Depuis le 1er septembre 2026, le syndicat des copropriétaires qui obtient une ordonnance d’injonction de payer doit agir plus vite pour la faire signifier. Le délai n’est plus de six mois : l’ordonnance rendue à compter de cette date devient « non avenue » si elle n’est pas signifiée dans les trois mois de sa date. La règle a été mise en évidence par la mise à jour du 1er septembre 2026 de la fiche officielle consacrée au recouvrement des dettes, qui vise expressément les charges de copropriété comme une obligation à caractère statutaire : Service-Public.fr, injonction de payer. Elle concerne la procédure ordinaire d’injonction de payer. Elle ne transforme pas, à elle seule, la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en injonction de payer. Pour le syndic, l’enjeu est donc de choisir la bonne voie et de réunir un dossier chiffré avant de saisir le tribunal judiciaire. Pour le copropriétaire, la réception de l’acte ouvre une période courte pour payer, négocier ou former opposition. Les dates de l’ordonnance, de la signification et des échéances doivent être conservées avec les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés de compte.

I. Charges de copropriété impayées : l’injonction de payer est-elle possible depuis le 1er septembre 2026 ?

A. Quelles charges de copropriété le syndicat peut-il réclamer par injonction de payer ?

Le point de départ est l’obligation de contribuer aux dépenses de la copropriété. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ». Il ajoute que les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties selon les valeurs relatives des parties privatives, tandis que les charges liées à un équipement ou à un service se répartissent selon son utilité objective lorsque les dépenses ne sont pas individualisées. Le règlement de copropriété donne la clef de répartition applicable au lot.

Cette obligation ne dépend pas de l’occupation effective de l’appartement. Un lot vacant, loué, occupé par son propriétaire ou momentanément inutilisé reste soumis aux appels de fonds correspondant à sa quote-part. Le copropriétaire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement parce qu’il reproche au syndic une mauvaise gestion, parce qu’un ascenseur est en panne ou parce qu’il conteste la qualité d’un entretien. Ces griefs peuvent donner lieu à une action séparée, à une demande de réparation ou à une contestation du compte, mais ils ne font pas disparaître automatiquement la dette de charges exigible.

La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 26 mai 2016, pourvoi n° 15-17.378. Dans cette affaire, la société copropriétaire invoquait notamment la dégradation de l’immeuble pour expliquer son refus de payer. La Cour a validé le raisonnement fondé sur les procès-verbaux d’assemblées générales, les budgets, les appels de fonds et les relevés individuels. La solution ne prive pas le débiteur de ses moyens de défense : elle signifie que le lien entre un défaut d’entretien et une obligation éventuelle du syndicat doit être examiné séparément du paiement des charges régulièrement appelées.

La procédure ordinaire d’injonction de payer peut être utilisée lorsque la créance est issue d’une obligation statutaire, que son montant est déterminé et qu’elle est arrivée à échéance. C’est le sens de l’article 1405 du Code de procédure civile, selon lequel « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer ». La fiche officielle de l’administration cite expressément les charges de copropriété dans cette catégorie. Il n’existe pas de plafond général de montant pour cette procédure, mais l’absence de plafond ne dispense pas le syndicat de démontrer chaque élément de sa demande.

La créance doit être certaine, liquide et exigible. Une provision appelée conformément au budget prévisionnel et non réglée à sa date d’échéance répond en principe à ces critères si le syndicat produit les pièces qui permettent de reconstituer le calcul. Une régularisation de charges peut également être réclamée lorsque les comptes et le décompte rendent la somme certaine. Une somme hypothétique, non votée, non échue ou fondée sur une clef de répartition non justifiée ne doit pas être mélangée aux sommes immédiatement réclamables.

L’article 14-1 de la loi de 1965 distingue le budget prévisionnel des dépenses de travaux. Il prévoit que le syndicat vote chaque année le budget destiné aux dépenses courantes et que « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ». Les travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel suivent les modalités d’exigibilité fixées par l’assemblée générale. Le fonds de travaux relève de l’article 14-2-1. Le dossier d’injonction doit donc préciser si chaque ligne concerne une provision ordinaire, un appel exceptionnel, une dépense de travaux, le fonds de travaux ou une régularisation.

La requête ne doit pas réclamer indistinctement « toutes les charges dues » depuis plusieurs années. Une présentation globale rend difficile la vérification de la prescription, des paiements partiels, des échéances et des décisions d’assemblée générale. Le syndic gagne en sécurité lorsqu’il arrête le compte à une date précise, affecte les règlements au bon appel, distingue le principal des intérêts et sépare les frais de recouvrement des charges. Le copropriétaire doit demander le détail période par période s’il reçoit un montant qui ne permet pas d’identifier la cause de la dette.

Les frais ne suivent pas tous le même régime. L’article 10-1 de la loi de 1965 vise notamment « Les frais nécessaires exposés par le syndicat » pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que certains droits et émoluments. Le caractère nécessaire et le rattachement à une créance établie doivent pouvoir être expliqués. Une ligne intitulée « frais de dossier », « transmission à l’avocat » ou « relance » ne devient pas automatiquement récupérable parce qu’elle figure dans le contrat de syndic. Le juge peut écarter un accessoire insuffisamment justifié ou déjà compris dans les dépens.

Le recouvrement par injonction n’empêche pas le syndicat de préparer une autre action. Si une contestation sérieuse porte sur la répartition, sur la validité d’une résolution, sur la qualité de propriétaire ou sur l’imputation de paiements, une procédure contradictoire peut être plus adaptée. À l’inverse, une dette simple et documentée peut être traitée rapidement par requête. Le choix doit se faire à partir de la preuve disponible et de l’urgence de trésorerie, pas du seul intitulé donné au courrier du syndic.

La prescription doit également être vérifiée avant la requête. Le délai applicable dépend de la nature de la somme, de la date à laquelle elle est devenue exigible et des actes qui ont pu interrompre ou suspendre le délai. Une injonction de payer ne régularise pas une créance déjà prescrite. Le syndicat et le copropriétaire peuvent approfondir ce point dans l’analyse dédiée aux charges de copropriété impayées et à la prescription, sans confondre la question du délai d’action avec le nouveau délai de trois mois pour signifier l’ordonnance.

B. Quelles pièces et quelle mise en demeure faut-il joindre à la requête ?

Le dossier doit permettre au juge de comprendre la dette sans devoir reconstruire les comptes de la copropriété. Il comporte d’abord l’identité du syndicat, l’identité du copropriétaire poursuivi et l’adresse exacte du lot. Lorsque le bien appartient à plusieurs personnes, la requête doit identifier les débiteurs visés et expliquer la règle de contribution demandée à chacun. Une erreur d’état civil, une ancienne adresse ou une confusion entre le propriétaire actuel et un ancien propriétaire peut compromettre la signification et la suite de la procédure.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division servent à établir la consistance du lot et la clef de répartition. Ils sont particulièrement utiles lorsque la dette porte sur des charges spéciales, un bâtiment, un escalier, un parking ou un équipement dont tous les copropriétaires ne bénéficient pas de la même manière. Le syndic doit joindre la disposition pertinente ou, au minimum, rendre lisible le calcul qui rattache la dépense au lot concerné. Une simple capture d’écran d’un logiciel comptable ne remplace pas l’explication juridique de la répartition.

Les procès-verbaux d’assemblée générale doivent couvrir les budgets et les dépenses invoqués. Pour une provision du budget courant, il faut pouvoir relier l’appel au budget prévisionnel voté et à la période concernée. Pour des travaux, il faut produire la résolution qui les a décidés, le montant appelé, les échéances et la règle de répartition. Pour une régularisation, les comptes approuvés et le décompte individuel sont essentiels. Pour le fonds de travaux, l’appel doit être rattaché au régime légal et à la décision qui fixe son montant lorsque cela est nécessaire.

Le relevé individuel doit ensuite être intelligible. Il indique le solde antérieur, les appels de fonds, les règlements, les avoirs, les éventuels remboursements et le solde arrêté. Le créancier doit expliquer l’affectation d’un paiement qui ne correspond pas au montant d’un appel. Si des intérêts sont demandés, leur taux, leur point de départ et leur base de calcul doivent apparaître séparément. Si des frais sont ajoutés, chaque ligne doit être reliée à un acte ou à une dépense admissible.

La mise en demeure est une pièce centrale, même si ses effets ne sont pas identiques selon la procédure choisie. Elle identifie le ou les appels impayés, rappelle les échéances, demande le paiement d’une somme déterminée et indique les conséquences annoncées. Sa date, son contenu, son destinataire et la preuve de sa réception ou de sa présentation doivent être conservés. Une relance par courriel peut démontrer un échange, mais elle ne doit pas être présentée comme une signification d’acte lorsqu’elle n’en a pas la forme.

Pour l’injonction ordinaire, l’article 1405 exige une créance déterminée, certaine et exigible ; il ne faut pas transposer mécaniquement à cette voie toutes les conditions de l’article 19-2. En revanche, une demande qui ne contient aucune demande préalable de paiement, aucune échéance identifiable et aucun décompte expose le syndicat à un rejet ou à une opposition immédiate. La mise en demeure prouve aussi que le copropriétaire a pu connaître la cause de la dette et régulariser avant la saisine.

La requête doit respecter l’article 1407 du Code de procédure civile. Ce texte exige notamment « l’indication précise du montant de la somme réclamée avec le décompte des différents éléments de la créance », le fondement de la demande, le bordereau des pièces et la production des justificatifs. Le syndicat doit donc numéroter les appels, les procès-verbaux, les relevés, les mises en demeure et les justificatifs de frais. Cette méthode évite qu’une créance fondée soit fragilisée par une présentation imprécise.

La demande est adressée au président du tribunal judiciaire compétent. Pour une dette de charges de copropriété, la juridiction correspond au lieu de situation de l’immeuble, conformément au tableau de compétence présenté par la fiche officielle sur l’injonction de payer. Cette règle pratique est à distinguer des litiges de loyers et charges nés d’un bail d’habitation, qui obéissent à un circuit différent. Une copropriété située en Île-de-France ne doit pas être orientée vers le tribunal du domicile du copropriétaire si la règle spéciale désigne le tribunal du lieu de l’immeuble.

Le juge statue au vu des documents transmis, sans audience préalable dans la phase non contradictoire. Il peut accueillir la demande en totalité, en partie ou la rejeter. Une ordonnance partielle doit être lue avec attention : si le syndicat la signifie, il accepte le montant retenu et ne peut pas utiliser cette même ordonnance pour obtenir ultérieurement une condamnation plus élevée. Lorsque les pièces sont trop dispersées ou que la dette est sérieusement discutée, l’action contradictoire peut offrir un cadre plus sûr pour répondre aux contestations.

Le syndicat doit enfin préparer la suite dès le dépôt. La date à laquelle l’ordonnance sera reçue par le syndic, l’identité du commissaire de justice chargé de l’acte et les coordonnées à jour du copropriétaire doivent être vérifiées. La nouvelle règle ne laisse plus une longue période d’attente après la décision. Un dossier qui reste dans une boîte courriel sans responsable ni échéancier peut perdre le bénéfice d’une ordonnance pourtant favorable.

II. Délai de trois mois pour signifier l’injonction de payer : que faire en cas d’opposition ?

A. Quand le délai commence-t-il et comment signifier l’ordonnance au copropriétaire ?

La date décisive est celle de l’ordonnance, non celle de la requête. L’article 9 du décret n° 2026-96 du 16 février 2026 prévoit que les dispositions nouvelles sont « applicables aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026 ». Une ordonnance rendue le 1er septembre 2026 doit donc être suivie d’une signification dans les trois mois de cette date. Une ordonnance rendue avant le 1er septembre relève de l’ancien régime de six mois, sous réserve de l’analyse de sa date exacte et de la procédure déjà engagée.

Le texte à retenir est l’article 1411 du Code de procédure civile : « L’ordonnance portant injonction de payer est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les trois mois de sa date. » La sanction n’est pas un simple retard administratif. L’ordonnance ne peut plus servir de fondement à l’exécution comme si elle était restée valable. Le syndicat devra envisager une nouvelle démarche, en tenant compte de la prescription, de l’actualisation de la dette et des paiements intervenus entre-temps.

La signification doit être confiée à un commissaire de justice. Elle porte sur une copie certifiée conforme de la requête, le bordereau des pièces et l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire, pour chacun des débiteurs. L’acte ne se réduit pas à l’envoi d’un PDF par le syndic ou à un message dans l’espace en ligne de la copropriété. Le commissaire de justice organise la remise selon les règles de signification et établit la date qui permettra de suivre le délai d’opposition.

L’article 1411 du Code de procédure civile prévoit aussi la mise à disposition électronique des justificatifs par le commissaire de justice. Si cette mise à disposition est impossible pour une cause étrangère à celui-ci, les documents sont joints à la copie de la requête signifiée. Le syndic doit transmettre un dossier réellement exploitable : des pièces illisibles, des liens expirés ou des documents qui ne correspondent pas au bordereau peuvent nourrir une contestation sur la régularité de l’acte ou sur le bien-fondé de la créance.

Le délai de trois mois court de la date de l’ordonnance, et non de sa réception par le syndic, de la date de la mise en demeure ou de la date d’envoi du dossier au commissaire de justice. Le service officiel rappelle cette règle pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026. En pratique, le syndic doit demander l’acte dès réception de la décision, conserver le justificatif de signification et inscrire une date limite interne antérieure à l’échéance légale. Une demande tardive au commissaire de justice ne reporte pas le point de départ.

La computation des délais doit être contrôlée sur le calendrier. L’article 642 du Code de procédure civile dispose que « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures » et que le délai qui expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Cette prorogation ne justifie pas de repousser toute préparation au dernier jour. Le dossier doit être remis assez tôt pour permettre une signification régulière, y compris si le destinataire est absent ou si l’adresse doit être vérifiée.

L’acte remis au copropriétaire doit lui permettre de choisir entre le paiement et la contestation. L’article 1413 du Code de procédure civile impose, à peine de nullité, une sommation « soit à payer au créancier le montant de la somme fixée par l’ordonnance ainsi que les intérêts et frais de greffe dont le montant est précisé », soit à former opposition. L’acte doit également indiquer de manière apparente le délai, le tribunal et les modalités du recours. Une signification qui ne permet pas de comprendre le choix offert au débiteur peut être discutée.

Le copropriétaire dispose en principe d’un mois à compter de la signification pour former opposition. L’article 1416 du Code de procédure civile énonce : « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. » Ce délai ne doit pas être confondu avec les trois mois dont dispose le syndicat pour signifier. Le premier concerne la validité de l’ordonnance avant exécution ; le second concerne l’initiative du créancier après que le juge a rendu sa décision.

L’opposition est portée devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance. Selon l’article 1415 du Code de procédure civile, elle est formée au greffe par déclaration contre récépissé ou par lettre recommandée, et l’adresse du débiteur doit y figurer à peine de nullité. Un mandataire qui n’est pas avocat doit justifier d’un pouvoir spécial. Le copropriétaire doit conserver le récépissé, l’avis de réception et une copie complète de ses moyens.

Lorsque la signification n’a pas été faite à la personne du débiteur, le régime du délai d’opposition est plus protecteur. L’opposition peut rester recevable jusqu’à l’expiration du mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution qui rend indisponibles tout ou partie des biens. Une adresse ancienne ne rend pas automatiquement l’ordonnance inexistante, mais elle peut modifier le moment jusqu’auquel l’opposition est recevable et créer un contentieux sur la régularité de la signification. La preuve de l’adresse communiquée au syndic devient alors utile.

Le copropriétaire qui conteste doit articuler ses moyens. Il peut produire les appels et relevés montrant un paiement, relever une erreur de lot ou de quote-part, discuter l’approbation des comptes, contester des frais, invoquer une prescription ou demander la vérification d’une dépense. Il ne suffit pas d’écrire que le montant est « faux » : une contestation chiffrée, accompagnée de relevés bancaires et de tableaux de rapprochement, donne au juge une base concrète pour trancher. Le paiement de la partie non contestée peut aussi être proposé sans reconnaissance du surplus, avec une rédaction adaptée.

La procédure devient contradictoire après l’opposition. L’article 1417 du Code de procédure civile permet au tribunal de connaître de la demande initiale, des demandes incidentes et des défenses au fond dans la limite de sa compétence. Le dossier n’est donc plus limité à la lecture unilatérale de la requête. Le syndicat doit communiquer ses justificatifs, répondre aux paiements allégués et expliquer les lignes contestées. Le débiteur peut demander que l’ordonnance soit mise à néant et que la dette soit recalculée.

Le jugement rendu à l’issue de cette phase remplace l’ordonnance : l’article 1420 du Code de procédure civile indique que « Le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer ». Le défaut de comparution du créancier peut être lourd de conséquences dans les procédures où une constitution ou une présence est nécessaire. Le syndic doit donc transmettre immédiatement au conseil syndical et à son avocat toute convocation du greffe, même si le copropriétaire a déjà payé une partie de la dette.

La force exécutoire doit enfin être vérifiée avant toute saisie. Pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, l’article 1422 du Code de procédure civile prévoit que le délai d’opposition est suspensif et que « L’ordonnance ne constitue un titre exécutoire » qu’après l’expiration des causes suspensives et d’un délai de deux mois suivant sa signification. Le commissaire de justice doit donc confirmer que les conditions d’exécution sont réunies. Une saisie engagée trop tôt peut être contestée et engager des frais inutiles.

B. Quelle différence avec la procédure accélérée de l’article 19-2 et la saisie ?

La procédure de l’article 19-2 est souvent appelée, dans les échanges de copropriété, « injonction de payer », alors qu’elle repose sur une autre architecture. Le syndicat saisit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Le juge vérifie l’approbation du budget, des travaux ou des comptes ainsi que la défaillance du copropriétaire, puis condamne celui-ci au paiement des sommes exigibles. Il ne s’agit pas de l’ordonnance rendue sur requête par le mécanisme des articles 1405 et suivants du Code de procédure civile.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 conditionne l’effet d’accélération à une provision impayée à sa date d’exigibilité et à une mise en demeure restée infructueuse « passé un délai de trente jours ». Dans ce cas, les autres provisions non encore échues du budget prévisionnel et certaines sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le même article s’applique aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette voie ne permet pas de réclamer indistinctement toutes les sommes qui apparaissent dans la comptabilité. Le syndicat doit identifier la provision qui a déclenché le délai de trente jours, produire la mise en demeure et démontrer que la somme n’a pas été réglée dans ce délai. Il doit ensuite séparer les provisions futures rendues exigibles par le texte des soldes d’exercices antérieurs, qui supposent l’approbation des comptes. Les appels de travaux qui ne relèvent pas du dispositif doivent être rattachés à leur propre décision et à leur propre échéance.

La Cour de cassation a renforcé cette exigence dans son arrêt du 15 janvier 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-23.534, publié au Bulletin. Le sommaire officiel précise que le syndicat « ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs » à celui de la demande initiale sans justifier d’une nouvelle mise en demeure concernant une provision restée impayée. La Cour refuse aussi l’inclusion de sommes issues d’exercices non visés par une mise en demeure lorsque les comptes ne sont pas encore approuvés. Un dossier d’article 19-2 doit donc être actualisé à chaque nouvelle échéance, et non prolongé automatiquement par une ancienne lettre.

La différence avec l’injonction ordinaire est concrète. L’injonction vise une créance certaine, liquide et exigible au jour de la requête ; elle permet une décision sans audience initiale, mais impose désormais une signification dans les trois mois de l’ordonnance si celle-ci est rendue à compter du 1er septembre 2026. L’article 19-2 permet, sous ses conditions propres, d’accélérer l’exigibilité de certaines provisions futures ; il donne lieu à une procédure contradictoire accélérée au fond et à un jugement. Le délai de trois mois de l’article 1411 ne doit pas être appliqué mécaniquement à ce jugement, qui n’est pas une ordonnance d’injonction de payer.

Le choix de la voie dépend du contenu de la dette. Pour trois appels trimestriels déjà échus, avec un budget voté, des appels réguliers et un relevé sans contestation sérieuse, l’injonction ordinaire peut être lisible. Pour un impayé de provision qui menace la trésorerie et dont le syndicat veut tirer l’exigibilité de provisions futures, l’article 19-2 peut être examiné. Pour une contestation de clef de répartition, de travaux, de comptes ou de qualité pour agir, une assignation au fond peut être préférable. Le syndic ne doit pas choisir la procédure accélérée uniquement parce que le mot « impayé » apparaît dans le compte.

Le copropriétaire peut discuter la procédure même si une partie de la dette existe. Il peut démontrer qu’il a payé la provision visée dans les trente jours de la mise en demeure, que le montant réclame des provisions non encore rendues exigibles, que les comptes invoqués n’ont pas été approuvés ou qu’une nouvelle mise en demeure manque pour une période ultérieure. Il peut aussi distinguer une dette personnelle du syndicat d’une dette de charges : un manquement du syndic, une facture contestée ou un préjudice lié à des travaux ne se compense pas automatiquement avec les appels de fonds.

Une décision récente permet de mesurer l’importance des pièces. Dans une décision référencée RG n° 25/00213, le tribunal saisi après opposition a relevé l’absence d’appels de fonds, d’état de répartition et de budgets prévisionnels couvrant les périodes réclamées. Il a retenu qu’« En l’absence d’éléments chiffrés sur le calcul des sommes dues selon les budgets prévisionnels approuvés », le syndicat ne démontrait pas la réalité et l’étendue de la dette. Cette décision publiée sur le site de la Cour de cassation illustre le risque d’un dossier comptable qui affirme un solde sans permettre son contrôle.

Le paiement après la signification doit être documenté. Le copropriétaire qui règle le principal doit demander un décompte actualisé intégrant les frais réellement dus et les intérêts calculés jusqu’à la date de paiement. Le syndicat doit informer le commissaire de justice afin d’éviter une mesure d’exécution portant sur une somme déjà réglée. Un accord d’échelonnement doit préciser le montant reconnu, les dates de versement, le sort de l’ordonnance et la suspension éventuelle des poursuites. Une promesse orale du gestionnaire ne protège pas suffisamment contre une saisie déclenchée par un autre intervenant.

Le syndicat peut demander une garantie sur le lot ou préparer une opposition lors d’une vente, mais chaque sûreté et chaque procédure possède ses conditions. Les frais imputables au copropriétaire restent soumis à l’article 10-1 et à la justification de la dépense. Les honoraires internes du syndic ne doivent pas être ajoutés sans base vérifiable. Le notaire, le commissaire de justice et l’avocat doivent recevoir le même état de compte afin que le montant annoncé au débiteur, celui demandé au juge et celui poursuivi à l’exécution ne divergent pas.

La saisie immobilière constitue une étape distincte et beaucoup plus lourde. Une assemblée générale peut autoriser le syndic à engager une action en vue de la saisie du lot dans les conditions prévues par la loi, mais cette autorisation ne remplace pas un titre exécutoire ni le commandement de payer valant saisie. La troisième chambre civile l’a rappelé dans sa décision du 3 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.952 : la décision d’engager la démarche peut être prise avant l’obtention du titre, mais la vente forcée suppose ensuite le respect de la procédure d’exécution et l’existence d’une créance établie.

Une ordonnance d’injonction non contestée ne donne donc pas le droit de vendre immédiatement le logement. Il faut vérifier la signification, l’expiration des délais suspensifs, la délivrance des certificats nécessaires et la mesure d’exécution choisie. Une saisie sur compte ou sur rémunération n’obéit pas aux mêmes actes qu’une saisie immobilière. Le copropriétaire confronté à un commandement doit réagir dès sa réception, car les délais du juge de l’exécution sont distincts du délai d’opposition à l’injonction.

Le suivi doit être chronologique. Le syndic conserve la date de l’appel, la date d’exigibilité, la date de la mise en demeure, le terme des trente jours lorsqu’il invoque l’article 19-2, la date de la requête, la date de l’ordonnance, la date de sa signification et le terme de l’opposition. Le copropriétaire tient le même tableau avec les paiements, les échanges et les documents reçus. Cette chronologie permet de voir immédiatement si le délai de trois mois a été respecté, si l’opposition est recevable et si une somme future a été incluse sans fondement.

À Paris et en Île-de-France, la compétence territoriale doit être vérifiée à partir de l’adresse de l’immeuble et non de la seule adresse personnelle du copropriétaire. Le volume de dossiers d’un tribunal ne modifie pas les conditions de la requête. Le dossier doit rester exploitable par le greffe, le juge et le commissaire de justice : règlement, procès-verbaux, appels, état de répartition, relevé individuel, mises en demeure et preuves de signification doivent être numérotés et concordants. Une préparation locale peut aider à identifier le tribunal et le commissaire compétents, mais elle ne réduit aucun délai légal.

Les enjeux financiers concernent toute la copropriété. Un impayé retarde les travaux et reporte la charge de trésorerie sur les autres copropriétaires. Cette urgence ne justifie toutefois ni une ligne comptable opaque ni une exécution contre un débiteur qui n’a pas reçu l’acte requis. Le recouvrement efficace est celui qui résiste à l’opposition : une créance précise, une procédure adaptée, une signification dans le délai et un titre exécutoire effectivement vérifié.

Conclusion

Depuis le 1er septembre 2026, une ordonnance d’injonction de payer rendue à compter de cette date doit être signifiée dans les trois mois de sa date. Le syndicat des copropriétaires doit transmettre au commissaire de justice la requête, le bordereau et les pièces, puis suivre séparément le délai d’opposition d’un mois. Le copropriétaire doit contrôler la cause de chaque appel, les paiements, la répartition, les comptes approuvés, les frais et la régularité de l’acte.

L’injonction ordinaire et la procédure accélérée de l’article 19-2 ne sont pas interchangeables. La première vise une créance certaine, liquide et exigible et comporte le nouveau délai de signification. La seconde exige notamment une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours et permet, dans ses limites, de rendre exigibles certaines provisions futures. L’arrêt du 15 janvier 2026 impose au syndicat de renouveler sa mise en demeure pour les exercices postérieurs et de prouver les comptes invoqués.

Avant de payer, de former opposition ou d’engager une saisie, il faut donc reconstituer la chronologie et rapprocher chaque montant d’une pièce. La situation peut être examinée à partir de l’ordonnance, de l’acte de signification, des appels de fonds, du règlement de copropriété, des procès-verbaux et des relevés bancaires.

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