Vous vendez une parcelle de terre agricole, ou vous venez de signer un compromis pour acheter quelques hectares attenants à votre exploitation. Le notaire vous annonce alors qu’il doit notifier le projet à la SAFER, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, et que la vente ne pourra être signée qu’une fois son droit de préemption purgé. Pour le vendeur, c’est la crainte de voir partir un acquéreur trouvé au prix du marché. Pour l’acquéreur, c’est la peur de perdre le bien après des mois de négociation. Pour le preneur en place, c’est parfois la découverte tardive qu’il disposait lui-même d’un droit prioritaire que personne n’a purgé.
La préemption de la SAFER n’est ni une expropriation ni une simple formalité. Lorsqu’elle est exercée dans les règles, elle transfère la propriété au prix notifié ou au prix révisé. Lorsqu’elle est ignorée, la vente signée avec le tiers encourt la nullité. Et lorsque le prix proposé par la SAFER paraît dérisoire, le vendeur dispose d’armes précises : contester le prix devant le tribunal, ou retirer purement et simplement son bien de la vente. Encore faut-il agir dans les délais, qui sont brefs et sanctionnés par la forclusion.
Ce dossier explique comment purger le droit de la SAFER avant de vendre, comment s’articule la priorité du fermier en place, et comment contester une préemption sur le prix, sur la motivation ou sur la procédure. Les règles citées sont celles du Code rural et de la pêche maritime en vigueur au 8 septembre 2026, éclairées par des décisions récentes, dont un arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2024 qui précise un point capital : le vendeur peut retirer son bien de la vente à tout moment de la procédure de révision du prix.
I. Purger la préemption de la SAFER avant de vendre
A. Identifier les ventes concernées, notifier et laisser la SAFER visiter
Le point de départ est le champ d’application. Aux termes de l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime, il existe « un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole ». Sont regardés comme à vocation agricole les terrains situés en zone agricole protégée, dans un périmètre d’intervention contre l’étalement urbain, en zone agricole ou naturelle et forestière d’un document d’urbanisme et, sans document d’urbanisme, les secteurs non encore urbanisés hors bois et forêts. Le droit peut aussi viser les bâtiments d’habitation intégrés à une exploitation agricole et les bâtiments utilisés pour l’activité agricole au cours des dix années précédant l’aliénation, lorsqu’il s’agit de leur rendre un usage agricole. Concrètement, la vente d’une maison de village sans terre ne relève pas de la SAFER, tandis que la vente d’un corps de ferme avec ses terres, ou de parcelles nues en zone agricole, entre presque toujours dans son périmètre. La nature du bien, son zonage et son usage effectif doivent donc être vérifiés avant toute notification, car une erreur sur ce point vicie toute la suite.
Les conditions d’exercice du droit, zone par zone et seuil de surface par seuil, sont fixées par décret pour chaque SAFER, après avis des commissions départementales d’orientation de l’agriculture et des chambres d’agriculture et consultation du public, comme le prévoit l’article L. 143-7. Le notaire chargé de la vente doit donc vérifier le décret applicable dans le département : en deçà du seuil de surface, ou pour des cessions exclues par le décret, la notification peut ne pas être requise, mais cette dispense ne se présume jamais et doit être établie texte en main.
Lorsque la notification est requise, c’est le notaire qui déclare l’intention d’aliéner à la SAFER, avec le prix, les charges et les conditions envisagées avec le candidat acquéreur. Cette déclaration fige l’opération : à partir de sa réception, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour adresser au notaire sa décision de préemption assortie, le cas échéant, de son offre d’achat à ses propres conditions. Comme le précise l’article R. 143-12, « L’offre ferme d’achat de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit être parvenue au notaire dans un délai de deux mois à compter de la date de réception par la société de la notification ». Passé ce délai sans réponse, la voie est libre : l’article L. 143-8 dispose que « Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ». Le vendeur doit toutefois conserver la preuve de la date de réception de la notification par la SAFER, car c’est elle qui fait courir le délai.
Entre la notification et la décision, la SAFER peut demander à visiter le bien. L’article L. 143-8 énonce que « La société d’aménagement foncier et d’établissement rural peut demander à visiter le bien », et le propriétaire est invité à faire connaître dès la notification s’il accepte cette visite, ainsi que celle des commissaires du Gouvernement. Le délai de préemption est alors suspendu depuis la réception de la demande de visite jusqu’au refus du propriétaire ou jusqu’à la visite effective, avec un reliquat minimal d’un mois pour décider si le temps restant est plus court. Refuser la visite n’est pas interdit, mais ce refus est consigné et peut peser dans l’appréciation ultérieure du dossier, notamment si la SAFER excipe d’une méconnaissance de la réalité de l’exploitation. Accepter la visite, à l’inverse, permet souvent de désamorcer une préemption en démontrant que le projet de l’acquéreur pressenti sert lui-même les objectifs légaux, par exemple l’installation d’un jeune agriculteur.
Un point souvent négligé tient à la durée de vie de la purge. Si la vente notifiée ne se réalise pas et que le vendeur persiste dans son intention de vendre un an après la dernière notification, ou s’il modifie ses prétentions de prix, la procédure doit être renouvelée. Signer dix-huit mois plus tard avec un autre acquéreur sur le fondement d’une notification périmée, c’est s’exposer à une action en nullité. Le tribunal judiciaire d’Avignon a eu à connaître, le 20 janvier 2025 (RG 21/02269), d’un dossier où une première déclaration d’intention adressée en février 2020 avait été suivie d’une seconde notification en octobre 2020 avec un nouvel acquéreur, puis d’une vente signée en février 2021 : la SAFER y soutenait que la seconde notification avait annulé et remplacé la première et que la vente, intervenue hors délai et à des conditions différentes, était entachée de nullité, demandant à être déclarée acquéreur en lieu et place du tiers. Que le tribunal suive ou non cette argumentation dans chaque espèce, l’enseignement pratique demeure : toute modification du prix, de l’acquéreur ou des conditions impose une nouvelle notification, et le calendrier doit être tenu jour par jour.
B. Faire passer le preneur en place avant la SAFER
La SAFER ne vient qu’après les titulaires de droits prioritaires. L’article L. 143-8 est formel : « La vente à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer ». Le premier de ces titulaires est le fermier en place. L’article L. 143-6 dispose que « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place », son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé, dès lors que ce preneur exploite le bien depuis plus de trois ans, qu’il est titulaire du droit de préemption du preneur et qu’il exploite régulièrement au regard du contrôle des structures, cette régularité s’appréciant sur les seules parcelles vendues.
Le droit propre du preneur est défini par l’article L. 412-5 : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Il peut préempter pour exploiter lui-même ou faire exploiter par son conjoint, son partenaire ou un descendant justifiant de trois ans d’activité agricole ou d’un diplôme agricole, et il peut subroger ces proches dans l’exercice du droit. Le bénéficiaire devra ensuite exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans dans les conditions des articles L. 411-59 et suivants, sauf apport à un groupement foncier agricole en s’y consacrant personnellement. Pour les vendeurs et les acquéreurs, la conséquence est directe : avant de purger la SAFER, il faut purger le preneur, et un preneur qui exploite depuis plus de trois ans dans les règles fait obstacle à la SAFER.
La purge du preneur suit un formalisme strict que le notaire doit respecter à la lettre. Selon l’article L. 412-8, le notaire fait connaître au preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente, ainsi que le nom et le domicile du candidat acquéreur dans certains cas. « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ». Le preneur dispose alors de deux mois pour accepter ou refuser dans les mêmes formes, et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ». En cas d’acceptation, il bénéficie ensuite de deux mois pour régulariser l’acte authentique. Si le propriétaire modifie ses prétentions pendant le délai, il doit notifier les nouvelles conditions et le délai est prolongé de quinze jours ; s’il modifie après expiration, ou si la vente n’est toujours pas réalisée un an après la dernière notification, la procédure doit être entièrement renouvelée, en vertu de l’article L. 412-9.
L’ordre public de cette hiérarchie se vérifie devant les tribunaux. Le tribunal judiciaire de Reims a ainsi été saisi, le 5 septembre 2025 (RG 22/01336), d’un litige opposant des vendeurs et un acquéreur candidat à la SAFER du Grand Est autour de parcelles dont l’exploitation par un preneur était au cœur du débat. Sans préjuger de l’issue de chaque affaire, ce type de contentieux rappelle que la SAFER qui préempte sans que le droit du preneur ait été régulièrement purgé s’expose à voir sa propre opération contestée, et que l’acquéreur évincé comme le vendeur ont intérêt à vérifier eux-mêmes que la notification au fermier a été faite dans les formes. Pour une vision d’ensemble du statut du fermier, de son bail et de ses droits face aux tiers, les lecteurs pourront se reporter à notre bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
En cas d’adjudication, volontaire ou forcée, la protection du preneur est renforcée : l’article L. 412-11 exige qu’il « doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication », et il dispose ensuite de vingt jours après l’adjudication pour se substituer à l’adjudicataire. Du côté de la SAFER, l’article L. 143-12 prévoit que le décret local peut obliger le propriétaire qui veut vendre par adjudication volontaire à offrir le bien à l’amiable à la SAFER « deux mois au moins avant la date prévue pour la vente », sauf procédure autorisée ou ordonnée par un juge. Vendeurs et acquéreurs aux enchères doivent donc vérifier le décret SAFER applicable avant de publier la vente.
II. Contester le prix, la motivation ou la procédure
A. Offre de prix révisée, révision judiciaire et droit de retrait du vendeur
La SAFER n’est pas tenue d’acheter au prix convenu entre le vendeur et le candidat acquéreur. Lorsqu’elle estime le prix et les conditions exagérés au regard des prix pratiqués dans la région pour des biens comparables, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat à ses propres conditions, comme le prévoit l’article L. 143-10 : « elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions ». Le vendeur dispose alors de trois options : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal compétent de l’ordre judiciaire pour faire réviser le prix proposé, le tribunal statuant dans les conditions de l’article L. 412-7, c’est-à-dire qu’il « fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente ». Le silence du vendeur pendant six mois vaut acceptation tacite : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre ». Ce délai de six mois court depuis la réception par le notaire de la notification, et la décision de retrait doit parvenir à la SAFER avant son expiration. En pratique, le vendeur doit donc dater chaque étape et répondre par écrit via le notaire, sans jamais laisser passer le délai en croyant que son désaccord de principe suffit.
Le contentieux le plus fréquent porte sur ce qui se passe après la saisine du tribunal. La Cour de cassation l’a tranché le 28 novembre 2024 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-18.746, arrêt n° 630 FS-B) dans une affaire où la SAFER avait offert 307 000 euros pour des biens proposés à 490 000 euros. La cour d’appel d’Angers avait jugé la vente parfaite au profit de la SAFER au motif que le retrait de la vente aurait dû intervenir dans le délai de six mois et par l’intermédiaire du notaire. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article L. 143-10 et de l’article R. 143-12 : le vendeur qui a saisi le tribunal en révision du prix dans le délai de six mois peut retirer son bien de la vente à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale, sans être tenu d’en informer la SAFER par l’intermédiaire du notaire. Autrement dit, une fois le tribunal saisi dans les six mois, le vendeur garde la maîtrise de son bien jusqu’au bout : il peut abandonner la vente en cours d’expertise, avant même que le juge ait fixé la valeur vénale, et sans formalisme notarié. L’arrêt est partiellement cassé et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Rennes, la SAFER étant condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Même après fixation judiciaire du prix, rien n’est imposé aux parties : « Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération » (article L. 143-10). Chacune dispose alors de son propre délai après le jugement devenu définitif, un mois pour la SAFER et trois ans pour le vendeur, et « Le silence de l’une ou de l’autre des parties pendant le délai dont elles disposent respectivement vaut renonciation » (article R. 143-12). Le vendeur qui trouve le prix judiciaire insuffisant peut donc encore renoncer, mais il supportera alors les frais d’expertise s’il refuse la décision du tribunal, selon la règle posée par l’article L. 412-7 : « Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire ». Et si le propriétaire, après renonciation, remet en vente dans des conditions différentes, une nouvelle purge sera nécessaire.
La cour d’appel de Dijon, statuant en renvoi après cassation le 20 janvier 2026 (RG 25/00689), illustre un autre piège : celui de la préemption partielle suivie d’une extension. Dans cette affaire née en Nièvre, la SAFER avait d’abord préempté partiellement une quarantaine d’hectares avant d’informer le notaire de sa décision d’acquérir la totalité des parcelles pour 200 000 euros, décision annulée en première instance puis validée en appel avant la cassation du 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-12.150) et le renvoi à Dijon. Les vendeurs y faisaient valoir un dépassement du délai d’exercice. L’enseignement, indépendamment de l’issue du renvoi, est net : le vendeur doit contrôler que la décision de préemption vise exactement les biens notifiés, qu’elle intervient dans le délai de deux mois éventuellement suspendu par la visite, et que toute extension fait l’objet d’une décision distincte, motivée et notifiée. Une décision tardive ou géographiquement floue est contestable.
B. Faire annuler une vente signée sans purge et obtenir la substitution
Signer avec le tiers sans avoir purgé la SAFER, ou sur le fondement d’une notification périmée, expose la vente à l’anéantissement. Côté preneur, le mécanisme est prévu par l’article L. 412-10 : lorsque le bailleur vend avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions différents de ceux notifiés, ou en exigeant du preneur des conditions destinées à l’empêcher d’acheter, « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées », avec application du prix inférieur si la vente au tiers a été conclue moins cher. Le preneur dont le droit n’a pas été respecté dispose en outre d’une action en nullité et en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire « dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion », selon l’article L. 412-12. Pour le tiers acquéreur, la sanction est donc la perte du bien, outre d’éventuels dommages-intérêts ; pour le vendeur, c’est la remise en cause d’une vente qu’il croyait définitive.
Côté SAFER, la nullité sanctionne de la même façon les ventes conclues en fraude de son droit. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé le 4 novembre 2025 (1re chambre civile B, RG 24/00329) : après notification d’une vente d’une parcelle de plus de deux hectares pour 14 000 euros, la SAFER avait préempté en janvier 2022, mais la venderesse avait refusé de régulariser l’acte, donnant lieu à un procès-verbal de carence, puis avait assigné la SAFER en annulation pour détournement de la loi avec l’acquéreur évincé. Le tribunal judiciaire de Lyon avait débouté les demandeurs, constaté que la vente au profit de la SAFER était parfaite, ordonné le transfert de propriété avec publication au service de la publicité foncière, et ordonné la libération de la parcelle par l’occupant, au besoin avec la force publique. La cour d’appel a confirmé cette analyse. L’affaire montre que le grief de détournement, souvent invoqué contre les préemptions, n’aboutit que si le demandeur démontre un usage étranger aux missions légales, et que le refus de signer après une préemption régulière se retourne contre le vendeur : le jugement vaut alors acte de vente.
La motivation de la décision de préemption constitue le troisième angle de contestation, et il est redoutable car la sanction est la nullité. L’article L. 143-3 dispose qu’« A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés ». Ces objectifs figurent à l’article L. 143-2 : installation, réinstallation ou maintien d’agriculteurs, consolidation d’exploitations viables, préservation de l’équilibre compromis par des travaux publics, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation foncière, conservation d’exploitations viables menacées par la cession séparée des terres et des bâtiments, mise en valeur de la forêt, protection de l’environnement et protection des espaces agricoles périurbains. Une décision qui se borne à viser l’article sans expliquer en quoi l’opération sert concrètement l’un de ces objectifs, ou qui invoque un motif étranger à la liste, encourt l’annulation. Le vendeur et l’acquéreur évincé doivent donc exiger la décision écrite et la confronter aux faits : quel candidat à l’installation est visé, quelle exploitation est consolidée, en quoi le prix révèle une spéculation. À l’inverse, une décision précisément motivée, adossée à un projet de rétrocession documenté, résiste presque toujours.
Enfin, la rétrocession elle-même doit être motivée et publiée, et la SAFER doit annoncer préalablement son intention de revendre les fonds acquis, toujours selon l’article L. 143-3. L’acquéreur évincé qui soupçonne une revente de complaisance peut surveiller ces publications et, le cas échéant, contester la régularité de l’ensemble de l’opération. En synthèse, trois délais commandent la stratégie : deux mois pour la SAFER à compter de la notification, deux mois pour le preneur à compter de sa propre notification, six mois pour le vendeur face à l’offre de prix révisée et six mois pour le preneur qui découvre une vente frauduleuse. Manquer l’un de ces délais, c’est perdre le droit correspondant, sans que le juge puisse le relever.
En conclusion, vendre ou acheter des terres agricoles sans la SAFER n’est pas envisageable dès que le bien entre dans son champ : notifier par le notaire, accepter la visite sauf raison précise, purger d’abord le preneur en place, contrôler la décision dans son délai, sa motivation et son périmètre, puis, face à une offre de prix minorée, choisir en connaissance de cause entre accepter, saisir le tribunal ou retirer le bien, y compris en cours de procédure. Chaque étape est écrite et datée, car chaque contestation se joue sur des preuves de notification et des calendriers. Un dossier tenu de cette façon transforme la préemption, souvent vécue comme une loterie, en une procédure prévisible où chaque partie connaît ses options et leur coût.
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