Le fermage payé chaque année pour des terres, des bâtiments d’exploitation et une maison d’habitation semble souvent intangible. Un preneur reçoit un appel de fermage, constate une hausse ou découvre que son bail mentionne un montant global sans détail, et s’interroge : ce prix est-il régulier, comment est-il calculé, et que faire s’il paraît excessif. Du côté du bailleur, la question se pose en miroir : le loyer stipulé couvre-t-il la valeur locative réelle du bien, et comment obtenir sa révision lorsque les plafonds ont évolué. Le statut du fermage répond à ces deux préoccupations par un encadrement strict du prix, des mécanismes d’actualisation annuelle et de révision périodique, et des recours précis devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus le 29 février 2024 et le 2 juillet 2026, montrent que ces règles se plaident encore devant les juges, avec des conséquences financières directes : restitution d’un dépôt de garantie de 26 404 euros dans un cas, remise en cause d’un fermage fixé à un cinquième de la récolte dans l’autre. Cet article explique comment calculer un fermage conforme, puis comment contester un fermage illicite ou déséquilibré, en s’appuyant sur les textes vérifiés et sur ces décisions intégralement relues.
I. Calculer un fermage conforme au statut du fermage
A. Ventiler le prix et respecter les fourchettes fixées par l’autorité administrative
La première règle tient en une phrase du Code rural et de la pêche maritime : « Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. » Cette ventilation n’est pas une simple présentation comptable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 24-12.681, ECLI:FR:CCASS:2026:C300395, arrêt n° 395 FS-B, cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 9 janvier 2024, renvoi devant la cour d’appel de Paris, texte intégral de l’arrêt) que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». Dans cette affaire, un bail à ferme conclu le 1er novembre 2011 pour un centre équestre prévoyait un loyer mensuel global de 8 801,33 euros, complété par deux avenants des 1er octobre 2014 et 1er avril 2015 ajoutant un appartement, six boxes et d’autres locaux. La preneuse avait saisi le tribunal paritaire le 12 décembre 2017 pour faire juger la clause de fermage non écrite et faire fixer un fermage licite du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020, évalué à titre principal à 182,77 euros par an. La Cour de cassation lui a donné raison sur le principe, au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural et de la pêche maritime, rappelant que ces dispositions sont d’ordre public.
Concrètement, chaque partie du prix obéit à son propre encadrement. Le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, sur la base de références calculées selon des modalités définies par décret. Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est lui aussi fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Ces fourchettes ne sont pas nationales : le préfet les fixe par arrêté publié au recueil des actes administratifs, sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales, et procède lui-même à cette fixation en cas de carence de ces commissions. Le prix de chaque fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols, de la structure parcellaire et, le cas échéant, de l’obligation de pratiques culturales respectueuses de l’environnement prévue à l’article L. 411-27. Un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges du 6 mai 2026 (RG n° 24/00359) illustre cette pratique de ventilation : un bail du 31 mars 2021 portant sur 12 hectares et 500 ares distinguait 2 400 euros pour les terres nues, 1 200 euros pour les bâtiments d’exploitation et 3 600 euros pour la maison d’habitation, soit un total de 7 200 euros, tandis qu’un second contrat dit de petites parcelles isolait 191 euros de terres nues, 372 euros de plantations de petits fruits et 860 euros de bâtiments d’exploitation. Cette décision montre que les parties avisées détaillent déjà le prix poste par poste, ce qui facilite ensuite tout contrôle au regard des arrêtés.
Deux régimes particuliers méritent l’attention. D’abord, les terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, ainsi que les bâtiments d’exploitation afférents, peuvent faire l’objet d’une évaluation en quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative ; dans ce cas, les règles d’actualisation annuelle décrites ci-après ne s’appliquent pas. Ensuite, l’article L. 411-12 interdit au fermage de comprendre, en sus du prix calculé selon l’article L. 411-11, « aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf trois exceptions : des investissements réalisés par le bailleur en accord avec le preneur au-delà de ses obligations légales, des investissements imposés au bailleur par une personne morale de droit public, ou le cas où le bailleur a définitivement supporté l’indemnité due au preneur sortant en application des articles L. 411-69 à L. 411-77. Le prix du bail est payable en espèces, sauf accord des parties pour un paiement en nature ou mixte dans le cas des cultures permanentes. Tout complément imposé en dehors de ces hypothèses expose le bailleur à une action en répétition, comme le montre l’arrêt du 2 juillet 2026 à propos du dépôt de garantie, examiné plus loin.
B. Actualiser chaque année et réviser au renouvellement ou en troisième année
Un fermage conforme à la signature du bail peut cesser de l’être si les plafonds évoluent et que le contrat ne suit pas les bons indices. Le Code rural organise deux mouvements distincts : l’actualisation annuelle automatique des références et la révision proprement dite du prix stipulé.
Pour les bâtiments d’habitation, le loyer ainsi que les maxima et minima sont actualisés chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, indice trimestriel correspondant à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ces références s’appliquent aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de l’acte pris dans chaque département, et le loyer d’habitation stipulé dans ces baux peut être révisé à l’initiative de l’une des parties à compter de la publication de cet acte ; à défaut d’accord, le loyer est fixé par le tribunal. Pour les terres nues et les bâtiments d’exploitation, le loyer ainsi que les maxima et minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages. Cet indice repose pour 60 % sur l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constatée au plan national au cours des cinq années précédentes, et pour 40 % sur l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente, selon des modalités précisées par voie réglementaire. L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. En pratique, le calcul annuel consiste à appliquer la variation publiée au montant de l’année précédente, poste par poste : un loyer de terres nues de 1 000 euros reconduit avec une variation d’indice de plus 3 % devient 1 030 euros, à condition que le résultat reste dans la fourchette de l’arrêté préfectoral applicable. Cet exemple chiffré est une simple illustration de la méthode ; les valeurs réelles à employer sont celles de l’arrêté ministériel annuel et de l’arrêté préfectoral du département de situation des parcelles.
La révision du prix des baux en cours obéit à un calendrier verrouillé. Les maxima et minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans et, s’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve du premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, pour un bail à long terme, au début de chaque nouvelle période de neuf ans. À défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix. Un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 mai 2025 (RG n° 24/01409, arrêt avant dire droit ordonnant une expertise, sur jugement du tribunal paritaire de Brignoles du 26 janvier 2024) montre ce contentieux en situation : le bailleur, auteur d’un bail rural sous seing privé du 18 avril 1997 prenant effet le 12 février 1997 pour douze années, avait saisi le tribunal paritaire le 1er avril 2020 pour voir fixer un fermage conforme à l’article L. 411-11 et aux arrêtés préfectoraux, avec une mission d’expertise détaillée consistant à visiter et décrire la propriété, à déterminer la nature des parcelles selon les catégories de l’arrêté préfectoral en vigueur lors du renouvellement, à déterminer le prix normal au regard de l’article L. 411-11 et de l’arrêté, à proposer un fermage en monnaie ou en denrée et à faire les comptes entre les parties. Le rapport d’expertise avait été déposé le 8 juin 2022, et le bailleur demandait la fixation du fermage pour 2018 à 2022 ainsi qu’une conversion en 41,45 hectolitres de vin par an, avec des créances locatives annuelles chiffrées à l’appui. La cour a confirmé que la fixation prenait effet à la date du renouvellement, soit le 12 février 2018, alors même que la requête datait du 1er avril 2020. L’enseignement est double : la révision au renouvellement rétroagit à l’échéance du bail expiré, et elle suppose presque toujours une expertise technique sur les catégories de terres et les arrêtés applicables.
Entre deux renouvellements, l’article L. 411-13 ouvre une fenêtre unique : « Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. » Cette faculté vaut pour la troisième année du premier bail comme pour celle de chacun des baux renouvelés. Trois conditions cumulatives s’en déduisent : un écart d’au moins 10 % par rapport à la valeur locative de la catégorie du bien considéré, une saisine au cours de la troisième année de jouissance, et un usage unique par bail. L’effet ne remonte pas au début du bail : le tribunal fixe le prix normal pour la période restant à courir à partir de la demande. Manquer cette fenêtre, c’est attendre le renouvellement suivant, sauf à démontrer une illicéité ouvrant l’action en régularisation examinée dans la seconde partie.
II. Contester un fermage illicite ou déséquilibré
A. Faire juger l’illicite : défaut de ventilation, prix en récolte, dépôt de garantie et compléments
Lorsque le prix stipulé méconnaît les règles d’ordre public du fermage, le juge ne se contente pas de le réviser : il répute la clause non écrite et fixe un fermage licite. L’article L. 411-14 dispose que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public », et l’article L. 415-12 ajoute que « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite. » Quatre configurations d’illicéité reviennent devant les tribunaux et appellent des réponses distinctes.
Première configuration, le défaut de ventilation du fermage global. L’arrêt du 2 juillet 2026 précité (pourvoi n° 24-12.681) casse sur ce point l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui se contentait de comparer le loyer global du bail à la somme des prix de chaque élément au regard des arrêtés préfectoraux. La Cour de cassation (arrêt du 2 juillet 2026) écarte cette méthode : l’absence de distinction entre le loyer d’habitation et le loyer d’exploitation et de terres nues rend la clause illicite en elle-même, quelle que soit la proximité du montant global avec les plafonds. La sanction est l’ouverture d’une action en régularisation pour fermage illicite, avec fixation judiciaire d’un nouveau fermage et condamnation du bailleur à restituer la différence entre le fermage fixé et les montants acquittés sur la période retenue. Dans l’affaire jugée, la cassation a également emporté, par indivisibilité, la condamnation de la preneuse à payer 61 421 euros en remboursement d’un trop-versé sur un préjudice d’exploitation et 46 667,51 euros de loyers retenus depuis le 13 décembre 2018, ce qui montre l’ampleur des comptes refaits après requalification.
Deuxième configuration, le fermage indexé sur la récolte. La Cour de cassation a jugé le 29 février 2024 (pourvois joints n° 22-17.362 et n° 22-21.127, ECLI:FR:CCASS:2024:C300112, cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 12 avril 2022, texte intégral de l’arrêt) que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». Le bail en cause, conclu le 16 novembre 1991, stipulait un « fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés ». Le bailleur avait saisi le tribunal paritaire le 2 décembre 2018 pour faire évaluer par expert les fermages dus depuis 2013 en fonction des récoltes, puis demandé la résiliation et le paiement des années 2013 à 2019. La Cour approuve la requalification : une quantité de denrées ne peut fluctuer en cours de bail selon des variables non conformes à l’article L. 411-11, position déjà affirmée le 21 janvier 2009 (pourvoi n° 07-20.233). La cour d’appel avait à tort cantonné le preneur à une action en révision au motif que le fermage se référait à la denrée visée par l’arrêté préfectoral sans respecter les minima et maxima ; la Cour de cassation corrige au visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 : un prix fixé en fraction de récolte n’est pas un prix révisable, c’est un prix illicite à régulariser. La distinction conditionne toute la stratégie : la révision de l’article L. 411-13 suppose un prix licite dans son principe mais déséquilibré d’au moins un dixième, tandis que la régularisation sanctionne un mode de fixation prohibé.
Troisième configuration, le dépôt de garantie et les remises d’argent à l’entrée. Le même arrêt du 2 juillet 2026 juge, au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12, que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ». Le bail litigieux prévoyait à son article 13 la remise de 26 404 euros, soit trois mois de loyer, « tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles », non productive d’intérêts et restituable en fin de contrat sous déduction des sommes dues. La cour d’appel y avait vu une cause licite étrangère aux prohibitions ; la Cour de cassation censure l’analyse en rappelant que le statut d’ordre public définit limitativement les hypothèses de remise d’argent du preneur au bailleur. L’article L. 411-74 punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le bailleur, le preneur sortant ou l’intermédiaire qui obtient ou tente d’obtenir, à l’occasion d’un changement d’exploitant, une remise d’argent non justifiée ou impose la reprise de biens mobiliers à un prix sans rapport avec leur valeur vénale, et précise que « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition », majorées d’un intérêt calculé depuis leur versement au taux légal majoré de trois points. L’action en répétition contre le bailleur reste recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés suivants, ainsi que pendant dix-huit mois à compter de l’effet du congé en cas de reprise. Pour la reprise de biens mobiliers à un prix excessif, elle peut être exercée dès que la somme versée a excédé la valeur vénale de plus de 10 %.
Quatrième configuration, les redevances et services ajoutés au fermage. L’article L. 411-12 verrouille la composition du prix : hors investissements convenus dépassant les obligations légales du bailleur, investissements imposés par une personne publique ou indemnité du preneur sortant définitivement supportée par le bailleur, aucune redevance ni aucun service ne peut s’ajouter au prix calculé selon l’article L. 411-11. Une clause qui ajouterait une contrepartie en travail, en nature ou en argent à côté du fermage plafonné tombe sous la même censure et ouvre la répétition des sommes indûment perçues. La vérification pratique consiste à rapprocher chaque ligne du bail et de ses avenants des trois exceptions légales, pièces justificatives à l’appui, plutôt que de discuter du caractère raisonnable du montant global.
B. Saisir le bon juge au bon moment avec les bonnes preuves
Le contentieux du fermage se gagne sur la procédure autant que sur le fond. Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge de la fixation, de la révision et de la régularisation du prix. L’expérience des affaires jugées montre que la saisine est précédée d’une tentative de conciliation, dont l’échec est constaté par un procès-verbal de non-conciliation, comme dans le dossier de Brignoles où ce procès-verbal avait été établi le 23 juin 2020 avant le jugement mixte ordonnant l’expertise. Tenter un accord amiable n’est donc pas seulement une étape de courtoisie : la révision au renouvellement comme la révision de troisième année prévoient expressément qu’à défaut d’accord amiable, le tribunal fixe le prix. Un courrier précis au bailleur, chiffré poste par poste au regard des arrêtés, constitue à la fois une chance de règlement et la première pièce du dossier.
Le choix du fondement détermine le calendrier. La révision de l’article L. 411-13 se plaide dans la troisième année de jouissance, une seule fois par bail, pour un écart d’au moins un dixième, avec effet pour la période restant à courir à partir de la demande. La révision au renouvellement se prépare en amont de l’échéance des neuf ans, en comparant le prix stipulé aux nouveaux maxima et minima et en sollicitant la fixation judiciaire à défaut d’accord, avec effet à la date du renouvellement comme l’a confirmé la cour d’appel d’Aix-en-Provence. La régularisation pour fermage illicite et la répétition des sommes indues se plaident pendant le bail, sans attendre une échéance, puisque l’action contre le bailleur demeure recevable durant le bail initial et les baux renouvelés. Dans chaque cas, le demandeur doit rapporter la preuve de l’écart ou de l’illicéité : bail initial et avenants, appels de fermage et justificatifs de paiement, arrêté préfectoral applicable avec ses catégories et fourchettes, arrêté ministériel annuel constatant l’indice national des fermages et l’indice de référence des loyers pour la part habitation, et tout document établissant les surfaces, les bâtiments et la nature des cultures. L’expertise judiciaire, ordonnée dans les dossiers de Brignoles comme dans celui de Grenoble où le bailleur avait sollicité dès 2018 la désignation d’un expert pour évaluer les fermages depuis 2013, est l’outil habituel du juge pour convertir ces pièces en valeur locative et en comptes entre les parties. Solliciter l’expertise avec une mission précise, reprenant les catégories de l’arrêté préfectoral et la distinction habitation et exploitation, évite les débats ultérieurs sur la méthode, tels ceux qu’a connus le dossier aixois sur les abattements pour arrachage et replantation et sur la notation des parcelles.
Deux articulations ferment le raisonnement. D’abord, contester le montant du fermage ne fait pas cesser l’obligation de payer : le preneur qui suspend unilatéralement ses versements s’expose à une action en résiliation pour défaut de paiement, distincte du débat sur le prix. Ensuite, le bailleur qui invoque des manquements du preneur pour obtenir la résiliation doit prouver des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, comme l’a rappelé l’arrêt du 29 février 2024 au visa de l’article L. 411-31 : dans cette affaire, l’absence d’assurance contre la grêle malgré une clause du bail, la perte de récolte après un gel en mai 2019 et l’absence de comptabilité permettant de vérifier les récoltes n’ont pas suffi, faute de caractérisation de la compromission de l’exploitation. Un fermage contesté se paie donc sous réserve et se discute devant le tribunal paritaire, tandis que la résiliation se juge sur la réalité de l’exploitation, jamais sur la seule existence d’un différend financier.
Conclusion
Calculer un fermage de bail rural suppose de ventiler le prix entre l’habitation et l’exploitation avec les terres nues, de le maintenir dans les fourchettes des arrêtés préfectoraux et de l’actualiser chaque année avec les bons indices, puis de le réviser au renouvellement ou dans la fenêtre de la troisième année en cas d’écart d’au moins un dixième. Contester un fermage suppose de qualifier exactement le grief : prix licite mais déséquilibré relevant de la révision, ou prix illicite dans son mode de fixation relevant de la régularisation, avec répétition des sommes indues et censure des compléments prohibés comme le dépôt de garantie. Les arrêts du 29 février 2024 et du 2 juillet 2026 confirment que le juge applique ces distinctions sans indulgence pour les clauses globales ou les prix en fraction de récolte, et qu’il refait les comptes une fois l’illicéité établie. Pour un aperçu d’ensemble des arrêts récents du statut du fermage et de la préemption, le lecteur peut consulter la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du bail rural, du statut du fermage et de la préemption. Devant un appel de fermage qui interroge, la méthode reste la même : relire le bail ligne par ligne, rapprocher chaque poste de l’arrêté préfectoral et de l’indice applicable, tenter un accord chiffré, puis saisir le tribunal paritaire avec une expertise bien cadrée.
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