Le vendeur vous demande de rester quelques jours ou quelques semaines dans le logement après la signature de l’acte authentique ? La demande peut sembler compréhensible lorsqu’un déménagement prend du retard, lorsque la nouvelle maison n’est pas prête ou lorsqu’un calendrier familial se complique. Elle devient pourtant dangereuse pour l’acquéreur lorsque la date de départ, la remise des clés et les conséquences d’un retard ne sont pas écrites avec précision.
Le scénario est concret : le prix est payé, la vente est signée chez le notaire, l’acquéreur doit emménager ou commencer des travaux, mais l’ancien propriétaire occupe encore les lieux. La première question n’est pas de savoir si le vendeur a une bonne raison. Il faut lire l’acte authentique et déterminer jusqu’à quelle date un maintien dans les lieux a été autorisé. Une jouissance différée peut être organisée. Une occupation qui se poursuit au-delà de la date prévue, sans accord nouveau, change de nature et peut justifier une demande de libération, une indemnité d’occupation et, si nécessaire, une procédure d’expulsion.
La réaction doit rester proportionnée et juridiquement ordonnée. Il ne faut ni changer les serrures, ni couper l’eau ou l’électricité, ni entrer de force dans le logement. Il faut réunir les preuves, mettre le vendeur en demeure, chiffrer le préjudice et choisir la procédure adaptée. Ce cadre permet aussi au vendeur qui a accepté de partir à une date différée de connaître exactement ses obligations et de négocier un accord sécurisé, plutôt que de laisser une promesse orale se transformer en conflit.
I. Vendeur qui reste après l’acte authentique : a-t-il encore le droit d’occuper le logement ?
A. Acte authentique, remise des clés et jouissance différée : ce que prévoit la vente
La signature de l’acte authentique ne produit pas toujours le même effet pratique que la remise matérielle des clés. Dans une vente classique d’un logement libre, l’acquéreur devient propriétaire et doit pouvoir prendre possession du bien à la date prévue. Mais les parties peuvent prévoir une entrée en jouissance différée : le vendeur reste pendant une période déterminée, avec l’accord de l’acquéreur, puis remet les clés et libère complètement les lieux. La question décisive est donc la combinaison entre le transfert de propriété, la date d’entrée en jouissance et la clause qui autorise éventuellement le vendeur à rester.
Le droit de propriété donne à l’acquéreur le pouvoir d’utiliser le bien. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue », sous réserve des usages interdits par la loi ou les règlements. Cette formule ne permet pas pour autant une reprise immédiate par la force lorsqu’une personne occupe encore les lieux. Elle fixe le point de départ du droit de l’acquéreur, mais la manière de faire cesser l’occupation dépend de l’acte de vente et des règles de procédure.
L’article 1103 du Code civil rappelle que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Une clause qui autorise le vendeur à conserver la jouissance jusqu’au 30 septembre, par exemple, doit être respectée par l’acquéreur. À l’inverse, le vendeur qui se maintient au 1er octobre ne peut pas transformer seul une autorisation temporaire en droit indéfini. Le contrat doit être lu dans son ensemble : date de transfert, date d’entrée en jouissance, état de libération du bien, nombre de clés, meubles laissés sur place, indemnité ou pénalité, assurances et conséquences d’un retard.
Le vendeur est soumis à une obligation particulière de délivrance. L’article 1603 du Code civil énonce : « Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. » La délivrance n’est pas une simple formalité administrative. L’article 1604 du Code civil la définit comme « le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». Pour un immeuble, l’article 1605 du Code civil précise : « L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs », ou les titres de propriété lorsqu’il s’agit d’un autre type de délivrance.
Ces textes expliquent pourquoi la remise des clés ne doit pas être traitée comme un détail. Si l’acte prévoit une jouissance immédiate, l’acquéreur doit recevoir les clés et un bien effectivement accessible. Si l’acte prévoit une jouissance différée, la date convenue reporte la délivrance matérielle, mais seulement dans les limites prévues. Un vendeur peut donc être encore présent sans être immédiatement un occupant sans droit ni titre, lorsque l’acte lui accorde clairement cette période. Il peut aussi devenir occupant sans droit ni titre dès que la période est terminée, lorsque rien ne prolonge valablement son autorisation.
La jurisprudence rappelle que la délivrance doit être appréciée concrètement. Dans une décision de la cour d’appel de Bastia, RG n° 24/00031, la juridiction examine les obligations de délivrance et de garantie du vendeur ainsi que l’état matériel des locaux remis. Dans une décision de la cour d’appel de Chambéry, RG n° 21/02269, la délivrance est également rapprochée de l’exigence d’un bien « libre d’occupation ». Ces décisions ne dispensent pas de lire la clause de l’acte, mais elles montrent que la remise d’un immeuble se mesure à la possibilité réelle pour l’acheteur d’en prendre possession.
La décision de la première chambre civile du 16 juin 1982, pourvoi n° 81-11.752, disponible sur le site de la Cour de cassation, rappelle une limite utile à propos des clés : l’article 1605 concerne les clés dont le vendeur dispose lui-même. Ce point peut compter lorsqu’un tiers, un locataire ou un gardien détient matériellement les accès. Il ne permet toutefois pas au vendeur qui occupe personnellement le logement de s’affranchir d’une date de départ expressément prévue.
Pour savoir si le maintien est autorisé, il faut rechercher dans l’acte les formulations suivantes :
- « entrée en jouissance » ou « prise de possession » ;
- « bien libre de toute occupation » ;
- « jouissance différée » ou « occupation temporaire » ;
- date et heure de libération des lieux ;
- remise des clés après état des lieux ou inventaire ;
- indemnité d’occupation, clause pénale ou retenue sur le prix ;
- assurance du vendeur jusqu’à la remise effective ;
- répartition des consommations, charges, taxes et réparations pendant la période transitoire.
Une clause qui indique seulement que le vendeur « pourra rester quelque temps » est trop incertaine pour régler un conflit. Une clause solide donne une date certaine, décrit le bien concerné, fixe le montant dû par jour ou par mois, prévoit une date d’état des lieux, organise la restitution des clés et précise ce qui se passe en cas de retard. L’acquéreur doit aussi vérifier si la jouissance différée porte sur tout le logement ou seulement sur une pièce, un garage ou une dépendance. Une présence résiduelle dans une cave n’a pas les mêmes effets qu’une occupation complète de la résidence.
Il faut distinguer la propriété, la jouissance et la détention matérielle. Le vendeur peut avoir perdu la propriété tout en bénéficiant, pour une courte période, d’un droit personnel de rester. L’acquéreur peut être propriétaire sans pouvoir utiliser immédiatement chaque pièce si le contrat organise une libération ultérieure. Le retard commence lorsque l’autorisation contractuelle cesse ou lorsqu’une condition prévue pour le maintien n’est plus remplie. Cette qualification évite deux erreurs : traiter comme un squatteur une personne autorisée à rester jusqu’à une date précise, ou accepter comme définitive une tolérance qui n’était que provisoire.
Le document le plus important est l’acte authentique, mais les éléments périphériques peuvent éclairer la volonté des parties. Les courriels du notaire, les échanges avec l’agence, l’état des lieux, les attestations d’assurance, les messages sur la date de déménagement et les photographies datées peuvent montrer si le vendeur devait partir le jour de la signature ou bénéficiait d’un délai. Une conversation téléphonique non confirmée est fragile. Après chaque accord, les parties doivent demander une confirmation écrite, idéalement transmise au notaire lorsqu’elle modifie les conditions de jouissance.
L’acquéreur doit également vérifier le statut des personnes présentes. L’ancien propriétaire peut vivre seul dans le logement, y laisser sa famille, héberger un tiers ou avoir conservé des biens personnels. La demande de libération doit viser l’occupant et toutes les personnes de son chef. Si une personne disposait d’un bail, d’un prêt à usage, d’une convention d’occupation ou d’un droit d’habitation, le dossier ne se réduit pas à un simple retard de remise des clés. Le droit invoqué par cette personne doit être identifié avant l’envoi d’une mise en demeure.
Enfin, la propriété ne se confond pas avec la possibilité d’employer une contrainte privée. L’article 545 du Code civil protège la propriété contre la cession forcée hors utilité publique et indemnité préalable, mais il ne constitue pas un permis d’expulsion personnelle. Le propriétaire qui change la serrure alors que le vendeur est encore dans les lieux, retire ses effets ou interrompt les fluides peut créer un nouveau litige et affaiblir sa demande. La bonne stratégie consiste à établir la fin du droit d’occupation, puis à utiliser le cadre judiciaire si l’occupant refuse de partir.
B. Indemnité d’occupation après la vente : quelles clauses sécurisent l’accord ?
Le maintien du vendeur après la vente doit être rémunéré ou, au minimum, encadré selon la situation. Les parties parlent souvent d’« indemnité d’occupation », de « loyer », de « pénalité » ou de « retenue ». Ces termes ne produisent pas les mêmes effets. L’objectif est d’éviter qu’un accord ponctuel de libération différée soit requalifié en bail d’habitation ou qu’une somme annoncée sans méthode devienne impossible à réclamer.
L’indemnité d’occupation compense la privation de jouissance subie par l’acquéreur. Elle peut être fixée dans l’acte ou être demandée après le retard, avec une évaluation fondée sur la valeur locative, la durée du maintien et les conséquences concrètes. Elle ne doit pas être présentée comme un loyer si les parties n’ont pas voulu créer une relation locative. Le contrat doit préciser que l’autorisation est temporaire, personnelle, précaire et liée à la vente, sans droit au renouvellement. Cette rédaction ne suffit pas à elle seule si les faits révèlent un véritable bail, mais elle exprime le cadre voulu par les parties.
Le montant peut être calculé au jour, à la semaine ou au mois. Une somme journalière présente l’avantage de suivre précisément le retard. Une somme mensuelle est plus lisible lorsque la période autorisée couvre plusieurs semaines. Dans les deux cas, l’acte doit préciser le point de départ et le point d’arrêt : date et heure auxquelles les lieux doivent être vidés, date de l’état des lieux de sortie, remise de toutes les clés et libération des dépendances. Si le vendeur laisse des meubles ou des cartons, la clause doit dire si le logement est considéré comme libéré ou si l’enlèvement complet est exigé.
Une clause peut prévoir une indemnité normale pendant le délai accepté et une majoration après l’échéance. Cette majoration ne doit pas être tellement élevée qu’elle paraisse punitive ou disproportionnée. Il faut aussi déterminer si elle s’ajoute aux frais de garde-meuble, d’hôtel, de stockage, de déplacement, de retard de travaux ou de financement. L’acquéreur doit conserver les factures et démontrer le lien entre le retard et la dépense. Une demande globale non documentée est plus difficile à faire admettre.
Le contrat peut prévoir une somme séquestrée chez le notaire jusqu’à la remise des clés. Ce mécanisme protège l’acquéreur, mais il ne doit pas être improvisé. Le montant, la personne qui peut demander sa libération, les documents à produire et la procédure en cas de désaccord doivent être précisés. Une retenue sur le prix ne donne pas automatiquement le droit de conserver indéfiniment une partie des fonds. Le vendeur doit savoir dans quel délai le solde est versé et selon quels critères une déduction sera opérée.
L’acte doit aussi régler les risques matériels. Pendant que le vendeur reste dans le logement, qui assure le bien ? Qui répond d’un dégât des eaux, d’un incendie, d’une dégradation ou d’un dommage causé par un proche ? Qui paie l’eau, l’électricité, le chauffage, les charges de copropriété et les éventuels frais de gardiennage ? L’acquéreur doit demander une attestation d’assurance couvrant la période jusqu’à la remise effective. Le vendeur doit s’engager à conserver le bien en bon état, à ne pas déplacer les équipements intégrés et à permettre les visites techniques convenues.
La clause doit également organiser l’accès de l’acquéreur. Celui-ci peut avoir besoin de faire relever un compteur, de vérifier une infiltration, de préparer des travaux ou de faire constater l’état du bien. L’accès ne doit pas devenir une intrusion. Des créneaux précis, une information préalable et la présence du notaire ou d’un commissaire de justice peuvent réduire les tensions. Si le vendeur refuse tout accès alors que l’acquéreur est déjà propriétaire, cette obstruction doit être documentée et peut renforcer la demande de remise en possession.
L’exécution en nature peut être demandée après une mise en demeure. L’article 1221 du Code civil prévoit que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature », sauf impossibilité ou disproportion manifeste. Pour l’acquéreur, l’exécution en nature correspond à la libération du logement, à la remise des clés et à l’enlèvement des effets. L’indemnité peut être demandée en complément lorsque le retard a privé l’acquéreur de la jouissance prévue.
Les dommages et intérêts répondent à une autre logique. L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution ». Il faut alors établir l’obligation, la date d’exigibilité, le retard et le préjudice. Une facture d’hôtel, un devis de travaux repoussé ou un justificatif de garde-meuble peut être utile. La seule contrariété personnelle, sans élément de preuve, est plus délicate à valoriser.
La date de mise en demeure a une importance pratique. Elle fixe la position de l’acquéreur, rappelle au vendeur la clause violée, fait courir le délai accordé pour partir et rend plus lisible la demande d’indemnité. Le courrier doit reprendre l’adresse du bien, la date de l’acte, la date de libération, les clés manquantes, les personnes encore présentes, la somme demandée et le délai pour s’exécuter. Il faut joindre ou viser les passages de l’acte sans réécrire toute la vente. Une lettre recommandée avec accusé de réception peut être complétée par une signification de commissaire de justice lorsque la preuve de réception est discutée.
La jurisprudence distingue les situations dans lesquelles un titre d’occupation existe encore de celles où le maintien est devenu injustifié. Dans une décision de la cour d’appel de Paris, RG n° 13/16538, la juridiction a examiné une occupation organisée par les conditions de la vente et a refusé une indemnité pour une période où l’occupant n’était pas encore sans titre. La décision peut être consultée sur Légifrance. Le raisonnement est utile : l’indemnité ne dépend pas seulement du fait que l’acquéreur est devenu propriétaire ; elle dépend aussi de la date à laquelle l’occupation autorisée a pris fin.
Une autre décision, rendue par la chambre mixte le 9 juillet 2004, pourvoi n° 02-16.302, est accessible sur le site de la Cour de cassation. Elle porte sur les conséquences d’une annulation de vente et ne doit pas être transposée mécaniquement à une vente valable. Elle rappelle cependant l’importance de qualifier la période d’occupation : occupation autorisée, occupation postérieure à une résolution, occupation sans titre et occupation consécutive à une restitution ne produisent pas la même créance.
Le délai de prescription doit aussi être surveillé. L’article 2224 du Code civil fixe en principe à cinq ans la prescription des actions personnelles, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Ce délai n’est pas une raison pour attendre. Plus la demande est tardive, plus le vendeur peut contester la date de fin de l’autorisation, l’état du logement, le montant de l’indemnité ou le lien entre le retard et les frais réclamés. Une réaction rapide protège la preuve.
Pour un vendeur qui demande encore un mois avant la signature, l’acquéreur peut accepter, refuser ou proposer un compromis. L’acceptation n’est raisonnable que si le calendrier est compatible avec le projet, si le risque financier est couvert et si toutes les modalités figurent dans l’acte. Le refus est justifié lorsque le logement doit être immédiatement occupé, lorsque le vendeur n’a pas de solution de relogement crédible ou lorsque le maintien met en péril un prêt, une location ou des travaux. Dans les deux cas, la décision doit être écrite. Une promesse faite devant l’agence ne remplace pas une clause claire dans l’acte authentique.
II. Comment faire partir le vendeur qui reste après la vente et obtenir une indemnité ?
A. Mise en demeure, preuves et demande de libération : que faire dès le premier retard ?
Le premier jour de retard, l’acquéreur doit établir une chronologie. Il faut noter la date et l’heure de la signature, la date prévue de jouissance, les clés remises ou manquantes, l’état des pièces, la présence des occupants et la date à laquelle le départ a été demandé. Les échanges écrits doivent être exportés ou conservés dans leur format d’origine. Les captures d’écran seules peuvent être contestées si elles ne permettent pas d’identifier l’auteur, le numéro ou la date. Les courriels doivent être conservés avec leurs pièces jointes et leurs en-têtes lorsque cela est possible.
Le dossier de preuve peut comprendre :
- la copie complète de l’acte authentique et de ses annexes ;
- l’attestation de propriété et le relevé du notaire ;
- la clause d’entrée en jouissance et la clause de libération ;
- l’état des lieux ou le procès-verbal de remise des clés ;
- les photographies et vidéos datées de l’occupation ;
- les messages dans lesquels le vendeur reconnaît la date de départ ou demande un délai supplémentaire ;
- les attestations de voisins, de l’agence, du notaire ou des entreprises qui n’ont pas pu intervenir ;
- les factures d’hébergement, de stockage, de déplacement et de travaux reportés ;
- les relevés de consommation et les justificatifs d’assurance ;
- un constat dressé par un commissaire de justice lorsqu’un refus ou un état des lieux est difficile à prouver.
Le constat n’a pas à affirmer que le vendeur est juridiquement un occupant sans droit ni titre. Le commissaire de justice décrit ce qu’il voit, les personnes qui répondent, les accès, les biens présents, les portes, les compteurs et les déclarations recueillies. La qualification juridique sera ensuite tirée de l’acte et des faits. Cette distinction rend le constat plus solide : il ne remplace pas le juge, mais il fixe la réalité matérielle à une date précise.
La mise en demeure doit demander une action déterminée. Une formule comme « merci de régler la situation » ne fixe pas clairement l’obligation. Le courrier peut demander la libération complète du logement et de ses dépendances, l’enlèvement de tous les effets personnels, la remise de toutes les clés, badges et télécommandes, la transmission de l’attestation d’assurance et le paiement d’une indemnité calculée selon la clause de l’acte. Il faut indiquer une date limite cohérente avec l’urgence et rappeler que la saisine du juge sera envisagée en cas de refus.
Le courrier doit reprendre la distinction entre la période autorisée et la période contestée. Si l’acte permettait au vendeur de rester jusqu’au 15 septembre, l’acquéreur ne doit pas réclamer une indemnité à partir du 1er septembre sans expliquer pourquoi. En revanche, dès le 16 septembre, le calcul peut commencer si le vendeur n’a ni quitté les lieux ni obtenu une prorogation écrite. Le montant réclamé doit être ventilé : indemnité prévue au contrat, majoration éventuelle, frais directement causés et dommages qui devront être justifiés devant le juge.
Lorsque le vendeur répond qu’il n’a pas trouvé de logement, cette difficulté personnelle ne prolonge pas automatiquement son droit. Elle peut justifier une négociation, mais elle ne modifie pas seule l’acte authentique. L’acquéreur peut proposer un accord final de quelques jours, avec une nouvelle date ferme, une indemnité versée d’avance, une assurance maintenue et une clause de départ sans nouvelle prorogation. Si le vendeur refuse de signer cette prorogation, il faut éviter que des échanges informels soient interprétés comme une nouvelle autorisation.
Le vendeur peut aussi invoquer une ambiguïté de l’acte. L’acquéreur doit alors demander au notaire une explication écrite, sans lui demander de trancher un litige qu’il ne peut pas toujours décider. Si deux interprétations sérieuses existent, l’accord amiable peut être préférable à une action immédiate. Mais une difficulté de lecture ne donne pas carte blanche à l’occupant. Il faut conserver la position de chacun, proposer un état des lieux contradictoire et fixer une date de réponse.
La demande de remise en possession peut être présentée en urgence lorsque le refus cause un trouble manifeste. L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés, dans les conditions prévues par le texte, d’ordonner des mesures destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent. Il peut également accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’acquéreur doit donc produire l’acte, la date de libération, la mise en demeure et les éléments montrant que l’occupation se poursuit sans autorisation.
Le référé n’est pas automatique. Si le vendeur soutient qu’une clause lui accorde encore un droit d’occupation, si l’acte comporte des dates contradictoires ou si un bail est allégué, le juge peut considérer que la contestation dépasse les pouvoirs de l’urgence. Une action au fond devient alors nécessaire. Le dossier doit être préparé dès la mise en demeure comme s’il devait être examiné par le tribunal : pièces numérotées, chronologie courte, demande chiffrée et explication de la qualification retenue.
L’acquéreur ne doit pas prendre possession par lui-même. Même lorsque le vendeur ne paie plus l’indemnité, il faut éviter de retirer les meubles, de bloquer l’accès, de menacer l’occupant ou de faire pression sur ses proches. Une coupure volontaire d’électricité ou d’eau peut aggraver le litige et exposer l’acquéreur à des demandes reconventionnelles. Si une urgence matérielle existe, un commissaire de justice peut constater un risque, et le juge peut être saisi pour ordonner une mesure adaptée.
Il faut aussi traiter les biens laissés sur place. Le départ physique du vendeur ne signifie pas toujours que le logement est libéré. Les meubles, archives, véhicules, animaux ou objets encombrants peuvent empêcher l’acquéreur d’utiliser les lieux. Le courrier doit donner une date d’enlèvement et préciser qu’un constat sera réalisé. L’acquéreur ne doit pas jeter ni vendre les biens sans respecter les règles applicables aux meubles abandonnés. Un garde-meuble ou une mesure ordonnée par le juge peut être nécessaire.
Le calcul du préjudice doit rester réaliste. L’indemnité d’occupation est généralement rapprochée de la valeur de la jouissance dont l’acquéreur a été privé. Elle peut être diminuée si l’acquéreur a accepté une période gratuite ou si le vendeur n’occupait qu’une partie du bien. Elle peut être complétée par des dépenses prouvées lorsque l’acquéreur a dû louer un hébergement, maintenir un garde-meuble ou annuler une intervention. Un tableau simple, jour par jour, permet de distinguer les postes et d’éviter une demande exagérée.
La question de la compensation avec le solde du prix doit être traitée avec prudence. Si l’acte prévoit une somme conservée chez le notaire, il faut appliquer la clause. Si rien n’est prévu, l’acquéreur ne doit pas retenir unilatéralement une somme qui ne lui appartient pas encore ou qui est contestée. La demande d’indemnité doit être adressée au vendeur et, si nécessaire, au juge. Le notaire peut conserver des fonds dans le cadre de sa mission, mais il ne devient pas le juge de la responsabilité de l’occupant.
Si l’acquéreur a revendu le bien, conclu un bail ou signé un devis de travaux, il doit prévenir les tiers sans leur transférer automatiquement le litige. Le nouveau locataire peut subir un retard, l’entreprise peut facturer un déplacement inutile et la banque peut demander une explication sur une situation d’occupation. Ces éléments peuvent servir à établir le préjudice, mais l’acquéreur doit éviter de promettre une date qu’il ne maîtrise pas. Une communication écrite et exacte limite les demandes ultérieures.
La mise en demeure peut rester amiable dans son ton tout en étant ferme sur le droit. Elle peut proposer une rencontre chez le notaire pour l’état des lieux et la remise des clés, rappeler le montant dû au jour du départ et préciser que l’objectif est de clôturer la vente, non de créer une nouvelle relation locative. Si le vendeur accepte, il faut signer un protocole précisant la date, les sommes, l’état du bien, l’abandon de toute demande future liée à la période et les conséquences d’un nouveau retard.
B. Expulsion de l’ancien propriétaire à Paris et en Île-de-France : quels délais et quelle procédure ?
Lorsque la mise en demeure échoue, l’acquéreur doit demander au juge la libération des lieux et l’expulsion de l’occupant. La demande ne repose pas uniquement sur le droit de propriété. Elle doit présenter le titre, l’obligation de délivrance, la fin de l’autorisation de rester, le refus de partir et les conséquences financières. Le juge doit pouvoir comprendre en quelques pages ce qui était prévu à la signature et ce qui s’est produit ensuite.
L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose la règle de base : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire » et après signification d’un commandement de libérer les locaux, sauf disposition spéciale. Même propriétaire, l’acquéreur ne peut donc pas demander à la police de faire sortir immédiatement l’ancien vendeur sur la seule présentation de l’acte, lorsque celui-ci refuse de partir.
La voie procédurale dépend de la force du dossier et de l’urgence. Une procédure en référé peut être adaptée si le droit de l’acquéreur est clair, si la date de libération est dépassée et si l’occupation constitue un trouble manifeste. Une action au fond peut être nécessaire lorsque le vendeur conteste la portée de l’acte, prétend bénéficier d’un droit d’habitation, invoque une convention parallèle ou demande la résolution de la vente. Le choix doit être fait après examen de l’acte complet, pas sur la seule base d’un message.
L’ordonnance ou le jugement doit identifier le bien, le vendeur et les occupants de son chef. Il peut ordonner la libération, la remise des clés, l’enlèvement des biens et le paiement d’une somme. Il peut prévoir une astreinte pour chaque jour de retard. Une astreinte n’est pas une indemnité automatique : son montant et sa liquidation dépendent de la décision et du comportement de l’occupant. Il faut demander une rédaction qui distingue clairement l’obligation de quitter les lieux, l’obligation de remettre les clés et les conséquences financières.
Une fois la décision obtenue, elle doit être signifiée par un commissaire de justice. Le commandement d’avoir à libérer les locaux ouvre la phase d’exécution. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, un délai de deux mois suivant le commandement, sauf exceptions prévues par le texte ou décision du juge. Le fait que l’occupant soit l’ancien propriétaire ne suffit pas à effacer toutes les garanties de la procédure lorsque le lieu constitue son habitation.
Le juge peut réduire ou supprimer certains délais selon la mauvaise foi, les manœuvres destinées à faire échec à l’exécution, la situation des personnes concernées et les circonstances de l’affaire. La demande doit être motivée. L’acquéreur qui a accepté une jouissance différée pendant plusieurs mois devra expliquer pourquoi le maintien après l’échéance est devenu urgent. Celui qui supporte un double financement, un hébergement coûteux ou un chantier bloqué doit produire les justificatifs.
L’article L. 412-4 du même code organise la possibilité pour le juge d’accorder un délai compris entre un mois et un an, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise foi de l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation familiale et des démarches de relogement. L’acquéreur doit anticiper cette étape : une décision d’expulsion ne signifie pas toujours une libération le lendemain.
La trêve hivernale doit être examinée séparément. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe une suspension des expulsions du 1er novembre au 31 mars, avec des exceptions et des situations particulières. Le dossier doit identifier la nature de l’occupation et les circonstances de l’entrée dans les lieux. Il est risqué d’affirmer que tout ancien vendeur bénéficie automatiquement de la trêve ou qu’aucun ancien vendeur ne peut l’invoquer. La stratégie doit être déterminée à partir de la décision, de la résidence effective et des exceptions applicables.
Après le commandement, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique si l’occupant ne part pas volontairement. L’acquéreur ne doit pas organiser lui-même l’intervention. Il doit transmettre au professionnel les informations sur les occupants, les accès, les meubles, les risques de dégradation et la présence éventuelle d’enfants ou de personnes vulnérables. Les délais administratifs peuvent varier. Il faut conserver les actes signifiés, les procès-verbaux et les demandes adressées à la préfecture.
À Paris, la préparation du dossier doit tenir compte de la densité des immeubles, des règles de copropriété, des accès sécurisés et de la difficulté d’organiser une intervention dans un appartement occupé. L’adresse exacte détermine la juridiction compétente et le commissaire de justice territorialement habilité pour les actes d’exécution. En Île-de-France, la même logique s’applique dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise et la Seine-et-Marne, avec des contraintes pratiques différentes selon le logement et la commune.
Pour un appartement parisien, l’acquéreur doit documenter le règlement de copropriété lorsque l’accès aux parties communes, au parking ou à la cave est concerné. Il doit informer le syndic seulement dans la mesure utile, sans exposer inutilement la vie privée du vendeur. Si le vendeur conserve un badge, une clé de boîte aux lettres ou une télécommande de parking, la remise de ces accès doit apparaître dans la demande. Une libération incomplète peut empêcher la jouissance des parties accessoires du bien.
Pour une maison en grande couronne, il faut vérifier les dépendances, les portails, les abris, les compteurs extérieurs et les biens laissés dans le jardin. La preuve de la libération doit couvrir la parcelle et pas seulement l’espace habitable. Une remise des clés sans enlèvement des affaires peut maintenir un différend sur la possession. Le procès-verbal de sortie doit mentionner les pièces, les annexes, les accès et les réserves.
La décision du tribunal doit être exécutée de manière loyale. L’acquéreur doit laisser le commissaire de justice conduire les opérations, respecter les délais ordonnés et conserver les effets retirés selon les règles applicables. Il ne peut pas profiter de l’expulsion pour détruire des documents, récupérer des objets personnels du vendeur ou rénover le logement avant la fin des constatations. Une exécution précipitée crée des contestations et peut retarder la remise en état.
La demande d’indemnité d’occupation peut être formée dans la même procédure ou dans une instance distincte. Elle doit distinguer la période où le vendeur était autorisé à rester de celle où son titre a cessé. Le juge peut fixer la somme au regard de la valeur locative, de la surface effectivement occupée, de l’état du logement, des accords contractuels et des preuves de préjudice. Une clause d’indemnité facilite le calcul, mais elle ne dispense pas de vérifier son point de départ et son application au cas concret.
L’acquéreur doit être attentif à la qualification de la relation. Employer systématiquement le terme « loyer » peut fournir au vendeur un argument pour soutenir qu’un bail a été créé. Il vaut mieux reprendre le vocabulaire de l’acte : jouissance différée, occupation temporaire, indemnité, date de libération. Si un contrat séparé a été signé après la vente, il doit être examiné avec la même rigueur. Une convention de quelques jours peut devenir ambiguë si elle est reconduite, si elle prévoit des paiements mensuels sans terme précis ou si elle confère une autonomie comparable à celle d’un locataire.
La jurisprudence montre que la remise des clés et la date de jouissance doivent être distinguées. Dans la décision de la cour d’appel de Chambéry, RG n° 21/02269, la cour analyse la délivrance d’un bien identifiable et effectivement accessible. Dans la décision de la cour d’appel de Bastia, RG n° 24/00031, la cour examine aussi les conséquences d’une délivrance matérielle incomplète et les demandes adressées au vendeur. Dans le jugement du tribunal judiciaire de Paris, RG n° 23/10923, la décision rappelle, au regard des articles 1603 et suivants, que « l’acheteur pourra demander soit la résolution du contrat ou la mise en possession ». Ces décisions sont accessibles sur les pages officielles de la cour d’appel de Chambéry, de la cour d’appel de Bastia et du tribunal judiciaire de Paris.
Ces références ne doivent pas être utilisées comme des automatismes. Elles concernent des faits et des clauses propres à chaque affaire. Leur intérêt est de confirmer plusieurs points : la délivrance s’apprécie concrètement, l’acte de vente doit être lu dans son intégralité, la possession effective compte et le vendeur ne peut pas opposer une occupation indéterminée à un acquéreur qui demande la mise en possession. La procédure doit ensuite être adaptée à la nature du droit invoqué.
Avant la signature, la meilleure prévention consiste à ne pas remettre la totalité du prix sans avoir réglé la jouissance différée. Si le vendeur doit rester, l’acquéreur peut demander :
- une date de départ antérieure ou concomitante à l’acte ;
- une indemnité versée d’avance ou séquestrée selon une clause précise ;
- une pénalité raisonnable par jour de retard ;
- une assurance maintenue et une obligation de remise en état ;
- un état des lieux d’entrée et de sortie ;
- la remise de toutes les clés, badges et télécommandes ;
- une clause indiquant l’absence de droit au renouvellement ;
- une procédure de constat et de notification en cas de retard.
Si la vente est déjà signée, la marge de négociation existe encore, mais elle ne doit pas remplacer la mise en demeure lorsque la date est dépassée. Un protocole postérieur peut confirmer une nouvelle date et le montant de l’indemnité. Il doit être signé par toutes les personnes concernées et transmis au notaire ou au conseil qui suit le dossier. Une simple tolérance de quelques nuits ne doit pas être laissée sans écrit, car elle peut ensuite être invoquée pour contester le début du retard.
Le vendeur qui a besoin d’un délai peut aussi protéger ses intérêts. Il doit demander que la jouissance différée soit écrite dans l’acte, refuser une date impossible, conserver une assurance et documenter la remise des clés. S’il ne peut pas partir à temps, il doit prévenir l’acquéreur avant l’échéance et proposer une solution précise. Le silence augmente l’indemnité potentielle et rend plus difficile une négociation. L’acquéreur, de son côté, doit rester attentif à la situation personnelle de l’occupant sans renoncer à une date de libération claire.
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Conclusion
Le vendeur qui reste après l’acte authentique n’est pas automatiquement dans son tort dès le jour de la signature : une jouissance différée peut avoir été prévue. En revanche, cette autorisation doit être limitée par une date, un périmètre et des modalités précises. Une fois le délai expiré, l’acquéreur doit agir sur la base de l’acte, de l’obligation de délivrance et des preuves réunies.
La méthode est progressive : vérifier la clause d’entrée en jouissance, constater le retard, envoyer une mise en demeure, chiffrer l’indemnité, puis saisir le juge si le vendeur refuse de libérer les lieux. L’expulsion passe par un titre exécutoire, un commandement et les actes du commissaire de justice. À Paris comme dans les autres départements d’Île-de-France, la réussite du dossier dépend surtout de la précision de l’acte, de la chronologie et de l’absence de justice privée.
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