Le 24 août 2026, une partie d’une façade s’est détachée rue Neuve, à Rodez. Des barrières et un tunnel de protection ont été installés deux jours plus tard devant l’immeuble, tandis que le commerce du rez-de-chaussée restait fermé. Cette situation, qui peut se produire après un défaut d’entretien, des travaux ou un mouvement de structure, place le commerçant devant une double urgence : protéger le public et préserver la preuve de la perte d’exploitation. Une fermeture administrative ou matérielle ne suffit toutefois pas, à elle seule, à désigner le responsable ni à fixer le montant de l’indemnisation. Il faut reconstituer l’origine de la chute, identifier la partie de l’immeuble concernée, vérifier le bail et les assurances, puis chiffrer séparément le chiffre d’affaires perdu, la marge non réalisée et les charges qui ont continué à courir. Le commerçant peut demander des mesures rapides de sécurisation et d’expertise, négocier une avance et engager, selon les faits, la responsabilité du propriétaire, du syndicat des copropriétaires, du bailleur, du maître d’ouvrage, de l’entreprise ou de l’assureur. Voici la méthode à suivre lorsque la boutique ne peut plus recevoir sa clientèle.
I. Boutique fermée après une chute de façade : qui peut être responsable et que peut indemniser le juge ?
A. Comment qualifier la chute d’un élément de façade et établir le lien de causalité ?
La première question n’est pas encore celle du montant de la perte. Elle porte sur le fait générateur. Une pierre tombée d’un balcon, un morceau d’enduit, une corniche, un garde-corps, un linteau ou une partie de maçonnerie peuvent relever de régimes différents selon l’origine du dommage. Le défaut d’entretien d’un bâtiment n’est pas analysé comme une malfaçon de construction, une faute commise pendant un ravalement ou un trouble causé par un immeuble voisin. La fermeture du magasin constitue une conséquence économique ; elle ne remplace pas la démonstration technique de la cause.
Il faut donc conserver les éléments qui décrivent la scène avant toute réparation définitive : photographies datées de la façade, des fragments, des fissures, des étais et des protections, procès-verbal de police ou de pompiers, arrêté municipal, courriers de la mairie, rapport du syndic, constat de commissaire de justice, attestations des salariés et des clients, vidéos de surveillance, échanges avec le bailleur et déclarations d’assurance. Les fragments tombés ne doivent pas être jetés lorsque leur conservation est possible. Un échantillon, une localisation précise et une photographie avec échelle peuvent aider l’expert à distinguer un décollement d’enduit d’une rupture de structure.
Le commerçant doit aussi demander les documents antérieurs : procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété, devis et factures de ravalement, contrats de maintenance, signalements de fissures, précédentes mises en demeure, rapports d’expertise, sinistres déclarés et attestations d’assurance de l’immeuble. Une alerte ancienne sur une corniche fragilisée, une réparation inachevée ou une intervention récente peut modifier l’analyse des responsabilités. À l’inverse, une chute provoquée par un événement extérieur, une entreprise intervenant pour le compte d’un tiers ou une dégradation imputable à l’occupant doit être examinée avec précision.
Lorsque la ruine ou la chute provient du bâtiment lui-même, l’article 1244 du Code civil pose une règle particulière : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine ». Le texte ajoute que cette responsabilité suppose une ruine arrivée par suite d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. La responsabilité du propriétaire prévue par l’article 1244 du Code civil n’évite donc pas l’expertise : il faut encore établir que le dommage provient d’une ruine au sens juridique du texte et préciser l’étendue de la propriété concernée.
La situation peut aussi relever des troubles anormaux de voisinage. Depuis l’article 1253 du Code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant, le bénéficiaire d’un droit d’exploitation, le maître d’ouvrage ou celui qui exerce ses pouvoirs et qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage répond de plein droit du dommage qui en résulte. La formule légale est claire : la personne concernée est « responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Consultez le texte de l’article 1253 du Code civil. Ce régime peut être discuté lorsque des travaux, une démolition ou une modification d’un immeuble voisin ont provoqué des chutes ou rendu l’accès au commerce dangereux. Il n’est pas nécessaire de présenter la situation comme une faute si l’excès des inconvénients normaux et le lien avec le dommage sont démontrés.
Une faute de négligence ou d’imprudence peut être invoquée en parallèle lorsque le propriétaire, le syndic, l’entreprise ou le maître d’ouvrage a ignoré un signalement, tardé à faire sécuriser l’ouvrage ou repris des travaux sans précaution suffisante. L’article 1240 vise « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage » ; l’article 1241 inclut le dommage causé « par sa négligence ou par son imprudence ». Les articles 1240 du Code civil et 1241 du Code civil servent de fondement lorsque les circonstances ne correspondent pas exactement à la ruine d’un bâtiment ou au trouble de voisinage.
Une décision de fermeture ne constitue pas une expertise contradictoire. Le maire peut intervenir au titre de la sécurité des immeubles et des personnes. L’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation permet notamment de traiter les risques présentés par des murs, bâtiments ou édifices qui ne garantissent plus la sécurité des occupants ou des tiers. Le texte officiel de l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation explique la mission de la police de la sécurité. Un arrêté prescrivant une évacuation, une interdiction d’accès ou des travaux urgents prouve l’existence d’un risque pris au sérieux par l’autorité publique ; il ne tranche pas la faute civile, ne fixe pas la part de chaque intervenant et ne chiffre pas la marge perdue.
Cette distinction a une conséquence pratique : il faut transmettre l’arrêté, le rapport qui l’accompagne et les levées successives de mesures à l’expert et à l’assureur, mais ne pas s’en remettre à ce seul document pour établir le dossier financier. Si la mairie interdit uniquement le passage sous une corniche, l’activité peut parfois continuer avec un accès protégé ou un déplacement temporaire de l’entrée. Si la boutique entière est interdite d’accès, le dommage porte sur une période et un périmètre différents. Les dates doivent être établies jour par jour : fermeture complète, ouverture partielle, vente à distance, retrait de marchandises, reprise sous conditions, puis retour à un fonctionnement normal.
La jurisprudence rappelle que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage exige une démonstration concrète. Dans un arrêt du 30 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a examiné la réalité de l’anormalité, du dommage et du lien causal ; la décision est consultable sous le numéro 20-18.788. Cette référence est utile pour comprendre le risque d’une demande trop générale : l’existence de travaux ou d’un désordre visible ne suffit pas si le dossier ne relie pas précisément l’événement à la fermeture et à la perte alléguée.
Lorsque plusieurs immeubles ou intervenants sont impliqués, il faut éviter de choisir trop tôt un seul adversaire. Le propriétaire du local, le propriétaire de l’immeuble voisin, le syndicat des copropriétaires, le syndic en qualité de mandataire, l’entreprise de ravalement, l’architecte, le maître d’ouvrage et les assureurs peuvent avoir des rôles différents. L’expertise doit répondre à des questions séparées : quel élément est tombé ou menace de tomber ? où se trouvait-il juridiquement ? quelle cause technique ? quelles mesures de sécurité étaient nécessaires ? quelle durée de fermeture était objectivement justifiée ? quelles mesures auraient permis une reprise partielle ?
B. Le propriétaire, la copropriété, le maître d’ouvrage ou l’entreprise doivent-ils répondre de la perte d’exploitation ?
La réponse dépend de la localisation de l’élément et de la chaîne des travaux. Une façade, une corniche, un balcon ou un mur porteur peut être une partie commune, mais le règlement de copropriété doit être lu. Dans une copropriété, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les vices de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice des recours. Le texte officiel de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit être rapproché du règlement, des décisions d’assemblée et des contrats de travaux.
Le syndicat peut donc être mis en cause si la chute vient d’une partie commune mal entretenue ou d’un chantier de copropriété mal conduit. Cela ne signifie pas que le syndic est personnellement responsable dans tous les cas. Le syndic organise l’exécution des décisions et peut devoir agir face à un danger signalé ; sa responsabilité personnelle nécessite une faute qui lui est imputable. La copropriété, le syndic et l’assureur de l’immeuble ne doivent pas être confondus dans les courriers ni dans les demandes d’expertise.
Le bailleur du local commercial reste un interlocuteur central. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir et d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. L’article 1720 précise que le bailleur doit délivrer la chose « en bon état de réparations de toute espèce » et réaliser les réparations nécessaires autres que locatives. Le commerçant doit comparer ces obligations avec les clauses du bail, l’état des lieux, la répartition contractuelle des travaux et les dispositions relatives aux travaux prescrits par l’administration.
Quand le vice ou le défaut du local empêche son usage, l’article 1721 prévoit une garantie au profit du preneur et ajoute : « S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Le texte de l’article 1721 du Code civil ne permet pas de réclamer automatiquement toute baisse de chiffre d’affaires : il faut rattacher la perte au vice ou au défaut, établir la période concernée et tenir compte des mesures raisonnables prises par le commerçant.
L’article 1722 traite la destruction totale ou partielle de la chose louée. Le texte prévoit qu’en cas de destruction partielle, le preneur peut, selon les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Il faut lire cette règle avec le bail commercial et avec la cause de la destruction. La règle de l’article 1722 du Code civil ne transforme pas toutes les fermetures de sécurité en destruction partielle et ne remplace pas l’examen de la responsabilité du propriétaire ou d’un tiers. Si la fermeture provient d’un danger extérieur temporaire, une suspension ou une réduction du loyer peut être discutée sans conclure immédiatement à la disparition du bail.
Les réparations urgentes ont également un régime particulier. L’article 1724 prévoit une réduction du prix lorsque des réparations urgentes privent le preneur d’une partie de la chose louée pendant plus de vingt et un jours. La lecture de l’article 1724 du Code civil doit être combinée avec les stipulations du bail commercial, car la fin du texte concerne spécifiquement la jouissance du logement. Une boutique fermée par un arrêté de sécurité ne doit pas être traitée comme un logement loué : le loyer, les charges, la durée des travaux et les clauses de fermeture doivent être analysés dans leur contexte.
Une entreprise de travaux peut être responsable si sa faute, son ouvrage ou son intervention a causé la chute ou a aggravé le danger. Le maître d’ouvrage peut aussi être concerné sur le terrain du trouble anormal de voisinage lorsqu’il est à l’origine de l’opération. Dans un arrêt du 11 janvier 2023, la troisième chambre civile a retenu que le propriétaire et la société maître d’œuvre étaient « responsables in solidum des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage » ; voir l’arrêt Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.014. Le mot « in solidum » signifie que la victime peut demander le paiement total à l’un des responsables condamnés, à charge pour celui qui paie d’exercer ensuite ses recours contributifs.
La Cour de cassation avait déjà admis, dans un arrêt du 22 juin 2005, n° 03-20.068, que la responsabilité du constructeur puisse être recherchée aux côtés de celle du propriétaire lorsque des troubles causés par l’ouvrage ont produit un dommage. La décision de la troisième chambre civile du 22 juin 2005 est particulièrement utile lorsqu’une chute ou une fragilisation intervient pendant un chantier. Le dossier doit alors identifier les travaux, les intervenants, la date des opérations, les prescriptions de sécurité et la part de l’ouvrage qui a causé la fermeture.
La perte d’exploitation est un préjudice patrimonial distinct. Elle ne correspond pas au chiffre d’affaires total qui aurait été encaissé, mais à la marge ou au bénéfice qui aurait été dégagé après déduction des coûts évités. Il faut aussi isoler les charges fixes réellement supportées : salaires maintenus, loyer, assurance, abonnement, énergie minimale, crédit, honoraires comptables et dépenses de conservation. Une demande qui additionne tous les encaissements théoriques sans retrancher les achats ou coûts variables risque d’être réduite.
Un arrêt de la deuxième chambre civile du 14 décembre 2017, n° 16-24.305, illustre l’importance du chiffrage. Dans cette affaire, la fermeture d’un magasin et une demande de perte d’exploitation avaient été examinées à partir des données comptables et de la période réellement privative d’activité ; la Cour rappelle que la période retenue doit être « seule susceptible de servir d’assiette à la perte d’exploitation ». Consultez la décision Cass. 2e civ., 14 décembre 2017, n° 16-24.305. Le commerçant doit donc présenter une période de référence cohérente, et non une projection abstraite.
La troisième chambre civile a également examiné le cas d’un commerce fermé en raison d’un risque d’effondrement du plafond dans l’arrêt du 17 septembre 2020, n° 19-11.607. La décision du 17 septembre 2020 montre qu’un désordre de l’immeuble et une fermeture commerciale doivent être reliés par des constatations précises sur la durée, l’accès aux lieux et la réalité de l’exploitation. Une simple estimation produite après la fermeture, sans pièces de caisse, données fiscales ou comparaison sérieuse, expose la demande à une contestation.
Le contrat d’assurance peut apporter une avance ou prendre en charge une expertise, mais il faut distinguer garantie des dommages matériels, responsabilité civile, perte d’exploitation et perte de marge brute. Les conditions particulières, les franchises, les plafonds, les délais de déclaration, les exclusions et l’obligation de limiter le dommage doivent être relus. Une police peut couvrir une fermeture consécutive à un dommage garanti sans couvrir une interdiction administrative fondée sur un risque non réalisé. Une autre peut exiger un dommage matériel préalable. La déclaration doit être faite dans le délai contractuel, avec des réserves sur l’évaluation définitive et sans reconnaître une responsabilité qui n’a pas encore été établie.
Le bailleur et le commerçant ont aussi des obligations réciproques de coopération. Le commerçant doit permettre les visites et travaux de sécurité, prendre les mesures raisonnables pour éviter l’aggravation et communiquer les pièces nécessaires. Le bailleur doit informer sur les démarches engagées, transmettre les rapports et solliciter les entreprises ou la copropriété lorsque l’urgence le commande. Une inertie prolongée, après un signalement documenté, peut peser dans l’analyse de la faute et dans la durée indemnisable.
Enfin, une procédure administrative de mise en sécurité n’ouvre pas automatiquement droit à un relogement commercial. Les dispositifs d’hébergement ou de relogement attachés à certains immeubles d’habitation ne se transposent pas mécaniquement à une boutique. Pour un commerce, la réparation peut comprendre les frais de transfert temporaire, de stockage, de remise en état, de communication auprès de la clientèle ou de location d’un local provisoire si leur nécessité et leur caractère raisonnable sont prouvés. Ces dépenses doivent être conservées dans un tableau séparé de la perte de marge.
II. Commerce fermé : quelles preuves, quelle expertise et quelle procédure pour obtenir le paiement ?
A. Comment chiffrer la perte d’exploitation et sécuriser l’indemnisation ?
Le dossier financier doit commencer le jour précédant la fermeture et se terminer lorsque l’activité a retrouvé un niveau comparable, ou lorsque l’expert justifie une autre date. Un tableau quotidien permet de distinguer les périodes : activité normale, accès limité, fermeture complète, vente en ligne, retrait de marchandises, reprise partielle et reprise normale. Pour chaque période, indiquez le chiffre d’affaires habituel, le chiffre effectivement réalisé, la marge brute, les charges variables évitées, les charges fixes payées et les dépenses directement provoquées par l’événement.
La méthode la plus robuste repose sur plusieurs comparaisons. Il faut examiner les mêmes mois des deux ou trois exercices précédents, la tendance des mois immédiatement antérieurs, les jours de la semaine concernés, les variations saisonnières et les éventuels événements commerciaux prévus. Un commerce de détail ne peut pas toujours comparer août à décembre ; un restaurant, une agence immobilière, une boutique touristique ou un commerce dépendant des fêtes ont des cycles différents. Si l’entreprise est récente, les prévisions doivent être corroborées par les commandes, réservations, devis acceptés, campagnes déjà payées et ventes des établissements comparables appartenant au même professionnel.
La perte de chiffre d’affaires n’est pas la perte indemnisable par principe. Si une boutique aurait réalisé 80 000 euros de ventes et aurait supporté 55 000 euros de coût d’achat, la perte de marge ne correspond pas à 80 000 euros. Il faut encore examiner les économies réalisées par la fermeture, les salaires pris en charge, les stocks revendus plus tard, les aides reçues, les indemnités d’assurance et les ventes déplacées vers un autre point de vente ou un site internet. Le même euro ne peut pas être indemnisé deux fois sous des intitulés différents.
Les charges fixes doivent être prouvées par relevés bancaires, factures, bulletins de paie, appels de loyers, quittances, contrats et échéanciers. Les dépenses supplémentaires doivent être reliées à une décision utile : location d’un espace provisoire, transport des marchandises, gardiennage, nettoyage, protection temporaire, conseil technique ou communication destinée à maintenir la clientèle. Conservez les devis refusés et les solutions écartées ; ils peuvent montrer que le commerçant a recherché une réduction raisonnable du dommage.
La comptabilité doit être accompagnée d’une note explicative accessible. Indiquez la date et la cause apparente de la fermeture, les décisions administratives, les zones interdites, les dates des visites, la date de reprise, le personnel maintenu, les ventes reportées et les mesures de continuité. Un expert-comptable peut produire une attestation, mais son document doit reposer sur les pièces sources. Le juge peut préférer un rapport qui explique les hypothèses à un chiffre élevé présenté sans méthode.
La preuve incombe à celui qui réclame réparation. L’article 1353 du Code civil organise cette charge : consultez le texte officiel de l’article 1353. Dans la pratique, le commerçant doit démontrer le fait dommageable, le lien de causalité, la période d’impossibilité ou de restriction, les pertes réellement subies et les diligences accomplies pour limiter le dommage. Il ne suffit pas de verser une attestation globale de l’expert-comptable si elle ne permet pas de contrôler les données.
Un tableau de pièces peut être structuré ainsi : acte ou événement de sécurité ; preuve de la fermeture ; éléments techniques ; bail et état des lieux ; échanges avec le bailleur et la copropriété ; déclaration d’assurance ; comptes annuels ; grand livre et journaux de caisse ; déclarations de TVA ; relevés bancaires ; paie ; loyers et charges ; commandes annulées ; preuves de ventes déplacées ; dépenses de sauvegarde ; et preuve de la reprise. Numérotez chaque document, indiquez sa date et renvoyez-y dans le rapport. Cette discipline réduit les contestations sur les dates et les montants.
Une expertise amiable est utile si toutes les parties y participent et si elles peuvent discuter la mission, les pièces et les conclusions. Elle ne doit pas être présentée comme contradictoire lorsqu’un responsable présumé n’a pas été convoqué ou n’a pas pu formuler d’observations. Le commerçant peut demander une expertise judiciaire lorsque la cause technique ou l’évaluation économique risque de disparaître avec les réparations, le démontage des protections ou la réouverture du local.
L’article 145 du Code de procédure civile autorise une mesure d’instruction avant procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir une preuve. Le texte vise « la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ». Le texte de l’article 145 du Code de procédure civile permet de demander une expertise sur requête ou en référé. La mission doit être ciblée : description de l’élément tombé, origine des désordres, responsabilités techniques possibles, mesures de sécurité, possibilité de reprise partielle, durée objectivement nécessaire de fermeture et méthode de calcul du préjudice commercial.
Il faut adresser les convocations à toutes les personnes susceptibles d’être concernées : propriétaires, syndicat des copropriétaires, bailleur, entreprise, maître d’œuvre, assureurs et, si nécessaire, propriétaire de l’immeuble voisin. Une expertise réalisée sans les appeler peut être utile comme commencement de preuve, mais elle risque d’être contestée sur le contradictoire. Lorsque des travaux urgents sont nécessaires, faites constater l’état avant intervention, demandez les photographies et plans de l’entreprise, et conservez les éléments déposés.
L’assureur peut proposer une indemnité immédiate. N’acceptez pas une quittance pour solde de tout compte avant d’avoir vérifié si elle couvre les seuls dommages matériels ou également la perte d’exploitation. Une avance peut être acceptée avec une réserve claire sur les postes non évalués. Toute négociation doit préciser la période indemnisée, les frais inclus, la franchise, la TVA, les aides déjà reçues et le sort d’une réclamation ultérieure.
Le commerçant doit également vérifier si le bail autorise ou organise une activité temporaire ailleurs. Une clause de destination, d’exclusivité ou de sous-location peut limiter un transfert. Une réduction du loyer n’efface pas nécessairement les pertes de marge ; inversement, une suspension de loyer peut réduire le poste de charges fixes. Les courriers au bailleur doivent demander une position écrite sur le loyer, les travaux, l’accès, la remise des clés et la date prévisible de reprise, sans renoncer aux recours contre les autres responsables.
Les demandes de frais et de pertes doivent rester proportionnées. Des travaux de sécurisation indispensables, des protections temporaires et une expertise peuvent être nécessaires. Une dépense de publicité ou de transfert doit montrer son utilité. Une solution de remplacement choisie sans rapport avec la taille de l’activité peut être contestée. L’objectif n’est pas de maintenir artificiellement un chiffre théorique, mais de replacer l’entreprise dans la situation où elle se serait trouvée sans le dommage, autant que les pièces le permettent.
La prescription ne doit pas être négligée. L’article 2224 du Code civil prévoit une prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Consultez le texte officiel de l’article 2224. La date de la chute ne règle pas toutes les questions : un dommage progressif, une aggravation, une reprise provisoire ou la révélation tardive de la cause peuvent produire une discussion distincte. Une mise en demeure ne remplace pas toujours un acte interruptif de prescription ; le calendrier doit être vérifié avec un avocat.
B. Quelle action engager à Paris et en Île-de-France en urgence ?
Dans une situation de danger, la priorité est la protection des personnes. Si des éléments menacent encore de tomber, ne laissez pas les salariés ou les clients accéder à la zone. Signalez le risque à la mairie, aux services de secours lorsque cela est nécessaire, au bailleur, au syndic et aux assureurs. La responsabilité de l’autorité qui prend une mesure de sécurité et la responsabilité civile de la personne à l’origine du dommage sont deux questions différentes. Le commerçant doit respecter la fermeture tout en demandant un écrit sur son périmètre et sa durée.
Le référé peut servir à obtenir une mesure conservatoire, une expertise, une remise en état ou une avance lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 834 du Code de procédure civile organise les mesures d’urgence ; le texte officiel de l’article 834 doit être lu avec la compétence de la juridiction saisie. L’article 835 permet notamment de « prévenir un dommage imminent » ou de faire cesser un trouble manifestement illicite ; voir le texte officiel de l’article 835.
La demande d’expertise doit expliquer pourquoi l’attente d’un procès au fond ferait perdre la preuve. Décrivez la réparation imminente, le démontage prévu, les éléments susceptibles d’être masqués, l’urgence de reprendre ou de sécuriser l’activité, et les pièces déjà réunies. Demandez une mission qui ne préjuge pas la responsabilité mais permette de répondre aux points techniques et économiques. Une mission trop vague peut produire un rapport difficile à utiliser ; une mission trop orientée peut donner prise à une contestation.
Pour une boutique située à Paris, l’adresse de l’immeuble détermine une part importante du circuit pratique : mairie d’arrondissement ou services compétents, syndic, bailleur, entreprises, assureurs et juridiction territorialement compétente. En Île-de-France, il faut identifier la commune du local, le tribunal compétent et la nature de l’activité. La compétence peut différer selon que le litige oppose des commerçants, concerne un bail, une copropriété, un marché de travaux ou un dommage causé à un tiers. Le commerçant ne doit pas déduire la juridiction de la seule localisation du cabinet ou de l’assureur.
Lorsqu’un bail commercial est en jeu, l’existence d’un différend entre commerçants ou relatif à un acte de commerce peut relever du tribunal de commerce, tandis qu’une demande dirigée contre un syndicat de copropriétaires ou une personne non commerçante appelle une analyse différente. L’article L. 721-3 du Code de commerce définit notamment la compétence du tribunal de commerce pour les contestations entre commerçants, entre établissements de crédit ou relatives aux sociétés commerciales. Vérifiez le texte de l’article L. 721-3 du Code de commerce et les règles propres au litige avant de déposer une assignation.
Une décision de la troisième chambre civile du 14 mars 2024, n° 22-24.222, publiée au Bulletin, rappelle que la qualification du litige et la nature des travaux peuvent modifier l’analyse du contrat et du juge saisi. Consultez la décision Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222. Cette référence ne permet pas de transposer automatiquement une solution à chaque chute de façade ; elle invite à vérifier la nature exacte de l’opération, le contrat invoqué et la demande présentée.
La demande d’indemnisation peut comporter plusieurs postes : perte de marge, charges fixes, frais de transfert, stockage, nettoyage, sécurisation, honoraires techniques nécessaires, dégradation des marchandises, communication urgente, frais financiers directement liés et éventuelle réduction ou suspension du loyer. Chaque poste doit être rattaché à une pièce et à une période. Les préjudices d’image ou de perte de clientèle sont plus difficiles à établir ; ils ne doivent pas être ajoutés à un montant global sans élément concret sur la clientèle perdue, les commandes annulées ou le coût raisonnable de reconquête.
L’article 1231-1 du Code civil permet de demander des dommages-intérêts en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle, sous réserve des conditions applicables. Le texte de l’article 1231-1 du Code civil peut être mobilisé contre un cocontractant qui n’a pas exécuté ses obligations de bail ou de travaux. Il ne remplace pas les fondements extracontractuels lorsque le dommage provient d’un tiers avec lequel le commerçant n’a aucun contrat.
La responsabilité peut être discutée avec plusieurs personnes en même temps, mais la demande doit éviter les affirmations excessives. Écrivez que les causes et responsabilités sont à déterminer, sollicitez la communication des rapports et formulez des réserves. Une lettre qui accuse définitivement une entreprise sans analyse peut compliquer la négociation avec son assureur. Une lettre trop prudente, qui ne fixe aucune date ni aucun montant, peut aussi retarder la prise en charge. Il faut décrire les faits, demander les mesures urgentes, déclarer le sinistre, réclamer une avance et préserver expressément tous les droits.
En cas de copropriété, demandez au syndic les procès-verbaux, les contrats d’entretien, les déclarations de sinistre et les décisions relatives à la façade. Si la chute vient d’une partie commune, le syndicat doit être invité aux opérations d’expertise. Si elle provient d’une partie privative ou d’un immeuble voisin, le propriétaire concerné et son assureur doivent être appelés. Le règlement de copropriété, les plans et les rapports de maintenance peuvent être déterminants pour répartir les frais et identifier la personne qui devait agir.
En cas de chantier, réunissez le devis, le marché de travaux, les ordres de service, les plans, les attestations d’assurance décennale ou responsabilité civile, les comptes rendus de réunion et les photographies avant intervention. Une entreprise peut contester que son chantier ait causé la chute ; l’expert doit donc comparer l’état initial, les travaux réalisés, les techniques employées et la chronologie. L’arrêt Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-16.695, consultable sur Légifrance, montre que les obligations issues du bail, les réparations et la causalité économique doivent être distinguées à partir des constatations de fait.
Une fermeture de plusieurs semaines peut faire naître des difficultés de trésorerie avant même que le montant final soit connu. Prévenez la banque, l’expert-comptable et les organismes sociaux ; demandez les échéanciers ou mesures de soutien envisageables sans présenter ces démarches comme une renonciation au recours. Si des salariés restent rémunérés, conservez les bulletins et les déclarations. Si l’activité est transférée, séparez les ventes du local fermé de celles réalisées ailleurs. Cette séparation permettra de mesurer une perte résiduelle plutôt que de réclamer le chiffre d’affaires total de l’entreprise.
Un rapport d’expert-comptable ou une note de l’assureur ne lie pas le juge. Les juridictions examinent les pièces, la méthode et la causalité. Dans une décision rendue sous le numéro RG 22/00541, une cour d’appel a apprécié une perte liée à la fermeture d’un magasin en rapprochant la durée de fermeture des données de chiffre d’affaires et de marge. À l’inverse, un arrêt rendu sous le numéro RG 24/02615 a relevé qu’un lien causal entre des travaux et une perte de marge n’était pas établi par les pièces produites. Ces décisions de cours d’appel, accessibles sur les pages officielles de la Cour de cassation pour le RG 22/00541 et de la Cour de cassation pour le RG 24/02615, illustrent l’importance d’un calcul relié à la fermeture réelle, sans constituer une règle générale applicable à tous les commerces.
À Paris et en Île-de-France, préparez avant toute audience un dossier papier ou numérique facilement exploitable : chronologie sur une page, plan ou photographie localisant l’élément dangereux, arrêté et rapports administratifs, bail, assurances, liste des parties, tableau financier, justificatifs de chaque poste et projet de mission d’expertise. Ajoutez une note sur la reprise : date envisagée, conditions de sécurité, travaux restant à réaliser, accès clients et salariés, et mesures de substitution. Cette présentation permet au juge de comprendre l’urgence sans perdre la question technique dans une longue correspondance.
La procédure au fond reste nécessaire pour trancher définitivement la responsabilité et le montant lorsque les parties contestent la cause ou le préjudice. Le référé peut préserver la preuve et obtenir une mesure immédiate ; il ne garantit pas une condamnation définitive ni une indemnité complète. La stratégie doit donc articuler les deux temps : sécuriser les lieux et les preuves, puis faire établir le compte complet. Une transaction peut mettre fin au litige si elle couvre clairement les postes, la période et les droits abandonnés.
La durée de fermeture doit être discutée avec réalisme. Une interdiction administrative peut durer moins longtemps que les travaux nécessaires, ou l’inverse. Si une reprise partielle était possible mais n’a pas été tentée, le responsable peut contester la période indemnisable. Si aucune reprise n’était légalement ou techniquement possible, les rapports et courriers doivent le démontrer. Les mesures de sécurité, les délais d’approvisionnement, les autorisations, les intempéries et les décisions de copropriété peuvent expliquer une durée ; il faut les documenter au lieu de les supposer.
Conclusion
Une boutique fermée après la chute d’un élément de façade doit être traitée comme un dossier à la fois technique, locatif, assurantiel et commercial. L’arrêté de sécurité protège les personnes, mais ne désigne pas à lui seul le débiteur de l’indemnisation. Le propriétaire, le bailleur, le syndicat des copropriétaires, le maître d’ouvrage, l’entreprise ou l’assureur peuvent être concernés selon la cause, la partie de l’immeuble et les contrats applicables. La démarche utile consiste à faire constater l’état, conserver les éléments, obtenir les rapports administratifs, déclarer le sinistre, réunir le bail et les assurances, puis chiffrer la marge réellement perdue avec des données comptables contrôlables.
Lorsque la réparation risque de faire disparaître la preuve, une expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile peut être sollicitée avant le procès. Lorsque le danger ou l’urgence l’exige, le référé peut organiser une mesure de protection, une expertise ou une demande provisoire dans les limites de la contestation. À Paris comme en Île-de-France, la chronologie et l’adresse du local guident la compétence et les interlocuteurs. Ne signez pas une quittance définitive et ne renoncez pas à un poste de préjudice avant d’avoir vérifié la mission de l’assureur, le bail, la durée de fermeture et le calcul de la perte d’exploitation.
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