Dépôt de garantie non restitué : comment récupérer sa caution et contester les retenues
Fin août, vous avez rendu les clés de votre appartement, l’état des lieux de sortie est signé, et depuis, silence radio : le bailleur ou l’agence ne rend pas la caution, ou annonce une retenue de plusieurs centaines d’euros pour des dégradations que vous contestez. À la rentrée de septembre 2026, cette situation concerne des dizaines de milliers de locataires, notamment les étudiants et les jeunes actifs qui quittent un logement pour un autre et comptent sur cette somme pour payer le dépôt de garantie du nouveau bail. La loi encadre strictement la restitution : délai maximal d’un mois ou de deux mois selon la comparaison des états des lieux, retenues limitées aux sommes justifiées, et pénalité automatique de 10 % du loyer par mois de retard. Encore faut-il connaître le calendrier exact, les pièces à réunir et l’ordre des recours, de la lettre recommandée jusqu’au juge. Ce guide expose la méthode complète, avec les textes applicables et la procédure à suivre à Paris et en Île-de-France.
I. Dépôt de garantie non restitué : dans quel délai le bailleur doit rendre la caution
A. Restitution de la caution en un mois ou deux mois : état des lieux conforme ou non
Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, et non la date de fin du bail ni celle de l’envoi du congé. Dès que les clés sont restituées au bailleur ou à son mandataire, le compteur tourne. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise ensuite deux délais. Premier cas : l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le dépôt de garantie doit alors être restitué « dans un délai maximal d’un mois ». Second cas : l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire que la comparaison révèle des différences. Le bailleur dispose alors d’un délai maximal de deux mois, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ». La conformité s’apprécie par comparaison des deux documents, ligne par ligne et pièce par pièce : un logement rendu dans le même état que celui décrit à l’entrée impose la restitution en un mois, sans retenue possible hormis d’éventuelles sommes restant dues comme un solde de loyer ou de charges.
Le montant du dépôt lui-même est plafonné par la même loi : un mois de loyer en principal, hors charges, pour une location vide, et deux mois de loyer en principal pour une location meublée. Tout versement supérieur est interdit, et le locataire qui l’aurait payé peut en demander la restitution. Pendant le bail, le dépôt ne peut servir à payer les loyers : le locataire ne peut pas décider seul d’imputer son dernier mois de loyer sur la caution, et le bailleur ne peut pas puiser dedans en cours de bail pour compenser un impayé. C’est seulement à la sortie, dans le délai d’un ou deux mois, que le bailleur établit le décompte final entre la somme à restituer et les sommes qu’il estime dues.
La comparaison des états des lieux est donc la pièce centrale du dossier. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’état des lieux soit établi « contradictoirement et amiablement » par les parties ou par un tiers mandaté par elles, à l’entrée comme à la sortie, et le décret du 30 mars 2016 en fixe le contenu minimal : relevés des compteurs, description précise de chaque pièce et de ses équipements, mention des revêtements. Si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le droit commun protège le locataire : l’article 1731 du Code civil dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire ». Autrement dit, sans état des lieux d’entrée, le bailleur qui veut retenir une somme pour dégradations doit prouver par un autre moyen que le désordre n’existait pas à l’entrée, ce qui est en pratique très difficile. À l’inverse, si aucun état des lieux de sortie n’est établi alors que le locataire a été régulièrement convoqué et ne s’est pas présenté, le bailleur reste tenu de restituer dans les délais, mais la preuve des dégradations lui appartiendra devant le juge.
Un cas particulier mérite l’attention à la rentrée : la régularisation annuelle des charges. Lorsque l’arrêté des comptes de l’immeuble n’est pas encore intervenu à la date de restitution, la loi autorise le bailleur à conserver une provision, dans la limite de 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à cet arrêté annuel, à charge pour lui de procéder ensuite à la régularisation et de verser le solde. Cette provision n’est pas une retenue définitive : le bailleur doit justifier le décompte définitif et restituer le reliquat. Si l’arrêté des comptes fait apparaître un trop-versé du locataire, ce trop-versé doit lui être remboursé. Vérifiez donc systématiquement, quand on vous oppose une provision pour charges, que le montant ne dépasse pas le plafond légal et que le décompte définitif vous est transmis après l’arrêté des comptes.
En pratique parisienne de septembre 2026, le scénario le plus fréquent est le suivant : état des lieux de sortie dressé fin juin ou fin août, conforme à l’entrée, et aucune restitution à la mi-septembre. Le délai d’un mois est alors dépassé, et chaque mois commencé ouvre droit à la pénalité légale. Autre scénario classique : l’agence annonce une retenue pour « remise en peinture complète » ou « nettoyage », sans joindre ni l’état des lieux d’entrée comparé ni aucune facture. Une telle retenue ne respecte pas les conditions légales et doit être contestée sans attendre. Dans les deux cas, la première action consiste à adresser immédiatement une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant le délai applicable et en demandant la restitution sous huit jours. Cette lettre interrompt toute ambiguïté, fait courir la démonstration de votre diligence et servira de première pièce devant le conciliateur puis devant le juge.
B. Pénalité de 10 % par mois de retard : comment la calculer et la réclamer
La sanction du retard est automatique et ne nécessite aucune mise en demeure préalable, même si l’envoi d’une lettre recommandée reste indispensable en pratique pour obtenir paiement. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré « d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Trois précisions sont essentielles. D’abord, l’assiette est le loyer en principal, hors charges : pour un loyer de 950 euros charges comprises dont 850 euros en principal, la pénalité est de 85 euros par mois commencé, et non calculée sur 950 euros. Ensuite, tout mois commencé est dû en entier : un jour de retard dans un nouveau mois civil déclenche la pénalité du mois complet. Enfin, la pénalité court sur la somme restant due : si le bailleur a restitué une partie du dépôt mais retient indûment le solde, la majoration s’applique à ce solde.
Prenons un exemple chiffré, typique d’un studio parisien loué vide. Loyer mensuel en principal : 800 euros. Dépôt de garantie : 800 euros. Clés remises le 30 juin 2026, état des lieux de sortie conforme à l’entrée. Restitution due au plus tard le 30 juillet 2026. Au 15 septembre 2026, rien n’a été versé. Retard : deux périodes mensuelles commencées, soit 2 fois 80 euros = 160 euros de pénalité, qui s’ajoutent aux 800 euros de dépôt. Total exigible : 960 euros. Si le bailleur restitue 800 euros le 20 septembre sans la pénalité, les 160 euros restent dus et peuvent être réclamés seuls devant le juge. Autre exemple avec retenue partielle justifiée : même loyer, sortie non conforme, loyer résiduel impayé de 200 euros dûment justifié. Dépôt restituable : 600 euros, dus au plus tard le 30 août 2026. Au 15 septembre, une période mensuelle commencée : pénalité de 80 euros sur les 600 euros restant dus. Ces calculs doivent figurer dans votre mise en demeure, ligne par ligne, car un décompte précis impressionne davantage qu’une réclamation globale et facilite le travail du conciliateur comme celui du juge.
La pénalité se réclame dans les mêmes formes que le principal : mise en demeure chiffrée, puis conciliation, puis action en justice. Elle n’est pas plafonnée dans le temps par la loi, mais l’action en justice se prescrit : les actions dérivant d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans. Concrètement, une restitution due en septembre 2026 peut être réclamée en justice jusqu’en septembre 2029, pénalités incluses, mais attendre ne présente aucun avantage : les pièces se perdent, l’agence change d’interlocuteur, et le bailleur indélicat organise son insolvabilité. Agissez dans les semaines qui suivent l’expiration du délai.
Attention à une confusion fréquente : la pénalité de 10 % ne s’applique qu’au défaut de restitution dans les délais légaux. Elle ne sanctionne pas le simple désaccord sur une retenue intervenue dans le délai de deux mois : si le bailleur vous adresse dans les deux mois un décompte détaillé avec retenues que vous contestez, il a respecté le délai, et le litige porte alors sur le bien-fondé des retenues, sans pénalité automatique. En revanche, si le décompte n’arrive qu’après l’expiration du délai, ou si aucune justification n’est fournie, la pénalité court. C’est pourquoi il faut dater précisément chaque étape : date de remise des clés, date de réception du décompte, dates des versements partiels. Conservez les enveloppes, les accusés de réception et les relevés bancaires : devant le juge des contentieux de la protection, ces dates font toute la différence entre une pénalité accordée et une pénalité rejetée.
Enfin, sachez que la pénalité bénéficie au locataire même sans préjudice démontré : il n’est pas nécessaire de prouver que le retard vous a causé un dommage particulier, comme la perte du nouveau logement. La loi attache la majoration au seul constat du dépassement du délai. Vous pouvez en outre demander des dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », si vous démontrez un préjudice distinct, par exemple des frais bancaires liés à l’avance du nouveau dépôt de garantie ou la perte d’une location. Joignez alors les justificatifs bancaires et les échanges avec le nouveau bailleur : le juge indemnise le préjudice prouvé, jamais le préjudice allégué sans pièce.
II. Retenues sur la caution contestées : justificatifs, état des lieux et recours
A. Quelles retenues le bailleur peut justifier : factures, devis et comparaison des états des lieux
Le bailleur ne peut retenir sur le dépôt que trois catégories de sommes : les loyers et charges restant dus, les réparations locatives non exécutées par le locataire, et les dégradations dont le locataire répond. Chaque euro retenu doit être justifié par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et par des pièces : factures, devis, constats ou décomptes de charges. Une retenue forfaitaire, une estimation « à la louche » ou un simple devis non suivi de travaux pour un montant manifestement excessif ne satisfont pas à cette exigence. La jurisprudence publiée sur Légifrance rappelle constamment que le bailleur supporte la charge de la preuve : sans comparaison d’états des lieux et sans justificatifs, la retenue est annulée et le dépôt restitué. Consultez également la base des décisions de la Cour de cassation pour vérifier l’état du droit avant d’engager une procédure.
Premier filtre : l’usure normale et la vétusté ne peuvent jamais être imputées au locataire. Un parquet terni par dix ans d’occupation, une moquette usée dans le passage, des joints de salle de bain jaunis, des traces de soleil sur une peinture ancienne relèvent de l’usure normale, à la charge du bailleur. Seule une dégradation anormale, excédant l’usage normal des lieux, peut être retenue, et encore faut-il qu’elle résulte de la comparaison des états des lieux. Les grilles de vétusté, lorsqu’une convention ou un accord collectif en prévoit une, permettent de calculer un abattement pour ancienneté, mais elles ne sont obligatoires que si elles ont été convenues et annexées au bail. En l’absence de grille, le juge apprécie souverainement la part de vétusté, et il applique couramment des abattements importants sur des équipements anciens : exiger le prix d’une cuisine neuve pour une cuisine de quinze ans légèrement abîmée n’a quasiment aucune chance de prospérer.
Deuxième filtre : les réparations locatives. La liste des menues réparations à la charge du locataire est fixée par voie réglementaire, et elle est limitative dans son esprit : joints, vis, ampoules, entretien courant des robinetteries, graissage des gonds, remplacement des petites pièces d’électroménager intégré. Tout ce qui relève du gros entretien, de la mise aux normes ou du remplacement d’équipements vétustes incombe au bailleur. Une chaudière à remplacer, un ballon d’eau chaude hors service par vétusté, des fenêtres à simple vitrage à changer, une installation électrique non conforme : aucune de ces dépenses ne peut être imputée sur le dépôt de garantie. Lorsque l’agence retient 1 200 euros pour « remise en état plomberie » sans distinguer l’entretien courant du remplacement, exigez la facture détaillée et la comparaison avec l’état d’entrée : dans la majorité des dossiers de rentrée que nous traitons, cette simple demande fait chuter la retenue de moitié.
Troisième filtre : les pièces elles-mêmes. Une facture doit être acquittée ou à tout le moins détaillée et rattachée au logement : devis non transformé en commande, facture globale de l’immeuble sans répartition, ticket de caisse sans lien avec le logement, photographies floues prises après réoccupation des lieux. Le recensement des décisions sur les états des lieux montre que les juges écartent systématiquement les retenues appuyées sur des pièces insuffisantes. De votre côté, constituez le dossier miroir : état des lieux d’entrée et de sortie en originaux, photographies datées prises le jour de la sortie, attestations de l’état des lieux contradictoire, échanges écrits avec l’agence, relevés bancaires prouvant le paiement des loyers, dernier avis de régularisation des charges. Photographiez chaque pièce le jour de la remise des clés, compteurs et caves inclus : ces images, horodatées, valent souvent mieux qu’un long argumentaire.
Quatrième filtre, souvent oublié : l’articulation avec l’obligation de délivrer un logement décent. Quand le bailleur retient sur la caution le coût de travaux destinés à masquer des désordres structurels — humidité chronique, infiltrations, ventilation défaillante — alors que le logement présentait déjà ces défauts à l’entrée, la retenue est doublement contestable : le désordre préexistait, et sa réparation relevait de l’obligation de décence du bailleur, encadrée par la loi et le Code de la construction et de l’habitation. Si votre état des lieux d’entrée mentionne des traces d’humidité et que l’agence vous facture la réfection complète des peintures de la chambre, la comparaison des états des lieux joue en votre faveur et le fondement même de la retenue s’effondre. Dans ce cas, ne vous limitez pas à contester la retenue : demandez aussi la communication du diagnostic et, si le logement était indécent, faites constater la situation par un commissaire de justice avant de rendre définitivement les clés.
Pour vérifier le cadre applicable à votre bail avant de contester, reportez-vous au texte intégral de la loi du 6 juillet 1989, au répertoire des textes sur la restitution du dépôt, et aux dispositions du Code civil sur le louage. Les locataires en colocation relèvent d’un régime particulier de solidarité et de restitution au fil des départs : consultez notre analyse dédiée du départ d’un colocataire et du sort du dépôt de garantie. Pour situer votre litige dans l’ensemble des rapports locatifs, notre page du bail d’habitation à Paris présente les recours disponibles devant les juridictions parisiennes.
B. Mise en demeure, conciliateur et juge : récupérer sa caution à Paris et en Île-de-France
La méthode qui obtient paiement suit un ordre impératif : mise en demeure, conciliation, action en justice. Sauter une étape affaiblit le dossier et peut coûter des mois. La mise en demeure s’envoie en lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur et, en copie, à l’agence mandataire. Elle rappelle la date de remise des clés, le délai applicable d’un ou deux mois, le montant du dépôt, le décompte précis du principal et de la pénalité de 10 % par mois commencé, et fixe un délai de paiement de huit jours. Joignez la copie de l’état des lieux de sortie, le justificatif de remise des clés et votre relevé d’identité bancaire. Envoyez-la dès le lendemain de l’expiration du délai : à Paris, où les agences gèrent des centaines de sorties estivales, un dossier chiffré et complet remonte immédiatement en tête de pile, et une part significative des litiges se règle à ce stade.
Si la mise en demeure reste sans effet, la conciliation est l’étape suivante, gratuite et rapide. Le conciliateur de justice, présent dans chaque arrondissement parisien et dans chaque canton d’Île-de-France, convoque les parties et tente de rapprocher les positions. La saisine se fait par simple déclaration au tribunal judiciaire ou en ligne, sans frais et sans avocat obligatoire. Munissez-vous du dossier complet : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, mise en demeure et accusé de réception, décompte du bailleur s’il existe, factures contestées, photographies, relevés bancaires. Un accord de conciliation signé a force exécutoire : s’il prévoit le versement de 900 euros sous quinze jours, ce document permet de faire saisir les sommes en cas de non-paiement. À Paris et dans les Hauts-de-Seine, les délais de convocation en conciliation sont généralement de quelques semaines à la rentrée, ce qui en fait la voie la plus rapide vers un paiement effectif.
En cas d’échec de la conciliation, ou si le bailleur refuse de s’y présenter, l’action en justice relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Pour un logement situé à Paris, la demande se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, et la procédure est accessible sans avocat obligatoire jusqu’à certains montants, même si l’assistance d’un avocat augmente nettement les chances de succès lorsque le décompte est discuté ou que la pénalité est contestée. La demande comprend le principal, la pénalité de 10 % par mois commencé jusqu’au complet paiement, les intérêts légaux et, sur justificatifs, des dommages et intérêts pour le préjudice distinct. Joignez l’ensemble des pièces numérotées dans un bordereau, en deux exemplaires. Le juge vérifie d’abord les dates : remise des clés, conformité ou non des états des lieux, date du décompte, dates des paiements partiels. Puis il contrôle chaque retenue au regard de la comparaison des états des lieux et des justificatifs. Les retenues non justifiées sont purement et simplement annulées, et la pénalité est appliquée aux sommes restant dues.
Plusieurs voies procédurales coexistent et le choix dépend du montant et de l’urgence. Pour une créance modeste et incontestable, l’injonction de payer permet d’obtenir rapidement une ordonnance du juge sur simple requête, sans audience initiale : le bailleur peut former opposition, auquel cas l’affaire bascule en procédure ordinaire, mais beaucoup paient à la signification de l’ordonnance. Pour un litige sur le principe ou le montant des retenues, l’assignation ou la requête conjointe devant le juge des contentieux de la protection offre un débat complet avec examen des pièces contradictoirement. Dans tous les cas, respectez le délai de prescription de trois ans des actions dérivant du bail d’habitation : passé ce délai, la créance est éteinte. Et si vos ressources sont limitées, l’aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des frais d’avocat et de procédure : déposez la demande au bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire dès la mise en demeure restée vaine, sans attendre la date d’audience.
À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent d’être connues. D’abord, les agences parisiennes appliquent fréquemment des « forfaits remise en état » ou des « frais de relocation » imputés sur le dépôt : ces frais n’ont aucun fondement légal dans le décompte de sortie et doivent être contestés frontalement, en exigeant la facture et la comparaison des états des lieux. Ensuite, les locataires étudiants et les jeunes actifs, très nombreux dans la capitale à la rentrée, bénéficient souvent de la garantie Visale ou d’un garant personne physique : la restitution du dépôt se fait au locataire sortant, et non au garant, et le garant ne peut pas être poursuivi pour une retenue qu’il conteste si le bail principal est soldé. Enfin, l’ADIL de Paris tient des permanences gratuites d’information sur le logement qui permettent de faire vérifier un décompte avant d’engager des frais, et la conciliation y est particulièrement développée : mentionnez dans votre mise en demeure que vous saisirez le conciliateur de votre arrondissement à défaut de paiement sous huit jours, cette annonce produit souvent un effet immédiat sur les services contentieux des grandes agences.
Deux erreurs doivent être évitées absolument. La première consiste à cesser de payer les derniers loyers en misant sur la caution : cette compensation unilatérale est interdite, expose à un commandement de payer et à une procédure d’expulsion, et affaiblit considérablement votre position pour réclamer ensuite la pénalité. Payez jusqu’au bout, remettez les clés contre reçu, puis réclamez. La seconde consiste à signer l’état des lieux de sortie sans réserve sous la pression du représentant de l’agence : une fois signé sans observation, ce document fait foi de l’état constaté, et contester ensuite une dégradation qui y figure devient très difficile. Prenez le temps de la visite, faites inscrire vos observations dans le document lui-même, photographiez chaque réserve, et refusez de signer un état pré-rempli au bureau sans visite du logement. Ces deux réflexes valent plus que tous les recours : un dossier d’entrée et de sortie irréprochable se règle en une lettre, un dossier négligé se plaide pendant un an.
Conclusion
La restitution du dépôt de garantie obéit à une mécanique simple : remise des clés, comparaison des états des lieux, délai d’un mois si la sortie est conforme et de deux mois dans le cas contraire, retenues limitées aux sommes prouvées, pénalité de 10 % du loyer en principal par mois commencé en cas de retard. À la rentrée de septembre 2026, les locataires qui appliquent cette mécanique dans l’ordre — mise en demeure chiffrée immédiate, conciliation gratuite, puis juge des contentieux de la protection — récupèrent leur caution dans la grande majorité des cas, souvent sans aller jusqu’à l’audience. Le facteur décisif n’est ni l’ancienneté du litige ni le montant en jeu, mais la qualité du dossier : états des lieux comparés, dates établies, décompte précis, justificatifs du bailleur exigés et critiqués un par un. Constituez ce dossier dès la remise des clés, photographiez tout, conservez tout, et ne laissez passer aucun délai. Si le bailleur ou l’agence persiste malgré une mise en demeure complète, faites trancher : le juge annule les retenues non justifiées et applique la pénalité, et un accord de conciliation vaut titre exécutoire. Votre caution est une créance, traitez-la comme telle, avec méthode et sans attendre.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Votre bailleur ne rend pas la caution, retient des sommes sans facture ou refuse d’appliquer la pénalité de 10 % malgré un retard avéré. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour chiffrer votre créance, contester les retenues et engager la mise en demeure ou la procédure adaptée. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet. À Paris et en Île-de-France, nous traitons ces dossiers devant le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions du ressort, de la conciliation jusqu’au jugement.