La souscription d’un bail commercial par une pluralité de locataires constitue une pratique contractuelle fréquente dont la gestion juridique soulève de délicates interrogations pratiques. Cette situation de cotitularité se distingue fondamentalement du régime applicable aux baux d’habitation régis par les dispositions impératives de la loi du six juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf. Les règles protectrices spécifiques au logement des époux ne trouvent aucunement à s’appliquer lorsque le contrat porte sur un local affecté à une exploitation commerciale. La jurisprudence constante de la troisième chambre civile rappelle régulièrement la stricte autonomie de la titularité contractuelle commerciale par rapport aux liens matrimoniaux.
La présence de plusieurs preneurs dans le contrat impose une vigilance accrue lors de la rédaction des clauses financières et de la notification des actes procéduraux. Pour sécuriser leurs intérêts respectifs, les parties recourent fréquemment à l’assistance d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris compétent. Cette expertise technique permet d’anticiper de façon rigoureuse les difficultés majeures résultant de la défaillance financière de l’un des colocataires ou de la rupture entre associés. L’insertion d’une clause de solidarité et d’indivisibilité constitue alors un levier indispensable pour garantir au bailleur le recouvrement complet des loyers et du coût des charges exigibles.
L’analyse approfondie de cette matière commande d’étudier en premier lieu la formation de la cotitularité contractuelle ainsi que l’encadrement strict de la solidarité passive des preneurs. Il conviendra d’examiner ensuite les conditions d’exercice des prérogatives statutaires du renouvellement, le régime du congé et le sort des indemnités d’occupation consécutives à la résiliation.
I. La constitution de la cotitularité et le régime de la solidarité contractuelle entre copreneurs
A. L’inapplicabilité de la cotitularité légale des époux et l’exigence d’une désignation contractuelle expresse
En droit des baux d’habitation, le législateur a institué un mécanisme de cotitularité légale de plein droit au profit des époux pour protéger le logement familial. Ce principe résulte des termes clairs de l’article 1751 du code civil qui consacre une appartenance conjointe du titre locatif. La lettre de ce texte précise en effet que le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial est réputé appartenir aux deux conjoints. Or, la Haute juridiction refuse d’étendre ce mécanisme dérogatoire aux locations commerciales conclues par un seul conjoint pour les besoins de son activité professionnelle indépendante.
Par un arrêt solennel, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 31 mai 2006, pourvoi n° 04-16.920 a rigoureusement réaffirmé ce principe fondamental. La Cour a rappelé que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial » sert effectivement à l’habitation des deux époux. En conséquence, un bail commercial signé par une seule personne n’attribue aucun droit statutaire automatique à son conjoint marié sous le régime de la communauté. Le conjoint non signataire demeure un tiers absolu à l’égard de la relation contractuelle liant exclusivement le preneur désigné au propriétaire de l’immeuble loué.
Cette stricte indépendance de la titularité du bail commercial a été confirmée avec force par la jurisprudence civile la plus récente. Dans une décision remarquable, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-18.435 a posé une règle probatoire déterminante. La Haute juridiction a jugé que « le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial ». Dès lors, l’intervention volontaire du conjoint à une instance statutaire est irrecevable dès l’instant où seul l’autre époux figure personnellement dans l’acte de location initial.
Le statut protecteur de conjoint collaborateur ne permet pas davantage d’acquérir la qualité de locataire commercial à défaut d’agrément contractuel du propriétaire des lieux. La Cour de cassation a souligné que l’époux collaborateur ne dispose pas d’un titre autonome pour exercer les actions issues du statut des baux commerciaux. Par ailleurs, le législateur a prévu un aménagement spécifique relatif à l’immatriculation à l’article L. 145-1 du code de commerce au sein de son paragraphe troisième. Ce texte dispose que si le bail est consenti à plusieurs preneurs, l’exploitant du fonds bénéficie du statut même sans immatriculation des copreneurs non exploitants.
La règle posée à l’article L. 145-1 du code de commerce permet de sauvegarder le droit au renouvellement lorsque l’exploitation est assurée par un seul preneur. Cette disposition protectrice évite que le défaut d’immatriculation d’un copreneur investisseur ou garant ne vienne paralyser l’application du statut protecteur au détriment de l’exploitant. Toutefois, ce mécanisme suppose que les copreneurs soient tous expressément désignés de façon formelle comme parties contractantes dans l’acte de bail commercial originel. À défaut d’une telle stipulation formelle, le tiers participant matériellement à l’activité ne peut revendiquer aucun droit au maintien dans les lieux ni aucune indemnité d’éviction.
La cotitularité contractuelle suppose ainsi une désignation expresse de chaque personne physique ou morale dans le corps de l’acte souscrit auprès du bailleur. Cette exigence s’applique notamment lorsque des fondateurs concluent un bail commercial pour le compte d’une société en cours d’immatriculation au registre du commerce. Sur ce point, la Cour d’appel de Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 22 mai 2025, RG n° 22/08280 a rendu une décision particulièrement éclairante. La cour d’appel a jugé que les associés fondateurs signataires demeurent engagés à titre personnel comme copreneurs aux côtés de la société nouvellement constituée.
Une personne morale tierce ne peut prétendre à la qualité de cotitulaire du contrat sans avoir régularisé un avenant formel avec le bailleur de l’immeuble. Le Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre 3ème section, 12 novembre 2025, RG n° 23/01108 a débouté une société revendiquant une prétendue cotitularité tacite. Le tribunal a jugé que la société requérante n’était pas cotitulaire du contrat en l’absence d’acte de cession régulier ou d’acceptation univoque du propriétaire. En conséquence, la titularité du bail commercial demeure subordonnée à une manifestation contractuelle explicite, écartant toute extension automatique au profit de partenaires économiques tiers.
Les parties à l’acte doivent donc veiller à identifier avec une rigueur absolue l’identité de chaque preneur lors de la signature de la convention. Cette identification précise conditionne la validité des actes ultérieurs et détermine la portée exacte des droits statutaires reconnus à chaque occupant de l’immeuble loué. À cet égard, l’adjonction d’un nouveau preneur en cours de bail nécessite l’accord exprès du bailleur sous la forme d’un avenant tripartite régularisé selon les formes convenues. Dès lors, l’autonomie de la volonté gouverne la naissance de la cotitularité commerciale, écartant toute création prétorienne d’un statut tacite de preneur associé non signataire.
La précision des clauses relatives aux parties contractantes évite également toute confusion sur la qualité de titulaire lors des opérations de cession de fonds. Lorsque le fonds de commerce est exploité conjointement par des copreneurs, la transmission du bail exige le consentement unanime de tous les cotitulaires en titre. Par ailleurs, le bailleur ne saurait imposer un nouveau colocataire sans l’accord exprès des preneurs initiaux demeurés en place dans les locaux commerciaux loués. Cette réciprocité contractuelle garantit l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs et préserve la stabilité indispensable à la bonne marche de l’entreprise commerciale.
B. Le principe de non-présomption de la solidarité passive et l’étendue des engagements financiers
En présence de plusieurs preneurs contractuellement désignés, la question de l’étendue de leurs obligations financières respectives obéit aux règles strictes du droit commun des obligations. L’article 1310 du code civil pose le principe cardinal selon lequel la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume jamais. À défaut de clause expresse insérée dans le contrat de bail commercial, la dette locative se divise de plein droit entre les différents preneurs désignés. Chaque colocataire n’est alors tenu d’acquitter envers le propriétaire que sa quote-part respective dans le montant global des loyers et des charges échus.
Cette règle civiliste fondamentale a été réaffirmée par la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, 11 février 2025, RG n° 22/15746. Les magistrats parisiens ont expressément jugé qu’en l’absence de clause permettant de retenir la solidarité, aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée par les juges. Pour prémunir le bailleur contre le risque de division des poursuites, les praticiens stipulent invariablement une clause de solidarité et d’indivisibilité au sein de l’acte. Par l’effet d’une telle stipulation, le propriétaire acquiert le droit de réclamer l’intégralité des loyers impayés à n’importe lequel des preneurs solidaires.
L’application rigoureuse de ces clauses a été illustrée par la Cour d’appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 7 février 2025, RG n° 24/01537. La juridiction a validé la clause stipulant que « les preneurs devront s’entendre quant à la répartition entre eux de la charge du loyer ». La cour d’appel a souligné que le bailleur commercial peut poursuivre indifféremment l’un ou l’autre des débiteurs grâce à cette clause de solidarité pleine. Or, le bailleur n’assume aucune obligation générale d’information ou de conseil envers les copreneurs professionnels quant à la gravité de leur engagement financier solidaire.
Le Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 10, 22 mai 2025, RG n° 21/05710 a tranché cette problématique avec une netteté remarquable. Le tribunal a jugé que le bailleur commercial n’a aucune obligation d’informer les preneurs de la portée de leur engagement en tant que codébiteurs solidaires. Les juges lyonnais ont précisé que le bailleur n’a pas davantage le devoir de vérifier les capacités contributives des preneurs lors de la signature du contrat. Dès lors, les copreneurs signataires ne peuvent exciper d’une prétendue asymétrie d’information pour échapper à l’exécution intégrale des engagements souscrits dans le bail commercial.
La solidarité passive emporte également des conséquences majeures en matière de pénalités contractuelles et de frais de recouvrement contentieux engagés par le propriétaire créancier. En vertu de l’article 1103 du code civil, les stipulations contractuelles font la loi des parties et obligent chaque copreneur. Les condamnations prononcées au titre des clauses pénales ou des intérêts conventionnels majorés frappent solidairement l’ensemble des locataires engagés dans les liens du contrat initial. Par ailleurs, l’article 1313 du code civil organise les recours récursoires entre les codébiteurs solidaires après paiement intégral effectué par l’un d’eux.
Le preneur qui a acquitté l’intégralité de la dette locative dispose d’une action récursoire contre ses colocataires pour obtenir le remboursement de leur part respective. Dans le contentieux des garanties, la Cour d’appel de Bordeaux, 4ème chambre commerciale, 24 septembre 2025, RG n° 22/03104 a précisé la portée des exceptions opposables. La juridiction bordelaise a rappelé le régime légal de l’obligation de payer les loyers conformément à l’article 1728 du code civil. En conséquence, la stipulation d’une clause de solidarité confère au bailleur une garantie patrimoniale robuste contre le risque d’insolvabilité individuelle d’un colocataire.
L’étendue matérielle de la solidarité contractuelle s’applique non seulement au loyer principal mais s’étend également à l’ensemble des charges et taxes accessoires. Le remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété récupérables peut ainsi être exigé intégralement auprès du copreneur le plus solvable. À cet égard, le bailleur conserve la faculté de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de chaque débiteur solidaire. Cette efficacité du recouvrement confirme l’importance cruciale de la clause d’indivisibilité financière dans la pratique de la gestion immobilière commerciale contemporaine.
L’indivisibilité stipulée dans le contrat de bail commercial empêche également toute division de la dette en cas de décès de l’un des copreneurs. Les héritiers du preneur défunt demeurent tenus solidairement et indivisiblement du paiement de l’entier loyer jusqu’au terme de la convention locative en cours. Cette continuité de l’engagement financier assure la protection du bailleur contre les aléas successoraux susceptibles d’affecter le patrimoine personnel de l’un des exploitants. Dès lors, la solidarité passive constitue un instrument juridique fondamental qui lie irrévocablement le sort des copreneurs face aux exigences financières du contrat de louage.
II. L’exercice des prérogatives statutaires et l’extinction des obligations en présence d’une pluralité de preneurs
A. La délivrance du congé, la demande de renouvellement et la sanction des actes unilatéraux
L’exercice des droits conférés par le statut des baux commerciaux exige le respect d’un formalisme rigoureux en présence d’une pluralité de preneurs ou de bailleurs. L’article L. 145-9 du code de commerce encadre strictement la délivrance du congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance. Lorsque l’immeuble est loué à plusieurs copreneurs, le congé délivré par le bailleur doit impérativement être signifié à chacun des colocataires titulaires du contrat. La signification adressée à un seul colocataire ou à une personne morale distincte est dépourvue de tout effet extinctif sur la convention locative en cours.
Cette exigence fondamentale de régularité procédurale a été sanctionnée par le Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre 3ème section, 27 avril 2026, RG n° 25/01128. Le tribunal a jugé avec fermeté que le congé délivré par le propriétaire à une entité distincte du preneur légal est totalement privé d’effet juridique. Les magistrats ont constaté qu’en l’absence de congé valablement signifié au preneur véritable, le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement de plein droit. Or, la même rigueur s’impose lorsque l’initiative du renouvellement émane des locataires en application de l’article L. 145-10 du code de commerce.
La demande de renouvellement notifiée par les preneurs doit émaner de l’ensemble des cotitulaires du bail pour produire son plein effet juridique à l’égard du propriétaire. À l’inverse, l’article L. 145-10 alinéa deux précise que si le bien appartient à plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut pour tous. Ce principe a été rappelé par le Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 5 / Section 4 – LC, 4 février 2025, RG n° 24/00009. Le tribunal a cependant jugé irrecevable l’action en fixation de loyer engagée sans la présence à l’instance de la totalité des propriétaires indivisaires de l’immeuble.
Le renouvellement du contrat s’opère aux clauses et conditions du bail expiré conformément à l’article L. 145-8 du code de commerce sous réserve du loyer. Par un arrêt rendu le 11 janvier 2024, pourvoi n° 22-20.872, la Cour de cassation a précisé les conséquences d’une offre modifiée unilatéralement. La Haute juridiction a jugé qu’une offre subordonnée à des conditions différentes du bail expiré s’analyse en un refus ouvrant droit à une indemnité d’éviction. Dès lors, les parties ne peuvent modifier la composition des copreneurs ou restreindre l’assiette du bail sans l’accord unanime et formel de l’ensemble des cocontractants.
En cas d’inexécution des obligations contractuelles par les colocataires, le bailleur peut délivrer un congé portant refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Le Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre 2ème section, 23 janvier 2025, RG n° 21/07208 a validé un refus motivé par la dégradation des lieux. Le tribunal a jugé que la persistance des manquements après mise en demeure justifie la résiliation du titre locatif et prive le preneur d’indemnité d’éviction. Par ailleurs, la Cour d’appel d’Orléans, Chambre commerciale, 23 octobre 2025, RG n° 24/02109 a sanctionné l’abandon partiel de l’exploitation commerciale par un copreneur.
Les magistrats orléanais ont prononcé la résiliation judiciaire du contrat aux torts du preneur en raison du défaut d’exploitation continue du fonds dans les locaux loués. La cour d’appel a souligné que l’obligation d’exploiter sans interruption constitue une obligation essentielle dont la violation réitérée justifie l’expulsion sans indemnité. En conséquence, les actes de gestion du bail commercial exigent une action concertée de tous les copreneurs sous peine d’irrecevabilité ou de sanctions judiciaires sévères.
L’action en résiliation engagée par le bailleur doit pareillement être dirigée contre l’ensemble des colocataires pour que la décision d’expulsion soit pleinement exécutoire. Une décision prononcée à l’encontre d’un seul preneur ne permettrait pas de faire expulser le copreneur demeuré étranger à l’instance judiciaire initiale. À cet égard, la régularité formelle de l’assignation en résiliation conditionne l’efficacité des mesures d’exécution forcée confiées au commissaire de justice territorialement compétent. Dès lors, la gestion contentieuse du bail commercial à preneurs multiples impose une rigueur procédurale absolue tout au long de l’instance.
La notification des mémoires préalables devant le juge des loyers commerciaux requiert également la mise en cause de l’ensemble des cotitulaires du contrat de bail. L’omission d’un seul copreneur vicie la procédure statutaire et empêche la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, les délais biennaux de prescription courent de manière autonome à l’égard de chaque acte régulièrement signifié à l’ensemble des parties intéressées. Cette exigence procédurale unitaire garantit le respect du principe du contradictoire et préserve les droits patrimoniaux de chacun des cocontractants solidaires.
B. Le sort du copreneur sortant, le maintien dans les lieux et le régime de l’indemnité d’occupation
La situation du colocataire qui décide de quitter les lieux loués de manière anticipée constitue une source majeure de contentieux entre bailleurs et preneurs. L’arrêt de principe rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 juin 2018, pourvoi n° 17-14.365 fixe les règles applicables. La Cour de cassation a jugé que le copreneur qui donne congé seul reste tenu des loyers impayés en présence d’une clause de solidarité et d’indivisibilité. Le congé notifié unilatéralement par un seul colocataire ne produit aucun effet libératoire tant que le bail commercial demeure en vigueur entre les autres parties.
Le copreneur sortant demeure ainsi garant du paiement de l’intégralité des loyers jusqu’à l’expiration normale de la période contractuelle ou la résiliation du bail. Or, la Haute juridiction a posé une distinction fondamentale quant au sort de l’indemnité d’occupation due consécutivement à la résiliation formelle du contrat. Dans l’arrêt précité du 14 juin 2018, la Cour a cassé la décision qui condamnait solidairement le copreneur parti au paiement des indemnités d’occupation. La Cour a affirmé que « la solidarité ne se présume point » et ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation sans stipulation expresse visant cette dette post-contractuelle.
L’interprétation stricte des clauses de solidarité post-contractuelle a été reprise par la Cour d’appel de Paris le 11 février 2025. La cour d’appel a rappelé qu’en l’absence de mention expresse de l’indemnité d’occupation après résiliation, la solidarité ne peut être automatiquement étendue par le juge. Cependant, lorsque les copreneurs demeurent physiquement dans les lieux après l’échéance du bail, ils bénéficient du droit au maintien dans les lieux statutaire. L’article L. 145-28 du code de commerce organise ce droit au maintien jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction par le propriétaire débiteur.
Le régime du maintien dans les lieux a été examiné par le Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre 1ère section, 15 février 2024, RG n° 19/08272. Le tribunal a jugé que le preneur peut être déchu de son indemnité d’éviction s’il commet une faute grave durant la période de maintien dans les lieux. Les juges parisiens ont toutefois estimé que des retards partiels de paiement liés aux fermetures administratives exceptionnelles ne caractérisaient pas une gravité suffisante pour déchoir l’exploitant. Dès lors, le droit au maintien dans les lieux permet aux copreneurs de poursuivre leur activité commerciale sous réserve du versement d’une indemnité d’occupation compensatoire.
La détermination du montant de l’indemnité d’occupation obéit à des critères d’évaluation précis tenant compte de la valeur locative et d’un abattement de précarité. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 4 septembre 2025, RG n° 21/11357 a fixé les modalités de calcul de l’indemnité due par des copreneurs. La juridiction a appliqué un abattement de dix pour cent sur la valeur locative pour refléter la situation de précarité de l’occupant en attente d’éviction. Par ailleurs, en cas de manquement grave aux obligations, le bailleur peut faire constater la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La mise en jeu de la clause résolutoire requiert la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus d’un mois après sa notification. Le commandement doit être signifié à chaque copreneur solidaire pour rendre la résiliation opposable à l’ensemble des colocataires occupant les locaux commerciaux. En conséquence, la gestion de la sortie d’un copreneur ou de la résiliation du bail impose une maîtrise absolue des règles substantielles et des délais statutaires.
La libération effective des lieux loués par la restitution formelle des clés entre les mains du bailleur met un terme définitif au cours de l’indemnité d’occupation. Jusqu’à cette date, les occupants demeurent redevables des sommes nécessaires pour réparer le préjudice causé par la privation de jouissance subie par le propriétaire. À cet égard, la rédaction méticuleuse de la clause de solidarité post-résiliation permet de préserver l’intégralité des recours du bailleur contre tous les signataires initiaux. Dès lors, l’anticipation contractuelle du sort des indemnités d’occupation constitue une condition fondamentale de la sécurité juridique des investissements immobiliers commerciaux.
L’insertion d’une clause expresse prévoyant la solidarité pour les indemnités d’occupation assure ainsi une continuité parfaite de la garantie financière du bailleur créancier. Cette stipulation évite que le départ physique d’un copreneur n’affaiblisse le gage général du propriétaire en cas d’occupation prolongée sans titre par le preneur restant. Par ailleurs, les conventions réglant les rapports internes entre copreneurs doivent définir précisément la répartition des indemnités d’occupation pour prévenir les contentieux récursoires ultérieurs. Cette organisation contractuelle rigoureuse garantit une transition sereine lors de la dénonciation du bail ou de l’éviction définitive des occupants du local.
Conclusion
La cotitularité du bail commercial institue un régime contractuel complexe caractérisé par l’absence d’extension légale automatique des prérogatives locatives entre conjoints. Seule une désignation contractuelle expresse confère la qualité de preneur et permet de bénéficier des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux. La stipulation d’une clause de solidarité et d’indivisibilité demeure indispensable pour permettre au bailleur de poursuivre indifféremment chacun des preneurs pour l’arriéré locatif. Or, cette solidarité ne survit à la résiliation du contrat pour le paiement de l’indemnité d’occupation que si une clause expresse l’a formellement stipulé.
Dans la conduite des procédures statutaires de congé et de renouvellement, les bailleurs et preneurs doivent respecter scrupuleusement le principe d’indivisibilité des notifications. La signification adressée à un colocataire isolé ou à une société non titulaire du bail expose son auteur à l’inopposabilité irrémédiable de l’acte accompli. Dès lors, la sécurisation des baux commerciaux à pluralité de preneurs requiert une rigueur rédactionnelle absolue et un suivi scrupuleux des formalités procédurales obligatoires.
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