Le bail commercial de terrain nu : assujettissement statutaire de l’article L. 145-1 I 2°, constructions du preneur, fixation du loyer selon l’article R. 145-9 et indemnité d’éviction
La conclusion d’une convention locative portant sur une assiette foncière non bâtie suscite des difficultés juridiques majeures pour tout cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris. L’essor des activités de plein air, des parcs d’exposition, des concessions automobiles ou des plateformes logistiques confère aux terrains nus une valeur économique particulièrement stratégique. Or, le droit positif français réserve en principe l’application du statut protecteur des baux commerciaux aux seuls immeubles bâtis ainsi qu’aux locaux stables et clos. Afin d’adapter ce cadre impératif aux réalités économiques, le législateur a instauré un régime dérogatoire d’assimilation sous des conditions matérielles et formelles rigoureusement encadrées. Dès lors, l’assujettissement d’un terrain nu au statut protecteur suppose de vérifier l’existence de constructions durables ainsi que la régularité de l’exploitation commerciale du preneur.
Le régime légal applicable aux parcelles foncières louées repose fondamentalement sur les dispositions précises de l’article L. 145-1 du Code de commerce. Ce texte fondamental soumet les terrains nus au statut des baux commerciaux lorsque des constructions y sont édifiées avec le consentement exprès du propriétaire foncier. En conséquence, la qualification du contrat commande une analyse minutieuse de la nature des ouvrages réalisés et de l’accord écrit donné par le bailleur. Par ailleurs, la détermination du loyer de renouvellement obéit aux règles spécifiques fixées par l’article R. 145-9 du Code de commerce. À cet égard, l’évaluation des indemnités en cas d’éviction impose d’articuler le droit des baux commerciaux avec les règles civiles de l’accession immobilière.
L’étude approfondie de cette matière révèle une tension constante entre la liberté contractuelle du propriétaire et la protection statutaire des investissements réalisés par l’exploitant. Il convient d’analyser d’abord les conditions substantielles d’assujettissement du terrain nu au statut des baux commerciaux avant d’examiner en détail son régime financier.
I. L’assujettissement du terrain nu au statut des baux commerciaux : conditions matérielles et exigences probatoires
A. La caractérisation d’une construction solide et le consentement exprès du bailleur (article L. 145-1 I 2° du Code de commerce)
L’application du statut des baux commerciaux à une parcelle non bâtie constitue une exception légale strictement délimitée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Selon le texte de l’article L. 145-1 I 2° du Code de commerce, ce statut bénéficie aux terrains nus comportant des constructions commerciales. Ces constructions doivent impérativement avoir été édifiées ou exploitées avec le consentement exprès et certain du propriétaire du sol. Or, la notion prétorienne de construction requiert l’édification d’un ouvrage présentant une fixité suffisante ainsi qu’une incorporation matérielle et durable dans le sol d’assiette. Dès lors, la simple occupation superficielle d’un terrain par des installations légères ou démontables ne permet aucunement de revendiquer le bénéfice du statut impératif.
La jurisprudence judiciaire écarte avec fermeté les aménagements précaires ou temporaires qui ne s’incorporent pas réellement à la substance foncière de l’immeuble loué. Dans un arrêt rendu le 10 septembre 2020 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 19-12.814, la cour a censuré les juges. Les hauts magistrats affirment que « la location d’un terrain nu n’est pas soumise au statut des baux commerciaux si aucune construction n’est édifiée sur les lieux ». La Cour suprême a précisé que l’installation de containers mobiles destinés au stockage de pièces ne caractérise pas l’édification d’une construction au sens statutaire. En conséquence, le preneur exploitant une parcelle sans ériger de véritable bâtiment solide demeure soumis aux règles du droit commun du louage civil.
Cette exigence matérielle d’une construction permanente est constamment réaffirmée par les juridictions du fond saisies de litiges relatifs à des parcelles d’exposition commerciale. Le Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 15 janvier 2026, n° 25/02660 a rappelé les critères de qualification d’un bail de terrain nu. Les juges retiennent qu’ « il échet de cette formulation particulière que le statut des baux commerciaux retient une définition plus restrictive de l’immeuble ». Le tribunal a jugé que « seuls sont concernés par cette législation spéciale les bâtiments (i.e. des choses rattachées matériellement au sol, stables et solides) ». Par ailleurs, les juges ont estimé que les terrains nus ne sauraient y être soumis sans qu’une construction présentant fixité et solidité ait été édifiée.
L’appréciation des éléments incorporés au sol foncier nécessite d’opérer une distinction rigoureuse entre les ouvrages immobiliers pérennes et les simples équipements mobiliers amovibles. La Cour d’appel de Fort-de-France, Chambre civile, 7 janvier 2025, n° 23/00304 a analysé la situation de conteneurs posés sur un terrain. La cour d’appel a jugé que des conteneurs simplement posés sur le sol ou sur des plots en béton ne constituent pas des ouvrages immobiliers incorporés. La cour juge que « seuls les travaux relatifs au portail extérieur, à la murette, aux raccordements en eau et en électricité » demeurent incorporés. Dès lors, l’absence de construction pérenne fait obstacle à la qualification statutaire commerciale automatique en l’absence d’une convention expresse d’assujettissement volontaire.
Outre l’existence matérielle d’une construction, le texte légal subordonne impérativement l’application du statut à l’obtention du consentement exprès du propriétaire foncier. Le bailleur doit avoir expressément autorisé l’élévation des bâtiments ou leur exploitation commerciale, une simple tolérance passive demeurant totalement dépourvue d’efficacité juridique. Comme l’a constaté le Tribunal judiciaire de Coutances, CIVIL + 10 000, 12 mai 2025, n° 23/01062, la stipulation contractuelle expresse d’autorisation protège la validité du bail. Le tribunal rappelle que le statut s’applique « aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial ». Or, dès lors que la convention prévoyait formellement le droit d’édifier des constructions, le bail commercial échappait à toute nullité ou requalification préjudiciable.
L’exigence du consentement exprès s’apprécie au regard des stipulations initiales du contrat de bail ou des actes modificatifs ultérieurement régularisés entre les parties. Dans un arrêt de principe, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, 17 mars 2016, n° 14-25.412 a validé l’autorisation conventionnelle de construire. La Cour suprême relève que « le bailleur avait expressément autorisé le locataire à édifier, sur les terrains nus qu’il lui avait donnés à bail, les constructions nécessaires ». En conséquence, les parties sont liées par les termes de leur convention dès lors que l’accord du propriétaire est formulé sans ambiguïté. Par ailleurs, les clauses organisant les modalités de construction doivent faire l’objet d’une rédaction contractuelle vigilante afin de prévenir tout contentieux ultérieur.
À défaut de remplir les conditions légales impératives relatives aux constructions, les parties peuvent décider de soumettre volontairement leur convention au statut protecteur. Comme l’a souligné le Tribunal judiciaire de Pontoise, Première Chambre, 1er avril 2025, n° 23/02940, la soumission volontaire requiert une volonté non équivoque. Le tribunal a jugé que « les parties peuvent décider soumettre le bail volontairement au statut des baux commerciaux à condition qu’elles manifestent leur volonté de manière explicite ». Dès lors, une clause claire et précise faisant référence aux dispositions statutaires permet de conférer au preneur le droit au renouvellement du bail. En revanche, la simple dénomination formelle de bail commercial ne suffit pas à caractériser cette intention en l’absence de volonté contractuelle certaine.
B. L’exploitation d’un fonds autonome et l’immatriculation au registre du commerce ou au registre national des entreprises
L’assujettissement du bail de terrain nu au statut légal impose également le respect des conditions personnelles et professionnelles exigées de tout preneur commercial. Le locataire doit impérativement exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal autonome doté d’une clientèle propre sur le terrain loué. Or, l’existence d’une clientèle autonome fait défaut lorsque l’activité exercée sur le terrain dépend entièrement d’un établissement principal situé sur un autre site. À cet égard, l’article L. 145-1 du Code de commerce réserve le bénéfice du statut aux seuls exploitants détenant une autonomie réelle de gestion commerciale. Dès lors, l’absence d’autonomie économique prive l’occupant du terrain nu de tout droit au renouvellement statutaire ou à l’indemnité compensatrice d’éviction.
La régularité de l’immatriculation professionnelle constitue une condition substantielle d’ordre public pour revendiquer l’application des règles protectrices du statut des baux commerciaux. Dans un arrêt fondamental, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, 23 janvier 2020, n° 19-11.215 a posé une règle cardinale. La Cour suprême juge que « le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement » sans immatriculation. La haute juridiction a rappelé que le preneur doit impérativement être immatriculé pour l’établissement secondaire ou principal exploité sur les parcelles foncières louées. En conséquence, le défaut d’immatriculation régulière au moment de la délivrance du congé prive irrémédiablement le locataire de toute indemnité d’éviction légale.
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises doit couvrir avec exactitude l’adresse effective des lieux loués. Dans un arrêt du 9 juin 2016 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 15-15.416, la haute cour a confirmé la sanction. La Cour de cassation a validé le rejet des prétentions d’un preneur dont l’immatriculation mentionnait un numéro de rue erroné lors de l’assignation. Les hauts magistrats confirment que « la locataire, qui n’était pas régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ne pouvait bénéficier d’un bail commercial ». Par ailleurs, la rectification tardive de l’immatriculation ne permet aucunement de rétroagir pour régulariser une forclusion acquise au profit du bailleur.
Le respect de cette obligation d’immatriculation s’impose tant pour l’établissement principal que pour les établissements secondaires créés sur des parcelles foncières distinctes. Les juridictions examinent avec une extrême rigueur la concordance entre l’assiette cadastrale du terrain loué et l’extrait d’immatriculation versé aux débats judiciaires. Dans un litige tranché par le Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 1, 2 juillet 2025, n° 23/02829, l’analyse des formalités a conditionné la solution. Les magistrats ont vérifié que l’activité commerciale exercée sur le terrain correspondait précisément à l’objet statutaire et aux mentions enregistrées au registre public. Dès lors, tout manquement déclaratif du preneur fragilise irrémédiablement la pérennité de son titre d’occupation et son droit au renouvellement.
La destination contractuelle stipulée dans le bail de terrain nu délimite l’étendue des activités que l’exploitant est juridiquement autorisé à exercer. Toute modification unilatérale de l’activité commerciale sans recours à la procédure légale de déspécialisation constitue une infraction susceptible d’entraîner la résiliation du bail. Or, l’exercice d’une activité non autorisée sur un terrain nu prive également le locataire de la protection attachée au statut des baux commerciaux. À cet égard, le preneur doit veiller à respecter scrupuleusement la destination des lieux telle que convenue avec le propriétaire dans la convention originelle. En conséquence, la conformité de l’exploitation commerciale aux clauses contractuelles demeure un prérequis indispensable à la sauvegarde des droits du preneur.
II. Le régime financier du bail de terrain nu : fixation du loyer de renouvellement et liquidation de l’éviction
A. La détermination de la valeur locative selon les critères spécifiques de l’article R. 145-9 du Code de commerce
La fixation du loyer d’un bail de terrain nu lors du renouvellement obéit à des principes dérogatoires aux règles applicables aux locaux commerciaux ordinaires. Aux termes de l’article R. 145-9 du Code de commerce, le prix du bail des terrains est fixé en considération de leurs éléments particuliers. Ce texte dispose que « le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature ». Or, cette règle exclut l’application des méthodes traditionnelles de pondération surfacique couramment utilisées pour les locaux commerciaux fermés de centre-ville. Dès lors, l’évaluation du loyer de terrain nu requiert la mise en œuvre de critères économiques adaptés à la configuration spécifique de la parcelle.
La mission confiée à l’expert judiciaire en matière de fixation du loyer de terrain nu reflète cette autonomie d’évaluation technique et juridique. Dans une décision remarquable, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 1ère Loyers Commerciaux, 12 janvier 2026, n° 25/02587 a explicité l’office du juge. Le tribunal a rappelé qu’en application de l’article R. 145-30, l’expert judiciaire est désigné pour apprécier les critères spécifiques prévus à l’article R. 145-9. La décision retient que « la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-9 ou R. 145-10 ». En conséquence, l’expert doit déterminer la valeur locative du terrain en tenant compte de sa situation géographique et des contraintes d’exploitation réelles.
La prise en compte de la constructibilité juridique et des contraintes d’urbanisme pèse de manière déterminante sur le montant de la valeur locative foncière. Dans un arrêt de référence, la Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 11 mars 2025, n° 22/02536 a appliqué une méthode de ventilation foncière. La cour constate que « le bail porte sur un terrain nu qui est pour partie classé en espace boisé et pour partie constructible » selon l’urbanisme. Les magistrats ont jugé que cette situation « impose de fixer deux valeurs locatives distinctes, conformément aux prescriptions de l’article R 145-9 du code de commerce ». À cet égard, la méthode d’évaluation peut combiner l’analyse par comparaison avec des parcelles similaires et la rentabilité sur valeur vénale.
L’articulation entre l’évaluation du terrain nu sous l’article R. 145-9 et le plafonnement légal de l’article L. 145-34 du Code de commerce suscite des débats doctrinaux réguliers. Lorsque le bail initial s’est prolongé au-delà de douze années par l’effet d’une tacite prorogation, le déplafonnement du loyer intervient de plein droit. C’est ce qu’a rappelé le Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5/Section 4 – LC, 7 juillet 2026, n° 26/00004 dans une instance en fixation judiciaire. Par ailleurs, en l’absence de durée excédant douze ans, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité autorise la fixation à la valeur locative. Dès lors, le loyer de renouvellement est réajusté pour refléter les prix pratiqués sur le marché local pour des terrains de consistance équivalente.
Les juridictions apprécient souverainement l’impact des évolutions d’urbanisme et de voirie sur la valeur commerciale du terrain donné en location. Comme l’a illustré la Cour d’appel de Rennes, 5ème Chambre, 8 octobre 2025, n° 22/04003, l’absence d’amélioration de la commercialité interdit le déplafonnement. La cour a relevé qu’une dégradation de l’accessibilité ou une perte de visibilité consécutive à des travaux publics fait obstacle à la hausse du loyer. Or, le bailleur qui revendique un déplafonnement à la valeur locative doit rapporter la preuve formelle d’un avantage économique réel pour le preneur. En conséquence, les données d’exploitation et la rentabilité de l’activité sur le terrain nu demeurent au cœur de l’expertise judiciaire.
L’évaluation du loyer des terrains nus peut également intégrer des spécificités professionnelles liées à des usages d’exploitation hautement spécialisés. Dans une espèce concernant un terrain aménagé, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, 13 septembre 2018, n° 17-26.118 a validé l’appréciation des juges. La Cour suprême a rejeté le pourvoi formé contre une fixation de loyer tenant compte de la rentabilité d’une parcelle exploitée en établissement balnéaire. À cet égard, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour pondérer les éléments d’évaluation et retenir la méthode la plus pertinente. Dès lors, la prise en compte des particularités professionnelles prévues par l’article R. 145-9 assure une juste rémunération du capital foncier du bailleur.
B. Le sort des constructions en fin de bail, l’accession de l’article 555 du Code civil et l’évaluation de l’indemnité d’éviction
Le sort juridique des constructions édifiées par le preneur sur le terrain nu en fin de bail dépend des clauses contractuelles d’accession. En vertu du principe posé par l’article 555 du Code civil, les constructions appartiennent au preneur pendant la durée du bail. Le transfert de propriété au bailleur ne s’opère qu’à la fin de la jouissance ou du contrat en l’absence de clause d’accession immédiate. Or, cette règle de temporisation emporte des conséquences directes sur la valorisation des lieux lors des renouvellements intervenant avant l’expiration définitive du bail. Dès lors, les ouvrages financés par le preneur ne peuvent pas être intégrés dans l’assiette du loyer de renouvellement avant leur accession effective.
La jurisprudence de la Cour de cassation veille rigoureusement à ce que le bailleur ne tire pas profit d’investissements non encore acquis par accession. Dans un arrêt du 17 mars 2016 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 14-25.412, le principe a été réaffirmé. La Cour suprême juge qu’ « à défaut de clause d’accession, la seule durée du bail ne pouvait suffire à caractériser la participation indirecte du bailleur ». Les hauts magistrats ont confirmé que « ces constructions ne pouvaient être considérées comme ayant fait accession aux bailleurs lors du premier renouvellement suivant leur édification ». En conséquence, le loyer de renouvellement devait être fixé sur la seule assiette du terrain nu conformément à l’article R. 145-9 du Code de commerce.
La fin des relations contractuelles réactive les mécanismes d’accession et soulève la question de la remise en état primitif des parcelles louées. Dans une affaire complexe, la Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 13 mai 2025, n° 21/02175 a tranché le sort d’aménagements fonciers. La juridiction retient qu’ « il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 555 du Code civil, de dire que les aménagements ont fait accession ». La juridiction a jugé qu’aucun dédommagement n’était dû pour les investissements incorporés à l’immeuble foncier sans stipulation contractuelle expresse prévoyant une indemnisation. Par ailleurs, les magistrats ont confirmé la faculté du bailleur d’exiger la remise en état primitif si le contrat le stipule expressément.
Lorsque le propriétaire refuse le renouvellement du bail commercial d’un terrain nu assujetti au statut, il est tenu de payer une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds ou de déplacement, augmentée des indemnités accessoires indispensables. C’est ce qu’a appliqué le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, CH ECOCOM General, 26 janvier 2026, n° 18/00222 sur une parcelle commerciale. La juridiction a alloué au preneur une indemnité principale de 137.725,20 euros ainsi que 60.945,52 euros au titre des indemnités accessoires après expertise judiciaire.
La liquidation judiciaire des préjudices accessoires induits par l’éviction d’un terrain aménagé englobe les frais de réinstallation, de déménagement et le trouble commercial. Dans un jugement récent, le Tribunal judiciaire de Toulon, 1ère Chambre, 20 novembre 2025, n° 20/02532 a fixé le montant global de l’éviction. Le tribunal a ventilé les montants en allouant 80.000 euros pour frais de réinstallation, 40.000 euros pour le déménagement et 5.000 euros de trouble commercial. À cet égard, la juridiction a simultanément fixé l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Dès lors, le maintien dans les lieux du preneur jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction garantit la parfaite effectivité de ses droits patrimoniaux.
L’appréciation des droits respectifs des parties en matière de bail commercial de terrain nu impose une rigueur contractuelle absolue dès l’origine des négociations. Comme l’a souligné le Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 1, 29 avril 2026, n° 23/03411, la loyauté dans l’exécution du contrat demeure impérative. Les clauses relatives à l’autorisation de construire, au régime de l’accession, à la répartition des charges et aux modalités de restitution doivent être méticuleusement rédigées. Or, toute ambiguïté rédactionnelle expose le propriétaire à une requalification statutaire non anticipée ou le locataire à la perte de ses investissements fonciers. En conséquence, la maîtrise des subtilités jurisprudentielles régissant les terrains nus constitue une condition indispensable de sécurité juridique pour les contractants.
Conclusion
Le bail commercial portant sur un terrain nu illustre la complexité de l’articulation entre le statut impératif des baux commerciaux et le droit commun des biens. L’assujettissement légal de l’article L. 145-1 I 2° du Code de commerce subordonne la protection du preneur à l’édification de constructions stables avec l’accord du bailleur. Or, à défaut de bâtis solides ou de consentement exprès, seule une convention de soumission volontaire explicite permet de conférer au locataire le droit au renouvellement. Par ailleurs, la fixation du loyer de renouvellement sous l’empire de l’article R. 145-9 du Code de commerce garantit une juste prise en compte des particularités foncières. Dès lors, l’anticipation contractuelle du sort des aménagements et de l’accession de l’article 555 du Code civil demeure le garant fondamental de la paix des relations d’affaires.