Un exploitant qui met en valeur des terres sans l’autorisation administrative requise joue avec la validité même de son bail. Le contrôle des structures, organisé par le Code rural et de la pêche maritime, subordonne certaines installations et certains agrandissements à une autorisation préalable d’exploiter, et le non-respect de cette exigence expose le preneur à la nullité de son bail, à des sanctions pécuniaires et à l’éviction au profit d’un candidat autorisé. Symétriquement, le porteur d’un projet d’installation ou de reprise qui se heurte à un refus doit savoir comment contester la décision devant le tribunal administratif, pendant que le bail en cours se poursuit.
La jurisprudence récente éclaire chaque étape de ce parcours. La Cour de cassation a précisé, le 26 octobre 2023, qui doit déposer la demande lorsque des parts sociales sont rachetées et à quelles conditions l’action en nullité du bail peut être exercée. La cour d’appel de Douai a détaillé, les 15 mai 2025 et 15 janvier 2026, le mécanisme par lequel un tiers peut obtenir judiciairement le droit d’exploiter un fonds dont l’occupant a été mis en demeure. Les cours d’appel de Nîmes et de Dijon ont montré comment l’autorisation d’exploiter décide du sort d’un congé pour reprise. Cet article décrit la procédure de demande, les sanctions de l’exploitation irrégulière et les recours contre un refus, en s’appuyant sur ces décisions et sur les textes vérifiés le 8 septembre 2026.
I. Demander l’autorisation d’exploiter avant de mettre les terres en valeur
A. Des opérations soumises à autorisation dès que le seuil régional est dépassé
Le champ du contrôle est large. Aux termes de l’article L. 331-1 du Code rural et de la pêche maritime, « Le contrôle des structures des exploitations agricoles s’applique à la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole, quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique de celle-ci et le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée. » Ni la location, ni la propriété, ni l’exploitation en société ne font échapper au contrôle : c’est la mise en valeur elle-même qui est encadrée, avec pour objectif principal de favoriser l’installation des agriculteurs et de limiter les agrandissements excessifs.
Sont notamment soumises à autorisation préalable, selon l’article L. 331-2 du même code, « Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. » Le seuil n’est donc pas national : il est fixé région par région par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, qui définit aussi les priorités entre candidats et les critères de dimension économique viable. Avant toute reprise de parcelles, le candidat doit vérifier le seuil applicable dans sa région et calculer la surface totale qu’il mettrait en valeur après l’opération, en additionnant les terres déjà exploitées et celles qu’il envisage de prendre.
La loi ménage toutefois une exception pour la simple transformation juridique d’une exploitation existante : « La constitution d’une société n’est toutefois pas soumise à autorisation préalable lorsqu’elle résulte de la transformation, sans autre modification, d’une exploitation individuelle détenue par une personne physique qui en devient l’unique associé exploitant ou lorsqu’elle résulte de l’apport d’exploitations individuelles détenues par deux époux ou deux personnes liées par un pacte civil de solidarité qui en deviennent les seuls associés exploitants ». Passer en société sans changer la surface ni les exploitants ne déclenche donc pas, à lui seul, la procédure prévue par l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime. En revanche, dès que l’opération accroît la surface mise en valeur au-delà du seuil, l’autorisation redevient nécessaire, y compris lorsqu’elle prend la forme d’une entrée dans une société existante, comme l’a jugé la Cour de cassation dans l’affaire commentée ci-dessous.
En pratique, le candidat dépose sa demande auprès de l’administration, qui en assure la publicité : selon l’article L. 331-3 du Code rural et de la pêche maritime, « L’autorité administrative assure la publicité des demandes d’autorisation dont elle est saisie, selon des modalités définies par décret. » Cette publicité permet à des candidats concurrents de se manifester, et l’administration tranche entre eux au regard des priorités du schéma directeur régional. Le même article impose à l’administration de motiver sa réponse : « Elle vérifie, compte tenu des motifs de refus prévus à l’article L. 331-3-1 , si les conditions de l’opération permettent de délivrer l’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 et se prononce sur la demande d’autorisation par une décision motivée. » Un refus doit donc expliquer en quoi l’opération méconnaît les règles du contrôle des structures, ce qui conditionne l’exercice d’un recours utile.
B. Racheter des parts sociales oblige le nouvel associé à demander l’autorisation
L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 21-24.231, publié au Bulletin) tranche une question fréquente dans les transmissions : qui doit demander l’autorisation lorsque l’agrandissement résulte du rachat de parts d’une société agricole ? Dans cette affaire, un agriculteur déjà exploitant au sein d’une société était devenu associé exploitant d’une seconde société, reprenant ainsi l’exploitation de près de 31 hectares supplémentaires, et la bailleresse agissait en nullité des baux au motif que l’autorisation d’exploiter n’avait pas été obtenue.
La Cour approuve d’abord le raisonnement qui qualifie cette opération d’agrandissement soumis à autorisation. Elle rappelle que le Conseil d’État a jugé que le rachat, par une personne physique, de parts d’une société à objet agricole, si elle participe effectivement aux travaux en son sein, constitue un agrandissement de son exploitation, soumis à autorisation préalable si la surface totale qu’elle envisage de mettre en valeur excède le seuil du schéma directeur. Puis la Cour de cassation, dans son arrêt du 26 octobre 2023 en tire la conséquence sur l’auteur de la demande : « Il en résulte que, dans cette hypothèse, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. » Autrement dit, ce n’est pas la société dont les parts sont cédées qui sollicite l’autorisation, mais la personne physique qui, en entrant au capital et en participant aux travaux, agrandit sa propre exploitation. Cette solution, rendue au visa des articles L. 331-1, L. 331-1-1, L. 331-2, L. 331-6 et R. 331-1 du Code rural et de la pêche maritime, a été obtenue par une cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 16 septembre 2021.
L’enseignement pratique est direct : lors d’une entrée dans un GAEC, une EARL ou une SCEA, chaque nouvel associé exploitant doit vérifier sa surface cumulée, en additionnant les terres qu’il exploite déjà à titre individuel ou dans d’autres sociétés et celles de la société rejointe, et déposer sa propre demande si le seuil régional est dépassé. La mise en demeure adressée par l’administration l’avait d’ailleurs été personnellement à l’associé dans cette affaire, signe que l’administration identifie le redevable de l’obligation au niveau de la personne qui s’agrandit. Négliger ce dépôt expose non seulement à la sanction administrative, mais aussi à l’action en nullité du bail ouverte au bailleur, au préfet et à la SAFER, comme l’expose la seconde partie.
II. Exploiter sans autorisation ou contester un refus : sanctions, nullité et recours
A. Mise en demeure, nullité du bail, sanction pécuniaire et prescription
L’administration ne sanctionne pas sans avertir. Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux règles du contrôle des structures, elle met l’intéressé en demeure de régulariser, et la Cour de cassation en rappelle le mécanisme, et l’article L. 331-7 du Code rural et de la pêche maritime, en vigueur, dispose : « Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. La mise en demeure mentionnée à l’alinéa précédent prescrit à l’intéressé soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si une décision de refus d’autorisation est intervenue, de cesser l’exploitation des terres concernées. » Deux situations doivent donc être distinguées : l’exploitant qui n’a jamais demandé l’autorisation doit déposer une demande dans le délai imparti, tandis que celui dont la demande a été définitivement refusée doit quitter les terres.
L’arrêt du 26 octobre 2023 érige cette mise en demeure en préalable obligatoire de l’action en nullité. La Cour de cassation énonce : « La Cour de cassation juge, en application de ces deux derniers textes, que l’exercice de l’action en nullité du bail rural, ouverte par l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime, suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant au contrôle des structures ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré ». Un bailleur ne peut donc pas faire annuler directement le bail de son preneur pour défaut d’autorisation : il doit d’abord laisser l’administration mettre le preneur en demeure, puis attendre l’expiration du délai. Cette exigence protège le preneur contre les actions précipitées et donne à l’exploitant une dernière possibilité de régulariser en déposant sa demande.
Si la régularisation n’intervient pas, la sanction civile est la nullité du bail. Le preneur est d’abord tenu d’informer son bailleur : aux termes de l’article L. 331-6 du même code, « Tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. » Le même article ajoute : « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 , la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. » Trois demandeurs seulement peuvent agir : le préfet, le bailleur et la SAFER lorsqu’elle préempte. Le preneur lui-même ne peut pas invoquer sa propre irrégularité pour faire annuler son bail, et un tiers concurrent ne peut pas agir sur ce fondement : il dispose en revanche de la voie de l’article L. 331-10 décrite plus loin.
La prescription de cette action en nullité obéit au droit commun des actions personnelles. La Cour de cassation rappelle : « Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le délai de cinq ans court donc à compter de la connaissance des faits par le titulaire de l’action. Dans l’affaire jugée, la bailleresse avait saisi le tribunal paritaire le 2 avril 2019 pour un bail conclu le 30 décembre 2011, et la société preneuse soutenait que le délai courait depuis la conclusion du bail. La Cour écarte cette analyse : le point de départ se situe au jour où le titulaire de l’action a connu les faits lui permettant d’agir, et en l’espèce la mise en demeure du 17 décembre 2019, nécessairement antérieure à la connaissance de l’expiration du délai qu’elle impartissait, rendait l’action non prescrite. Concrètement, le bailleur qui découvre tardivement que son preneur exploite sans autorisation ne se voit pas opposer la date de signature du bail : le délai de cinq ans court à compter de sa connaissance effective des faits, souvent révélée par la mise en demeure administrative.
À la sanction civile s’ajoute la sanction administrative pécuniaire. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 janvier 2026 (RG n° 24/00362) en donne la mesure concrète : après une mise en demeure notifiée le 4 octobre 2021 de cesser l’exploitation dans un délai d’un mois, et le constat de la poursuite de l’exploitation au 15 décembre 2021, comme le constate la cour d’appel de Douai le 15 janvier 2026 : « l’autorité administrative a prononcé une sanction pécuniaire de 8607.78 euros contre l’EARL [N] [U]. » La décision est datée du 13 janvier 2022 et fait suite au constat de la poursuite de l’exploitation au 15 décembre 2021. Poursuivre la mise en valeur après l’expiration du délai de mise en demeure coûte donc cher, et chaque année de persistance peut donner lieu à une sanction reconduite. Le montant, compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare de polyculture-élevage ou son équivalent après application des coefficients de l’article L. 312-6, est fixé par ce même article L. 331-7. À cette sanction pécuniaire s’ajoute la perte des soutiens publics : selon l’article L. 331-9 du même code, « Celui qui exploite un fonds en dépit d’un refus d’autorisation d’exploiter devenu définitif ne peut bénéficier d’aucune aide publique à caractère économique accordée en matière agricole. » Dans cette même affaire, l’administration avait d’abord refusé l’autorisation à la société par arrêté du 12 octobre 2018, puis rejeté à nouveau sa demande par décision du 20 septembre 2022, tandis que le candidat concurrent avait été informé que son projet n’était pas soumis à autorisation au regard des superficies qu’il exploitait déjà. La leçon est double : vérifier en amont, auprès des services préfectoraux, si le projet dépasse le seuil, et ne jamais poursuivre l’exploitation après un refus définitif assorti d’une mise en demeure.
B. Contester le refus devant le juge administratif et obtenir le droit d’exploiter
Le refus d’autorisation n’est pas une fin en soi : il se conteste devant la juridiction administrative. Les décisions commentées montrent que ce contentieux commande souvent l’issue du litige rural. Dans l’affaire de Douai, la société évincée avait saisi le tribunal administratif de Lille d’un recours en annulation contre le rejet du 20 septembre 2022. La cour d’appel de Douai relève : « Par jugement du 31 juillet 2025, le tribunal administratif de Lille a rejeté le recours en annulation », rendant le refus définitif. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Nîmes le 8 avril 2025 (RG n° 23/03961), c’est l’auteur d’un congé pour reprise qui attaquait l’autorisation accordée à la société preneuse : le tribunal paritaire avait sursis à statuer dans l’attente du juge administratif, et la cour d’appel de Nîmes constate : « Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal administratif de Lyon a rejeté la demande d’annulation de l’arrêté préfectoral. » L’arrêté du 27 juillet 2020 qui avait autorisé la société à exploiter est donc devenu définitif. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Dijon le 7 mai 2026 (RG n° 22/00634), la cour d’appel de Dijon retient : « Par jugement du 7 mai 2024, le tribunal administratif de Chalon en Champagne a annulé la décision implicite autorisant M.[M] à exploiter une superficie de 26,3770 ha dans les communes de Châtillon-sur-Broué et de Rives Dervoises. » Le repreneur perdait ainsi son autorisation, ce qui a scellé le sort du congé.
Ces trois affaires illustrent une règle de procédure constante : le juge du bail rural sursoit à statuer en attendant la décision définitive du juge administratif sur l’autorisation. Le tribunal paritaire d’Annonay avait ainsi sursis dans l’attente du tribunal administratif de Lyon, et la cour d’appel de Dijon avait, par un arrêt du 8 juin 2023, sursis à statuer sur la validité du congé dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Chalon-en-Champagne. Pendant ce sursis, le bail en cours se poursuit, et la cour d’appel de Dijon, par son arrêt du 8 juin 2023, avait pris soin de rappeler que « le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive et que si celle-ci intervient dans les deux derniers mois de l’année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale suivante ». Le preneur en place ne peut donc pas être expulsé avant que le sort de l’autorisation soit définitivement fixé, et le bail est prolongé automatiquement pour couvrir la période d’incertitude.
L’enjeu du contentieux administratif est d’autant plus grand que l’autorisation conditionne la validité du congé pour reprise. À Nîmes, le congé pour reprise personnelle délivré le 5 août 2019 sur le fondement de l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime a été déclaré nul après le rejet du recours contre l’autorisation accordée à la société, et le bail s’est poursuivi au profit de la société à son échéance à compter du 24 février 2021. À Dijon, le congé aux fins de reprise a également été annulé, et la cour a confirmé le jugement qui avait débouté le repreneur de sa demande de résiliation du bail. Un bailleur ou un repreneur qui délivre un congé sans avoir obtenu une autorisation définitive prend donc le risque de voir son congé anéanti des années plus tard, après l’échec de son recours administratif.
Reste la voie offerte au candidat qui convoite des terres exploitées irrégulièrement. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 15 mai 2025 (RG n° 24/00362) rappelle le texte de l’article L. 331-10 du Code rural et de la pêche maritime : « Si, à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle la mise en demeure de cesser l’exploitation est devenue définitive, un nouveau titulaire du droit d’exploiter n’a pas été retenu, toute personne intéressée par la mise en valeur du fonds peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux que lui soit accordé le droit d’exploiter ledit fonds. » La demande ne peut donc être formée qu’après l’expiration de l’année culturale pendant laquelle la mise en demeure est devenue définitive, et la cour avait d’ailleurs rouvert les débats pour vérifier si le candidat n’avait pas saisi le tribunal prématurément. L’arrêt du 15 janvier 2026 précise ensuite une limite majeure : le candidat a été débouté parce que le bail conclu avec les preneurs en titre poursuivait ses effets et que la mise en demeure n’avait été adressée qu’à la société exploitante, sans que les preneurs aient été attraits. La cour d’appel de Douai énonce à ce propos un principe de droit civil : « il est constant qu’un même bien ne peut être loué deux fois simultanément ». Tant que le bail en cours n’a pas été résilié ou annulé, le tribunal ne peut pas attribuer le droit d’exploiter à un tiers avec fixation d’un nouveau fermage, car le bailleur se trouverait tenu de délivrer le même bien à deux preneurs. Le candidat doit donc combiner sa demande sur le fondement de l’article L. 331-10 avec une action tendant à faire constater la fin du bail en cours, ou attendre que cette fin soit acquise.
Conclusion
L’autorisation d’exploiter n’est pas une formalité que l’on régularise après coup : elle conditionne la validité du bail, la sanction pécuniaire menace l’exploitant qui persiste après mise en demeure, et le refus définitif ouvre la nullité au profit du bailleur, du préfet ou de la SAFER. Le nouvel associé qui entre dans une société agricole doit déposer sa propre demande, le candidat à la reprise doit vérifier le seuil du schéma directeur régional avant de signer, et celui qui se voit refuser l’autorisation doit contester rapidement devant le tribunal administratif pendant que le bail en cours est prorogé. Les décisions de 2023 à 2026 montrent que les procès se gagnent sur ces points de procédure : mise en demeure préalable et délai expiré avant toute action en nullité, prescription calculée à compter de la connaissance des faits, sursis à statuer dans l’attente du juge administratif, et impossibilité d’attribuer à un tiers un fonds encore loué à un autre preneur. Pour un tour d’horizon des évolutions récentes du statut du fermage, on se reportera utilement à l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026.
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