Un dépôt de garantie locative peut devenir un point sensible au moment où un locataire dépose un dossier de surendettement. Le bailleur réclame parfois plusieurs mois de loyers, tandis que le locataire attend encore la restitution de la somme versée à l’entrée dans les lieux. Faut-il déclarer le dépôt à la Banque de France ? Le bailleur peut-il le déduire des loyers impayés ? Le locataire peut-il retenir le dernier loyer en attendant ? Et que faire si le décompte transmis à la commission ne tient pas compte des paiements, de l’état des lieux ou d’une restitution partielle ?

Ces questions obligent à séparer trois opérations : établir la dette locative réellement due, déterminer si le dépôt est devenu une créance exigible du locataire, puis transmettre à la commission un état chiffré et documenté. Le dépôt n’efface pas automatiquement un impayé avant la fin du bail. À l’inverse, une retenue non justifiée ne doit pas gonfler le passif. La procédure de surendettement peut traiter la dette de loyers, mais elle ne dispense pas du paiement du loyer courant et ne transforme pas une contestation locative en créance certaine. La méthode suivante permet de protéger à la fois la recevabilité du dossier, le logement et le recours devant le juge des contentieux de la protection.

I. Dossier de surendettement et dépôt de garantie : que faut-il déclarer et calculer ?

A. Le dépôt de garantie doit-il être déclaré comme une créance du locataire ?

Le dépôt de garantie n’est pas une mensualité de loyer payée d’avance. Il s’agit d’une somme remise au bailleur pour garantir les obligations du locataire pendant le contrat. La qualification est importante : pendant l’occupation, le locataire dispose rarement d’une créance immédiatement exigible correspondant au montant versé. La restitution dépend de la remise des clés, de l’état des comptes et des retenues éventuellement justifiées. Elle ne doit donc pas être traitée comme un paiement déjà réalisé sur les loyers.

La première déclaration à effectuer dans un dossier de surendettement concerne la dette du locataire envers le bailleur. Elle doit reprendre, à la date de référence demandée par la commission, les loyers échus, les charges récupérables, les éventuelles indemnités d’occupation et les frais locatifs réellement réclamés. Il faut identifier le bailleur ou l’agence, l’adresse du logement, la période concernée, le montant principal, les versements effectués et les procédures déjà engagées. Une ligne globale intitulée « loyers impayés » sans période ni décompte rend la vérification plus difficile et peut favoriser une erreur de montant.

Le premier article L. 711-1 du code de la consommation pose le cadre de la procédure : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » La bonne foi ne signifie pas que chaque chiffre réclamé par un créancier doit être accepté sans discussion. Elle impose de présenter loyalement les dettes, les ressources, les biens et les créances éventuelles. Un dépôt de garantie encore détenu par le bailleur doit apparaître dans l’explication patrimoniale, même si son montant final n’est pas encore fixé.

La déclaration pratique dépend du moment où se trouve le bail.

Si le bail est toujours en cours, le dépôt est une somme conservée par le bailleur. Le locataire indique son existence, le montant versé et la clause du bail qui le prévoit. Il joint le bail, l’état des lieux d’entrée et la preuve du versement. Il déclare séparément les loyers impayés. Le dépôt ne doit pas être soustrait de ces loyers simplement parce que le locataire pense quitter bientôt le logement. Cette séparation permet à la commission de connaître le passif exigible et l’actif potentiel sans mélanger deux obligations de nature différente.

Si les clés ont été remises et que le bail est terminé, la situation change. Le locataire peut alors avoir une créance de restitution, totale ou partielle, contre le bailleur. Le montant doit être calculé à partir du dépôt versé, des retenues annoncées, des sommes déjà remboursées et des justificatifs produits. Tant que le bailleur n’a pas communiqué de décompte fiable, le locataire doit signaler une créance estimée ou contestée, sans la présenter comme définitivement liquide. Il peut écrire à la commission : « dépôt de garantie de 900 euros versé le 3 mars 2024 ; clés remises le 30 juin 2026 ; restitution non reçue ; aucune retenue justifiée à ce jour ». Cette formulation est plus utile qu’une déduction silencieuse de 900 euros du passif locatif.

La règle de restitution est fixée par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pour un logement vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Le texte prévoit un délai maximal de deux mois après remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à celui d’entrée, et d’un mois lorsqu’il est conforme. Une retenue ou une provision n’est admissible que pour des sommes restant dues ou des sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». En copropriété, une provision pouvant atteindre 20 % du dépôt peut être conservée lorsque la régularisation des charges n’est pas arrêtée, à condition de respecter les règles de justification.

Le logement meublé obéit à un plafond de dépôt différent, mais la question du traitement dans le dossier reste la même : le montant versé, le contrat, la date de remise des clés, l’état des lieux, les paiements et le décompte doivent être identifiables. Une agence ne peut pas remplacer les justificatifs par une simple formule telle que « remise en état » ou « solde locatif ». Les factures, devis, photographies, états des lieux et appels de charges permettent de distinguer une retenue vérifiable d’une somme seulement alléguée.

Le délai de prescription de l’article 7-1 de la loi de 1989 est de trois ans pour les actions dérivant du bail. Son point de départ dépend du droit invoqué et des faits connus. Pour une restitution tardive, il se rattache en pratique à la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu. Le dossier de surendettement ne doit pas conduire à laisser passer ce délai : la procédure collective des dettes du particulier et l’action locative suivent des logiques différentes.

La commission ne remplace pas le juge du bail pour trancher une dégradation contestée ou une facture dépourvue de preuve. Elle peut tenir compte d’une dette locative établie, demander des observations et orienter la contestation vers le juge des contentieux de la protection. La prudence consiste à fournir un tableau en deux colonnes : d’un côté les sommes réclamées par le bailleur, de l’autre les paiements, le dépôt et les éléments qui réduisent ou contestent ce montant.

Élément	Pièce à joindre	Traitement conseillé
Dépôt versé	Bail, quittance, relevé bancaire, aide FSL s’il y en a une	Mentionner le montant et la personne qui a versé les fonds
Loyers et charges	Décompte détaillé, quittances, relevés bancaires	Reconstituer mois par mois la dette au jour demandé
État du logement	États des lieux d’entrée et de sortie, photographies	Comparer uniquement les différences imputables au locataire
Retenue annoncée	Facture, devis, régularisation, mise en demeure	Inscrire la somme comme justifiée, partiellement justifiée ou contestée
Restitution attendue	Courrier de remise des clés, adresse, RIB, relance	Déclarer une créance éventuelle sans la confondre avec un paiement

Le texte de l’article L. 721-2 du code de la consommation prévoit que la commission examine la recevabilité, instruit le dossier et doit « décider de son orientation ». Pour qu’elle puisse le faire correctement, elle doit connaître la réalité du logement : maintien dans les lieux, départ déjà intervenu, dette locative ancienne ou nouvelle, procédure d’expulsion, dépôt encore détenu ou restitution litigieuse. Une omission qui modifie l’équilibre entre le passif et le patrimoine peut provoquer une demande de pièces ou une contestation évitable.

Un dépôt payé par un tiers mérite une mention spécifique. Lorsque le fonds a été avancé par le Fonds de solidarité pour le logement, une association, un proche ou un organisme garant, le bénéficiaire de la restitution peut dépendre du dispositif utilisé. Il ne faut pas affirmer que la somme revient nécessairement au locataire sans vérifier l’attestation et la convention. Il faut indiquer le payeur, la date, le montant et toute clause de subrogation connue. Cette précision évite que le bailleur rembourse la mauvaise personne ou que la commission attribue au débiteur un actif dont il n’est pas le titulaire exclusif.

Enfin, le dépôt n’est pas une réserve disponible pour financer les dépenses courantes. Le fait de l’avoir versé ne réduit pas le budget de loyer retenu par la commission. Dans les tableaux de capacité de remboursement, le loyer courant demeure une charge de logement à payer selon le bail. Le dépôt devient une créance à récupérer seulement lorsque les conditions de restitution sont réunies et que le montant est calculable. Tant que le contrat continue, il faut conserver les quittances et régler le loyer courant autant que possible, en signalant immédiatement toute difficulté à la commission.

B. Le bailleur peut-il compenser le dépôt avec les loyers impayés ?

La réponse dépend de la date et de la forme de l’opération. Avant la fin du bail, le locataire ne peut pas décider seul de ne pas payer le dernier mois en considérant que le dépôt couvrira cette échéance. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le dépôt garantit l’exécution des obligations ; il ne constitue pas une avance affectée au dernier loyer.

Cette règle vaut même lorsque le locataire sait qu’un remboursement devrait intervenir après son départ. Retenir le dernier loyer peut entraîner un nouveau décompte d’impayé, l’absence de quittance et une procédure de recouvrement. Dans un dossier de surendettement, ce choix peut aussi augmenter artificiellement la dette locative au moment où la commission cherche à fixer le passif. Si le dernier loyer n’a pas été payé, il faut le déclarer comme tel et expliquer que le dépôt est toujours détenu par le bailleur. Une régularisation négociée doit être écrite et chiffrée.

Après la remise des clés, le bailleur peut déduire du dépôt les loyers, charges, indemnités d’occupation ou réparations qui restent dus, mais il doit présenter un calcul vérifiable. Il ne peut pas retenir le montant intégral par principe, ni facturer une amélioration ou une vétusté normale comme une dégradation. La comparaison des états des lieux, les factures et les devis sont indispensables. Pour des charges en attente de régularisation, seule la provision admise par le texte peut être conservée, puis le solde doit être réglé après l’arrêté des comptes.

Le mécanisme spécial de l’article 22 ne doit pas être confondu avec la compensation de droit commun. L’article 1347 du code civil définit la compensation comme « l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ». L’article 1347-1 du code civil ajoute que la compensation suppose, en principe, deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Tant que le bail n’est pas terminé ou que le bailleur n’a pas justifié ses retenues, la créance de restitution du dépôt n’a pas nécessairement ces qualités.

Il faut donc distinguer trois scénarios.

Dans le premier, le bail continue et le locataire doit 800 euros au titre du mois en cours. Le dépôt de 900 euros reste détenu au titre de la garantie. Le locataire doit payer ou déclarer les 800 euros selon les modalités de la procédure ; il ne peut pas écrire lui-même que la dette est nulle grâce au dépôt. Le bailleur ne peut pas, de son côté, « consommer » le dépôt avant la fin du contrat pour faire disparaître le loyer courant, sauf accord clair ou situation juridique particulière à examiner.

Dans le deuxième, les clés ont été remises, le bailleur reconnaît 1 200 euros de loyers et charges impayés et le dépôt de 900 euros est retenu avec un décompte accompagné de justificatifs. La dette résiduelle peut être présentée à hauteur de 300 euros, à condition que les paiements et la retenue soient établis. Le dossier doit conserver le montant brut réclamé, le dépôt initial, la somme imputée et le solde. Cette traçabilité permet de corriger le passif si le juge réduit une retenue.

Dans le troisième, le bailleur réclame 1 200 euros mais affirme seulement que le dépôt de 900 euros est « conservé pour travaux », sans état des lieux exploitable, facture ni devis. Il ne faut pas remplacer le décompte par une soustraction automatique. Le locataire peut déclarer une dette locative contestée, demander la vérification du titre et du montant, puis demander la restitution totale ou partielle du dépôt. La commission dispose ainsi des deux positions sans consacrer une créance incertaine.

La recevabilité du dossier a également un effet important sur les voies d’exécution. L’article L. 722-2 du code de la consommation indique que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution » sur les biens du débiteur pour les dettes non alimentaires. Cette protection ne signifie pas que le locataire peut cesser de payer le loyer courant, ni que le bail est automatiquement maintenu quelles que soient les échéances postérieures. Les effets sur la clause résolutoire et les délais locatifs dépendent de la procédure et de la reprise du loyer courant.

L’article L. 722-5 du même code, dans sa version applicable au 31 août 2026, interdit notamment de payer une créance non alimentaire née avant la suspension ou l’interdiction et d’aggraver son insolvabilité. L’extrait « née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction » rappelle pourquoi un paiement exceptionnel au bailleur doit être analysé avec la commission lorsque la dette est ancienne. Le loyer qui devient dû pour la période courante n’est pas traité comme un ancien impayé ; une distinction chronologique doit figurer dans le décompte.

Le bailleur ne peut pas non plus renforcer sa position par une nouvelle sûreté sur les biens du débiteur après la recevabilité. Dans l’arrêt du 28 mars 2024, deuxième chambre civile, pourvoi n° 22-12.797, la Cour de cassation a retenu que la recevabilité « fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie » ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation, 2e Civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797. Elle concerne une hypothèque judiciaire, pas la restitution du dépôt, mais elle confirme qu’une mesure d’exécution doit être replacée dans la chronologie exacte de la recevabilité.

En pratique, il faut reporter dans un tableau la date du dépôt du dossier, la date de recevabilité, la date de chaque loyer, la date des paiements, la date de remise des clés et la date des courriers du bailleur. Une saisie engagée avant la recevabilité, un impayé né après le dépôt ou une retenue opérée après la remise des clés ne répondent pas à la même règle. Le dossier gagne en force lorsque chaque somme porte une date et une pièce.

II. Restitution, plan et recours : comment protéger ses droits après la recevabilité ?

A. Quelles pièces produire et quel traitement dans le plan ou le rétablissement personnel ?

Une fois la recevabilité acquise, la dette locative entre dans la phase de détermination du passif et de l’orientation. L’article L. 723-1 du code de la consommation prévoit qu’après l’examen de la recevabilité, « la commission dresse l’état du passif du débiteur ». Le bailleur peut être invité à confirmer sa créance. Le locataire doit répondre à l’état transmis, même lorsque le montant lui paraît manifestement excessif : une absence de réponse laisse les pièces du bailleur occuper tout l’espace du débat.

Le dossier à envoyer doit être organisé dans l’ordre suivant : le bail et ses avenants, le justificatif du dépôt, les états des lieux, les quittances, les relevés bancaires, le décompte du bailleur, les mises en demeure, le commandement de payer s’il existe, la décision judiciaire éventuelle, la preuve de remise des clés et les échanges sur la restitution. Il faut ajouter une page de synthèse avec quatre chiffres : dette réclamée, paiements déjà effectués, dépôt versé, montant retenu ou à restituer. Lorsque le bailleur a changé de propriétaire ou d’agence, les notifications de cession ou de mutation doivent également être conservées.

La commission peut intégrer une dette locative dans un plan conventionnel, des mesures imposées ou un rétablissement personnel, selon la situation globale. L’article L. 733-1 du code de la consommation autorise, après l’échec de la conciliation ou en l’absence de mission de conciliation, à « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature ». Le montant retenu pour le bailleur doit cependant être le montant vérifié, non une somme qui comprendrait des réparations sans rapport avec l’état des lieux ou des loyers déjà payés.

La dette de loyer n’est pas, par nature, une dette exclue de tout traitement. Il faut cependant écarter de l’effacement les catégories prévues par le texte. L’article L. 711-4 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur depuis le 27 juin 2026, prévoit que « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise » certaines dettes alimentaires, réparations pécuniaires allouées aux victimes dans une condamnation pénale, dettes issues de manœuvres frauduleuses envers certains organismes et certaines dettes fiscales. Une dette locative ordinaire ne devient pas alimentaire parce qu’elle concerne le logement ; en revanche, une dette distincte doit être ventilée si le décompte contient des sommes de nature différente.

Le dépôt de garantie peut influencer l’analyse patrimoniale sans devenir automatiquement une somme à verser au bailleur. S’il est restitué avant l’orientation, il peut renforcer temporairement les ressources disponibles et doit être signalé. S’il est encore détenu, le droit à restitution peut constituer un actif futur. S’il fait l’objet d’un litige, le montant doit être décrit comme incertain ou contesté. Dans tous les cas, il est préférable d’indiquer le dépôt plutôt que de le dissimuler ou de le compenser unilatéralement avec un loyer.

La commission peut aussi subordonner des mesures à un acte facilitant le paiement. L’article L. 733-7 du code de la consommation prévoit que les mesures peuvent être liées à des « actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». Cette règle ne donne pas au bailleur un droit automatique sur le dépôt. Elle peut conduire à demander au débiteur de vendre un actif non indispensable, d’affecter une somme disponible ou de respecter un calendrier, mais la décision doit être lue avec ses motifs et son dispositif.

La jurisprudence rappelle que la dette n’est pas traitée de manière abstraite. Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-17.625, la Cour de cassation a jugé que le juge détermine, « pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement » de la situation. L’arrêt est disponible sur la page de la Cour de cassation, 2e Civ., 4 juillet 2024, n° 23-17.625. Pour un bailleur, cela signifie que la dette de loyer, les charges, les réparations et la restitution du dépôt ne doivent pas être fondus en un chiffre opaque. Pour le locataire, cela signifie qu’une contestation précise peut modifier une ligne particulière sans remettre en cause le reste du dossier.

Le rétablissement personnel sans liquidation obéit à un autre seuil. L’article L. 741-1 du code de la consommation vise la situation « irrémédiablement compromise » et les biens qui ne doivent pas être liquidés. Si les conditions sont réunies, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation. L’article L. 741-2 prévoit ensuite, en l’absence de contestation dans les formes et délais, que cette mesure « entraîne l’effacement de toutes les dettes » arrêtées à la date de la décision, sous réserve des exclusions légales et des dettes payées par une caution ou un coobligé personne physique.

L’effacement de la dette locative et la restitution du dépôt ne doivent pas être confondus. Le premier concerne une obligation du débiteur envers le bailleur. La seconde concerne une somme que le bailleur pourrait devoir au locataire après la fin du bail. Si le bailleur détient encore le dépôt à la date de la décision, les parties doivent vérifier la portée exacte de la décision, la date d’arrêté du passif et la manière dont l’actif du débiteur a été pris en compte. Un effacement ne permet pas de conserver une somme appartenant au locataire sans justification ; inversement, la créance de restitution ne peut pas être inventée pour réduire un loyer qui reste dû.

Le rétablissement personnel avec liquidation appelle une vigilance supplémentaire. L’actif réalisable est examiné et peut être affecté au désintéressement des créanciers. L’article L. 742-21 du code de la consommation prévoit la clôture lorsque l’actif réalisé est insuffisant et vise notamment les biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient disproportionnés. Lorsque la procédure est clôturée, l’article L. 742-22 dispose que « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes » arrêtées à la date du jugement d’ouverture, avec les exceptions prévues par le texte.

Un droit à restitution du dépôt ne doit donc pas être omis de l’inventaire des biens et créances. Il faut transmettre au juge ou à l’organe désigné les informations sur le bailleur, la date des clés, le montant du dépôt, les sommes retenues et le litige éventuel. Dans une procédure avec liquidation, le débiteur ne doit pas négocier seul une remise ou un abandon de créance sur un actif litigieux sans savoir qui est habilité à agir. Dans une procédure sans liquidation, la même transparence permet d’éviter qu’un créancier soutienne que le dossier a minoré les ressources ou les biens.

La dette locative conserve par ailleurs une dimension autonome : le loyer courant doit être repris selon le contrat pour préserver le logement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des modalités spécifiques lorsque le juge constate une procédure de surendettement, notamment lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges. Selon le stade du dossier, le juge peut accorder des délais jusqu’à l’approbation d’un plan, l’adoption de mesures ou une décision de rétablissement personnel. Cette articulation ne dispense pas de régler les échéances postérieures et ne transforme pas la recevabilité en autorisation de rester gratuitement dans les lieux.

La Cour de cassation a aussi rappelé, dans l’arrêt du 22 mai 2025, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-10.900, que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel sans examiner la question de la vente préalable de certains biens immobiliers, sous les réserves liées à la résidence principale. La décision est consultable sur la page officielle de la Cour de cassation, 2e Civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900. L’arrêt ne porte pas sur un dépôt de garantie, mais il illustre l’importance de déclarer un actif avec exactitude avant de discuter d’un effacement.

B. Quel recours contre une retenue injustifiée, un décompte incomplet ou une saisie ?

Le premier recours se fait auprès de la commission, dans le délai indiqué sur la notification de l’état du passif. L’article R. 723-8 du code de la consommation dispose que « Le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours ». Le délai court à partir de la notification selon les modalités prévues par les textes et le courrier reçu. Il faut envoyer une contestation motivée au secrétariat de la commission, conserver la preuve de l’envoi et demander que le dossier soit transmis au juge pour la vérification de la créance.

Le courrier doit être concret. Il peut suivre cette structure :

1. rappeler le numéro du dossier et l’identité du bailleur ;
2. indiquer le montant inscrit par la commission et le montant reconnu ;
3. décomposer les loyers par mois, les charges et les paiements ;
4. mentionner le dépôt versé, la date de remise des clés et le montant retenu ;
5. expliquer pour chaque retenue si elle est payée, justifiée, partiellement justifiée ou contestée ;
6. demander la vérification de la validité, du titre et du montant des sommes réclamées.

Le texte de l’article R. 723-7 précise que la vérification porte sur le caractère liquide et certain des créances ainsi que sur le principal, les intérêts et les accessoires. Une facture de peinture sans état des lieux, un forfait de ménage sans détail ou une charge non régularisée peuvent donc être discutés. Le juge ne tranche pas une contestation par intuition : il compare les pièces, les dates, le bail et les paiements. Le locataire doit produire les documents qu’il possède, même si certaines preuves peuvent être demandées au bailleur.

L’article L. 723-3 du code de la consommation permet au débiteur de contester l’état du passif et de demander à la commission de saisir le juge des contentieux de la protection. La commission est tenue de faire droit à cette demande. Il ne faut pas attendre l’audience pour révéler une nouvelle contestation concernant une autre dette non contestée dans le délai. Dans un arrêt du 12 juin 2025, deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-15.025, la Cour de cassation a sanctionné une contestation tardive d’une autre créance. L’arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation, 2e Civ., 12 juin 2025, n° 23-15.025 ; il rappelle que le délai de contestation n’est pas une formalité que l’on peut déplacer à l’audience.

Le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour le litige locatif proprement dit. Le Service-Public indique que ce juge est compétent pour la restitution du dépôt de garantie et les loyers impayés. Le tribunal compétent est celui du lieu où se situe le logement. La demande peut prendre la forme d’une requête, d’une assignation ou d’une requête conjointe selon son montant et la situation. Pour une demande n’excédant pas 5 000 euros, une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe requise, sous réserve des exceptions applicables à la procédure envisagée.

Le locataire doit d’abord adresser au bailleur une mise en demeure lisible. Elle rappelle la date de remise des clés, le montant du dépôt, le délai expiré, les sommes contestées et le montant demandé. Elle demande les justificatifs précis : facture ou devis, état des lieux, régularisation de charges, décompte des loyers et coordonnées de paiement. Elle fixe un délai raisonnable et avertit le bailleur qu’à défaut une saisine du juge sera engagée. Une mise en demeure ne remplace pas une contestation adressée à la commission dans le délai de vingt jours ; les deux démarches peuvent être nécessaires en parallèle.

La demande au juge doit éviter les formules globales. Il faut distinguer la restitution du solde, la majoration éventuelle pour retard, la contestation d’une retenue et la réduction de la dette locative. L’article 22 prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf lorsque le défaut de restitution provient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse. Le calcul doit partir du solde réellement dû, et non du dépôt initial si une partie a été valablement retenue.

Lorsque le locataire et le bailleur sont réciproquement débiteurs après la fin du bail, la compensation ne se présume pas à partir d’un chiffre théorique. La créance du locataire doit être certaine, liquide et exigible ; la créance du bailleur doit l’être également pour le montant correspondant. Une décision qui constate des réparations mais ordonne une expertise, une régularisation de charges à venir ou un décompte incomplet ne permet pas nécessairement de fixer une compensation définitive. Le juge peut retenir un montant provisoire, ordonner la production de pièces ou examiner séparément la dette locative et la restitution.

La procédure de surendettement ne suspend pas tous les délais civils. Dans l’arrêt du 17 mars 2016, deuxième chambre civile, pourvoi n° 14-24.986, la Cour de cassation a jugé : « Le délai de la prescription d’une créance n’est pas suspendu ». L’arrêt est accessible sur la page officielle de la Cour de cassation, 2e Civ., 17 mars 2016, n° 14-24.986. La saisine de la commission ne doit donc pas servir de raison pour attendre trois ans avant d’agir sur un dépôt non restitué. Une relance, une tentative amiable et, si nécessaire, une saisine du juge doivent être planifiées séparément du calendrier de la commission.

Le deuxième recours concerne les mesures d’exécution. Après la recevabilité, une saisie ou une procédure engagée pour une dette concernée par la suspension doit être contrôlée avec sa date, son fondement et son acte. L’article L. 761-2 du code de la consommation prévoit que les actes ou paiements effectués en violation de plusieurs règles du surendettement peuvent être annulés par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission, dans le délai prévu par le texte. Le débiteur doit avertir rapidement la commission, fournir l’acte de saisie et ne pas se contenter d’un appel téléphonique au créancier.

Dans l’arrêt du 28 mars 2024 déjà cité, la Cour de cassation a également reconnu l’intérêt du débiteur à contester une mesure conservatoire devant le juge de l’exécution, malgré la faculté de la commission de saisir le juge du surendettement. La compétence dépend de l’acte : une contestation du montant de la dette et de son inscription dans le passif suit la voie du surendettement ; une difficulté relative à une mesure conservatoire ou à son exécution peut relever du juge de l’exécution. La date de la recevabilité, le type d’acte et le titre exécutoire doivent être vérifiés avant de choisir la juridiction.

Le troisième recours concerne une décision de recevabilité ou d’orientation contestée. Il faut respecter le délai et les formes mentionnés dans la notification de la commission. Dans l’arrêt du 8 juin 2023, deuxième chambre civile, pourvoi n° 20-21.625, la Cour de cassation a jugé que le juge qui déclare la demande recevable doit « renvoyer le dossier à la commission » pour poursuivre l’instruction, et non prononcer directement un rétablissement personnel à l’occasion de ce recours. La décision peut être consultée sur le site de la Cour de cassation, 2e Civ., 8 juin 2023, n° 20-21.625. Cette distinction est utile lorsqu’une audience mélange recevabilité, vérification du passif et orientation.

Un tableau de recours peut guider les démarches :

Problème	Interlocuteur prioritaire	Demande utile
Décompte de loyers incorrect dans l’état du passif	Commission de surendettement	Contestation motivée dans le délai, avec relevés et tableau mois par mois
Retenue du dépôt sans devis, facture ou état des lieux	Bailleur puis juge des contentieux de la protection	Restitution du solde, justification des retenues et majoration éventuelle
Saisie ou mesure conservatoire après recevabilité	Commission, juge du surendettement ou juge de l’exécution selon l’acte	Suspension, annulation ou mainlevée avec acte et dates
Dette locative postérieure au dépôt	Commission et bailleur	Déclaration séparée, preuve du loyer courant et demande d’actualisation
Rétablissement personnel contesté	Commission puis juridiction indiquée dans la notification	Contestation formelle dans le délai prévu, avec motifs et pièces

Une dette postérieure au dépôt ne doit pas être ajoutée mécaniquement à l’ancien décompte. Si elle correspond à un loyer courant non payé après le dépôt, elle doit être identifiée comme telle. Si elle provient d’une occupation après résiliation, elle peut être une indemnité d’occupation. Si elle correspond à des travaux ou à une régularisation de charges intervenus après la remise des clés, la date et la justification doivent être établies. Le bailleur et le locataire ont intérêt à produire un état actualisé plutôt qu’à répéter un montant ancien.

La suspension des voies d’exécution ne supprime pas les obligations de comportement du débiteur. Il faut continuer à répondre aux courriers de la commission, informer de tout changement de logement, transmettre la nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés et conserver les preuves de paiement. Le locataire qui quitte les lieux doit organiser l’état des lieux et la remise des clés de façon prouvable : rendez-vous signé, remise en main propre contre récépissé ou lettre recommandée selon la situation. Une restitution des clés mal documentée peut déplacer le débat sur le point de départ du délai de restitution.

La même rigueur s’applique aux paiements. Un virement portant seulement la mention « loyer » peut être rapproché d’une échéance, mais une série de paiements partiels doit être ventilée. Le locataire doit préciser si un versement correspond au loyer courant, à un arriéré, à une charge ou à un accord amiable. Le bailleur doit, de son côté, imputer les sommes et actualiser le décompte. Lorsque chacun présente un tableau différent, le juge peut retenir les opérations prouvées et écarter celles qui ne sont pas suffisamment identifiées.

Avant l’audience, il faut préparer une chronologie d’une page : signature du bail, versement du dépôt, premiers impayés, dépôt du dossier, recevabilité, commandement éventuel, remise des clés, demande de restitution, réponse du bailleur, état du passif et contestation. Cette chronologie permet de déterminer si la dette est antérieure ou postérieure à la recevabilité, si la saisie était encore possible, si le dépôt était déjà exigible et si le délai de contestation de vingt jours a été respecté.

La jurisprudence récente confirme que la procédure ne doit pas être traitée comme une simple négociation de chiffres. Dans l’arrêt du 12 juin 2025, la contestation tardive d’une autre créance n’a pas été admise dans l’instance de vérification. Dans celui du 28 mars 2024, une mesure conservatoire prise après la recevabilité a été appréciée à l’aune des articles L. 722-2 et L. 722-5. Dans celui du 8 juin 2023, le juge a dû renvoyer le dossier à la commission au stade de la recevabilité. Ces solutions conduisent toutes à la même précaution : présenter le bon grief au bon interlocuteur, à la bonne date, avec la pièce qui le démontre.

Conclusion

Un dépôt de garantie locative doit être déclaré avec transparence, mais il ne doit pas être soustrait automatiquement des loyers impayés. Avant la fin du bail, le loyer courant reste dû. Après la remise des clés, le bailleur peut retenir les sommes locatives ou les réparations qui sont réellement dues et justifiées ; le solde doit être restitué dans les délais légaux. Une retenue non documentée, un décompte qui ignore des paiements ou une dette mal datée peut être contesté devant la commission puis, si nécessaire, devant le juge des contentieux de la protection.

La meilleure méthode consiste à conserver les montants bruts, à séparer la dette envers le bailleur de la créance éventuelle de restitution, à établir une chronologie et à respecter le délai de vingt jours pour contester l’état du passif. La recevabilité suspend certaines voies d’exécution, mais elle ne rend pas le loyer courant facultatif et ne suspend pas automatiquement la prescription de l’action locative. Le dossier doit donc avancer sur deux plans : traitement global du surendettement et protection immédiate des droits nés du bail.

Pour retrouver le cadre général de la procédure, vous pouvez consulter notre article consacré à la contestation de la recevabilité d’un dossier de surendettement. Le dépôt de garantie et la dette locative pourront ainsi être replacés dans la stratégie complète : recevabilité, vérification du passif, maintien du logement, plan, mesures imposées ou rétablissement personnel.

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