La détention d’un bien immobilier sous le régime de l’indivision suscite de nombreuses difficultés pratiques lorsque ce local fait l’objet d’un bail commercial. En effet, l’articulation entre les règles civiles de l’indivision et le statut des baux commerciaux exige une rigueur juridique et procédurale absolument constante. La conclusion d’une convention locative engage durablement le patrimoine commun en conférant au preneur un droit au renouvellement et une propriété commerciale très protectrice. À cet égard, l’accompagnement par un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser l’ensemble des actes passés par les coïndivisaires. Les litiges surviennent fréquemment lorsque certains indivisaires décident d’administrer seuls le bien ou de délivrer des actes sans recueillir l’accord de leurs pairs. Or, l’indivision est dépourvue de personnalité morale autonome et ne peut agir en justice ni souscrire d’engagements contractuels sous sa propre dénomination collective.
La jurisprudence de la Cour de cassation veille avec une grande fermeté au respect scrupuleux des prérogatives reconnues à chaque propriétaire indivis lors des opérations. Dès lors, les juridictions du fond sanctionnent sévèrement les initiatives unilatérales par l’inopposabilité du contrat de bail ou par la nullité des actes de procédure. Il convient d’étudier d’abord le principe d’unanimité qui gouverne la conclusion du contrat et le régime des mandats d’administration consentis entre les coïndivisaires. Il conviendra d’examiner ensuite l’exercice des prérogatives statutaires de renouvellement ainsi que les voies de recours judiciaires ouvertes en cas de désaccord persistant entre copropriétaires.
I. Le principe d’unanimité et l’encadrement des pouvoirs des coïndivisaires dans la conclusion et l’exécution du bail commercial
A. L’exclusion légale de la majorité des deux tiers et l’exigence d’un accord unanime pour la conclusion du contrat
Le régime légal de l’indivision issu des réformes législatives successives accorde une place prépondérante à la gestion simplifiée des actes courants de la vie civile. Aux termes de l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis. Toutefois, le même texte exclut expressément de cette majorité qualifiée les conventions portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. En conséquence, la conclusion initiale d’un bail commercial échappe au pouvoir des titulaires des deux tiers et requiert impérativement le consentement unanime de tous les coïndivisaires. Cette exclusion statutaire se justifie par la gravité des obligations souscrites et par l’atteinte substantielle portée aux prérogatives réelles des propriétaires du bien immobilier loué.
La signature d’un bail commercial confère au locataire un droit au maintien dans les lieux et l’ouverture d’un droit statutaire au paiement d’une indemnité d’éviction. Dès lors, la convention locative commerciale s’apparente sur le plan économique à un acte de disposition affectant durablement la substance et la valeur vénale de l’immeuble. La jurisprudence rappelle avec une parfaite constance cette règle fondamentale gouvernant la validité des engagements souscrits par les propriétaires réunis au sein d’une même indivision. Ainsi, la Cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 24 juin 2025 n° 22/01793 a jugé que « La signature d’un bail commercial requiert l’unanimité des indivisaires. » Dans cette affaire, le refus d’un seul coïndivisaire de ratifier le projet d’acte a empêché la formation valable du contrat de bail avec la société exploitante.
Cette exigence d’unanimité s’applique également lorsque la propriété de l’immeuble est démembrée entre des usufruitiers et plusieurs nus-propriétaires soumis aux règles de l’indivision. En application de l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire donner à bail un immeuble à usage commercial ou artisanal. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Bordeaux dans un jugement du 22 mai 2025 n° 22/00849 a rappelé les exigences de cette combinaison textuelle stricte. La juridiction bordelaise a énoncé que « selon l’article 815-3 du code civil, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial relève de l’unanimité des indivisaires. » Or, le non-respect de cette règle protectrice prive le contrat de son plein effet juridique à l’égard des titulaires de droits réels non consultés.
La Troisième chambre civile de la Cour de cassation censure systématiquement les décisions des juges du fond qui méconnaîtraient cette exigence d’accord exprès et général. Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation Troisième chambre civile le 23 janvier 2025 n° 23-21.610, la Haute juridiction a réaffirmé ce principe directeur fondamental. La Cour suprême a souligné que « les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. » À cet égard, les juges ne peuvent déduire un accord tacite d’une simple proximité capitalistique ou familiale entre les différents membres de la masse indivise. En conséquence, chaque indivisaire doit manifester personnellement sa volonté certaine de consentir à l’opération locative commerciale pour que l’engagement devienne parfait et irréprochable.
La portée de cette exigence se manifeste également lors de la modification des clauses substantielles du contrat de bail au cours de son exécution contractuelle. Toute convention modificative touchant à la destination des lieux loués, à l’assiette des locaux ou au loyer de base requiert le consentement de tous les coïndivisaires. Un avenant signé par une simple fraction des propriétaires demeure inopposable aux autres membres de l’indivision qui n’ont pas consenti formellement aux modifications projetées. Dès lors, les tiers contractants doivent faire preuve d’une prudence accrue en vérifiant la présence de l’intégralité des signatures requises lors de chaque modification contractuelle. Cette rigueur juridique évite la survenance ultérieure de contestations relatives à l’opposabilité des aménagements conventionnels apportés au contrat de bail initialement souscrit.
L’indivisibilité des locaux commerciaux accentue encore la nécessité d’un accord complet de tous les coïndivisaires lors de l’entrée en jouissance du preneur à bail. Le preneur ne saurait scinder juridiquement les droits indivis pour prétendre occuper privativement une fraction déterminée de l’immeuble sans l’accord des autres indivisaires. Par ailleurs, l’exploitation commerciale modifie la destination naturelle du bien indivis et requiert une adhésion pleine et entière de l’ensemble des propriétaires fonciers. En conséquence, les actes préparatoires tels que les promesses unilatérales ou synallagmatiques de bail doivent impérativement comporter l’engagement unanime de tous les coïndivisaires. À défaut d’engagement unanime dès la phase précontractuelle, la promesse de bail ne peut être exécutée de manière forcée à l’encontre de l’indivision.
Le statut des baux commerciaux impose des contraintes temporelles de longue durée qui justifient pleinement ce verrouillage légal imposé par le législateur civil. Le bail commercial confère au commerçant une durée minimale de neuf années assortie d’un renouvellement quasi automatique au profit du preneur en place. Dès lors, un tel contrat grève le bien immobilier d’une charge juridique et financière majeure que seul un consentement collectif peut valablement autoriser. Or, aucun coïndivisaire minoritaire ne doit subir les effets d’un bail commercial conclu en fraude de ses droits de propriété les plus élémentaires. Cette protection patrimoniale absolue constitue ainsi le fondement directeur de toute l’architecture juridique applicable aux baux commerciaux conclus en indivision.
B. Le régime des mandats exprès ou tacites et la sanction de l’inopposabilité des actes passés sans pouvoir
La pratique notariale et immobilière recourt fréquemment à la désignation d’un mandataire commun chargé d’assurer la gestion opérationnelle du patrimoine immobilier détenu en indivision. L’article 815-3 du Code civil autorise la majorité des deux tiers à confier à l’un des indivisaires un mandat général d’administration courante. Cependant, ce mandat général ne saurait en aucun cas conférer au mandataire le pouvoir d’engager seul la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial. Dès lors, la délégation de pouvoir portant sur un bail statutaire requiert impérativement un mandat spécial consenti par l’ensemble des propriétaires indivis du local commercial. L’absence d’un tel mandat spécial prive le signataire de la capacité de représenter valablement les coïndivisaires lors de la signature contractuelle de l’engagement.
L’hypothèse d’une gestion assumée spontanément par l’un des copropriétaires est encadrée de manière extrêmement stricte par les dispositions du Code civil en vigueur. Selon l’article 815-3 alinéa huit, le mandat tacite couvre les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux. La Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 29 février 2024 n° 21/07493 applique avec rigueur ces limitations légales impératives aux relations bailleurs-preneurs. Cette solution s’inscrit dans la lignée de l’arrêt de la Cour de cassation Troisième chambre civile du 19 janvier 2011 n° 09-10.276. Or, le preneur à bail ne peut se prévaloir d’une simple tolérance familiale pour prétendre que le gestionnaire possédait les pouvoirs d’engager l’indivision.
La sanction attachée au défaut de pouvoir d’un indivisaire réside traditionnellement dans l’inopposabilité de l’acte conclu aux coïndivisaires dont le consentement n’a pas été recueilli. Le contrat de bail demeure juridiquement valable entre le copropriétaire signataire et le locataire, mais ne produit aucun effet de droit envers les autres propriétaires. En conséquence, les indivisaires non signataires peuvent refuser d’exécuter les clauses de la convention et poursuivre l’expulsion de l’occupant en qualité de tiers sans titre opposable. Par ailleurs, le Tribunal judiciaire de Bobigny dans un jugement du 4 février 2025 n° 24/00009 a précisé la portée de ces irrégularités. Le tribunal a rappelé qu’« une indivision n’est pas dotée de la personnalité morale » et que le défaut de mandat régulier vicie l’action contentieuse.
Le locataire commercial évincé tente parfois d’invoquer la théorie prétorienne du mandat apparent pour tenter de rendre la convention opposable à l’ensemble des propriétaires. Toutefois, la jurisprudence subordonne la reconnaissance du mandat apparent à l’existence d’une croyance légitime exclusive de toute négligence ou légèreté de la part du cocontractant. Le preneur professionnel est tenu de vérifier l’étendue exacte des droits réels de son interlocuteur en sollicitant la production d’un titre de propriété ou d’un mandat écrit. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Versailles dans une décision du 20 mai 2026 n° 24/06698 a sanctionné l’absence de pouvoir d’agir. Au visa de l’article 117 du Code de procédure civile, la juridiction a jugé que le défaut de pouvoir d’un coïndivisaire entraîne l’irrecevabilité intégrale des demandes formées.
La jurisprudence de la Cour de cassation Première chambre civile du 6 mai 2009 n° 07-20.635 confirme l’inefficacité des mandats dépourvus de précision suffisante. De même, la Cour de cassation Troisième chambre civile le 17 octobre 2012 n° 11-22.193 exige la justification expresse des habilitations données pour représenter l’indivision. Or, la ratification ultérieure par les coïndivisaires non signataires demeure envisageable et purge rétroactivement le vice originel qui affectait l’acte passé sans mandat suffisant. Dès lors, les praticiens doivent veiller à formaliser sans délai les actes confirmatifs pour stabiliser juridiquement les relations d’affaires nées de l’exploitation du fonds. Cette régularisation évite l’anéantissement rétroactif des droits acquis par le commerçant et préserve les flux financiers générés par la perception régulière des loyers.
La responsabilité personnelle du coïndivisaire ayant agi sans pouvoir peut également être recherchée par le preneur à bail évincé sur le fondement de la responsabilité civile. En contractant sans mandat valable, l’indivisaire fautif commet une faute contractuelle ou délictuelle engageant la réparation intégrale des préjudices financiers causés au locataire. Le commerçant évincé peut réclamer l’indemnisation des frais d’installation, des investissements réalisés dans les locaux et de la perte de gain escomptée. En conséquence, les coïndivisaires désireux de louer un bien immobilier doivent impérativement s’assurer de l’accord écrit de tous les membres avant toute signature contractuelle. Cette transparence juridique préalable protège l’ensemble des parties prenantes contre les risques de contentieux indemnitaires particulièrement lourds et destructeurs de valeur.
La convention d’indivision régie par les articles 1873-1 et suivants du Code civil offre un cadre juridique hautement sécurisé pour organiser la gestion du bail commercial. Les coïndivisaires peuvent y désigner formellement un gérant et définir avec une grande précision l’étendue exacte de ses pouvoirs d’administration et de disposition. Par ailleurs, une telle convention permet d’anticiper les modalités de prise de décision et d’éviter les situations de blocage préjudiciables à l’exploitation locative. Dès lors, le recours à une convention d’indivision rédigée par acte authentique représente une précaution essentielle lors de la transmission ou de l’acquisition du bien. Cette organisation contractuelle confère aux relations entre bailleurs indivis et preneur commercial une clarté indispensable à la pérennité de l’exploitation commerciale.
II. L’exercice des prérogatives statutaires et l’engagement des actions contentieuses par l’indivision bailleresse
A. Le formalisme du congé, le refus de renouvellement et l’assignation en fixation judiciaire du loyer
Le déroulement du statut des baux commerciaux confronte régulièrement les bailleurs indivis aux exigences procédurales de la délivrance des congés et des réponses au renouvellement. Aux termes de l’article L. 145-10 du Code de commerce, la demande en renouvellement notifiée par le preneur à l’un des propriétaires vaut à l’égard de tous. Cette règle légale de faveur protège le locataire contre la dispersion des copropriétaires indivis en lui évitant de multiplier les significations d’actes extrajudiciaires. Or, cette dispense ne s’applique aucunement aux actes émanant des bailleurs indivis lorsqu’ils entendent signifier un congé ou notifier un refus de renouvellement statutaire. Dès lors, le congé délivré au preneur doit obligatoirement émaner de l’ensemble des coïndivisaires ou d’un mandataire régulièrement habilité par un pouvoir spécial écrit.
L’inexistence de la personnalité morale de l’indivision impose de désigner nominativement chaque indivisaire dans l’ensemble des actes délivrés ou reçus au cours de la relation contractuelle. La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 22 février 2024 n° 23/00558 a confirmé l’irrecevabilité des actes dirigés collectivement contre l’indivision. Les magistrats parisiens ont retenu que l’assignation visant une entité sans personnalité juridique ne peut valablement lier l’instance ni interrompre les délais de forclusion statutaires. En conséquence, le preneur comme le bailleur doivent impérativement identifier l’intégralité des titulaires de droits indivis pour préserver l’efficacité procédurale de leurs actes extrajudiciaires respectifs. Cette rigueur formelle s’impose également avec une force accrue lors de la mise en œuvre de la procédure de fixation du prix du bail renouvelé.
La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé obéit aux règles spécifiques édictées par l’article R. 145-23 du Code de commerce devant le juge des loyers. Dans une décision remarquable rendue le 11 décembre 2025 sous le n° 24/08951, le Tribunal judiciaire de Paris a tranché cette question cruciale. La juridiction a jugé que la poursuite de la procédure en fixation du loyer renouvelé présente un enjeu financier excluant qu’elle relève de l’exploitation normale. Le tribunal a précisé que la fixation du prix conditionne le consentement au renouvellement ou l’exercice du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce. Par ailleurs, le jugement a conclu que cette décision « doit être prise, selon l’article 815-3 4° du code civil, par l’unanimité des indivisaires. »
L’action en fixation de loyer menée par les seuls détenteurs des deux tiers des droits indivis encourt ainsi une nullité de fond absolue et irrémédiable. La Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 30 mai 2024 n° 21/10061 applique rigoureusement ces principes directeurs lors de l’évaluation locative. De même, le Tribunal judiciaire de Paris le 29 novembre 2024 n° 24/00159 censure toute saisine judiciaire émanant d’un groupe incomplet de coïndivisaires. En conséquence, la notification des mémoires préalables et l’assignation en justice doivent émaner sans exception de chaque coïndivisaire sous peine de caducité de la procédure. Dès lors, les propriétaires indivis doivent organiser une concertation préalable rigoureuse avant de saisir la juridiction compétente afin d’éviter le prononcé de sanctions procédurales préjudiciables.
L’exercice du droit d’option prévu par le statut des baux commerciaux constitue une prérogative patrimoniale déterminante pour l’avenir de l’immeuble donné à bail. Ce droit permet au bailleur de refuser le renouvellement en offrant de payer l’indemnité d’éviction après fixation judiciaire du nouveau loyer applicable. Or, la décision d’exercer cette option emporte une modification substantielle des droits réels et des engagements pécuniaires pesant sur la masse indivise. À cet égard, l’exercice du droit d’option requiert impérativement le consentement unanime de l’ensemble des indivisaires conformément aux prévisions de l’article 815-3 du Code civil. En conséquence, la renonciation unilatérale d’un seul propriétaire indivis prive l’option de toute efficacité juridique à l’encontre du preneur en place.
Le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction formulé par l’indivision bailleresse obéit également à ces exigences d’accord collectif unanime. Le paiement de l’indemnité d’éviction met à la charge de chaque indivisaire une dette financière importante calculée sur la valeur marchande du fonds de commerce. Dès lors, aucun coïndivisaire ne peut contraindre ses pairs à supporter une charge financière aussi lourde sans avoir recueilli leur accord exprès préalable. Par ailleurs, l’offre d’indemnité d’éviction ouvre au preneur le droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu’au parfait paiement. Cette indivisibilité des conséquences pécuniaires justifie que la notification du congé sans offre de renouvellement relève impérativement de la compétence unanime des propriétaires.
La contestation de la validité du congé délivré par l’indivision ouvre un contentieux complexe devant le tribunal judiciaire territorialement compétent. Le preneur commercial dispose d’un délai de forclusion de deux années pour agir en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction statutaire. Or, cette action judiciaire doit être dirigée contre chacun des indivisaires sous peine d’irrecevabilité prononcée par le juge de la mise en état. En conséquence, l’assignation ne doit omettre aucun ayant droit issu d’une succession pour assurer la validité de l’instance et du jugement à intervenir. Cette précaution fondamentale garantit la régularité de la procédure et l’opposabilité de la décision juridictionnelle à l’ensemble des membres de la communauté indivise.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire, l’autorisation judiciaire de l’article 815-5 et le recouvrement des loyers
Le recouvrement des créances locatives et le jeu de la clause résolutoire constituent des actes contentieux majeurs dans la gestion d’un patrimoine immobilier indivis. L’application de l’article L. 145-41 du Code de commerce suppose la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus d’un mois. Si la sommation de payer constitue un acte conservatoire au sens de l’article 815-2 du Code civil, l’action en résiliation excède cette qualification. L’action tendant à faire constater l’extinction du contrat de bail affecte la situation patrimoniale de l’indivision et requiert l’accord unanime des coïndivisaires. La Cour d’appel d’Orléans dans un arrêt du 23 octobre 2025 n° 24/02109 a ainsi prononcé la résiliation aux torts du preneur fautif.
Lorsque l’un des indivisaires refuse de s’associer aux démarches judiciaires en résiliation du bail, la situation patrimoniale de l’indivision risque d’être gravement compromise. Pour surmonter cette obstruction injustifiée, le législateur a prévu un mécanisme de déblocage juridictionnel particulièrement efficace au sein du Code civil. Selon l’article 815-5 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte si le refus compromet l’intérêt commun. Le Tribunal judiciaire d’Évreux dans un jugement du 25 février 2025 n° 23/02810 a fait une application exemplaire de cette disposition légale. La juridiction a retenu que « l’intérêt commun des indivisaires est d’augmenter la valeur de l’indivision ou à tout le moins d’en réduire le passif. »
Le tribunal ébroïcien a relevé que le refus d’engager la résiliation met en péril l’intérêt commun en obérant la capacité d’autofinancement de l’indivision. En conséquence, le juge a autorisé la coïndivisaire diligente à poursuivre seule la résiliation du bail commercial et l’expulsion du locataire défaillant. Par ailleurs, le contentieux du recouvrement des loyers impayés illustre la nécessité pour les bailleurs indivis de justifier avec précision leurs comptes de créances. Le Tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 22 janvier 2026 n° 23/11575 a examiné les demandes de délais formées par le preneur. La juridiction a octroyé des délais rétroactifs au locataire de bonne foi ayant apuré l’arriéré locatif réclamé par les membres de l’indivision bailleresse.
La gestion de la tacite prolongation obéit également à une vigilance permanente de la part des propriétaires indivis soucieux de préserver leurs droits contractuels. Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement. La Cour de cassation Troisième chambre civile dans son arrêt du 19 juin 2025 n° 23-19.744 a rappelé les effets impératifs de cette prolongation. Cette règle a été confirmée par les arrêts de la Troisième chambre civile du 12 février 2026 n° 24-18.788 et du 2 juillet 2026 n° 25-13.188. Or, les indivisaires doivent agir de concert pour délivrer un congé régulier au moins six mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.
La décision rendue par la Cour de cassation Troisième chambre civile le 2 avril 2026 n° 24-22.613 précise les frontières des actes de gestion. Par ailleurs, l’arrêt de la Cour de cassation Troisième chambre civile du 13 février 1991 n° 89-14.958 consacre le contrôle strict du pouvoir des coïndivisaires. De surcroît, la Cour d’appel de Douai dans un arrêt du 11 juin 2026 n° 23/01017 rappelle les règles d’exercice des actions résolutoires. Dès lors, les actions engagées sans mandat régulier demeurent exposées à des fins de non-recevoir soulevées par les défendeurs à l’instance. Cette exigence procédurale constante impose une préparation minutieuse des dossiers contentieux par les avocats chargés de défendre les intérêts de l’indivision.
Enfin, la Cour d’appel de Rennes dans son arrêt du 3 décembre 2025 n° 22/06017 illustre l’importance d’une action concertée pour obtenir la fixation définitive du loyer. Les coïndivisaires doivent veiller à maintenir une unité procédurale tout au long des instances d’appel pour éviter toute forclusion ou irrecevabilité de leurs prétentions financières. Dès lors, l’anticipation contractuelle par la rédaction d’une convention d’indivision ou de mandats de gestion précis constitue le rempart le plus efficace contre les blocages. En conséquence, la gestion d’un bien commercial indivis requiert une synergie constante entre les impératifs du statut commercial et les contraintes du droit patrimonial civil.
L’action en recouvrement des loyers arriérés peut être menée par un seul indivisaire pour le compte de l’ensemble de la masse indivise. La perception des fruits civils relève en effet de la conservation des créances patrimoniales nées de la mise en location de l’immeuble commun. Toutefois, les sommes recouvrées tombent immédiatement dans l’actif indivis et doivent faire l’objet d’une reddition de comptes annuelle entre les coïndivisaires. Or, si le litige porte concomitamment sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, la présence de tous les propriétaires redevient obligatoire. Cette dualité procédurale impose une analyse préalable approfondie de la nature exacte des chefs de demandes présentés devant la juridiction des référés.
Conclusion
La gestion d’un immeuble commercial détenu en indivision impose aux copropriétaires et à leurs conseils une rigueur technique et procédurale particulièrement vigilante. Le principe d’unanimité posé par l’article 815-3 du Code civil constitue la clé de voûte de la conclusion, du renouvellement et de la résiliation statutaire. L’exclusion du mandat tacite pour l’ensemble des actes majeurs du bail commercial protège efficacement chaque coïndivisaire contre toute décision unilatérale intempestive. Or, cette exigence d’accord collectif ne doit pas paralyser la gestion du bien lorsque des manquements graves ou des impayés compromettent l’intérêt commun. À cet égard, l’autorisation judiciaire de l’article 815-5 du Code civil offre une voie de déblocage décisive pour sauvegarder la rentabilité du patrimoine indivis. Dès lors, la structuration préventive de la gouvernance immobilière par des mandats exprès permet de sécuriser durablement les relations locatives entre propriétaires et exploitants.
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