Le refus de renouvellement d’un bail commercial oblige le bailleur à payer au locataire évincé une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité peut atteindre la valeur du droit au bail. L’article L. 145-58 du code de commerce ménage pourtant une issue au propriétaire qui souhaite conserver son locataire. Ce mécanisme, dénommé droit de repentir, permet au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité en consentant au renouvellement du bail. La troisième chambre civile et les cours d’appel ont précisé, entre 2023 et 2026, les conditions d’exercice de cette faculté. L’examen de cette jurisprudence récente éclaire les équilibres délicats qui président à sa mise en œuvre.
I. Le régime de l’exercice du droit de repentir
A. Le délai de quinze jours et la détermination de la décision de référence
L’article L. 145-58 du code de commerce énonce que « le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet ». Le point de départ de ce délai constitue une question essentielle. Sa solution détermine en effet la régularité du repentir exercé par le bailleur.
La troisième chambre civile a tranché cette question dans son arrêt du 9 mars 2023. Saisie du pourvoi n° 21-16.064, elle a jugé que « la décision visée à l’article L. 145-58 du code de commerce, qui, une fois passée en force de chose jugée, ouvre un ultime délai de quinze jours au propriétaire pour exercer son droit de repentir, n’est pas celle qui reconnaît en son principe le droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction, mais celle qui en fixe le montant » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.064). En l’espèce, les bailleurs avaient signifié la rétractation de leur offre de renouvellement le 24 février 2010. Ils ont ensuite exercé leur droit de repentir le 19 juin 2015. Or, ce repentir intervenait après le dépôt du rapport d’expertise. Il demeurait antérieur à la fixation judiciaire du montant de l’indemnité.
La haute juridiction a validé cette chronologie en retenant une lecture souple du texte. Le délai de quinze jours constitue un délai ultime d’exercice. Il ne s’agit pas d’un délai d’attente imposé au bailleur. Le même raisonnement irrigue l’arrêt du 15 février 2023 rendu sur le pourvoi n° 21-21.985. Ce litige opposait la société Royal Food Store à la société Nettle immo. Après un refus de renouvellement notifié le 6 octobre 2011, la locataire avait assigné la bailleresse en fixation de l’indemnité d’éviction le 28 mars 2012. L’expert judiciaire avait ensuite évalué le préjudice. La bailleresse a exercé son droit de repentir le 30 juillet 2015 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985).
La Cour de cassation a approuvé la solution retenue par la cour d’appel de Basse-Terre. Elle a rappelé que, « ayant retenu que la bailleresse avait exercé son droit de repentir avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et que la locataire n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux, la cour d’appel en a exactement déduit que l’exercice du droit de repentir respectait les conditions posées à l’article L. 145-58 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985). Le repentir exercé avant toute décision définitive sur le montant de l’indemnité est donc régulier. Il en va de même lorsque la procédure se poursuit en appel.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé ce point dans son arrêt du 28 mai 2025. Elle a énoncé que « en cas d’appel, comme en l’espèce, le délai, pour exercer le droit de repentir ne court pas et le bailleur peut exercer le droit de repentir pendant la durée de la procédure devant la cour d’appel » (CA Aix-en-Provence, 28 mai 2025, n° 21/09892). La bailleresse avait notifié son repentir le 14 avril 2016. Ce repentir intervenait quatorze jours après le jugement du 31 mars 2016. La locataire avait pourtant interjeté appel de ce jugement. En l’absence de décision définitive, le délai n’avait pas commencé à courir. L’exercice du droit demeurait ainsi régulier.
La forme de la notification du repentir ne soulève pas de difficulté particulière. Le bailleur recourt le plus souvent à un acte extrajudiciaire. La cour d’appel de Caen a toutefois validé un repentir notifié par courriel officiel le 6 avril 2020. Elle a considéré que le bail commercial avait été renouvelé à compter de cette date (CA Caen, 7 septembre 2023, n° 21/03032). La cour d’appel de Rennes a, pour sa part, écarté la nullité d’un acte comportant une erreur matérielle sur la date de prise d’effet du bail renouvelé. Elle a fait application de l’article 114 du code de procédure civile, faute de grief démontré par la locataire (CA Rennes, 1er octobre 2025, n° 24/06443).
L’article L. 145-58 du code de commerce fait peser sur le bailleur qui se repent le paiement des frais de l’instance. Dans l’arrêt Royal Food Store, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Basse-Terre. Cette dernière avait condamné la locataire aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La haute juridiction a rappelé que la bailleresse devait supporter les frais de l’instance en fixation de l’indemnité (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985). Elle a statué au fond sans renvoi, en condamnant la bailleresse aux dépens et à une indemnité de 5 000 euros.
B. Les conditions tenant à la situation du locataire et le contrôle de la régularité du repentir
Le second alinéa de l’article L. 145-58 du code de commerce subordonne l’exercice du droit de repentir à la situation du locataire. Ce texte dispose que « ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». Cette double condition concentre l’essentiel du contentieux récent.
L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 27 mars 2025 fournit une illustration topique. Ce litige opposait la société Galerie Suffren à la société Emilio Pucci France. Cette dernière venait aux droits de la société LVMH Fashion Group France. Après le refus de renouvellement notifié le 24 juin 2013 et l’offre d’indemnité d’éviction, la locataire avait conclu un nouveau bail le 15 avril 2014. Elle a restitué les lieux le 30 mai 2014 (CA Aix-en-Provence, 27 mars 2025, n° 21/04757).
La cour a énoncé que « le droit de repentir du bailleur ne peut plus être exercé lorsque le locataire a quitté régulièrement les lieux en exécution du congé après refus de renouvellement ». Elle a en outre précisé la charge de la preuve : « Il incombe au bailleur d’établir la preuve que le départ a été sciemment organisé dans le but de faire échec à son droit de repentir ». Faute d’une telle preuve, la locataire conservait son droit à indemnité d’éviction. Cette indemnité a été fixée à la somme de 776 980 euros.
Le départ du locataire, antérieur au repentir, ne saurait être assimilé à une faute. L’article L. 145-28 du code de commerce garantit au locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Cette garantie constitue une faculté et non une obligation. À cet égard, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que le locataire peut quitter les lieux sans commettre de faute. Il ne perd pas son droit à indemnité d’éviction dans cette hypothèse. Le départ doit seulement être la conséquence du refus de renouvellement. Le délai de dix mois écoulé en l’espèce ne caractérisait pas un départ précipité.
La cour d’appel de Rennes a appliqué la condition de réinstallation avec la même rigueur. Son arrêt du 1er octobre 2025 opposait la société Armor Auto à la Caisse régionale de crédit agricole des Côtes-d’Armor. Le bailleur avait notifié son repentir le 30 mars 2023. La locataire avait pourtant signé, le 26 juillet 2021, un bail commercial en l’état futur d’achèvement. Ce bail portait sur de nouveaux locaux destinés à sa réinstallation. La condition suspensive afférente avait été levée le 10 septembre 2021 (CA Rennes, 1er octobre 2025, n° 24/06443).
La cour a considéré qu’« il doit être considéré qu’à la date du 30 mars 2023, la société Armor auto avait déjà loué un autre immeuble destiné à sa réinstallation. La bailleresse ne pouvait donc plus, conformément aux dispositions de l’article L145-58 du code de commerce, exercer son droit de repentir à cette date ». Le repentir tardif est donc resté sans effet. La bailleresse a été condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction de 77 193,06 euros. Cette solution illustre l’importance de la date de l’engagement irréversible du preneur dans sa réinstallation.
Le contrôle de la régularité du repentir s’étend enfin à la faute du bailleur. Dans l’affaire Royal Food Store, la locataire soutenait que la bailleresse avait engagé un programme de réhabilitation. Ce programme visait, selon elle, à la contraindre à quitter les lieux sans indemnité. La Cour de cassation a toutefois approuvé les juges du fond d’avoir écarté cette analyse. L’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul délai écoulé entre le refus de renouvellement et le repentir. Elle ne résultait pas davantage de travaux n’ayant pas empêché la poursuite de l’activité commerciale (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.985).
II. Les effets du droit de repentir sur la relation locative
A. La formation du bail renouvelé et l’extinction de l’indemnité d’éviction
L’exercice régulier du droit de repentir fait renaître la relation locative. L’article L. 145-12 du code de commerce en fixe le régime temporel. Ce texte dispose que, « lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». La date de notification du repentir constitue donc le point de départ du bail renouvelé.
La cour d’appel de Versailles a fait application de ce principe dans son arrêt du 2 mars 2023. La bailleresse avait notifié son droit de repentir le 9 mars 2021. Cette notification intervenait après la condamnation à verser une indemnité d’éviction de 456 652 euros. Ce jugement avait été prononcé le 18 janvier 2021. La cour a retenu que « le bail a été renouvelé par l’effet du droit de repentir exercé par le bailleur le 9 mars 2021 en application des dispositions de l’article L.145-58 du code de commerce » (CA Versailles, 2 mars 2023, n° 22/00520).
En conséquence, la cour en a déduit le sort de l’indemnité d’éviction. Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice né du défaut de renouvellement. Elle était « devenue en l’espèce sans objet ». Cette solution est conforme à la logique de l’article L. 145-14 du code de commerce. Ce texte n’admet l’indemnité d’éviction qu’à défaut de renouvellement du bail.
La cour d’appel de Paris a rendu le 9 juillet 2026 un arrêt qui confirme ces solutions. Les bailleurs avaient délivré, le 19 juillet 2013, un congé avec refus de renouvellement. Ce congé prenait effet le 31 mars 2014. Les bailleurs ont exercé leur droit de repentir par exploits d’huissier du 11 mars 2021. Ils proposaient un loyer annuel de 11 358 euros (CA Paris, 9 juillet 2026, n° 23/17630). Le tribunal judiciaire de Bobigny avait constaté le renouvellement du bail à compter du 11 mars 2021. La cour d’appel a confirmé la date d’effet du bail renouvelé.
La jurisprudence s’est également prononcée sur les suites contentieuses du repentir. Dans l’arrêt du 16 novembre 2023 rendu sur le pourvoi n° 22-17.409, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement le 30 octobre 2013. Il avait offert le paiement d’une indemnité d’éviction. Il a exercé son droit de repentir le 21 juillet 2014. Un procès-verbal de conciliation du 7 mars 2016 a ensuite constaté l’accord des parties. Cet accord portait sur l’établissement d’un nouveau bail « tous commerces sauf bruyants ». Le loyer mensuel était fixé à 1 000 euros (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.409).
La Cour de cassation a censuré l’arrêt qui déclarait irrecevables, comme nouvelles, les demandes subsidiaires du bailleur. Ces demandes tendaient à la dénégation du droit au renouvellement des locataires. Elles poursuivaient les mêmes fins que la demande initiale en résiliation judiciaire. Les deux demandes tendaient en effet à la cessation des rapports locatifs. L’article 565 du code de procédure civile faisait donc obstacle à leur irrecevabilité.
Par ailleurs, l’acte de repentir comporte le plus souvent une offre de loyer pour le bail renouvelé. La valeur contractuelle de cette offre obéit au droit commun de la formation des contrats. La cour d’appel de Paris a jugé, le 9 juillet 2026, que l’offre contenue dans l’acte du 11 mars 2021 avait pu être librement rétractée. La rétractation était intervenue avant l’acceptation des locataires. L’acceptation tardive n’a pu créer un engagement en l’absence de rencontre des consentements. Cette solution rappelle que la notification du repentir n’emporte pas fixation définitive du loyer. Le montant du loyer peut être débattu devant le juge des loyers commerciaux.
B. La période intermédiaire : indemnité d’occupation, déplafonnement et fixation du loyer renouvelé
Entre la date d’effet du congé et la notification du repentir, le locataire demeure dans les lieux sans titre. L’article L. 145-28 du code de commerce lui reconnaît un droit au maintien dans les lieux. Ce droit subsiste jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Le locataire doit en contrepartie verser une indemnité d’occupation. Cette indemnité est déterminée selon les règles de la valeur locative.
La cour d’appel de Versailles a appliqué ce régime à la période intermédiaire. En cas d’exercice du droit de repentir, le locataire demeure redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité court entre l’expiration du bail et la date de renouvellement par l’effet du repentir (CA Versailles, 2 mars 2023, n° 22/00520). En l’espèce, l’indemnité a été due du 1er juillet 2015 au 9 mars 2021. Elle a été calculée sur la base de la valeur locative. Un coefficient de précarité de 10 % a tenu compte de la situation d’expectative du locataire.
La cour d’appel de Caen a appliqué la même construction dans son arrêt du 7 septembre 2023. Le bailleur avait notifié son repentir par courriel le 6 avril 2020. Le bail a été déclaré renouvelé à compter de cette date. Cette solution est conforme aux dispositions de l’article L. 145-12 du code de commerce (CA Caen, 7 septembre 2023, n° 21/03032). La cour a fixé l’indemnité d’occupation due pour la période du 23 mars 2018 au 5 avril 2020. Elle a appliqué un abattement de 20 % au titre de la précarité subie par le preneur. Le loyer du bail renouvelé a ensuite été fixé à la valeur locative des lieux. Le déplafonnement résultait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
La prescription des actions en paiement de l’indemnité d’occupation a été précisée par la troisième chambre civile. Son arrêt du 16 mars 2023 a été rendu sur le pourvoi n° 21-19.707, publié au Bulletin. La Cour de cassation a jugé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié au Bulletin). L’action en paiement obéit donc à la prescription abrégée de l’article L. 145-60 du code de commerce. Le délai ne court qu’à compter du jour où le bailleur a connaissance de l’exercice du droit d’option.
Le sort du loyer du bail renouvelé soulève la question du déplafonnement. L’article L. 145-34 du code de commerce écarte le plafonnement lorsque la durée du bail excède douze ans. Cette durée s’apprécie par l’effet d’une tacite prolongation. La cour d’appel de Paris a précisé ce point le 9 juillet 2026. Elle a jugé que « seule la durée du bail écoulé jusqu’à la date d’effet du congé sans offre de renouvellement doit être prise en considération pour apprécier s’il y a lieu à déplafonnement, sans que soit pris en considération le report du point de départ du nouveau bail résultant de l’exercice du droit de repentir par le bailleur » (CA Paris, 9 juillet 2026, n° 23/17630). Le bail consenti le 1er janvier 1995 et dénoncé le 31 mars 2014 avait dépassé douze années. Le loyer du bail renouvelé a donc été fixé à la valeur locative, sans lissage.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait adopté la même analyse dans son arrêt du 28 mai 2025. La période écoulée entre la fin du bail expiré et la date du repentir ne constitue pas une période de tacite prolongation. Elle constitue une période de maintien dans les lieux sans bail (CA Aix-en-Provence, 28 mai 2025, n° 21/09892). La durée effective du bail avait excédé douze ans. Dès lors, le loyer du bail renouvelé a été fixé à la valeur locative. Il a été arrêté à la somme de 13 900 euros par an. Cette fixation obéit aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce.
Le droit d’option du bailleur complète enfin ce dispositif. Il permet au bailleur, qui a accepté le principe du renouvellement, de le refuser une fois le prix définitivement fixé. La troisième chambre civile a précisé ce mécanisme dans son arrêt du 27 février 2025. Elle a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin). L’exercice du droit d’option n’est soumis à aucune condition de forme. La même chambre l’a rappelé le 27 mars 2025, sur le pourvoi n° 23-20.030 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin). Les mentions obligatoires de l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur constitue une prérogative exorbitante de droit commun. La jurisprudence récente en a dessiné les contours avec précision. Le délai de quinze jours court de la décision qui fixe le montant de l’indemnité d’éviction. Cette décision doit être passée en force de chose jugée. Le locataire doit être encore dans les lieux et ne pas avoir engagé sa réinstallation. L’exercice du repentir fait renaître le bail à la date de sa notification. Il éteint l’indemnité d’éviction. Il laisse subsister, pour la période intermédiaire, une indemnité d’occupation à la valeur locative. Les arrêts de 2026, dont celui de la cour d’appel de Paris du 9 juillet 2026, confirment la pérennité de ces solutions. Ils en étendent l’application au déplafonnement du loyer renouvelé.
Le bailleur doit mesurer les conséquences financières de son choix. Les frais de l’instance restent à sa charge. Le repentir lui évite toutefois le versement d’une indemnité dont le montant peut être considérable. Un avocat en droit des baux commerciaux à Paris accompagne les bailleurs et les preneurs dans la conduite de ces procédures. Cet accompagnement s’étend de la délivrance du congé à la fixation de l’indemnité. Il vise à sécuriser les intérêts des parties au regard des délais stricts imposés par le statut des baux commerciaux.
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