I. La qualification du bail commercial en résidence de tourisme
A. La réunion des conditions statutaires autour d’une exploitation organisée
Le bail consenti dans une résidence de tourisme ne constitue pas une catégorie contractuelle autonome. Sa qualification dépend de l’économie réelle de l’opération, de la destination convenue et de l’activité effectivement exercée. Cette approche impose de distinguer le propriétaire d’un lot, l’exploitant de la résidence et la clientèle temporaire accueillie dans les locaux. Le contrat peut ainsi présenter une apparence patrimoniale, tout en organisant une exploitation commerciale structurée. Or, la seule qualité d’investisseur du bailleur ne suffit pas à exclure le statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-1 du code de commerce rattache le statut aux baux d’immeubles ou de locaux dans lesquels un fonds est exploité. La résidence de tourisme ajoute une difficulté particulière, puisque l’exploitation peut être permanente ou saisonnière, tandis que chaque lot appartient parfois à un propriétaire différent. La qualification doit donc rechercher l’existence d’une activité commerciale exercée dans les lieux, et non s’arrêter à la présentation fiscale ou civile de l’investissement.
Dans une décision du 16 avril 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a relevé que l’exploitant « exploite une résidence de tourisme, répondant à une définition réglementaire, et que le preneur fournit effectivement des services dans les lieux loués » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 23/08072). Cette constatation rattache la qualification à deux éléments cumulatifs : une activité d’hébergement organisée et la fourniture de prestations aux occupants.
La même décision rappelle que « la résidence de tourisme est ainsi définie à l’article D. 321-1 du code de tourisme : “La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière” » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 23/08072). La mention de la saisonnalité ne neutralise donc pas, par elle-même, l’activité commerciale. Elle décrit le rythme de l’exploitation, sans supprimer son organisation économique.
La destination contractuelle joue ensuite un rôle probatoire déterminant. Un bail qui vise expressément l’exploitation d’une résidence de tourisme, d’un appart’hôtel ou d’une activité para-hôtelière fournit un indice particulièrement fort. La clause doit cependant être lue avec les stipulations relatives aux services, à la gestion commune, au mobilier, aux périodes d’occupation et au mode de calcul du loyer. À cet égard, la rédaction du contrat doit éviter toute contradiction entre une destination commerciale et une clause prétendant exclure globalement le statut.
Dans le dossier bordelais, la destination stipulait : « Le Preneur entend exercer dans le local faisant l’objet du présent bail […] une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 23/08072). Cette formulation ne suffit pas toujours à elle seule, mais elle rend difficile une présentation ultérieure du contrat comme simple mise à disposition patrimoniale.
Le tribunal judiciaire de Draguignan a pareillement relevé que la destination contractuelle consistait en « une activité commerciale d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle » (TJ Draguignan, 18 juin 2026, n° 23/01162). Cette citation illustre l’importance du triptyque constitué par le mobilier, la location temporaire et les services.
La qualification ne peut pourtant résulter d’une simple clause déclarative. Le juge examine les conditions objectives de l’exploitation, l’immatriculation éventuelle, l’organisation des réservations et les relations entre les propriétaires. Dans une autre décision du 18 juin 2026, le tribunal a confronté la convention à la définition réglementaire de la résidence de tourisme et à son exploitation effective (TJ Draguignan, 18 juin 2026, n° 24/04459). Le juge confronte ainsi le contrat à la réglementation de l’activité.
La renonciation anticipée au statut appelle une vigilance accrue. Les parties peuvent organiser leurs obligations, leur répartition financière et les modalités de gestion. Elles ne peuvent toutefois transformer une exploitation répondant aux conditions légales en relation purement civile par une formule générale. La protection attachée au statut demeure impérative dans son domaine. Dès lors, le propriétaire qui souhaite préserver une liberté de reprise doit raisonner sur les conditions objectives de l’opération, et non seulement sur l’intitulé du contrat.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi jugé que « la stipulation du risque d’avoir à s’acquitter du paiement d’une indemnité d’éviction dans le bail ne permet pas plus d’échapper à l’application du statut, cette protection du preneur résultant d’une disposition impérative dudit texte » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 23/08072). Cette solution interdit de confondre allocation contractuelle d’un risque et renonciation valable à une protection légale.
B. La durée spéciale et les effets du régime impératif
La résidence de tourisme est soumise à une règle spéciale de durée. L’article L. 145-7-1 du code de commerce prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme ont une durée minimale de neuf ans, sans résiliation à l’expiration d’une période triennale. Cette règle répond à la nécessité de maintenir une unité d’exploitation, sans conférer pour autant un droit perpétuel à l’exploitant.
La Cour de cassation a formulé directement cette règle dans son arrêt du 7 septembre 2023. Elle énonce : « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279). La solution concerne donc simultanément la durée minimale et l’exclusion du congé triennal.
La clause qui prévoit une échéance ferme au terme de neuf ans ne doit pas être confondue avec une clause autorisant une résiliation anticipée. La première fixe le terme initial ; la seconde porte atteinte au mécanisme spécial lorsqu’elle permet un départ à trois ou six ans. En conséquence, le contrat doit séparer précisément la durée, les modalités de renouvellement et les événements susceptibles de justifier une résiliation judiciaire ou conventionnelle.
Dans une décision du 5 mai 2026, la cour d’appel a observé qu’un avenant qui repousse la date de fin du bail « ne fait pas davantage état de cette convention et de ses conséquences sur la durée du contrat » (CA, 5 mai 2026, n° 23/00659). Cette formulation révèle le risque d’une documentation contractuelle lacunaire. Un avenant qui modifie le terme doit préciser la nature de la prolongation et ses effets sur le régime spécial.
La durée minimale n’interdit pas tout congé pendant la tacite prolongation. Elle interdit la résiliation triennale pendant la période initiale, mais le bail peut ensuite entrer dans une phase distincte. La qualification de cette phase dépend de la date du terme, de l’existence d’un renouvellement et des actes délivrés par les parties. Or, une confusion entre renouvellement et tacite prolongation peut déplacer le point de départ du délai de congé et rendre l’acte contestable.
Une décision du 5 juin 2026 rappelle que, « en mentionnant le refus de renouvellement, il s’en déduit que le délai de 12 mois pour délivrer le congé ne concerne que le bail initial et ne s’applique pas au bail tacitement reconduit » (CA, 5 juin 2026, n° 24/01369). Elle ajoute qu’« au cours de la tacite prolongation l’une ou l’autre des parties peut donner congé à tout moment à condition de respecter le délai légal de 6 mois » (CA, 5 juin 2026, n° 24/01369).
Cette distinction produit des conséquences pratiques immédiates. Le propriétaire qui délivre un congé doit déterminer si le bail est encore dans sa durée initiale, s’il a été renouvelé ou s’il se poursuit par tacite prolongation. Le preneur doit vérifier la date exacte de réception, le délai applicable et la cohérence entre le motif invoqué et le régime de l’indemnité d’éviction. À cet égard, la seule référence à une échéance commerciale ou fiscale est insuffisante.
Le régime spécial ne supprime pas les obligations de loyauté. Le propriétaire doit exécuter les stipulations relatives à la gestion de la résidence et l’exploitant doit respecter la destination, payer le loyer et assurer l’exploitation promise. La durée de neuf ans protège la stabilité de l’ensemble ; elle ne couvre pas un manquement suffisamment grave. En conséquence, la clause résolutoire et la résiliation judiciaire conservent leur rôle, sous réserve du respect des textes applicables.
II. Les risques économiques et contentieux de l’exploitation
A. Les loyers variables, l’information financière et la gestion collective
Le modèle économique des résidences de tourisme repose fréquemment sur un loyer fixe, un loyer variable ou une combinaison des deux. Le loyer variable peut dépendre du chiffre d’affaires hébergement, du taux d’occupation ou des recettes de la résidence entière. Cette méthode crée une interdépendance entre les propriétaires de lots et l’exploitant. Elle rend également nécessaire une information comptable suffisamment précise pour permettre la vérification de la créance.
Les clauses financières doivent définir l’assiette, les périodes de référence, les déductions autorisées et la date d’exigibilité. Elles doivent aussi indiquer les pièces communicables, les modalités de certification et le traitement des réservations réalisées par des intermédiaires. Une rédaction trop générale nourrit le contentieux probatoire. Or, l’exploitant ne peut invoquer la complexité de la gestion collective pour rendre le calcul du loyer invérifiable.
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rappelé que la production forcée ne peut porter que sur des pièces suffisamment identifiées. Il a indiqué qu’« la production forcée ne peut porter que sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables et suffisamment identifiés » (TJ Paris, 20 février 2025, n° 23/57049). Cette exigence protège l’exploitant contre une demande exploratoire, mais elle impose au propriétaire de formuler une demande documentée.
Dans la même affaire, le juge a décrit un loyer annuel calculé sur « le chiffre d’affaires annuel hébergement hors TVA, hors tout autre prélèvement ou taxes, quelle qu’en soit la nature, généré exclusivement par la mise à disposition des appartements de l’ensemble dénommé Village de [Localité 6] exploité par le Preneur » (TJ Paris, 20 février 2025, n° 23/57049). Cette citation montre que l’assiette contractuelle doit être interprétée à partir de termes économiques précis, plutôt qu’à partir d’un chiffre global présenté unilatéralement.
Le contrôle de l’information peut aussi concerner les comptes d’exploitation de la résidence. Le code du tourisme encadre la transparence de l’exploitant envers les propriétaires. À cet égard, les demandes doivent identifier l’exercice concerné, la nature du poste et le lien avec le calcul du loyer ou la gestion du lot. Une demande portant sur tous les comptes, toutes les réservations et toutes les dépenses depuis l’origine risque d’être jugée disproportionnée.
Le tribunal judiciaire de Paris a relevé que la juridiction des référés, saisie sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le motif légitime (TJ Paris, 20 février 2025, n° 23/57049). La mesure d’instruction avant procès ne remplace donc pas une action au fond. Elle vise à conserver ou établir une preuve ciblée lorsque la demande est concrètement justifiée.
La gestion collective doit également être distinguée de la relation bilatérale de bail. Un propriétaire peut invoquer les stipulations de son contrat, tandis que l’exploitant peut opposer les contraintes de l’exploitation commune. Dès lors, les contrats devraient préciser les conséquences d’un retrait individuel, d’une cessation d’activité, d’un changement d’opérateur ou d’une fermeture administrative. La sécurité de l’ensemble dépend de l’articulation entre ces événements et les obligations de chaque partie.
La question de la méthode de valorisation se pose lorsque l’exploitation est interrompue ou lorsque la résidence est qualifiée d’hôtel plutôt que de résidence de tourisme. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi relevé que certains établissements « présentent leur offre commerciale en se qualifiant de “résidences hôtelières” ou encore d’“appart’hôtels” » (CA Bordeaux, 9 octobre 2025, n° 20/01842). La dénomination commerciale ne suffit pas à trancher la qualification juridique.
La même décision retient que l’établissement devait être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme, avant d’examiner la méthode hôtelière (CA Bordeaux, 9 octobre 2025, n° 20/01842). Cette qualification influe sur la valeur locative, le calcul d’une indemnité d’éviction et l’appréciation de la rentabilité. Par ailleurs, elle peut modifier les arguments tirés de la destination contractuelle et des normes applicables à l’exploitation.
B. Les impayés, la résiliation et les conséquences du refus de renouvellement
Les impayés de loyers constituent le contentieux le plus directement déstabilisant pour une résidence de tourisme. L’exploitant peut rencontrer une baisse de fréquentation, une fermeture administrative ou une difficulté de trésorerie. Ces circonstances ne suffisent pas nécessairement à suspendre le paiement. Le bail doit être analysé période par période, en distinguant l’impossibilité juridique d’exploiter, la baisse de chiffre d’affaires et la simple difficulté économique.
La clause résolutoire exige une mise en œuvre rigoureuse. Le commandement doit identifier les échéances, le montant réclamé et la clause invoquée. Le délai légal doit être respecté, puis le juge vérifie si les causes subsistaient à l’issue du délai. Les paiements partiels postérieurs ne neutralisent pas automatiquement les effets acquis, mais ils peuvent éclairer la persistance du manquement et les demandes de délais.
Dans une décision du 29 janvier 2026, la cour d’appel a constaté qu’un commandement visant la clause résolutoire avait été délivré pour des loyers impayés, puis que des paiements partiels étaient intervenus (CA, 29 janvier 2026, n° 24/01222). Elle a retenu l’absence de bonne foi de l’exploitant au regard de plusieurs mises en demeure et d’un commandement de payer (CA, 29 janvier 2026, n° 24/01222). La chronologie des relances devient alors une pièce centrale du dossier.
Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies. Cette faculté suppose toutefois une appréciation concrète de la bonne foi, des règlements effectués et des capacités de régularisation. Un exploitant qui conteste simultanément les loyers, refuse de communiquer les informations contractuelles et sollicite des délais s’expose à une appréciation défavorable. En conséquence, la stratégie contentieuse doit être cohérente avant l’audience.
La fermeture administrative ou les restrictions sanitaires doivent être replacées dans cette analyse. Une résidence de tourisme peut avoir été empêchée d’accueillir certains clients pendant une période, tout en demeurant exploitable pendant les autres périodes. La cour a ainsi retenu qu’« il n’y avait aucun obstacle à l’exploitation du fonds de commerce par la Sas Soderev Tour pendant les années 2019, 2021 et 2022, mais également sur 239 jours sur 366 jours de l’année 2020 » (CA, 22 septembre 2025, n° 23/00131). L’analyse doit donc éviter toute généralisation annuelle.
Le même arrêt précise que l’exploitant « ne saurait se retrancher derrière les mesures gouvernementales pour justifier l’absence de » paiement lorsque l’exploitation restait possible sur les périodes considérées (CA, 22 septembre 2025, n° 23/00131). La citation est utile pour distinguer l’empêchement total, l’exploitation partielle et la baisse de rentabilité. Elle ne dispense pas d’examiner la force majeure, la délivrance des locaux et les clauses relatives aux risques d’exploitation.
Le refus de renouvellement entraîne enfin un déplacement du risque économique vers l’indemnité d’éviction. Le bailleur doit mesurer le coût de la reprise, la valeur de l’activité et les droits du preneur. Le preneur doit établir la réalité du fonds, la clientèle attachée aux locaux et le préjudice résultant de la perte de l’exploitation. La présence d’un mobilier, d’une clientèle nationale ou d’une marque commune ne suffit pas à exclure une indemnisation lorsque l’activité est effectivement structurée dans les lieux.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a souligné que, dans deux congés, le bailleur visait les articles L. 145-14 et suivants et se disait « prêt à discuter avec vous de cet » (TJ Bordeaux, 16 avril 2026, n° 23/08072). Une offre de discussion ne vaut pas nécessairement offre régulière d’indemnité. Le congé doit présenter clairement le motif, les droits du preneur et les conséquences de la décision du bailleur.
La résidence de tourisme appelle donc une méthode de sécurisation en trois temps. Il faut d’abord qualifier l’activité à partir du contrat, de la réglementation et de l’exploitation réelle. Il faut ensuite contrôler la durée spéciale, les échéances et les actes de congé. Il faut enfin documenter les flux financiers, les impayés et les informations nécessaires au calcul du loyer variable. Cette méthode réduit les contentieux de qualification, sans supprimer les risques propres à l’activité touristique.
Le propriétaire qui envisage une reprise doit vérifier le terme, la tacite prolongation, l’existence d’un renouvellement et la situation des autres lots. L’exploitant doit, pour sa part, préserver les preuves de l’exploitation, des services fournis et des échanges financiers. À cet égard, la conservation des comptes, des taux d’occupation, des factures et des communications adressées aux propriétaires constitue un élément déterminant. Une stratégie contentieuse ne peut être improvisée après la délivrance d’un commandement ou d’un congé.
Cette anticipation concerne également les relations avec les intermédiaires et les gestionnaires successifs. Chaque changement d’exploitant doit être rapproché des clauses de cession, de sous-location et d’agrément. Les propriétaires doivent vérifier que les services annoncés correspondent encore à la destination des lieux. L’exploitant doit conserver les éléments établissant la continuité de l’activité, même lorsque le taux d’occupation diminue. Par ailleurs, les échanges relatifs aux travaux, aux réservations et aux comptes d’exploitation doivent être datés et classés. Une documentation complète permet d’isoler le manquement imputable à chaque partie, au lieu de laisser le contentieux se concentrer sur une appréciation générale de la rentabilité de la résidence.
Conclusion
Le bail commercial en résidence de tourisme relève d’un équilibre entre exploitation collective, protection statutaire et rentabilité variable. La qualification dépend de l’activité commerciale réellement organisée, de la destination contractuelle et des services proposés à la clientèle. La durée minimale de neuf ans et l’absence de résiliation triennale imposent ensuite une vigilance particulière sur le terme et les actes de congé. Or, cette stabilité ne protège pas un exploitant qui laisse persister des impayés ou un manquement grave. En conséquence, chaque opération doit être documentée depuis la signature jusqu’au renouvellement, au congé ou à la résiliation. Pour approfondir le régime applicable, les avocats du cabinet Kohen Avocats intervenant en droit des baux commerciaux à Paris peuvent analyser la qualification du contrat et les pièces du dossier.
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