I. Le régime statutaire du droit au maintien dans les lieux et la nature de l’indemnité d’occupation
A. Le droit de rétention légal du preneur évincé et l’opposabilité des clauses du bail expiré
Le refus de renouvellement délivré par le bailleur met fin au bail commercial tout en ouvrant droit au paiement d’une indemnité compensatrice d’éviction.
Pour garantir l’effectivité de cette créance indemnitaire, le législateur a institué un droit temporaire de rétention matérielle au bénéfice exclusif de l’exploitant commercial.
Ce mécanisme protecteur permet au preneur de demeurer dans l’immeuble jusqu’au versement effectif des sommes dues par le propriétaire des murs commerciaux.
Les litiges relatifs à cette période transitoire requièrent l’assistance stratégique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris afin de préserver les intérêts patrimoniaux en présence.
L’ancrage fondamental de ce droit de maintien dans les lieux résulte expressément des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce régissant les rapports locatifs.
Aux termes du texte légal, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections six et sept, compte tenu de tous éléments d’appréciation souverains.
Ce droit de rétention constitue le corollaire indispensable du principe posé par l’article L. 145-14 du code de commerce sanctionnant le refus de renouvellement du propriétaire bailleur.
Dès lors, le locataire commercial évincé ne saurait être qualifié d’occupant sans titre durant toute la période antérieure au règlement intégral de sa créance.
La Haute juridiction veille scrupuleusement au respect de ce droit au maintien dans les lieux conféré par la loi au preneur évincé.
Dans une décision remarquable, la Cour de cassation a sanctionné une expulsion prématurée intervenue au mépris des garanties légales accordées à l’exploitant commercial.
Selon l’arrêt Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089, le preneur évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.
Les hauts magistrats énoncent que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » cause un préjudice autonome.
En conséquence, la méconnaissance du droit de rétention ouvre droit à une indemnisation spécifique au profit du locataire indûment privé de sa jouissance.
Le bénéfice du droit au maintien dans les lieux constitue une simple faculté pour le preneur et nullement une obligation juridique contraignante.
L’exploitant commercial conserve ainsi la liberté de quitter volontairement les locaux loués avant la fixation définitive ou le règlement de son indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile a consacré cette règle dans son arrêt rendu le Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376 avec une particulière netteté jurisprudentielle.
La Cour affirme que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » évincé.
Par ailleurs, le départ anticipé des lieux ne saurait priver l’exploitant de son droit à réparation intégrale de la perte de son fonds.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du contrat sans établir l’existence d’un motif grave et légitime, l’expulsion ordonnée doit être immédiatement révoquée.
Les cours d’appel rappellent régulièrement la primauté du statut des baux commerciaux lorsque les manquements contractuels invoqués par le bailleur ne sont pas caractérisés.
Dans une affaire récente, la cour d’appel de Paris a infirmé une décision ordonnant l’expulsion d’un preneur commercial maintenu dans son local d’exploitation.
Dans l’arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 16 avril 2026, n° 23/13079, les juges d’appel ont rétabli la pleine application du statut protecteur.
La juridiction d’appel énonce que le locataire a droit à se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.
Le maintien dans les lieux s’effectue strictement aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dont l’économie générale demeure temporairement applicable.
Le preneur reste donc tenu d’acquitter les charges, les taxes locatives ainsi que les réparations usuelles stipulées dans la convention initiale échue.
Dans son jugement TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 9 octobre 2025, n° 20/11449, le tribunal judiciaire a appliqué rigoureusement ces principes statutaires directeurs.
La juridiction civile a rejeté la demande d’expulsion du bailleur tout en maintenant les obligations accessoires résultant du bail commercial désormais expiré.
Or, le tribunal a formellement rejeté la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation en l’absence de prévision contractuelle expresse pour la période transitoire.
L’articulation entre le droit de rétention et le respect des obligations contractuelles garantit un équilibre patrimonial continu entre les deux parties contractantes.
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a précisé la portée exacte de cette règle dans son jugement récent relatif à l’occupation commerciale prolongée.
Dans cette décision TJ Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 27 janvier 2026, n° 24/11554, le juge a réaffirmé la spécificité du statut protecteur d’éviction.
Le tribunal rappelle que le preneur dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction moyennant indemnité d’occupation.
À cet égard, le bailleur ne peut solliciter l’expulsion de son cocontractant tant que l’évaluation judiciaire de l’indemnité principale demeure en cours d’instruction.
Durant cette période d’occupation statutaire, le locataire commercial doit continuer à exploiter son fonds conformément à la destination stipulée au contrat originaire.
L’exploitant ne saurait modifier unilatéralement son activité commerciale sans respecter les formalités impératives de la déspécialisation prévues par le code de commerce.
De même, le maintien de la couverture d’assurance contre les risques locatifs et d’incendie s’impose sous peine de résiliation du droit au maintien.
Les obligations de jouissance paisible des locaux et de respect du règlement de copropriété s’imposent avec la même rigueur qu’en cours de bail.
En conséquence, la méconnaissance grave de ces obligations contractuelles expose le commerçant évincé à la déchéance immédiate de son droit de rétention légal.
Réciproquement, le bailleur ne dispose d’aucun pouvoir juridique pour modifier unilatéralement les conditions d’accès aux locaux ou les prestations annexes dues.
Le propriétaire demeure tenu d’assurer la délivrance continue et paisible du bien loué jusqu’au terme de l’instance d’évaluation de l’éviction.
Toute tentative d’entrave matérielle à l’exercice du commerce constitue un trouble manifestement illicite justifiant la saisine immédiate du juge des référés.
Les magistrats ordonnent alors le rétablissement immédiat de la jouissance des lieux sous astreinte financière comminatoire à l’encontre du propriétaire défaillant.
Dès lors, les rapports contractuels continuent de régir les parties avec la force obligatoire issue de l’économie originelle de la convention expirée.
B. La qualification juridique de l’indemnité statutaire et la dualité des régimes de prescription
La nature juridique de l’indemnité d’occupation due au titre du maintien dans les lieux présente une dimension statutaire profondément originale en droit commercial.
Cette contrepartie financière ne constitue pas un loyer conventionnel puisque le contrat de bail commercial a pris fin par l’effet du congé.
Toutefois, cette dette de jouissance ne s’assimile pas davantage à l’indemnité réparatrice de droit commun pesant habituellement sur les occupants purement illicites.
La jurisprudence distingue nettement l’indemnité statutaire compensatoire de l’indemnité délictuelle fixée pour sanctionner une occupation sans aucun droit ni titre juridique.
En conséquence, le montant de l’indemnité statutaire obéit à des critères légaux autonomes directement fixés par les dispositions du code de commerce.
Les juridictions judiciaires ont expressément théorisé cette distinction conceptuelle pour éviter toute confusion avec les règles classiques de la responsabilité civile délictuelle.
Dans le jugement TJ Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 1, 27 janvier 2026, n° 24/11554, la juridiction alsacienne a défini la nature exacte de cette obligation pécuniaire.
Le tribunal énonce que cette indemnité statutaire n’a qu’une vocation compensatoire et est déterminée compte tenu de tous éléments d’appréciation du dossier.
À l’inverse, l’indemnité de droit commun poursuit une finalité indemnitaire destinée à réparer le préjudice causé par la faute d’une occupation sans titre.
Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire vise exclusivement à rémunérer la valeur de la jouissance des locaux commerciaux durant l’instance.
La cour d’appel de Rouen a confirmé cette double dimension de la dette d’occupation dans un arrêt rendu en matière commerciale.
Dans sa décision CA Rouen, Chambre civile et commerciale, 16 avril 2026, n° 25/00560, la cour analyse les fondements de cette obligation financière continue.
La juridiction retient qu’« en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance » équitable.
Cette somme assure ainsi la contrepartie économique des locaux et la compensation du préjudice découlant du maintien provisoire sans convention locative active.
Or, cette qualification de dette de jouissance emporte des conséquences déterminantes sur le régime de la prescription applicable aux demandes de paiement.
Le régime de prescription applicable à l’indemnité d’occupation statutaire dépend étroitement du fondement juridique sur lequel s’appuie la réclamation du bailleur.
Lorsque l’indemnité trouve sa source dans le statut des baux commerciaux, l’action est impérativement soumise à la prescription biennale abrégée de la matière.
Dans un arrêt fondamental Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, la troisième chambre civile a tranché cette délicate articulation temporelle.
La Cour juge que l’action en paiement de l’indemnité statutaire est soumise à la prescription biennale édictée par le statut des baux commerciaux.
Cette solution découle de l’article L. 145-60 du code de commerce prévoyant que toutes les actions exercées en vertu du statut se prescrivent par deux ans.
La décision précitée de la Haute juridiction opère une scission temporelle majeure entre la phase statutaire et la phase postérieure d’occupation illicite.
Lorsque le preneur demeure dans les lieux après l’exercice d’un droit d’option ou l’extinction définitive du statut, la prescription devient quinquennale.
La Cour de cassation énonce dans l’arrêt Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707 que l’occupant sans titre relève du droit commun.
La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’applique alors à l’indemnité d’occupation de droit commun à compter de la rupture statutaire.
Par ailleurs, le point de départ du délai biennal statutaire ne court qu’à compter du jour où le bailleur connaît la situation juridique.
La rigueur de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce constitue un principe cardinal pour toutes les actions nées du statut.
La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946 à propos du délai d’action statutaire biennal.
De même, l’arrêt récent Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767 confirme la portée générale de cette courte prescription statutaire biennale.
Les bailleurs et preneurs doivent donc faire preuve d’une extrême diligence procédurale pour interrompre ce délai sous peine d’irrecevabilité de leurs créances.
En conséquence, la demande en fixation de l’indemnité d’occupation doit être introduite dans les deux années suivant l’ouverture des droits statutaires.
La liquidation financière des indemnités d’occupation statutaires donne régulièrement lieu à des condamnations au paiement de soldes substantiels devant les tribunaux.
Dans le jugement TJ Paris, 18° chambre 2ème section, 28 décembre 2023, n° 20/03523, la juridiction parisienne a statué sur les comptes d’occupation.
Le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation statutaire globale à une somme déterminée et a condamné le preneur au paiement du solde exigible.
Cette décision démontre l’importance capitale d’une gestion rigoureuse des provisions versées mensuellement par l’exploitant pendant la durée de la procédure judiciaire.
À cet égard, le juge ordonne fréquemment la compensation légale entre le montant de l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupation échues.
II. Les modalités de fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation et le contentieux de l’exécution
A. La détermination d’après la valeur locative et l’application de l’abattement de précarité
La détermination du montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’effectue selon des critères techniques distincts de ceux applicables au loyer en cours.
En vertu du renvoi légal opéré par l’article L. 145-28 du code de commerce, l’évaluation se réfère directement à la valeur locative statutaire.
Le juge des baux commerciaux applique les critères d’évaluation définis par l’article L. 145-33 du code de commerce relatifs aux caractéristiques des locaux loués.
Or, la règle protectrice du plafonnement du loyer prévue par l’article L. 145-34 du même code est formellement exclue en matière d’indemnité d’occupation.
Dès lors, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur réelle des lieux, sans être bridée par la variation des indices contractuels usuels.
La Cour de cassation a réaffirmé avec fermeté que le bailleur est en droit d’exiger une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative.
Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, la Haute juridiction a censuré les juges du fond ayant maintenu le loyer contractuel ancien.
La Cour rappelle que l’indemnité d’occupation, distincte du loyer expiré, correspond par principe à la valeur locative des locaux commerciaux pris à bail.
Le simple fait que le propriétaire ait continué à encaisser les anciens loyers à titre de provision ne vaut aucunement renonciation à la valeur réelle.
En conséquence, un compte de régularisation rétroactif s’impose dès que le montant définitif de la valeur locative est judiciairement arrêté.
La situation d’occupation précaire résultant de l’attente de l’éviction justifie l’application quasi systématique d’un abattement financier correctif sur la valeur locative.
L’exploitant commercial subit en effet une incertitude majeure quant à son avenir économique, l’empêchant de valoriser normalement son fonds de commerce dans l’immeuble.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a rappelé cette pratique constante dans son jugement TJ Bobigny, Chambre 5/Section 3, 8 juin 2026, n° 24/07964.
La juridiction souligne qu’« il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins dix pour cent » sur la valeur locative statutaire.
Le tribunal a ainsi déduit un abattement de dix pour cent sur la valeur brute avant d’arrêter le montant exigible du preneur.
La cour d’appel de Toulouse a développé une analyse particulièrement approfondie des fondements économiques de cet abattement de précarité statutaire accordé au preneur.
Dans son arrêt CA Toulouse, 2ème chambre, 11 mars 2025, n° 22/02536, la cour expose les contraintes subies par le commerçant dont le bail a expiré.
Les magistrats expliquent qu’un abattement de dix pour cent pour précarité est usuel dès lors que le maintien dans les lieux constitue un droit provisoire.
Ce statut précaire pénalise l’exploitant qui ne peut ni réaliser de nouveaux investissements, ni céder son droit au bail, ni sous-louer ses locaux.
Par ailleurs, la cour d’appel précise que cet abattement doit s’appliquer même si les derniers chiffres d’affaires du commerçant ont augmenté.
Outre la précarité, les juges intègrent d’autres correctifs économiques tenant à la répartition des charges imposée par le bail commercial initialement conclu.
Le transfert contractuel de la taxe foncière au locataire constitue un facteur régulier de minoration de la valeur locative brute d’occupation.
Dans l’arrêt précité rendu par la cour d’appel de Toulouse, les magistrats ont appliqué une déduction spécifique de cinq pour cent pour taxe foncière.
Cette solution découle des dispositions réglementaires de l’article R. 145-8 du code de commerce régissant l’impact des obligations accessoires exorbitantes du droit commun.
Dès lors, la valeur locative nette résulte d’une combinaison précise entre l’abattement de précarité et les ajustements liés aux charges transférées.
Lorsque la procédure judiciaire d’évaluation de l’indemnité d’éviction connaît une longévité anormale, le taux de l’abattement pour précarité peut être sensiblement majoré.
Les tribunaux adaptent alors la réfaction financière à l’intensité du préjudice subi par l’exploitant retenu dans les lieux durant de nombreuses années contentieuses.
La cour d’appel de Paris a illustré ce principe dans son arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 30 novembre 2023, n° 23/01647.
La cour a retenu que le locataire évincé a subi une précarité majeure eu égard à une procédure d’une durée de plus de neuf années.
Dès lors, les magistrats parisiens ont accordé un abattement exceptionnel de trente pour cent sur la valeur locative brute retenue par l’expert.
L’appréciation souveraine des juges du fond s’exerce au cas par cas en fonction de l’impact réel de l’éviction sur l’activité commerciale développée.
Dans l’arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 5 septembre 2024, n° 21/17311, la cour a modulé l’abattement au regard de la baisse des résultats.
La cour relève que la perspective de devoir restituer les locaux a empêché le preneur d’investir et a entraîné une baisse du chiffre d’affaires.
Jugeant l’abattement initial de dix pour cent insuffisant face à une procédure de quatre ans, la juridiction a porté la décote à quinze pour cent.
Or, le montant de l’indemnité d’occupation demeure fixé d’après la valeur locative indépendamment des difficultés financières conjoncturelles du preneur en place.
La fixation de l’indemnité d’occupation donne lieu dans la quasi-totalité des litiges à la désignation préalable d’un expert judiciaire immobilier qualifié.
Le juge des référés est fréquemment saisi pour ordonner cette mesure technique d’instruction et fixer le montant d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation.
Dans une ordonnance représentative TJ Paris, Service des référés, 29 avril 2024, n° 23/59692, le magistrat a défini les contours de la mission.
L’expert a été chargé de déterminer l’indemnité due pour l’occupation des lieux sur les bases des loyers de renouvellement avec abattement de précarité.
À cet égard, le versement des provisions fixées en référé s’impose impérativement au preneur pour préserver son droit de maintien dans l’immeuble.
B. L’impact de l’exercice du droit de repentir et les causes d’extinction du droit au maintien
L’exercice par le bailleur de son droit de repentir légal produit des effets substantiels sur le régime juridique de l’indemnité d’occupation exigible.
En vertu de l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut renoncer à l’éviction et consentir au renouvellement du bail commercial expiré.
Cette faculté ne peut être exercée qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas loué d’autre local de réinstallation.
L’arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 5 septembre 2024, n° 21/17311 précise que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour du repentir.
En conséquence, l’indemnité d’occupation statutaire s’applique uniquement à la période intermédiaire comprise entre l’expiration du bail et la notification du repentir.
Le tribunal judiciaire de Bobigny a fait une application remarquable de cette articulation temporelle dans son jugement du huit juin deux mille vingt-six.
Dans sa décision TJ Bobigny, Chambre 5/Section 3, 8 juin 2026, n° 24/07964, la juridiction a liquidé les créances réciproques après exercice du repentir.
Le tribunal rappelle que l’exercice du droit de repentir éteint la créance d’indemnité d’éviction tout en maintenant l’obligation d’acquitter l’indemnité d’occupation intermédiaire.
Cette indemnité statutaire est due du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement jusqu’à la date d’effet du nouveau bail renouvelé.
Par ailleurs, le bailleur qui exerce son repentir doit supporter l’intégralité des frais de justice et des dépens de la procédure judiciaire engagée.
Lorsque le bailleur n’exerce pas son droit de repentir, le droit au maintien dans les lieux s’éteint par le versement de l’indemnité d’éviction.
Le législateur a encadré très strictement les modalités temporelles et financières de la libération des locaux commerciaux par l’exploitant évincé du fonds.
Aux termes de l’article L. 145-29 du code de commerce, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois.
Ce délai impératif court à compter du versement de l’indemnité au locataire ou de sa consignation entre les mains d’un séquestre régulièrement nommé.
En outre, l’article L. 145-30 du code de commerce sanctionne le retard de restitution par une pénalité légale de un pour cent par jour.
La libération des locaux commerciaux et la cessation de l’obligation de payer l’indemnité d’occupation se matérialisent par la restitution officielle des clefs.
Si le bailleur fait obstacle à la reprise des lieux ou refuse d’établir l’état des lieux, il ne peut réclamer d’indemnité postérieurement.
La cour d’appel de Paris a sanctionné ce comportement fautif dans son arrêt CA Paris, Pôle 5 – Chambre 3, 30 janvier 2025, n° 21/22235.
La cour juge qu’en ne se rendant pas disponible pour l’état des lieux, le bailleur a rendu impossible la remise des clés.
Dès lors, le preneur a été totalement libéré du paiement de l’indemnité d’occupation pour toute la période consécutive au déménagement complet du fonds.
Le maintien dans les lieux demeure conditionné au respect scrupuleux par le locataire de l’ensemble de ses obligations statutaires et contractuelles fondamentales.
Le défaut de paiement régulier des indemnités d’occupation provisionnelles ou des charges expose le preneur à l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Dans le jugement TJ Paris, 18° chambre 3ème section, 14 mai 2025, n° 22/11698, le tribunal a constaté la résiliation pour impayés.
La juridiction a prononcé l’expulsion immédiate du preneur défaillant et a rejeté l’ensemble de ses demandes indemnitaires au titre de l’éviction commerciale.
Or, la déchéance du droit au maintien dans les lieux prive irrémédiablement le commerçant de son droit de rétention sur le local professionnel.
La libération effective des lieux loués impose la restitution intégrale du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail initial.
Dès lors que l’état des lieux de sortie atteste du bon état général de l’immeuble, le bailleur ne peut opérer de rétention unilatérale.
Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé cette obligation de restitution intégrale au profit du preneur sortant dans son jugement du vingt-huit décembre deux mille vingt-trois.
La juridiction a condamné le bailleur à restituer l’intégralité du dépôt de garantie revalorisé après constatation de l’absence de dégradations matérielles imputables.
En conséquence, la reddition définitive des comptes locatifs s’opère par compensation générale entre les indemnités d’occupation échues et les garanties restituables.
Conclusion
Le droit au maintien dans les lieux constitue la pierre angulaire de l’équilibre statutaire instauré au profit des exploitants de baux commerciaux.
En instituant ce droit de rétention, le législateur a garanti une protection patrimoniale efficace contre les évictions arbitraires dépourvues de compensation financière préalable.
L’indemnité d’occupation statutaire fixée à la valeur locative réelle assure corrélativement au bailleur une rémunération équitable durant toute la phase contentieuse d’instruction.
À cet égard, l’application quasi systématique de l’abattement de précarité vient tempérer la rigueur de la valeur locative face aux contraintes d’exploitation subies.
En conséquence, la maîtrise des règles de l’article L. 145-28 du code de commerce demeure indispensable pour sécuriser la gestion des contentieux locatifs.
La rigueur procédurale impose aux deux parties contractantes une anticipation minutieuse des délais de prescription biennale et des modalités de fixation provisionnelle.
Le bailleur avisé veillera à solliciter sans délai une provision d’indemnité d’occupation pour préserver ses flux financiers durant les années d’instance.
De son côté, le locataire devra consigner scrupuleusement les provisions fixées par le juge afin d’écarter tout risque de déchéance de son droit au maintien.
Cette rigueur probatoire et procédurale permet de conduire les négociations d’éviction ou d’indemnisation dans un cadre juridique parfaitement pacifié et sécurisé.
Dès lors, l’accompagnement juridique spécialisé constitue le garant indispensable de la pérennité des droits financiers des acteurs du commerce urbain contemporain.
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