Le contentieux des baux commerciaux se caractérise par une haute technicité et par des enjeux financiers déterminants pour les locataires comme pour les bailleurs. Dans cet univers où la préservation des fonds côtoie la rentabilité immobilière, le choix du mode de résolution des litiges revêt une importance stratégique majeure. Pour sécuriser la rédaction des baux, les parties sollicitent régulièrement un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris afin d’anticiper les risques juridictionnels. Parmi les mécanismes de règlement des différends, la clause compromissoire substitue la compétence d’un collège arbitral à celle des juridictions étatiques de droit commun.
Historiquement cantonnée aux opérations sociétaires complexes, la convention d’arbitrage s’est progressivement diffusée au sein de la pratique de l’immobilier d’entreprise et commercial. Le législateur a modernisé le régime de l’arbitrage par la loi du dix-huit novembre deux mille seize relative à la justice du vingt-et-unième siècle. Désormais, l’article 2059 du Code civil énonce que toutes personnes peuvent compromettre sur les droits dont elles ont la libre et entière disposition juridique. En outre, l’article 2061 du Code civil consacre la pleine validité de la clause compromissoire stipulée dans un contrat souscrit à raison d’une activité professionnelle.
Or, l’insertion d’une convention d’arbitrage dans un bail commercial suscite d’intenses débats en raison du caractère d’ordre public protecteur attaché au statut légal. En effet, l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits les clauses et accords contractuels ayant pour effet d’évincer les prérogatives du locataire. Par ailleurs, le statut organise des compétences juridictionnelles exclusives, réparties entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire territorialement compétent. Dès lors, l’articulation entre l’autonomie contractuelle des parties et les impératifs statutaires constitue une question fondamentale pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier.
Il convient d’étudier la validité substantielle de la convention arbitrale ainsi que l’étendue exacte de l’arbitrabilité des contestations nées du statut des baux commerciaux (I). À cet égard, l’analyse de l’articulation procédurale entre l’arbitre et le juge étatique permettra de préciser le rôle conservatoire dévolu au juge des référés (II).
I. La validité de la clause compromissoire et le champ de l’arbitrabilité des litiges statutaires
A. Les conditions de validité ratione personae et l’exigence d’une activité professionnelle
La validité de la clause compromissoire s’apprécie au regard des prescriptions de l’article 2061 du Code civil qui subordonne son opposabilité à l’exercice d’une profession. L’article 1442 du Code de procédure civile définit la clause compromissoire comme l’accord par lequel les parties soumettent à l’arbitrage leurs litiges contractuels futurs. En conséquence, la stipulation d’arbitrage doit avoir été acceptée par la partie à laquelle on l’oppose, sous réserve de la transmission des droits contractuels. Lorsque l’une des parties n’a pas contracté pour les besoins de son activité professionnelle, la clause d’arbitrage ne peut lui être unilatéralement imposée.
Cette condition ratione personae soulève une difficulté majeure lorsque le bail commercial s’accompagne d’un cautionnement solidaire souscrit par une personne physique dirigeante de société. Dans un arrêt du vingt-quatre avril deux mille vingt-cinq, la Cour d’appel de Caen (n° 24/01379) a tranché cette qualification juridique. La juridiction normande énonce que le dirigeant associé cautionnant le bail de sa propre société agit dans le cadre direct de son activité professionnelle commerciale. Dès lors, le garant solidaire ne peut invoquer le droit de la consommation pour prétendre à l’inopposabilité de la convention d’arbitrage insérée au contrat.
La cour d’appel constate que le bail commercial et le cautionnement personnel forment une opération économique indivisible constatée au sein du même acte notarié. À cet égard, la Cour d’appel de Caen (n° 24/01379) juge que la clause arbitrale s’applique à tous les différends nés de l’exécution de cet acte indivisible. Or, la force obligatoire attachée à la clause d’arbitrage demeure strictement cantonnée aux seules personnes ayant formellement la qualité juridique de parties au contrat. Par ailleurs, les effets de la stipulation compromissoire ne sauraient être étendus aux tiers qui interviennent à l’acte sans contracter d’obligations personnelles directes.
Ainsi, lors de la cession d’un fonds de commerce incluant le bail, la clause arbitrale de l’acte ne lie pas le propriétaire des locaux. Dans un arrêt du vingt-six mai deux mille vingt-cinq, la Cour d’appel de Bordeaux (n° 24/05459) a rappelé les frontières de l’arbitrage. La juridiction bordelaise retient que l’intervention du bailleur à l’acte de cession pour donner son agrément ne lui confère pas la qualité de partie contractante. La cour d’appel juge expressément que « Dès lors, la clause compromissoire n’est pas opposable à la la société JEM » propriétaire de l’immeuble loué.
En conséquence, le bailleur qui a simplement autorisé la transmission conserve la liberté d’assigner le cédant garant devant les juridictions judiciaires de droit commun. De surcroît, les rédacteurs de baux commerciaux doivent soigner la formulation de la clause pour éviter qu’elle ne soit requalifiée en simple option facultative. Dans une décision du vingt-quatre mars deux mille vingt-six, la Cour d’appel de Versailles (n° 25/05891) a analysé la clause d’arbitrage optionnelle. La cour versaillaise rappelle que la clause ouvrant une simple faculté de compromettre n’interdit pas au demandeur de saisir en premier le juge étatique.
Dès lors, la stipulation d’un arbitrage purement facultatif combinée à une attribution de juridiction permet au créancier d’agir directement devant le tribunal judiciaire compétent. Enfin, le notaire ou le tiers rédacteur ne peut opposer la clause compromissoire aux parties contractantes pour faire obstacle à une action en responsabilité. Par un jugement du treize mars deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire du Mans (n° 23/02338) a confirmé cette règle procédurale. Le tribunal souligne que « la clause compromissoire prévue au contrat ne vise que le différend pouvant survenir entre les parties » signataires du bail.
En conséquence, la mise en jeu de la responsabilité professionnelle du rédacteur d’acte échappe nécessairement à la juridiction arbitrale pour relever des juridictions étatiques. Or, la clause compromissoire valablement souscrite se transmet de plein droit aux ayants cause à titre universel en cas de restructuration ou de fusion sociétaire. À cet égard, la transmission universelle du patrimoine emporte transfert automatique du bénéfice et des charges attachés à la convention d’arbitrage conclue par l’absorbée. Par ailleurs, le cessionnaire du bail commercial demeure tenu par la clause compromissoire initialement acceptée par le cédant lors de la conclusion du contrat principal.
Cette circulation contractuelle de la clause d’arbitrage garantit une parfaite prévisibilité procédurale aux parties successives tout au long de la durée du bail. Dès lors, le repreneur ne peut décliner la compétence du tribunal arbitral en invoquant son absence de négociation directe lors de la signature originelle du bail. Or, la validité formelle et personnelle de la convention compromissoire ne suffit pas à asseoir l’efficacité de l’arbitrage si la matière s’avère inarbitrable au fond. En conséquence, il convient de confronter l’autonomie contractuelle des parties aux règles impératives instituées par le statut protecteur des baux commerciaux en droit positif.
B. L’arbitrabilité des contestations statutaires face à l’ordre public et à la compétence exclusive
L’arbitrabilité matérielle des contestations nées du bail commercial pose la question de la conciliation entre justice arbitrale privée et ordre public statutaire impératif. L’article 2059 du Code civil prohibe l’arbitrage sur les droits indisponibles qui relèvent de l’état des personnes ou de l’ordre public de direction. Or, le statut des baux commerciaux constitue un ordre public de protection institué au profit du preneur pour sauvegarder la pérennité de son fonds. Dès lors, les contestations portant sur l’exécution des clauses contractuelles, les loyers arriérés et les charges locatives sont indiscutablement arbitrables en droit français.
Cependant, la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé suscite des controverses jurisprudentielles et doctrinales persistantes devant les tribunaux judiciaires français. L’article R. 145-23 du Code de commerce attribue une compétence exclusive au président du tribunal judiciaire pour statuer sur mémoire sur le loyer statutaire. Par une décision du six octobre deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire de Lille (n° 24/00026) a refusé d’appliquer une clause compromissoire. La juridiction lilloise soutient que la compétence du juge des loyers relève d’un ordre public de direction auquel les contractants ne peuvent conventionnellement déroger.
Le tribunal lillois retient en outre que la clause arbitrale évinçant le juge des loyers commerciaux porte atteinte aux droits fondamentaux des justiciables contractants. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Lille (n° 24/00026) affirme que la clause compromissoire compromet indûment le droit d’accès au tribunal garanti par l’article six conventionnel. Or, cette décision isolée s’écarte de la position dominante de la jurisprudence qui admet la pleine validité de l’arbitrage en matière de loyer commercial. En effet, les dispositions relatives à la fixation du loyer renouvelé ne sont pas visées par l’article L. 145-15 du Code de commerce parmi les règles d’ordre public.
La validité de la clause compromissoire se vérifie également lorsque le différend concerne la fixation de l’indemnité d’éviction consécutive au refus de renouvellement du bailleur. Dans un arrêt rendu le vingt-cinq mai deux mille vingt-trois, la Cour d’appel de Versailles (n° 22/06195) a validé l’arbitrage pour évaluer l’éviction. La cour versaillaise écarte l’argument de la locataire qui soutenait que la délivrance du congé légal emportait renonciation tacite à la procédure arbitrale convenue. Les magistrats retiennent qu’« aucune disposition légale n’impose la mention de l’existence d’une clause compromissoire dans le congé » délivré par le propriétaire des locaux.
La cour d’appel souligne que la renonciation à une convention d’arbitrage exige une volonté claire et un accord réciproque des contractants du bail commercial. À cet égard, la Cour d’appel de Versailles (n° 22/06195) confirme que les parties ne peuvent être déliées de la clause compromissoire que d’un commun accord. Par ailleurs, le tribunal arbitral dispose des compétences juridiques requises pour ordonner des expertises comptables et fixer les composantes principales et accessoires de l’indemnité. En conséquence, les litiges indemnitaires consécutifs à l’éviction du preneur relèvent légitimement de la compétence des arbitres choisis par les parties au contrat.
De même, la résiliation du bail pour manquement contractuel et la mise en œuvre de la clause résolutoire constituent des matières parfaitement arbitrables au fond. L’arbitre saisi d’une demande résolutoire applique les règles du statut commercial et vérifie l’accomplissement des formalités impératives imposées par le Code de commerce. Dès lors que la convention confère une mission globale de règlement des litiges, le tribunal arbitral est investi du pouvoir d’ordonner la libération des locaux loués. Par ailleurs, les contestations portant sur la déspécialisation simple ou plénière du bail commercial peuvent valablement être soumises à la juridiction arbitrale convenue.
En effet, l’arbitre apprécie souverainement si l’adjonction d’activité présente un caractère connexe ou complémentaire au sens des dispositions de l’article L. 145-47. De surcroît, le collège arbitral dispose du pouvoir de réajuster le loyer commercial consécutivement à l’extension d’activité régulièrement autorisée au profit du locataire. En outre, les litiges relatifs à la validité des clauses d’agrément ou des pactes de préférence lors de la cession sont également arbitrables. Dès lors, l’arbitre vérifie le respect des interdictions d’ordre public édictées par l’article L. 145-16 interdisant de paralyser la cession du fonds de commerce.
Cette large arbitrabilité matérielle permet d’unifier le contentieux économique et contractuel du bail commercial devant une juridiction privée hautement spécialisée. Or, la mise en œuvre effective de ces prérogatives arbitrales nécessite d’organiser une coordination procédurale sans faille avec les interventions des juridictions étatiques. À cet égard, l’étude de l’articulation des compétences permet de sécuriser le déroulement de l’instance et de garantir l’efficacité des mesures d’instruction indispensables. En conséquence, l’examen du principe compétence-compétence et des passerelles d’urgence avec le juge judiciaire éclaire le fonctionnement pratique de l’arbitrage immobilier.
II. L’articulation procédurale entre la juridiction arbitrale et le juge étatique
A. Le principe compétence-compétence et le contrôle prima facie de la convention d’arbitrage
Lorsqu’une contestation relevant d’une clause compromissoire est portée devant les tribunaux étatiques, l’exception d’incompétence est immédiatement gouvernée par le principe cardinal compétence-compétence. L’article 1448 du Code de procédure civile impose à la juridiction étatique de se déclarer incompétente au profit du collège arbitral. Ce principe de dessaisissement s’impose obligatoirement sauf si le tribunal arbitral n’est pas encore saisi et si la clause est manifestement nulle ou inapplicable. Dès lors, le contrôle opéré par le magistrat étatique est strictement limité à une vérification sommaire excluant tout examen approfondi du fond contractuel.
La portée de ce contrôle prima facie a été rappelée avec rigueur par les tribunaux judiciaires dans le contentieux des baux commerciaux récents. Par un jugement du huit avril deux mille vingt-six, le Tribunal judiciaire de Paris (n° 25/07875) a fixé les limites de l’office étatique. La juridiction parisienne juge qu’il appartient à l’arbitre de statuer par priorité sur sa compétence, le juge étatique n’opérant qu’un contrôle d’évidence prima facie. Toutefois, lorsque la clause d’arbitrage mentionne une institution arbitrale inexistante, le tribunal étatique constate l’inapplicabilité manifeste de la stipulation et retient sa compétence.
Dans cette espèce, le bail renvoyait expressément à une prétendue cour internationale d’arbitrage dépourvue de toute consistance institutionnelle ou juridique réelle. Le Tribunal judiciaire de Paris (n° 25/07875) énonce que « la clause d’arbitrage est manifestement inapplicable » faute de précision sur les arbitres compétents. Or, en l’absence d’une inapplicabilité manifeste ou d’une nullité flagrante, les juges judiciaires doivent obligatoirement renvoyer les parties devant la juridiction arbitrale convenue. À cet égard, la Cour d’appel de Versailles (n° 25/05891) juge qu’une juridiction étatique constatant l’applicabilité apparente de la convention doit se déclarer incompétente.
Par ailleurs, la clause compromissoire bénéficie d’une autonomie juridique absolue par rapport au contrat de bail commercial principal dans lequel elle s’insère. En conséquence, la caducité, la nullité ou la résiliation alléguée du bail commercial n’affecte nullement la validité autonome de la convention d’arbitrage. Dès lors, l’arbitre demeure investi du pouvoir juridictionnel exclusif pour apprécier la validité du contrat principal et trancher les conséquences de son anéantissement. Cette règle d’autonomie protège l’instance arbitrale contre toute manœuvre dilatoire visant à contester l’acte principal pour paralyser la convention de compétence convenue.
De surcroît, l’exception d’incompétence tirée de la convention d’arbitrage doit impérativement être soulevée par les parties in limine litis avant toute défense au fond. En effet, l’incompétence arbitrale ne touchant pas à une règle d’ordre public absolu, le juge étatique ne peut en aucun cas la relever d’office. Dans un arrêt du six février deux mille vingt-cinq, la Cour d’appel de Paris (n° 24/12841) a censuré un relevé d’office injustifié. La cour rappelle que les clauses contractuelles dérogeant aux règles de compétence matérielle sont licites si elles ne heurtent pas une compétence d’attribution exclusive.
Il convient également de distinguer soigneusement le contentieux statutaire propre aux baux commerciaux de celui relevant de la compétence générale des juridictions consulaires. Dans un arrêt du vingt-huit mai deux mille vingt-cinq, la Cour d’appel de Colmar (n° 24/03820) a délimité l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire. La cour colmarienne rappelle que la compétence exclusive du tribunal judiciaire ne s’entend que pour les contestations fondées sur le statut des baux commerciaux. La Cour d’appel de Paris (n° 23/05308) a consacré cette même frontière matérielle dans son arrêt rendu le vingt-six octobre deux mille vingt-trois.
En conséquence, les différends commerciaux de droit commun échappant aux articles L. 145-1 et suivants relèvent valablement de l’arbitrage ou des tribunaux de commerce. Dès lors, les parties disposent d’une large liberté contractuelle pour organiser conventionnellement le for de leurs litiges patrimoniaux et commerciaux. De surcroît, le tribunal arbitral régulièrement saisi est seul investi du pouvoir de statuer sur les demandes reconventionnelles formées par le défendeur. Par ailleurs, l’arbitre statue sur la charge finale des honoraires de conseil et des frais d’arbitrage en application des règles de procédure applicables.
Cette plénitude de juridiction conférée aux arbitres garantit un traitement exhaustif et confidentiel de l’ensemble des prétentions formulées par les plaideurs. Or, la primauté de l’instance arbitrale ne saurait priver les justiciables d’une protection juridictionnelle d’urgence lorsque des mesures conservatoires s’avèrent impérieuses. À cet égard, l’office du juge des référés étatique s’articule harmonieusement avec l’arbitrage pour répondre aux situations d’urgence et de péril imminent. En conséquence, le législateur a expressément aménagé une passerelle procédurale d’urgence au profit des parties pendant la phase précédant l’arbitrage.
B. L’intervention conservatoire du juge des référés étatique et les limites de ses pouvoirs
Bien que la convention d’arbitrage entraîne le dessaisissement des tribunaux étatiques du fond, elle n’exclut aucunement l’intervention d’urgence du juge des référés. Aux termes de l’article 1449 du Code de procédure civile, une partie peut valablement saisir le juge des référés tant que l’instance arbitrale n’est pas constituée. Cette saisine provisoire permet au bailleur comme au preneur de solliciter des mesures conservatoires, des expertises préventives ou des provisions financières immédiates. En conséquence, l’existence d’une clause compromissoire ne fait aucun obstacle à la protection judiciaire rapide des intérêts patrimoniaux menacés d’un préjudice irréversible.
Cette articulation procédurale capitale s’applique fréquemment lors de la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer commercial. Par une ordonnance du douze août deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire de Valenciennes (n° 25/00108) a affirmé sa pleine compétence en référé. Le juge valenciennois retient qu’en l’absence de constitution effective du tribunal arbitral, la juridiction des référés étatique peut être valablement saisie par le créancier. Dès lors, le juge des référés vérifie la régularité du commandement de payer délivré au visa de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
De même, la juridiction des référés demeure compétente pour ordonner des mesures d’instruction préventives sur le fondement de l’article cent quarante-cinq de procédure. Dans une ordonnance du deux décembre deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire (n° 25/00189) a ordonné une expertise judiciaire technique. Le magistrat rappelle qu’une mesure d’instruction in futurum peut être légalement prescrite dès lors qu’il existe un motif légitime d’établir des preuves. Par ailleurs, le juge nazairien a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement au preneur commercial.
L’intervention du juge des référés s’étend également à l’octroi d’une provision financière lorsque l’obligation locative n’est pas contestable. Par une décision du trente-et-un mars deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire de Paris (n° 24/54620) a accordé une provision locative substantielle. Le tribunal parisien fait application de l’article 1343-5 du Code civil pour échelonner la dette et suspendre rétroactivement la résiliation contractuelle. En outre, le Tribunal judiciaire de Strasbourg (n° 25/00805) a jugé le neuf juillet deux mille vingt-cinq que cette compétence appartient aux référés civils.
Néanmoins, les attributions du juge des référés étatique rencontrent des limites strictes destinées à préserver le monopole juridictionnel du collège des arbitres. Dans une décision du vingt-et-un octobre deux mille vingt-cinq, le Tribunal judiciaire de Toulouse (n° 25/00970) a rappelé les bornes du référé. Le juge toulousain souligne qu’il ne dispose pas du pouvoir d’annuler un commandement de payer ni de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Dès lors que le manquement contractuel se heurte à des contestations sérieuses au fond, le litige relève de la compétence exclusive de l’arbitre.
Cette répartition équilibrée garantit aux contractants une protection complète associant la célérité du référé étatique et la discrétion de l’instance arbitrale. Or, dès la constitution du tribunal arbitral, le juge étatique perd sa compétence provisoire au profit du pouvoir d’ordonnance des arbitres régulièrement investis. À cet égard, les parties doivent anticiper la saisine des arbitres pour maintenir une continuité efficace dans la gestion de leurs mesures conservatoires. Par ailleurs, l’exécution forcée des sentences arbitrales rendues nécessite l’obtention préalable d’une ordonnance d’exequatur délivrée par le président du tribunal judiciaire compétent.
L’exequatur confère la force exécutoire à la décision arbitrale afin de permettre les saisies ou l’expulsion forcée avec le concours de la force publique. Le président du tribunal judiciaire étatique exerce un contrôle restreint de régularité formelle sans réexaminer le litige au fond lors de l’octroi de l’exequatur. Dès lors, les voies de recours contre la sentence sont limitées au recours en annulation strictement encadré par les textes du Code de procédure civile. En conséquence, les parties bénéficient d’une décision définitive dotée de l’autorité de la chose jugée dans des délais généralement plus courts que la justice étatique.
Conclusion
En synthèse, la clause compromissoire constitue un instrument contractuel de premier plan pour sécuriser et déjudiciariser les litiges du bail commercial. Sa validité repose sur la qualité professionnelle des contractants et sur une rédaction précise évitant toute cause d’inapplicabilité manifeste devant le juge judiciaire. Or, si la grande majorité des contestations statutaires est arbitrable, les praticiens doivent composer avec les règles d’ordre public encadrant la matière locative. À cet égard, la coordination harmonieuse entre l’instance arbitrale du fond et le juge des référés étatique garantit une protection patrimoniale complète aux cocontractants.
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