Depuis l’entrée en vigueur de l’article 14 de la loi RIPOST, le propriétaire d’un meublé de tourisme dispose d’un fondement plus lisible pour demander l’évacuation d’un voyageur qui reste dans les lieux après la fin de la réservation. La réforme n’autorise pourtant pas une expulsion privée et ne transforme pas chaque différend avec un client Airbnb en squat. La date de fin du contrat, la nature du logement, les conditions d’entrée et les preuves disponibles restent déterminantes.

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 a étendu l’article 38 de la loi DALO au maintien dans un meublé de tourisme à l’expiration du contrat. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, a validé cette extension, tout en censurant une autre partie de l’article 14 relative à des sanctions pénales. Le point pratique est donc le suivant : le propriétaire peut demander une évacuation administrative accélérée, sous réserve de démontrer la location touristique et le dépassement de son terme ; à défaut, une saisine du juge reste possible.

La réaction doit être immédiate, mais elle doit rester strictement légale. Il ne faut ni changer la serrure pendant l’absence du voyageur, ni couper l’électricité, ni entrer par la force, ni organiser une confrontation. La plainte, le constat, le contrat et la demande adressée au préfet ou au juge forment un dossier cohérent. Les règles ci-dessous sont particulièrement utiles pour un logement exploité à Paris ou en Île-de-France, mais elles s’appliquent sur l’ensemble du territoire français.

I. Squat Airbnb après la loi RIPOST : le voyageur qui refuse de partir est-il un squatteur ?

A. Pourquoi le maintien après une réservation Airbnb peut désormais relever de l’article 38

La première question n’est pas de savoir si le voyageur a payé. Elle consiste à déterminer quel contrat lui a donné accès au logement et à quelle date ce contrat a pris fin. Un séjour Airbnb n’est pas, par lui-même, un bail d’habitation classique. Il s’agit normalement d’une location d’un meublé de tourisme, avec une période d’arrivée, une période de départ, un prix et des conditions d’occupation déterminés.

Le I de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement meublé « à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Cette définition donne deux repères importants. Le client vient pour un séjour temporaire et il n’est pas censé installer son domicile dans le logement. La réservation doit donc permettre de démontrer une échéance précise, non une occupation indéfinie.

Le contrat et l’annonce jouent un rôle central. L’article L. 324-2 du Code du tourisme prévoit que toute offre ou tout contrat de location saisonnière doit être écrit, comporter le prix et un état descriptif des lieux. Une capture isolée de la messagerie de la plateforme peut être utile, mais elle sera plus convaincante si elle est accompagnée de la confirmation de réservation, du détail des voyageurs, de la date et de l’heure prévues pour le départ, ainsi que des conditions acceptées.

Le propriétaire doit aussi conserver les éléments qui identifient le logement comme un meublé de tourisme. Le numéro d’enregistrement lorsqu’il existe, l’annonce publiée, les échanges avec la plateforme, les factures et les documents de gestion peuvent compléter le dossier. L’article L. 324-2-1 du Code du tourisme impose notamment aux intermédiaires certaines vérifications et indique que la plateforme publie, dans l’annonce, le numéro de déclaration lorsque le régime applicable le prévoit. Ce document n’est pas toujours la seule preuve exigée, mais il peut éviter une discussion sur la nature de la location.

La situation visée par la réforme est celle d’un voyageur entré régulièrement dans les lieux pour un séjour déterminé, puis qui s’y maintient après la fin de la location. Le refus peut prendre plusieurs formes : absence au rendez-vous de départ, refus de restituer les clés, maintien d’effets personnels, silence après une mise en demeure, changement du code d’accès ou annonce selon laquelle le voyageur entend rester. Tous ces faits doivent être datés et documentés. Une simple impression du propriétaire ne suffit pas : l’administration et le juge doivent pouvoir vérifier que le contrat est expiré et que l’occupation se poursuit sans nouveau consentement.

Cette qualification ne doit pas être confondue avec celle du locataire d’un logement d’habitation. Le locataire qui se maintient après l’échéance d’un bail, la personne hébergée qui refuse de partir ou le sous-locataire non autorisé relèvent de régimes distincts. Le fait de les appeler « squatteurs » dans un courrier ne raccourcit pas la procédure. Une contestation sur le renouvellement, un congé irrégulier, un paiement accepté après le terme ou un accord de prolongation peut conduire le juge à retenir l’existence d’un rapport locatif ou d’un nouveau consentement.

La distinction est également essentielle en cas d’entrée frauduleuse. L’article 226-4 du Code pénal réprime l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui lorsqu’il est obtenu à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Un voyageur qui a obtenu un accès par une réservation valable n’est pas automatiquement l’auteur d’une violation de domicile au seul motif qu’il dépasse l’heure de départ. Le dépassement de séjour ouvre la voie spéciale prévue pour le meublé de tourisme ; le fondement pénal dépendra des faits précis constatés.

La page officielle de Service-Public consacrée aux squatteurs, vérifiée le 20 août 2026, présente désormais explicitement le cas de la réservation d’un meublé de tourisme suivie d’un maintien après la fin de la location. Elle rappelle en même temps : « Il est interdit de forcer par soi-même les squatteurs à quitter les lieux ». Cette phrase résume la limite à ne jamais franchir, même lorsque le propriétaire subit une perte de revenus ou une urgence personnelle.

Le propriétaire doit enfin regarder les documents de copropriété et les règles locales. La location touristique peut être soumise à une déclaration, à un numéro d’enregistrement, à une autorisation de changement d’usage ou à des restrictions de copropriété. Ces questions peuvent entraîner des sanctions administratives ou civiles, mais elles ne donnent pas un droit de violence ou de reprise directe. Elles peuvent aussi fragiliser un dossier si l’annonce est irrégulière : mieux vaut régulariser et expliquer la situation que dissimuler le statut du bien.

B. Ce que la loi RIPOST change réellement après la décision du Conseil constitutionnel

La réforme résulte de l’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, publiée au Journal officiel du 19 août. Le texte modifie l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. Il ajoute au dispositif le maintien dans les lieux après un contrat de location d’un meublé de tourisme. La formule légale vise « en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme », ce qui rattache la procédure à la preuve du terme contractuel.

Cette évolution répond à une difficulté concrète : l’accès initial a parfois été parfaitement régulier, de sorte que la situation ne ressemblait pas au squat classique avec effraction d’une résidence vide. Avant la réforme, le propriétaire devait souvent choisir entre une qualification pénale incertaine et une action judiciaire civile. Le nouveau texte identifie le maintien après une location touristique comme une situation pouvant être traitée par la procédure administrative d’évacuation, sans supprimer le contrôle des faits.

Le Conseil constitutionnel a joué un rôle important dans la délimitation du dispositif. La décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 a examiné l’article 14. Elle a admis l’extension visant le maintien dans un meublé de tourisme après l’expiration du contrat. Elle a, en revanche, déclaré non conformes à la Constitution les dispositions du paragraphe II de l’article 14 relatives à une nouvelle construction pénale. Il est donc inexact d’écrire que le Conseil constitutionnel aurait supprimé la possibilité d’évacuation des clients Airbnb : c’est l’extension administrative qui demeure, tandis que la partie pénale censurée ne doit pas être présentée comme du droit positif.

La décision comporte aussi une réserve sur la rédaction concernant certains locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Cette discussion n’efface pas le cas du meublé de tourisme à usage d’habitation. Elle impose simplement de vérifier la destination du bien et le fondement juridique utilisé. Un local commercial transformé en hébergement, une chambre dans un ensemble professionnel ou un logement soumis à changement d’usage peuvent nécessiter une analyse complémentaire avant de saisir l’administration.

La loi RIPOST ne crée pas non plus un délai automatique de vingt-quatre heures pour toutes les locations Airbnb. Le délai dépend de la catégorie juridique du lieu occupé et de la décision administrative. Service-Public indique un délai d’au moins vingt-quatre heures lorsque le domicile est squatté et d’au moins sept jours dans les autres situations. Pour un meublé de tourisme qui n’est pas le domicile du propriétaire, le demandeur doit donc éviter toute promesse de départ immédiat : le préfet apprécie le dossier et fixe le délai prévu par la mise en demeure.

Cette réforme s’insère dans un environnement réglementaire qui devient plus exigeant pour les locations de courte durée. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit la déclaration nationale et encadre le nombre de jours de location d’une résidence principale. L’article L. 324-2-1 organise la circulation de données entre plateformes et collectivités. En outre, le Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, a déclaré conformes les dispositions permettant, dans certaines copropriétés, de modifier le règlement pour interdire la location de lots à usage d’habitation autres que la résidence principale en meublé de tourisme. La question de l’autorisation d’exploiter est donc distincte de celle de l’évacuation d’un occupant arrivé au terme de son séjour.

Deux décisions récentes illustrent aussi le contrôle des règles locales. Dans sa décision du 15 juillet 2026, Conseil d’État, 5e-6e chambres réunies, n° 503274, la juridiction a jugé que l’autorité locale n’était pas tenue d’exprimer en termes quantitatifs tous les critères de délivrance d’une autorisation visant des locaux commerciaux exploités comme meublés de tourisme. Par son arrêt du 11 juin 2026, Cour de cassation, troisième chambre civile, n° 26-40.004, elle n’a pas renvoyé au Conseil constitutionnel une question portant sur le régime d’autorisation du changement d’usage. Ces références ne remplacent pas la preuve du dépassement de séjour, mais elles expliquent pourquoi un propriétaire doit réunir le contrat de réservation et les justificatifs administratifs du bien.

En résumé, la loi RIPOST facilite l’orientation vers une évacuation administrative, elle ne dispense pas de qualifier l’occupation. Le dossier le plus solide est celui qui démontre simultanément : un meublé de tourisme identifiable, un contrat écrit ou une réservation certaine, une date de fin non ambiguë, un refus postérieur à cette date et un constat indépendant du maintien dans les lieux.

II. Comment obtenir l’évacuation du voyageur qui refuse de partir ?

A. La procédure accélérée devant le préfet : plainte, preuve et constat

Le propriétaire doit agir dans un ordre qui permet à chaque intervenant de vérifier le précédent. La première étape consiste à sauvegarder les preuves numériques : confirmation de réservation au format original, conditions de la plateforme, relevé du paiement, identité déclarée, messages, heure de départ, demandes adressées au voyageur, réponses reçues et échanges avec le service client. Il faut télécharger les pièces plutôt que conserver uniquement des captures susceptibles de perdre leur contexte. Les photographies datées de la boîte aux lettres, de la serrure, des effets présents et de l’état du logement peuvent compléter le dossier, sans exposer publiquement les données personnelles du voyageur.

La deuxième étape est la plainte. Service-Public demande une plainte pour violation de domicile dans la procédure accélérée. Dans un cas de meublé de tourisme, le propriétaire doit exposer factuellement l’accès initial autorisé, le terme de la réservation, le refus de quitter les lieux et les éléments qui montrent l’occupation actuelle. Il ne faut pas imposer au commissariat une qualification juridique définitive. La plainte doit permettre aux services d’enquête de constater la situation et de vérifier l’identité des personnes présentes.

La troisième étape consiste à prouver le droit sur le bien et la nature de la location. Le titre de propriété, une attestation notariale, un document fiscal, une police d’assurance ou un mandat de gestion peuvent établir la propriété. La réservation, l’état descriptif, le numéro d’enregistrement, l’annonce et le contrat établissent l’exploitation comme meublé de tourisme. Si le propriétaire est une société, il faut ajouter l’extrait d’immatriculation utile, le pouvoir du représentant et le mandat de la personne qui saisit l’administration. Si la demande est présentée par une agence ou un avocat, le mandat doit être lisible et daté.

La quatrième étape est le constat de l’occupation. L’article 38 vise une constatation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Un commissaire de justice peut se rendre sur place, relever les indices d’occupation et annexer les échanges utiles. Il ne peut pas entrer par la force. Si l’accès est refusé, il décrit ce refus et les éléments visibles depuis les parties accessibles. Un officier de police judiciaire peut constater les faits dans le cadre de la plainte. Le maire peut également intervenir dans les conditions prévues par le dispositif. Plus le constat est précis sur la date, l’adresse, les personnes présentes, le contrat expiré et les signes de maintien, moins le dossier repose sur de simples affirmations.

Le propriétaire peut ensuite adresser une demande au préfet de département afin que les occupants soient mis en demeure de quitter les lieux. Pour Paris, la demande doit être orientée vers l’autorité administrative compétente pour Paris ; pour les autres départements d’Île-de-France, elle est adressée au préfet du département concerné. Le dossier peut être transmis par l’intermédiaire d’un avocat. Il doit comporter une chronologie courte, les justificatifs de propriété, le contrat et l’annonce, la plainte, le constat, les coordonnées permettant de joindre le demandeur et une explication du risque immédiat : réservation suivante, logement occupé à titre personnel, dégradations, impossibilité d’accès ou charges qui continuent de courir.

L’administration dispose d’un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande pour prendre position selon les indications de Service-Public. Elle peut tenir compte de la situation personnelle et familiale des occupants. La mise en demeure fixe le délai pour quitter les lieux ; Service-Public indique au moins sept jours dans les cas qui ne correspondent pas au domicile du demandeur. À l’expiration de ce délai, si le logement n’est pas libéré et si le demandeur ne s’y oppose pas, l’évacuation par la force publique doit être mise en œuvre sans délai. La réquisition ne doit pas être adressée avant que les conditions du dossier soient réunies : une demande incomplète entraîne des échanges et fait perdre un temps précieux.

Le propriétaire doit rester disponible pendant toute cette phase. Il doit signaler immédiatement un départ volontaire, une nouvelle réservation, une dégradation ou une menace. Il doit aussi éviter de reprendre le logement avant l’intervention autorisée si des personnes ou des effets restent sur place. Une entrée prématurée peut détruire des preuves et créer un nouveau litige. Lorsque les forces de l’ordre interviennent, un état des lieux contradictoire ou un constat complémentaire permet de sécuriser la restitution des clés et de distinguer les biens appartenant à l’occupant de ceux du propriétaire.

La mise en demeure administrative n’empêche pas le propriétaire de préparer une action civile. Elle peut échouer si la propriété n’est pas suffisamment prouvée, si le terme de la réservation est contesté, si le constat ne caractérise pas le maintien ou si l’administration retient une autre qualification. L’échec doit être analysé, non contourné par une reprise de force. Une nouvelle demande complétée ou une assignation peut ensuite être envisagée avec un dossier plus solide.

B. La saisine du juge : expulsion, indemnité d’occupation et réparation des pertes

La voie judiciaire devient nécessaire lorsque le propriétaire ne peut pas établir rapidement les conditions de l’article 38, lorsque le voyageur conteste le terme du contrat ou lorsque le litige comprend des demandes financières importantes. L’article 834 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé les mesures justifiées par l’urgence et qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse. L’article 835 du même code autorise notamment une mesure de remise en état pour faire cesser un « trouble manifestement illicite » et l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans la pratique, l’avocat prépare une assignation en référé devant la juridiction compétente du lieu où se trouve le logement. Le commissaire de justice signifie l’assignation et le propriétaire produit le contrat, la preuve du terme, les relances, le constat et le titre établissant son droit. Si l’identité de l’occupant n’est pas connue, une procédure adaptée peut être nécessaire. Le demandeur peut solliciter l’expulsion, l’autorisation de recourir au concours de la force publique, la remise des clés et une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la fin de la réservation.

La règle générale de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution impose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis les actes d’exécution requis. Le propriétaire ne peut donc pas croire qu’une ordonnance, à elle seule, autorise une entrée personnelle. Le commissaire de justice porte la décision à la connaissance de l’occupant et accomplit les actes nécessaires ; la force publique est sollicitée selon les règles d’exécution.

Le délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution doit être examiné selon la qualification retenue par la décision. Ce texte prévoit en principe un délai de deux mois après le commandement lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, tout en prévoyant des cas dans lesquels le juge peut le réduire ou le supprimer, notamment en cas de mauvaise foi ou d’entrée obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La situation d’un voyageur entré légalement puis resté après la fin de sa location doit être présentée avec précision : la procédure spéciale de l’article 38 et la procédure civile d’exécution ne produisent pas exactement les mêmes effets calendaires.

Le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation à compter du lendemain de la date de départ contractuelle. Le montant peut être calculé à partir du prix de la nuitée, de la valeur locative du logement ou de la perte d’une réservation démontrée, mais une demande forfaitaire sans justification est fragile. Les pièces utiles sont les réservations annulées, le calendrier de disponibilité, les tarifs affichés à la même période, les frais de relogement d’un client suivant, les factures d’intervention, le remplacement de la serrure après restitution et les devis de remise en état. Les pertes doivent être liées au maintien et ne peuvent pas être indemnisées deux fois sous des qualifications différentes.

Le rapport contractuel fournit également un fondement pour réclamer le paiement de sommes dues ou la réparation du préjudice. Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1217 du Code civil énumère les remèdes à l’inexécution et permet notamment de demander réparation des conséquences de celle-ci. Le propriétaire doit cependant distinguer la restitution du logement, qui constitue l’urgence principale, de la liquidation détaillée des dommages, qui peut demander des échanges de pièces ou une expertise.

Le recours contre la plateforme peut être utile mais ne remplace pas la procédure d’évacuation. Le propriétaire peut signaler le dépassement du séjour, demander la suspension de la réservation, récupérer l’historique des communications et solliciter la conservation des données. Il ne doit pas compter sur la plateforme pour obtenir l’intervention de la force publique. De même, une mise en demeure envoyée au voyageur est une pièce utile, mais elle ne vaut ni constat, ni décision administrative, ni titre exécutoire.

À Paris et en Île-de-France, le risque de réservation en chaîne rend la chronologie particulièrement importante : arrivée d’un client, départ prévu, réservation suivante, impossibilité de relouer et demandes adressées au gestionnaire. Un dossier local bien préparé doit identifier l’adresse exacte, le ressort administratif et judiciaire, le statut du bien en copropriété, le numéro d’enregistrement lorsque la commune en demande un et les coordonnées du commissaire de justice qui peut intervenir rapidement. Si le logement est détenu par une société ou un indivisaire, la personne qui signe la plainte et la demande au préfet doit pouvoir justifier son pouvoir.

Le propriétaire doit aussi prévoir la restitution des biens abandonnés. Il ne faut pas les jeter, les vendre ou les déplacer sans précaution. Un inventaire photographique, un constat et une demande écrite de récupération évitent qu’une procédure d’évacuation se transforme en contentieux sur des effets personnels. Si le voyageur est vulnérable, malade ou accompagné d’enfants, ces éléments peuvent influencer l’intervention administrative ou judiciaire sans faire disparaître le droit du propriétaire à récupérer son bien.

Enfin, toute action doit rester proportionnée. Une menace publiée sur les réseaux sociaux, une divulgation de l’identité du voyageur, une coupure volontaire des fluides ou une intervention de personnes privées peuvent entraîner une plainte contre le propriétaire. La rapidité recherchée par la loi RIPOST passe par des preuves et des autorités identifiées, non par une pression matérielle. Le dossier qui protège le mieux le propriétaire est celui qui permet à un tiers de comprendre la situation en quelques pages et de vérifier chaque date.

Conclusion

Depuis la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, le propriétaire d’un meublé de tourisme peut demander l’évacuation administrative d’un voyageur qui se maintient après l’expiration de son contrat. La décision n° 2026-915 DC du Conseil constitutionnel a maintenu cette extension et a censuré une disposition pénale distincte. Le propriétaire doit donc retenir une méthode simple : sauvegarder la réservation et les échanges, faire constater le maintien, déposer plainte, prouver la propriété et le statut de meublé de tourisme, puis saisir l’autorité administrative compétente.

Si le terme du séjour est contesté, si l’occupation ressemble à un bail d’habitation ou si le dossier comprend une demande de dommages-intérêts, la procédure devant le juge des contentieux de la protection ou le tribunal judiciaire peut être préférable. Les articles 834 et 835 du Code de procédure civile permettent de demander des mesures urgentes ; les articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution encadrent ensuite la mise en œuvre de l’expulsion. Dans tous les cas, le propriétaire doit laisser les autorités procéder et conserver les éléments utiles à la réparation des pertes.

La qualification « squat Airbnb » ne suffit jamais à elle seule. C’est la combinaison d’un contrat touristique identifiable, d’une date de fin certaine, d’un maintien sans accord et d’un constat objectif qui rend la demande recevable. À Paris comme dans les autres départements d’Île-de-France, une chronologie complète et un dossier de pièces ordonné permettent de choisir rapidement entre la demande au préfet et le référé.

Pour replacer cette démarche dans l’ensemble des recours immobiliers proposés par le cabinet, le propriétaire peut également consulter la page consacrée au droit immobilier et réunir les documents propres à son dossier avant le premier échange.

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