Le dépôt, le 25 août 2026, de la proposition de loi n° 3109 sur la responsabilité des locataires et des bailleurs dans le logement social remet au premier plan une question très concrète : un locataire HLM dont les revenus ont augmenté pourrait-il perdre son logement plus rapidement ? Le texte a été enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale et renvoyé à la commission des affaires économiques. Il ne s’agit donc pas, à cette date, d’une loi applicable aux baux en cours.
La mesure qui appelle le plus de vigilance figure à l’article 3 de la proposition. Elle prévoit de remplacer, dans le mécanisme de perte du droit au maintien dans les lieux, le seuil de 150 % des plafonds de ressources par un seuil de 120 %. Elle ajoute aussi une phrase visant la transmission insuffisante des justificatifs pendant deux années consécutives. Cette annonce ne signifie pas qu’un bailleur peut déjà appliquer 120 %, ni qu’un locataire doit quitter son appartement à la suite d’une seule hausse de revenus.
Le droit actuel distingue trois sujets souvent confondus : le dépassement des plafonds d’attribution, le supplément de loyer de solidarité, appelé surloyer, et la perte du droit au maintien dans les lieux. Le surloyer peut être dû dès un dépassement d’au moins 20 % dans les situations prévues par le code. La perte du logement répond à des conditions plus strictes, notamment deux années consécutives au-dessus de 150 % des plafonds applicables aux logements financés par un prêt locatif social, une zone géographique concernée et un délai de dix-huit mois. Voici ce qui est en vigueur, ce que changerait réellement le texte et les démarches à engager face à un calcul contestable ou à une notification de départ.
I. Quel est aujourd’hui le droit au maintien dans les lieux HLM en cas de hausse des revenus ?
A. Comment le surloyer HLM et l’enquête de ressources sont-ils calculés ?
Le point de départ se trouve dans la mission même du logement social. L’article L. 441 du code de la construction et de l’habitation indique que « l’attribution des logements locatifs sociaux participe à la mise en oeuvre du droit au logement, afin de satisfaire les besoins des personnes de ressources modestes et des personnes défavorisées ». Le même article rappelle que l’État veille au respect des règles d’attribution. Le bail HLM n’est donc pas un bail privé ordinaire, mais il ne devient pas précaire dès que le revenu d’un ménage évolue.
Il faut d’abord déterminer le type de mécanisme dont parle le bailleur. Le supplément de loyer de solidarité est une somme ajoutée au loyer principal et aux charges récupérables. L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes HLM perçoivent ce supplément « dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements ». Ce seuil de 20 % n’est pas le seuil de 150 % qui peut conduire, dans certaines zones, à la fin du droit au maintien dans les lieux.
Cette distinction a une conséquence immédiate. Un ménage peut dépasser les plafonds d’attribution, payer un surloyer et conserver son logement pendant plusieurs années. À l’inverse, le fait de recevoir un avis de surloyer ne constitue pas, à lui seul, une notification de perte du droit au maintien. Un courrier qui réclame un supplément mensuel doit être lu séparément d’un courrier qui expose une échéance de libération des lieux. Les références légales, les années de revenus et la procédure mentionnée doivent être relevées avant toute réponse.
Le calcul du surloyer dépend des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer, de la composition du ménage, du lieu du logement et du type de plafond utilisé. L’article L. 441-3 précise que les plafonds pris en compte sont ceux applicables à la date à laquelle le supplément est exigé. Le même article permet, sous conditions, de demander la prise en compte des dernières ressources connues lorsqu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de l’année de référence. Il impose aussi de justifier l’évolution de la composition familiale intervenue pendant l’année.
Le montant n’est pas obtenu en multipliant mécaniquement un pourcentage par le loyer payé. L’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation indique que le supplément est obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Il ajoute que le montant est plafonné lorsque, cumulé avec le loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer. Le décompte remis par le bailleur doit donc permettre de retrouver la surface retenue, le coefficient, le loyer de référence, la période et le plafond appliqué.
La notion de plafond doit également être identifiée avec précision. Les plafonds diffèrent selon le financement du logement, la localisation et le nombre de personnes à loger. Pour la perte du droit au maintien dans les lieux, le texte actuel renvoie aux plafonds des logements financés par des prêts locatifs sociaux, souvent désignés par le sigle PLS. Il ne suffit pas de comparer le revenu fiscal de référence à un plafond PLUS ou PLAI trouvé sur un simulateur général. Une erreur de catégorie peut modifier le pourcentage présenté par le bailleur.
L’enquête annuelle est le document qui permet au bailleur de vérifier ces données. L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer ». Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans le délai d’un mois.
La réponse doit refléter la situation réelle du logement, et non seulement celle du titulaire principal du bail. Il faut vérifier les personnes qui résident habituellement dans les lieux, celles qui sont fiscalement rattachées, les changements de couple, les naissances, les séparations, les décès, les départs d’enfants majeurs et les personnes accueillies lorsque leur situation doit être déclarée. Le nombre d’occupants peut modifier le plafond applicable et le ratio de ressources. Une information absente du dossier peut entraîner une appréciation artificiellement élevée.
Le dossier de réponse devrait comprendre, selon la demande reçue, les avis d’imposition ou de non-imposition, les justificatifs de revenus demandés, les éléments relatifs à la composition du ménage et, lorsqu’une exception est invoquée, le justificatif correspondant. L’article L. 441-9 vise aussi, le cas échéant, la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité. Il n’est pas nécessaire d’envoyer au bailleur l’intégralité d’un dossier médical : seules les pièces utiles à la vérification du statut protégé doivent être communiquées, en conservant la preuve de l’envoi.
Le défaut de réponse produit d’abord un effet financier. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, le bailleur peut liquider provisoirement le supplément avec le coefficient maximal prévu par les textes et demander une indemnité de frais de dossier. La mise en demeure doit reproduire l’article L. 441-9. Lorsque le locataire fournit ensuite les renseignements et les avis demandés, le supplément afférent à la période de retard est liquidé définitivement ; le trop-perçu doit être reversé dans les deux mois. Il faut donc répondre même tardivement, sans attendre qu’un différend sur le montant soit réglé.
Un locataire qui estime ses revenus actuels inférieurs à ceux de l’année de référence doit le signaler expressément. Une simple phrase indiquant une baisse de salaire ne suffit pas toujours : il faut joindre les justificatifs demandés et expliquer la période concernée. Une perte d’emploi, une baisse d’activité indépendante, une retraite récente, une séparation ou une modification du nombre de personnes à charge peut conduire à une demande de recalcul, mais l’effet juridique dépend du texte applicable et des dates.
La demande doit être datée et adressée par un moyen permettant de prouver sa réception. Un courrier recommandé électronique, une lettre recommandée avec avis de réception, un dépôt contre récépissé ou un espace locataire conservant la date et les pièces peuvent être utilisés. Il faut conserver le courrier du bailleur, l’enveloppe ou la notification numérique, les fichiers transmis, les accusés et les échanges téléphoniques résumés par écrit. La preuve de la transmission est aussi importante que le contenu de la réponse.
Pour contrôler un avis de surloyer, le locataire peut établir un tableau simple :
| Élément à vérifier | Question à poser | Pièce utile |
|---|---|---|
| Période | Quelle année de revenus et quelle date d’exigibilité sont utilisées ? | Avis d’imposition, courrier annuel |
| Foyer | Quelles personnes sont comptées dans le logement ? | Justificatifs de composition et de changement |
| Plafond | Le bailleur applique-t-il le bon financement et la bonne localisation ? | Convention, décompte, fiche de calcul |
| Montant | Le coefficient et le loyer de référence sont-ils détaillés ? | Quittance et décompte SLS |
| Exception | Une situation d’âge, de handicap ou de quartier prioritaire est-elle à prendre en compte ? | Justificatif strictement nécessaire |
Ce contrôle permet de distinguer une contestation du montant d’une contestation de principe. Dans le premier cas, le ménage demande une rectification chiffrée. Dans le second, il soutient que le logement, la zone ou sa situation ne relève pas du dispositif invoqué. Les deux arguments peuvent être présentés dans le même courrier, mais ils doivent rester séparés pour que le bailleur puisse répondre point par point.
B. Quand le dépassement peut-il entraîner la perte du logement ?
La perte du droit au maintien dans les lieux n’est pas la conséquence automatique d’un premier dépassement. Le texte central est l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation. Il vise les logements sociaux situés dans des zones définies par décret comme connaissant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Le bailleur doit apprécier les ressources à partir des résultats de l’enquête prévue à l’article L. 441-9.
Dans le droit actuellement applicable, les ressources doivent être supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour les logements financés par des prêts locatifs sociaux pendant deux années consécutives. Le texte prévoit alors que les locataires « n’ont plus le droit au maintien dans les lieux à l’issue d’un délai de dix-huit mois ». Le pourcentage est calculé par rapport au plafond pertinent, pas par rapport au montant du loyer, à la valeur du logement ou au salaire net mensuel.
La chronologie est déterminante. Une année isolée au-dessus de 150 % ne suffit pas. Si les résultats de deux enquêtes successives font apparaître le dépassement, le bailleur doit informer le locataire sans délai. Le délai de dix-huit mois commence à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats faisant apparaître le dépassement pour la deuxième année consécutive. Six mois avant l’échéance, le bailleur doit notifier la date à laquelle les locaux doivent être libres, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le locataire ne doit pas confondre l’information sur la deuxième enquête avec le congé de droit commun. Le bailleur ne choisit pas librement une date rapprochée au seul motif que les revenus ont augmenté. Il doit respecter la succession des enquêtes, le délai légal, le mode de notification et les exceptions prévues par l’article L. 442-3-3. Une notification prématurée, incomplète ou fondée sur une mauvaise année de revenus doit être contestée immédiatement.
Un exemple aide à comprendre le calendrier sans préjuger de la situation d’un ménage. Si les deux enquêtes faisant apparaître le dépassement correspondent aux années 2026 et 2027, la période de dix-huit mois commence le 1er janvier 2028. L’exemple officiel publié par Service-Public retient une date limite de départ au 1er juillet 2029 et une notification au plus tard au 1er janvier 2029. Cette date est donnée pour illustrer le mécanisme actuel ; elle ne transforme pas la proposition de loi n° 3109 en droit applicable.
Le texte actuel prévoit des protections importantes. Le mécanisme de perte du droit au maintien n’est pas applicable au locataire qui, dans l’année suivant les résultats de la deuxième enquête, atteint son soixante-cinquième anniversaire. Il ne s’applique pas non plus au locataire présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, ou ayant à sa charge une personne présentant un tel handicap. Les logements situés, ou situés au moment de l’emménagement, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville sont également exclus de ce mécanisme. Chaque exception doit être vérifiée à partir de la situation exacte du ménage et du logement.
La protection liée à l’âge s’apprécie avec le calendrier légal, et non au jour où le bailleur envoie un courriel. La protection liée au handicap suppose de produire une preuve pertinente. La protection liée au quartier prioritaire dépend de la localisation du logement au regard du dispositif applicable, et non d’une impression générale sur le quartier. Un locataire qui pense entrer dans une exception doit le dire par écrit avant l’échéance et joindre la pièce nécessaire, en demandant au bailleur de confirmer sa prise en compte.
Une baisse ultérieure des revenus peut faire disparaître l’obligation de quitter les lieux. Pendant la période de dix-huit mois, le locataire qui justifie que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds PLS bénéficie à nouveau du droit au maintien. Cette règle impose de surveiller la situation après la première notification. Le locataire ne doit pas attendre le dernier mois : dès que les revenus et la composition du foyer ont changé, il faut transmettre les pièces et demander une nouvelle appréciation.
Il existe aussi, dans le code en vigueur, un mécanisme distinct relatif à l’absence de réponse à l’enquête. L’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation vise les locataires qui, dans certaines zones, ne répondent pas à l’enquête pendant deux années consécutives. Il prévoit lui aussi un délai de dix-huit mois et une notification préalable de la date de libération. Cette disposition est essentielle pour comprendre la proposition n° 3109 : son article 3 ajoute une phrase sur la non-transmission des renseignements dans l’article L. 442-3-3, alors que le code comporte déjà une disposition spécifique sur le défaut de réponse.
La Cour de cassation a récemment précisé la différence entre ces mécanismes et une dette de surloyer. Dans son arrêt du 16 octobre 2025, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-11.047, publié au Bulletin, elle a jugé que les nouvelles règles invoquées dans ce dossier « ne sont pas d’application rétroactive ». Elle a aussi distingué la sanction liée à l’enquête non renseignée de l’action fondée sur le non-paiement de suppléments de loyer. Un bailleur ne peut donc pas transformer automatiquement une dette de SLS en application mécanique du régime de perte du droit au maintien.
Le montant réclamé et le droit d’occuper les lieux doivent être traités séparément. Si une quittance fait apparaître un surloyer contesté, il faut demander le calcul et conserver la preuve de la contestation. Si un acte demande la libération du logement, il faut analyser sa date, son fondement et le respect des dix-huit mois. Suspendre seul tous les paiements peut créer une dette supplémentaire ; la conduite à tenir sur les sommes non contestées et sur une éventuelle consignation doit être examinée avec un professionnel à partir des documents.
Le bailleur doit également respecter son propre rôle. L’article L. 442-4-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur depuis août 2026, concerne les agissements graves ou répétés troublant l’ordre public et la possibilité pour le représentant de l’État d’enjoindre au bailleur de saisir le juge. Ce régime, qui relève des troubles de voisinage et du comportement, ne doit pas être mélangé avec le dépassement de ressources. Plusieurs courriers peuvent concerner le même ménage, mais chaque fondement possède ses conditions.
Le locataire qui reçoit une notification peut demander au bailleur de préciser cinq éléments : l’année de la première et de la deuxième enquête, le plafond PLS retenu pour chaque année, le pourcentage calculé, la date de départ des dix-huit mois et le texte justifiant la mesure. Il peut aussi demander confirmation de la prise en compte de la composition familiale, de l’âge, du handicap ou du quartier prioritaire. Une réponse précise permet de faire apparaître une erreur avant qu’elle ne soit enfermée dans un échange téléphonique.
II. Que changerait la proposition de loi n° 3109 et que faire face à un bailleur ?
A. Pourquoi le seuil de 150 % passerait-il à 120 % et avec quel effet ?
La proposition de loi n° 3109 a été déposée le 25 août 2026. Sa fiche et son texte officiel sont accessibles sur le site de l’Assemblée nationale. Le texte complet a été enregistré sous le numéro 3109 et renvoyé à la commission des affaires économiques. Il faut le qualifier correctement : c’est une proposition en cours de parcours parlementaire, pas une loi promulguée, pas un décret d’application et pas une décision individuelle adressée aux locataires.
L’article 3 vise directement l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation. Dans le texte déposé, la première et la seconde occurrence de « 150 % » sont remplacées par « 120 % ». La proposition ajoute aussi, dans le même mécanisme, la phrase suivante : « Il en est de même lorsque, pendant deux années consécutives, le locataire n’a pas transmis les renseignements et justificatifs demandés dans le cadre de l’enquête mentionnée à l’article L. 441-9. » Les exceptions du III seraient également alignées sur le taux de 120 %.
L’effet recherché est un abaissement du niveau de ressources à partir duquel la perte du droit au maintien pourrait être envisagée. Le texte ne prévoit pas un départ immédiat au jour de l’adoption. Sa rédaction conserve le principe de deux années consécutives, le délai de dix-huit mois et la notification six mois avant l’échéance. Si la mesure était adoptée sous cette forme, un ménage situé à 121 % ou 130 % du plafond PLS pourrait entrer dans le mécanisme après les deux enquêtes exigées, alors qu’un dépassement de ce niveau ne franchit pas aujourd’hui le seuil de 150 %.
Un exemple chiffré en pourcentage suffit pour mesurer la différence. Si le plafond PLS applicable à un ménage est représenté par 100, des ressources évaluées à 130 représentent 130 % du plafond. Dans le droit actuel, ce ratio peut justifier un surloyer dans les situations prévues par l’article L. 441-3, mais il ne franchit pas le seuil de 150 % de l’article L. 442-3-3. Avec la proposition, si elle devenait applicable sans modification, le même ratio se situerait au-dessus de 120 %. Il faudrait encore deux résultats d’enquête consécutifs, une zone concernée, l’absence d’exception et le respect du délai de dix-huit mois.
Cet exemple ne permet pas de conclure à un départ, car le plafond n’est pas le même pour tous les ménages et la méthode de calcul doit être vérifiée. Il montre seulement pourquoi le passage de 150 % à 120 % est important. Il ne faut pas appeler cette mesure une baisse du seuil de déclenchement du surloyer : le seuil légal de principe du SLS reste actuellement fixé par l’article L. 441-3 à un dépassement d’au moins 20 %. La proposition porte surtout sur le seuil du maintien dans les lieux et ajoute une règle dans le dispositif de sortie.
Le texte soulève aussi une question de coordination. Le code actuel comporte déjà l’article L. 442-3-4 sur l’absence de réponse à l’enquête pendant deux années consécutives. L’article 3 de la proposition insère une phrase parallèle dans L. 442-3-3, avec le même environnement de délai et de perte du droit au maintien. La rédaction définitive pourrait préciser l’articulation entre les deux articles, les catégories de logements visées, les notifications déjà envoyées et le calcul des deux années. Un locataire ne doit pas prendre l’exposé des motifs comme une règle autonome : seul le texte finalement adopté, promulgué et entré en vigueur pourra modifier le régime.
Le texte complet de l’Assemblée explique que la proposition veut « abaisser de 150 % à 120 % le seuil de dépassement des plafonds de ressources ». Cette phrase présente l’objectif politique du dispositif. Elle ne règle pas, à elle seule, la date d’application, les modalités transitoires, la prise en compte d’une enquête déjà réalisée ou l’effet d’une baisse de revenu pendant la période. Ces questions devront être lues dans la loi finale et, si nécessaire, dans les textes réglementaires.
La question de la rétroactivité est centrale. Une loi nouvelle ne permet pas nécessairement de reprendre une situation définitivement constituée sous l’ancien droit. L’arrêt Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047 porte sur l’application dans le temps de règles relatives au SLS et rappelle, dans sa solution publiée, que des dispositions nouvelles « ne sont pas d’application rétroactive ». La portée exacte d’une future réforme dépendra toutefois de ses dispositions transitoires et de la situation de chaque bail : il ne faut pas déduire de cet arrêt une immunité générale contre toute loi future.
Pour un locataire, la bonne réaction à l’annonce est donc de figer la situation actuelle. Il faut télécharger les enquêtes des deux dernières années, les avis d’imposition, les décomptes de surloyer, le contrat de location, les courriers du bailleur et les justificatifs de composition du foyer. Il faut noter les dates de réception, les délais impartis et le texte cité. Cette préparation permet de répondre au bailleur aujourd’hui selon le droit en vigueur et de comparer ensuite une éventuelle nouvelle notification avec la loi effectivement adoptée.
La proposition comprend aussi des articles sur l’attribution et la responsabilité dans le logement social. L’article 1 envisagerait une condition liée à certaines condamnations définitives ; l’article 2 créerait un règlement intérieur et renforcerait le rôle du représentant de l’État en cas de violations graves ou répétées. Ces mesures donnent le contexte politique du dépôt, mais elles ne doivent pas élargir artificiellement une contestation de surloyer. Pour un locataire concerné par les ressources, l’analyse prioritaire reste l’article 3, l’article L. 442-3-3 actuel et les pièces de l’enquête.
Une information publiée par un bailleur, une mairie ou un média ne peut pas remplacer la vérification du texte. Le site de l’Assemblée nationale permet de suivre les étapes du dossier, les amendements, un éventuel vote et la version transmise. Tant que le dossier ne fait apparaître ni promulgation ni entrée en vigueur, le bailleur doit appliquer les règles en vigueur. Un courrier annonçant simplement « la réforme des 120 % » ne suffit pas à créer une obligation nouvelle.
B. Comment contester un surloyer ou préparer un recours à Paris et en Île-de-France ?
La première démarche consiste à demander une réponse écrite et complète au bailleur. Le courrier doit rappeler l’adresse du logement, la date de l’enquête, la date de la notification et la contestation formulée. Il faut demander le détail du calcul, le plafond utilisé, le financement du logement, le coefficient appliqué, le nombre de personnes retenues et la période du surloyer. Si une baisse de revenus ou un changement de composition est intervenu, les justificatifs doivent être joints avec une demande de réexamen.
La lettre doit distinguer trois demandes. La première porte sur le SLS et son montant. La deuxième porte sur l’éventuelle perte du droit au maintien et la date annoncée. La troisième porte, si elle existe, sur une proposition de mutation ou de relogement. Mélanger ces demandes peut rendre la réponse difficile à exploiter. Le locataire peut écrire qu’il conteste le montant sans reconnaître la dette, qu’il demande le maintien de ses droits et qu’il réserve ses arguments sur la procédure et la compétence.
Une formule précise est préférable à une protestation générale : « Je vous demande de me communiquer le détail du calcul du supplément de loyer, les plafonds retenus pour chaque année, la composition du ménage prise en compte et le fondement juridique de toute mesure relative au maintien dans les lieux. » Le courrier peut demander la suspension de la mesure le temps de la vérification, mais il ne faut pas considérer cette demande comme acquise tant que le bailleur n’a pas répondu ou qu’un juge n’a pas statué.
Si le bailleur a appliqué un montant provisoire faute de réponse, il faut transmettre rapidement les pièces prévues par l’enquête. L’article L. 441-9 organise une liquidation définitive après réception des renseignements et prévoit la restitution du trop-perçu dans les deux mois. Le locataire doit demander un décompte rectifié et contrôler les quittances suivantes. Une réponse tardive ne fait pas disparaître toutes les conséquences possibles, mais elle peut empêcher qu’un montant maximal provisoire reste présenté comme définitif.
Si le bailleur invoque deux années de dépassement, il faut reconstituer le ratio pour chacune des deux années. Le tableau doit faire apparaître les revenus retenus, le plafond PLS de la composition du ménage, la zone géographique et le résultat en pourcentage. Il faut vérifier si une personne a été ajoutée ou retirée à tort, si un avis d’imposition a été remplacé par une estimation, si une baisse de revenus a été signalée et si l’année de référence correspond à l’enquête. Une différence de quelques informations peut modifier le franchissement du seuil.
La notification de départ doit être examinée sur la forme. Le locataire vérifie qu’elle provient du bailleur compétent, qu’elle indique le fondement, qu’elle arrive au moment prévu par le délai de dix-huit mois et qu’elle a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou signifiée par acte de commissaire de justice. Il faut conserver la date exacte de réception, et non seulement la date imprimée sur le courrier. Si le bailleur se contente d’un courriel annonçant un départ, ce courriel doit être conservé mais il ne faut pas lui attribuer automatiquement les effets d’une notification légale.
Le locataire doit aussi rechercher les exceptions. Une pièce d’identité ou un justificatif d’âge peut établir la condition des soixante-cinq ans selon l’année concernée. Une carte mobilité inclusion mention invalidité ou un justificatif équivalent peut être nécessaire pour le locataire ou la personne à charge. Pour le quartier prioritaire, il faut demander au bailleur de confirmer le classement retenu pour l’adresse et la date d’emménagement. Le bailleur doit recevoir ces éléments avant l’échéance, avec une demande écrite de réexamen.
À Paris et en Île-de-France, la localisation renforce la nécessité d’un contrôle précis. Les plafonds et les zones ne se déduisent pas du seul mot « région parisienne ». Il faut identifier la commune, le nombre de personnes vivant au foyer, le financement du logement et la version des plafonds utilisée pour l’année concernée. La page officielle consacrée au supplément de loyer de solidarité distingue notamment l’Île-de-France, la province et l’outre-mer. Elle doit être utilisée avec le décompte propre au logement, car un tableau général ne remplace pas le calcul individuel.
Le dossier francilien doit également tenir compte du système d’enregistrement régional. L’article L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la demande de logement social est enregistrée dans le système national et qu’en Île-de-France les systèmes particuliers peuvent couvrir le territoire régional. Il précise aussi que chaque demande est identifiée par un numéro unique. Ce numéro est indispensable si une recherche de mutation ou de relogement est envisagée : une demande orale auprès du gardien ou du bailleur ne produit pas les mêmes effets qu’une demande enregistrée.
La commission d’attribution doit être distinguée du bailleur. L’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements ». Cette commission attribue nominativement les logements. Le bailleur peut instruire un dossier, mais il ne peut pas promettre seul une attribution définitive d’un autre appartement.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 25-14.207. La décision énonce que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail ». La commission et les règles d’enregistrement restent donc essentielles. Cette décision ne donne pas un droit automatique à un logement de remplacement ; elle empêche surtout de traiter le relogement comme une simple décision interne du bailleur.
En cas de refus d’une demande d’attribution ou de mutation, il faut demander la décision écrite et ses motifs. Le Conseil d’État, dans sa décision du 18 février 2026, n° 500764, a rappelé, en citant l’article L. 441-2-2, que « Tout rejet d’une demande d’attribution doit être notifié par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d’attribution ». La décision concernait le processus parisien de désignation et rappelle aussi que certaines vérifications peuvent intervenir avant la transmission à la commission. Le demandeur doit donc conserver la candidature, le numéro unique, les échanges de la plateforme et le motif écrit.
Un recours au titre du droit au logement opposable peut être envisagé dans les situations prévues par l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation. Le DALO n’est pas une annulation automatique d’un surloyer et ne suspend pas par lui-même toutes les échéances d’un dossier HLM. Il répond à ses propres conditions de priorité, d’urgence et de procédure devant la commission de médiation. Il faut donc le traiter comme une voie complémentaire, sans abandonner la contestation du calcul ou de la notification du bailleur.
L’ADIL de Paris et les services d’information sur le logement peuvent aider à vérifier un calcul et les plafonds, mais un courrier d’information ne remplace pas un recours lorsque la notification fixe une date de départ ou lorsqu’une assignation est délivrée. L’information consacrée au SLS rappelle l’obligation de répondre à l’enquête et le risque lié à une absence de réponse. Elle est utile pour préparer les questions, tandis que les actes reçus doivent être analysés avec leurs délais propres.
Lorsque le litige devient contentieux, il faut réunir un dossier chronologique complet. Le dossier devrait contenir le bail et ses avenants, les quittances, les enquêtes, les avis d’imposition, les preuves d’envoi, les courriers recommandés, les actes de commissaire de justice, les justificatifs d’âge ou de handicap, les documents de localisation et les échanges relatifs à une mutation. Il faut ajouter une page de synthèse avec les deux années contrôlées, les pourcentages annoncés et les dates clés. Cette présentation réduit le risque de laisser passer une échéance.
Le locataire doit respecter les délais mentionnés dans chaque acte. Une lettre de contestation au bailleur ne remplace pas nécessairement une opposition devant le juge. Une assignation appelle une réponse procédurale, et une demande de paiement peut comporter des délais distincts d’une notification de perte du droit au maintien. Le type de juridiction dépend de la nature exacte de la demande : calcul du SLS, dette locative, validité de la perte du droit au maintien, expulsion, attribution d’un autre logement et DALO ne suivent pas tous le même canal.
Il faut continuer à mettre à jour le dossier pendant la période de dix-huit mois. Une baisse de ressources, une séparation, une naissance, un départ du foyer, une reconnaissance de handicap ou une modification du classement du quartier peut changer l’analyse. Les pièces doivent être transmises sans attendre une nouvelle relance. Le bailleur doit être informé de la date du changement et de la demande précise : recalcul du SLS, constat du retour sous le plafond PLS ou abandon de la mesure de départ.
La proposition de loi n° 3109 rend cette vigilance encore plus importante, mais elle ne doit pas être utilisée pour justifier un départ anticipé. Tant que le texte n’est pas entré en vigueur, le taux de 150 % demeure le seuil de l’article L. 442-3-3 dans les cas où ce mécanisme s’applique. Une décision de bailleur qui mentionnerait déjà 120 % doit être demandée par écrit et comparée aux textes publiés. Si le courrier ne cite aucune disposition en vigueur, il faut demander sa rectification.
La demande de conseil doit être préparée autour d’une question concrète : « Le calcul de mes ressources franchit-il le seuil applicable aux deux années contrôlées et la notification respecte-t-elle les dix-huit mois ? » Une question ainsi documentée est plus utile qu’une discussion générale sur la réforme. Elle permet de vérifier les pièces, de déterminer si le problème porte sur le SLS ou sur le maintien dans les lieux et de choisir le bon recours avant l’échéance.
Conclusion
Au 28 août 2026, la proposition de loi n° 3109 est un texte déposé et renvoyé en commission, pas une règle applicable aux locataires HLM. Son article 3 prévoit bien de remplacer 150 % par 120 % dans le mécanisme de perte du droit au maintien et d’ajouter une référence à la non-transmission des renseignements pendant deux années consécutives. Mais aucun bailleur ne peut appliquer ce taux nouveau sur la seule base de l’annonce parlementaire.
Le droit actuel distingue le surloyer, qui peut être dû à partir d’un dépassement d’au moins 20 %, de la perte du logement, qui suppose notamment deux années consécutives au-dessus de 150 % des plafonds PLS, une zone concernée, un délai de dix-huit mois et une notification conforme. Le défaut de réponse à l’enquête fait déjà l’objet d’un article spécifique du code. Une baisse ultérieure des ressources, l’âge, le handicap ou la localisation en quartier prioritaire peuvent modifier l’issue.
Face à un courrier, le locataire doit demander le détail du calcul, répondre à l’enquête, réunir les pièces du foyer, vérifier les deux années contrôlées et contester séparément le SLS et toute mesure de départ. À Paris et en Île-de-France, le numéro unique, la commission d’attribution, la commune et le plafond applicable doivent être identifiés. La réforme éventuelle sera examinée à partir du texte finalement adopté ; le dossier individuel, lui, doit être préparé dès maintenant.
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