Vos terres louées deviennent constructibles : le bailleur peut-il vous évincer pour construire ?

Un plan local d’urbanisme classe en zone urbaine les parcelles que vous exploitez en fermage depuis des années. Le bailleur vous notifie la résiliation du bail rural : il veut vendre à un promoteur, faire construire ou changer lui-même la destination des terrains. De votre côté, ces parcelles portent une partie de votre assolement, vos bâtiments d’exploitation ou des améliorations que vous avez financées. La question se pose alors en termes directs : le bailleur a-t-il le droit de reprendre des terres devenues constructibles avant la fin du bail, et que pouvez-vous exiger en échange ?

La réponse tient dans un texte précis du Code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-32, qui organise une résiliation spéciale pour changement de destination. Ce mécanisme n’est ni un congé pour reprise en vue d’exploiter, ni une résiliation pour faute du preneur : le bailleur peut y recourir à tout moment, mais il doit respecter un formalisme strict, attendre un an avant que la résiliation prenne effet et s’engager à changer réellement la destination des terrains dans les trois ans. Le preneur, lui, n’est pas démuni : il peut faire annuler une notification irrégulière, exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué lorsque son équilibre économique est gravement compromis et obtenir une indemnisation calculée comme en matière d’expropriation. Deux arrêts récents de cours d’appel, rendus à Riom le 17 mars 2026 et à Grenoble le 15 avril 2025, montrent comment les juges contrôlent ces résiliations et où se situent les pièges pour chaque partie.

I. Quand le bailleur peut résilier le bail pour changer la destination des terres

A. Des terres en zone urbaine du PLU, ou une autorisation administrative hors zone urbaine

Le point de départ est le premier alinéa de l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Deux conditions cumulatives se dégagent : les parcelles doivent être situées en zone urbaine au sens du document d’urbanisme applicable, et leur destination agricole doit pouvoir être changée, c’est-à-dire que le classement doit autoriser un usage non agricole.

Lorsque ces deux conditions sont réunies, le bailleur n’a aucune autorisation administrative à solliciter : le classement en zone urbaine suffit. C’est ce qu’a jugé la cour d’appel de Grenoble dans un litige opposant une bailleresse à une société locataire de pâtures pour chevaux : « il n’y a pas lieu de démontrer l’existence d’un changement de classification des parcelles concernées en raison d’une modification du PLU, puisque la seule cause de la résiliation est le changement de destination auquel s’engage le bailleur dans le délai de trois ans ». Autrement dit, le preneur ne peut pas faire échec à la résiliation en soutenant que les parcelles étaient déjà classées en zone urbaine lors de la signature du bail, ni en exigeant que le bailleur démontre une modification récente du PLU intervenue pendant le bail. Le seul contrôle porte sur le classement au jour de la notification et sur la réalité de l’engagement de changer la destination.

La situation est différente hors zone urbaine. Le même article L. 411-32 prévoit que « En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ». Le bailleur doit alors obtenir cette autorisation avant de notifier la résiliation, et le preneur a intérêt à vérifier son existence et sa portée : une résiliation notifiée sans autorisation, là où elle est exigée, ne peut pas produire effet.

En pratique, la première vérification du preneur porte donc sur le zonage : demander à la mairie le certificat d’urbanisme ou l’extrait du PLU applicable aux parcelles visées, identifier précisément les zones (urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle) et contrôler que les parcelles désignées par le bailleur correspondent bien à des terrains dont la destination peut changer. Dans l’affaire jugée à Riom, le différend portait sur 60 ares d’une parcelle et 15 ares d’une autre, classés en zone constructible, alors que le bailleur prétendait étendre la reprise au-delà des limites des terrains constructibles : la cour a rappelé que la reprise devait suivre strictement les limites des terrains constructibles, et a sanctionné le bailleur qui avait fait poser une clôture ne respectant pas ces limites. La délimitation par géomètre-expert, frais du bailleur, et la pose d’une clôture en limite du parcellaire repris sont des mesures que le tribunal paritaire peut ordonner, au besoin sous astreinte.

B. Une résiliation possible à tout moment, mais enfermée dans un formalisme strict

La résiliation pour changement de destination se distingue du congé ordinaire par sa temporalité. Là où le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement « doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », comme le rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 13 juin 2024, n° 22-18.861, la résiliation de l’article L. 411-32 peut intervenir « à tout moment », y compris en cours de bail et sans attendre son échéance. Cette souplesse apparente est compensée par trois verrous de forme et de fond.

Premier verrou : la notification par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice, avec une prise d’effet différée. Le texte dispose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation ». L’acte doit donc contenir, à peine d’inefficacité, l’engagement exprès du bailleur de changer ou faire changer la destination dans les trois ans. Un acte qui se borne à invoquer le classement en zone constructible sans formuler cet engagement est vicié.

Deuxième verrou : la désignation précise des parcelles reprises. La cour d’appel de Riom a confirmé la nullité d’une notification qui visait « l’objet de la location dans son ensemble sans restriction », alors que seule une partie des terres était devenue constructible : « la notification de la résiliation doit nécessairement préciser les parcelles faisant l’objet du changement de destination à moins que cette inexactitude ne soit pas de nature à induire le preneur en erreur ». Dans cette affaire, malgré des discussions amiables engagées depuis 2012 sur une reprise partielle, les relations conflictuelles entre les parties faisaient que le preneur avait pu se méprendre sur les intentions réelles du bailleur devant un acte qui ne mentionnait ni les parcelles ni les échanges antérieurs. La leçon est nette pour les bailleurs : viser le bail dans son ensemble quand seule une fraction des parcelles est concernée expose la notification à l’annulation. Pour les preneurs, toute imprécision sur les contenances, les références cadastrales ou le sort des bâtiments doit être soulevée devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Troisième verrou : la réalité du changement de destination dans les trois ans. L’engagement inscrit dans l’acte n’est pas une formule de style : si le bailleur ne change pas la destination dans le délai, le preneur évincé dispose d’un argument de poids pour contester après coup la loyauté de la résiliation et réclamer réparation. La cour de Grenoble a validé la résiliation dès lors que la bailleresse s’était engagée à modifier la destination dans le délai légal et que les parcelles étaient bien en zone urbaine ; à l’inverse, un bailleur qui laisserait les terres en friche agricole ou les relouerait à usage agricole après éviction s’exposerait à une action en responsabilité. Le preneur a donc intérêt à conserver une copie de l’acte, à surveiller l’usage réel des parcelles après son départ et à faire constater par commissaire de justice tout défaut de changement de destination à l’expiration du délai de trois ans.

Du côté du bailleur, la sécurisation de la reprise passe par une check-list documentaire établie avant toute notification : extrait du PLU en vigueur avec le zonage de chaque parcelle, plan de géomètre superposant le parcellaire loué et les zones urbaines, état des autorisations administratives si certaines parcelles se trouvent hors zone urbaine, et projet de rédaction de l’acte mentionnant l’engagement triennal de changement de destination. Faire vérifier cet ensemble par un conseil avant de saisir le commissaire de justice coûte moins cher qu’une nullité prononcée deux ans plus tard par le tribunal paritaire, assortie d’une réintégration du preneur dans les lieux et de dommages et intérêts pour la période d’éviction injustifiée. La précipitation est l’ennemie de cette procédure : un mois de préparation documentaire fait gagner des années de contentieux.

II. Comment le preneur peut contester la résiliation et obtenir réparation

A. Faire annuler une résiliation irrégulière ou déloyale

Le contentieux de la résiliation pour changement de destination relève du tribunal paritaire des baux ruraux, saisi par le preneur qui conteste la notification. Plusieurs moyens peuvent être invoqués, et les deux arrêts récents montrent lesquels prospèrent.

Le premier moyen est l’imprécision de l’acte. Comme l’a jugé la cour d’appel de Riom, une notification qui ne précise pas les parcelles concernées par le changement de destination est nulle lorsqu’elle est de nature à induire le preneur en erreur. Le preneur doit donc comparer ligne à ligne l’acte reçu avec le bail, le relevé parcellaire et le zonage : parcelles non identifiées, contenances approximatives, sort des bâtiments passé sous silence, absence de l’engagement triennal. Chacun de ces défauts peut fonder une demande d’annulation. À l’inverse, le bailleur qui veut sécuriser sa reprise fait établir en amont un plan de géomètre superposant le parcellaire loué et les zones constructibles, et vise dans l’acte chaque parcelle avec sa référence cadastrale, sa contenance reprise et le sort des bâtiments.

Le deuxième moyen tient à l’articulation avec le droit de préemption du preneur en cas de vente. Dans l’affaire de Grenoble, la société preneuse soutenait que le congé avait été délivré par fraude, pour faire obstacle à son droit de se porter acquéreuse du bien que la bailleresse s’apprêtait à vendre. La cour a écarté l’argument sur deux fondements : d’une part, « En regard du motif de la résiliation, l’existence d’une fraude dans les droits du preneur en cas de vente est sans effet sur cette décision »](https://www.courdecassation.fr/decision/67ff3d2b6d3290e00e0e7944), car la résiliation pour changement de destination se juge au regard de ses propres conditions ; d’autre part, « à compter de la prise d’effet de la résiliation, soit le 4 août 2023, le preneur ne bénéficiait plus d’un droit de préemption ». La portée pratique est importante : un preneur qui envisage d’acheter les terres louées ne peut pas paralyser une résiliation régulière en invoquant son projet d’acquisition, et une fois la résiliation effective, son droit de préemption disparaît avec le bail. S’il veut acheter, il doit agir avant la prise d’effet, ou contester la régularité même de la résiliation.

Le troisième moyen concerne l’équilibre de l’exploitation en cas de résiliation partielle. L’article L. 411-32 prévoit que « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué ». Cette faculté appartient au preneur seul : c’est lui qui choisit, lorsque la reprise d’une partie des terres désorganise son exploitation au point d’en compromettre gravement l’équilibre, d’étendre la résiliation à l’ensemble des biens loués et d’être indemnisé en conséquence. La preuve repose sur des éléments comptables et agronomiques concrets : perte d’une part substantielle de la surface, bâtiments d’exploitation situés sur la partie reprise, impossibilité de reconstituer un assolement cohérent, surcoûts d’exploitation démontrés. Une simple gêne ou une perte marginale de surface ne suffit pas : l’adverbe « gravement » impose de documenter un déséquilibre réel, chiffres à l’appui.

Enfin, le preneur peut invoquer les manquements du bailleur à ses propres obligations pour obtenir des dommages et intérêts distincts de l’indemnité d’éviction. Dans l’arrêt de Riom, le bailleur occupait des parties de bâtiments loués au-delà des espaces réservés et empêchait le preneur d’en jouir paisiblement, malgré une ordonnance de référé lui faisant défense de le faire sous astreinte. La cour a confirmé l’injonction d’enlever ses matériels sous astreinte et porté à 3 000 euros les dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Le fondement de cette réparation est le principe général selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041571), posé par l’article 1240 du Code civil. Les constats de commissaire de justice, datés et précis, sont ici déterminants : sans procès-verbaux décrivant les empiètements, la demande indemnitaire échoue, comme l’a rappelé la cour de Grenoble en rejetant la demande de dommages et intérêts de la société preneuse faute de preuve de la fraude alléguée.

Un dernier point de procédure mérite l’attention des bailleurs : dans l’arrêt de Riom, la cour a déclaré irrecevable comme demande nouvelle en appel la prétention du bailleur tendant à l’expulsion du preneur pour non-renouvellement du bail au 1er janvier 2023, faute d’avoir saisi le premier juge d’une contestation du renouvellement. En application des articles 564 et 566 du Code de procédure civile, une demande d’expulsion fondée sur l’absence de renouvellement ne peut pas surgir pour la première fois en cause d’appel si elle n’est ni l’accessoire ni le complément de la demande de fixation du fermage du bail renouvelé. Le bailleur doit donc articuler dès la première instance l’ensemble de ses moyens : résiliation pour changement de destination, subsidiairement contestation du renouvellement, et demandes d’expulsion correspondantes.

B. Être indemnisé comme en cas d’expropriation et se faire payer les améliorations

Lorsque la résiliation est régulière, le preneur évincé a droit à une indemnisation dont le régime est fixé par l’article L. 411-32 : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Le renvoi à l’expropriation n’est pas rhétorique : il impose d’évaluer l’intégralité du préjudice selon les règles de l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, aux termes duquel « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La Cour de cassation applique strictement cette logique d’intégralité : dans son arrêt du 23 novembre 2023, n° 22-20.866, elle a rejeté le pourvoi d’une ville qui contestait l’indemnité d’éviction allouée en appel à des preneurs évincés pour une opération d’aménagement, maintenant ainsi une réparation qui couvrait l’ensemble des préjudices directs et certains, y compris la perte des constructions édifiées par les preneurs. Pour le preneur rural, cela signifie que l’indemnité ne se limite pas à la perte de récoltes de l’année : elle englobe la perte de jouissance des terres jusqu’au terme prévisible du bail, les frais de réinstallation, la désorganisation de l’exploitation, la perte de valeur des investissements non amortis et, le cas échéant, la valeur des constructions et plantations réalisées.

À cette indemnité d’éviction s’ajoute, de plein droit, l’indemnité des améliorations. L’article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». La formule « quelle que soit la cause » inclut la résiliation pour changement de destination : drainages, clôtures, amendements de longue durée, plantations, constructions autorisées, remises en état allant au-delà de l’entretien courant. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà des obligations légales du preneur, ainsi que les travaux de mise en conformité avec la législation. Deux précautions sont essentielles : d’une part, conserver les factures, les autorisations écrites du bailleur et les constats d’huissier établissant la réalité et le coût des travaux ; d’autre part, respecter le délai de forclusion, car « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Passé ce délai d’un an, la créance est définitivement perdue, même si les travaux sont incontestés.

Le paiement, enfin, est protégé par une garantie de maintien dans les lieux. Le dernier alinéa de l’article L. 411-32 prévoit que le preneur « ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé ». Concrètement, si le bailleur veut une libération rapide, il doit payer ou consigner ; à défaut d’accord sur le montant, le preneur saisit en référé le président du tribunal paritaire pour faire fixer une indemnité prévisionnelle, et reste en place jusqu’à la fin de l’année culturale en cours au jour du paiement. Ce mécanisme évite que le preneur soit mis dehors sans ressources pour se réinstaller, et donne au bailleur pressé une voie rapide : mieux vaut négocier une indemnité provisionnelle réaliste que subir une année culturale supplémentaire d’occupation.

Reste la question du temps et du juge compétent pour trancher l’ensemble du litige. La contestation de la résiliation, la fixation de l’indemnité d’éviction et celle des améliorations relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux, avec appel devant la cour d’appel. Les conditions de la reprise s’apprécient en principe à la date d’effet prévue de la résiliation, comme la Cour de cassation l’a rappelé en matière de congé pour reprise dans son arrêt du 7 mai 2025, n° 22-16.518 : « S’il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé, la reprise n’était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n’a pu entraîner la prorogation du bail ». Transposée à la résiliation pour changement de destination, cette exigence signifie que le zonage, l’autorisation administrative éventuelle et la régularité de l’acte doivent être établis à la date d’effet d’un an, et non à une date ultérieure choisie par l’une des parties. Le preneur qui reçoit la notification doit donc agir vite : faire vérifier le zonage, saisir le tribunal paritaire avant la prise d’effet et chiffrer ses préjudices sans attendre, car l’année prévue par la loi passe rapidement.

Conclusion : vérifier l’acte, le zonage et les délais avant de quitter les lieux

La résiliation pour changement de destination donne au bailleur un outil puissant : reprendre à tout moment des terres devenues constructibles, sans attendre la fin du bail. Mais cet outil est à double tranchant : acte de commissaire de justice désignant précisément les parcelles, engagement exprès de changer la destination dans les trois ans, effet différé d’un an, autorisation administrative hors zone urbaine. Chaque maillon manquant expose la notification à l’annulation, comme l’a montré l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026. Pour le preneur, la méthode tient en quatre réflexes : contrôler le zonage réel des parcelles visées, exiger la désignation exacte des terres reprises, invoquer l’extension à la totalité du bail si l’équilibre de l’exploitation est gravement compromis, et chiffrer puis réclamer dans les douze mois l’indemnité d’éviction comme en expropriation ainsi que l’indemnité des améliorations, sans quitter les lieux avant d’avoir été payé ou avant la fin de l’année culturale en cours. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage, des congés et des préemptions, on pourra se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous recevez une résiliation pour changement de destination ou vous préparez la reprise de terres devenues constructibles en droit rural ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre bail, votre zonage et vos délais pour sécuriser la procédure et chiffrer vos indemnités. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page formulaire de contact.