprécie à la date d’effet du congé, et les régularisations postérieures ne sauvent pas un dossier incomplet. L’arrêt du 6 février 2025 ajoute une seconde discipline de qualification : la mise des terres à disposition d’une société n’est une cession prohibée que si le preneur abandonne réellement la jouissance du bien ; sinon, le bailleur doit prouver un préjudice lié au manquement aux règles de la mise à disposition. Pour les exploitants, cela signifie écrire tôt au bailleur, constituer le dossier du repreneur avant l’échéance, solliciter l’autorisation d’exploiter sans retard, notifier toute mise à disposition dans les deux mois et saisir le juge dès le refus. Pour les propriétaires, cela signifie motiver le refus sur des faits vérifiables, viser le fondement exact en cas de résiliation et ne pas confondre l’absence de parts sociales d’un copreneur avec une cession illicite. La transmission d’une exploitation se prépare comme un dossier probatoire, pas comme une simple formalité familiale.
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