I. La qualification de la clause de loyer à paliers : l’autonomie de l’augmentation forfaitaire au regard du régime de l’indexation

A. La définition du bail à paliers et la détermination conventionnelle du loyer

Le bail à paliers désigne la stipulation qui fixe par avance l’évolution du loyer, dans son montant et dans sa date d’application, sans référence à un indice économique. La cour d’appel de Grenoble a donné de ce mécanisme une définition d’une netteté remarquable. Elle a énoncé que constitue un bail à paliers « un bail dans lequel les parties conviennent par avance de l’évolution du loyer, tant en ce qui concerne son montant que la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation » (CA Grenoble, 20 novembre 2025, n° 24/03210, lien). Cette définition rejoint celle de la cour d’appel de Versailles. La clause d’indexation ou d’échelle mobile « se distingue de la clause d’augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l’évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l’indexation » (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 24/02263, lien).

Le mécanisme se rencontre fréquemment dans les baux conclus pour de longues durées, notamment dans les résidences pour personnes âgées. Chaque chambre y fait l’objet d’un bail distinct dont le loyer croît selon un taux forfaitaire annuel ou triennal. La cour d’appel de Besançon a ainsi qualifié de clause d’augmentation forfaitaire la stipulation d’un bail de douze ans. Ce bail prévoyait une réévaluation du loyer au taux fixe de 2 % par année complète de loyer versé (CA Besançon, 30 juin 2026, n° 25/00145, lien). La juridiction a précisément relevé que « les parties ont, en l’occurrence, librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle de 2 %, sans référence à un quelconque indice économique par le biais d’une échelle mobile ». Elle en a déduit que « le montant du loyer et de son augmentation était donc aisément déterminable par chacune des parties en l’absence d’imprévisibilité » (CA Besançon, 30 juin 2026, n° 25/00145, lien).

La fixation du loyer initial relève de la liberté contractuelle des parties, ainsi que le rappelle l’article L. 145-33 du code de commerce (article L. 145-33 du code de commerce). Ce texte dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, à défaut d’accord des parties. Or, ce principe ne s’applique qu’à défaut d’accord. En conséquence, la clause de paliers constitue un mode de détermination initiale du loyer relevant de la liberté contractuelle (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 24/02263, lien).

Cette analyse a été consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 juin 2022 (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042, lien). Dans cette espèce, le bail stipulait une augmentation forfaitaire de 4,5 % chaque premier janvier. La haute juridiction a retenu que « les parties ont librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle du loyer, sans référence à un indice économique ». Elle a jugé que « l’article 12 du bail institue une clause d’augmentation forfaitaire du loyer annuel dû, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou l’indexation » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042, lien). La solution est essentielle : elle affranchit la clause d’augmentation forfaitaire du contrôle sévère réservé aux clauses d’indexation.

La détermination du loyer par paliers appelle toutefois une vigilance particulière dans sa rédaction. Les juridictions vérifient que la stipulation est claire, précise et connue du preneur au moment de la conclusion du contrat. C’est en ce sens que la cour d’appel de Besançon a relevé que le montant du loyer et de son augmentation était « aisément déterminable par chacune des parties en l’absence d’imprévisibilité », en soulignant que le preneur devait être regardé « sinon comme le rédacteur du bail, à tout le moins comme la partie économiquement forte dans la présente relation contractuelle » (CA Besançon, 30 juin 2026, n° 25/00145, lien). Cette considération n’est pas anodine : elle révèle que la qualification de clause d’augmentation forfaitaire s’apprécie au regard de la commune intention des parties et du comportement qu’elles ont adopté dans l’exécution du bail. Le juge s’attache ainsi à l’économie globale de la convention, sans s’arrêter à la seule dénomination que les parties ont donnée à la stipulation. Une stipulation libellée en termes indiciaires peut être requalifiée en augmentation forfaitaire si elle se résout en réalité en une hausse fixe et prévisible, tandis qu’une stipulation présentée comme forfaitaire peut être traitée en clause d’indexation dès lors qu’elle incorpore une référence extérieure variable.

B. La frontière avec la clause d’indexation : l’ordre public monétaire et la sanction de la réputation non écrite

La distinction entre le bail à paliers et la clause d’indexation revêt une importance pratique considérable. Les stipulations indiciaires sont en effet soumises aux dispositions d’ordre public des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier. L’article L. 112-1 du code monétaire et financier interdit en principe l’indexation automatique des prix de biens ou de services (article L. 112-1 du code monétaire et financier). Il répute non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive prévoyant une période de variation de l’indice supérieure à la durée entre chaque révision. L’article L. 112-2 du même code prohibe les indexations fondées sur des éléments sans relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité de l’une des parties (article L. 112-2 du code monétaire et financier). Il répute en revanche en relation directe l’indexation sur l’indice du coût de la construction ou sur l’indice des loyers commerciaux.

Le critère déterminant de la qualification réside dans la référence à un indice. L’indice se définit comme une donnée objective, extrinsèque et aléatoire, dont la variation échappe à la volonté des parties. La cour d’appel de Versailles a rappelé que la clause d’échelle mobile « peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s’accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d’un élément objectif de référence nommé indice » (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 23/08379, lien). À l’inverse, la clause d’augmentation forfaitaire se caractérise par l’absence de toute référence indiciaire. Le montant de l’augmentation y est fixe et connu des parties dès la conclusion du contrat.

La frontière devient délicate lorsque la clause mêle un taux fixe et une référence à un indice. Tel est le cas des baux d’EHPAD indexant le loyer sur le prix des prestations d’hébergement des personnes âgées (PPH), avec une garantie minimale d’augmentation. La cour d’appel de Versailles a jugé qu’une clause prévoyant une révision annuelle à hauteur de 50 % de l’augmentation du PPH « avec une garantie de 1,5 % net par an » constitue une clause d’indexation. Elle a relevé que le PPH « varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties » et « est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse » (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 23/08379, lien).

Cette clause d’indexation a été sanctionnée avec rigueur. La même juridiction a retenu que la garantie minimale de 1,5 % et le mécanisme d’indexation « forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant ». Elle a constaté que la clause « exclut toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s’effectue uniquement à la hausse ». La clause organise ainsi une distorsion prohibée entre l’intervalle de variation indiciaire et la durée entre deux révisions (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 23/08379, lien). En conséquence, la clause a été réputée non écrite en son intégralité. La juridiction a relevé qu’elle « constitue de surcroît un ensemble indivisible » (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 23/08379, lien). La cour d’appel d’Amiens a adopté la même solution dans une espèce comparable. Elle a jugé que « la clause relative à la révision du loyer constitue une clause d’indexation prohibée qui ne peut pas être appliquée » (CA Amiens, 16 janvier 2025, n° 23/02288, lien).

La sanction de la réputation non écrite trouve son fondement dans l’article L. 145-15 du code de commerce (article L. 145-15 du code de commerce). Ce texte répute non écrits les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41. Par ailleurs, la clause d’échelle mobile est régie par l’article L. 145-39 du code de commerce (article L. 145-39 du code de commerce). Ce texte permet la révision chaque fois que le jeu de la clause a augmenté ou diminué le loyer de plus d’un quart. La variation qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Or, l’augmentation forfaitaire, parce qu’elle n’est pas une indexation, échappe à ces mécanismes et à leur plafond de 10 %.

La portée de la sanction mérite néanmoins d’être cernée avec précision. La réputation non écrite n’entraîne pas nécessairement l’anéantissement de l’ensemble de la clause d’indexation. La Cour de cassation a posé le principe selon lequel, en application de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée entre la période de variation de l’indice et la durée séparant deux révisions est réputée non écrite, à l’exclusion de l’entière clause (Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058, publié au Bulletin, lien). Elle a précisé que l’interdiction s’applique dès la première indexation, mais que la sanction demeure circonscrite à la stipulation génératrice de la distorsion (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-24.599, publié au Bulletin, lien). La même solution prévaut sur le terrain des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce : seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sauf à ce que les juges du fond caractérisent l’indivisibilité de la clause, c’est-à-dire l’impossibilité de retrancher la stipulation irrégulière sans porter atteinte à la cohérence de l’ensemble (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin, lien ; Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336, lien). Les décisions relatives aux baux d’EHPAD, qui réputent non écrite la clause en son intégralité, s’expliquent précisément par cette indivisibilité : le mécanisme d’indexation et la garantie forfaitaire y forment « un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant », insusceptibles d’être dissociés.

Le second volet de cette jurisprudence concerne la réciprocité de la variation, exigence essentielle de la clause d’échelle mobile. Le propre d’une clause d’échelle mobile est en effet de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse. La stipulation qui n’admet l’indexation qu’en cas de hausse de l’indice de référence fausse le jeu normal de l’indexation et neutralise mathématiquement les années de baisse, modifiant ainsi le délai d’atteinte du seuil de variation du quart qui conditionne la révision de l’article L. 145-39 du code de commerce. Une telle stipulation doit donc être réputée non écrite sur le fondement des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, sans qu’il soit nécessaire de se placer sur le terrain de la distorsion de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié au Bulletin, lien ; Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié au Bulletin, lien). Cette exigence de réciprocité éclaire en creux la licéité de la clause d’augmentation forfaitaire : celle-ci, parce qu’elle ne repose sur aucun indice, n’a pas à garantir une variation à la baisse. C’est précisément l’absence de toute référence indiciaire qui la soustrait aux exigences propres à l’indexation, alors que la moindre référence à un indice, fût-elle complétée d’une garantie forfaitaire, fait basculer la stipulation dans le régime d’ordre public monétaire.

La réputation non écrite emporte enfin des conséquences financières qu’il importe de mesurer. L’action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription. En revanche, l’action en répétition de l’indu par laquelle le preneur sollicite la restitution des sommes versées en exécution de la clause est enfermée dans la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil). Surtout, la Cour de cassation a jugé que la créance de restitution doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application de la stipulation réputée non écrite, celle-ci étant censée n’avoir jamais existé (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin, lien). La cour d’appel de Douai a fait application de ce principe dans une espèce où la clause d’indexation ne jouait qu’à la hausse et était enfermée dans une fourchette de variation annuelle : elle a confirmé la restitution des trop-perçus, calculés par différence entre les loyers facturés et le loyer résultant de la seule clause d’échelle mobile licite, dans la limite de la prescription quinquennale (CA Douai, 3 avril 2025, n° 23/04517, lien).

II. Le régime des paliers dans la durée : l’application en cours de bail, la poursuite en cas de prolongation et le plafonnement au renouvellement

A. L’exécution de la clause de paliers et son articulation avec la révision triennale

La clause d’augmentation forfaitaire produit ses effets de plein droit, sans qu’aucune notification ne soit nécessaire. Le preneur ne peut se soustraire au paiement des paliers en invoquant l’inaction du bailleur. La cour d’appel de Douai a jugé que « non seulement une réclamation tardive ne vaut pas renonciation à se prévaloir des effets de la clause, mais en outre la locataire a été avisée du nouveau montant de ses loyers par courriers recommandés » (CA Douai, 11 mai 2023, n° 22/04693, lien). Le loyer du bail de restauration était « à paliers indexé ». La juridiction a condamné la locataire au paiement provisionnel des loyers résultant de l’application cumulative des paliers triennaux et de l’indexation. Elle a rappelé que la clause « parfaitement claire fait la loi des parties » (CA Douai, 11 mai 2023, n° 22/04693, lien).

La coexistence de paliers et d’une clause d’indexation est parfaitement licite. Les deux mécanismes se cumulent lorsque le bail le prévoit. La cour d’appel de Nîmes a ainsi validé une clause d’indexation « de plein droit » sur l’indice du coût de la construction. Le bail litigieux comportait pourtant un loyer fixé par paliers. Elle a jugé « qu’une clause d’indexation est compatible avec la fixation du loyer par paliers » (CA Nîmes, 12 juin 2026, n° 25/02242, lien). La juridiction a précisé que « les loyers fixés par paliers entre 2004 et 2008 ne sont pas concernés par l’arriéré d’indexation sollicité ». La clause ne produit donc ses effets qu’à compter de la fin de la période des paliers initiaux (CA Nîmes, 12 juin 2026, n° 25/02242, lien).

L’articulation avec la révision triennale mérite une attention particulière. L’article L. 145-37 du code de commerce dispose que les loyers des baux commerciaux « peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 » (article L. 145-37 du code de commerce). L’article L. 145-38 du même code ne permet la demande en révision que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance (article L. 145-38 du code de commerce). La révision prend effet à compter de la demande, et la variation ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires. Or, la Cour de cassation a admis que la clause d’augmentation forfaitaire n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public des articles L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042, lien). Ces textes ne régissent en effet que la révision légale et l’indexation conventionnelle.

La révision triennale ne saurait davantage servir de correctif aux effets d’une fixation conventionnelle du loyer régulièrement appliquée. La Cour de cassation a jugé, à propos d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile, que lorsque le loyer en vigueur est le résultat de l’application de cette clause, qui fait référence à un indice légal, il n’y a pas lieu à révision sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce, à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.367, publié au Bulletin, lien). Ce raisonnement vaut a fortiori pour la clause d’augmentation forfaitaire. Dès lors que le loyer a été fixé par paliers déterminés d’avance, le preneur ne peut, sur le fondement de la révision triennale, obtenir la neutralisation de l’augmentation conventionnelle au seul motif que la valeur locative aurait évolué moins favorablement. La révision légale ne s’applique qu’à défaut de clause conventionnelle de fixation du loyer, ou lorsque la preuve d’une modification notable des éléments de la valeur locative est rapportée.

La cour d’appel de Grenoble a fait application de cette jurisprudence. Elle a refusé de réputer non écrite une clause d’augmentation forfaitaire de 2 % par an insérée dans des baux de douze ans. Elle a observé que « cette modalité connue et acceptée par le locataire résulte également des relations contractuelles entre les parties » (CA Grenoble, 20 novembre 2025, n° 24/03210, lien). La juridiction a souligné que le montant annuellement dû était « facilement déterminable et déterminé » dès l’origine du bail. Cette caractéristique distingue la clause d’un mécanisme d’indexation soumis aux prescriptions du code monétaire et financier (CA Grenoble, 20 novembre 2025, n° 24/03210, lien).

B. Le sort des paliers à l’échéance : la poursuite en cas de tacite prolongation et le plafonnement du loyer renouvelé

La question de la survie de la clause de paliers après l’échéance du bail se pose avec acuité. Elle se rencontre tant en cas de tacite prolongation qu’à l’occasion du renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce. Or, la jurisprudence récente fait prévaloir la continuité contractuelle. La clause d’augmentation forfaitaire continue de s’appliquer pendant la tacite prolongation et lors du renouvellement exprimé dans les mêmes conditions. La cour d’appel de Versailles a ainsi jugé que le juge « n’a pas le pouvoir de modifier cette clause, qui doit donc être appliquée aux baux tacitement prolongés » (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 24/02263, lien).

La cour d’appel de Grenoble a adopté la même solution. Elle a rejeté la prétention du preneur tendant à cantonner l’augmentation forfaitaire au bail initial. Le bail renouvelé l’avait en effet été « dans les mêmes conditions que le bail initial » (CA Grenoble, 20 novembre 2025, n° 24/03210, lien). La cour d’appel de Besançon a également jugé que la clause continue de recevoir application au-delà de la durée initiale. Le bail prévoyait expressément qu’à l’issue de sa durée il se poursuivrait pour une nouvelle durée de douze années (CA Besançon, 30 juin 2026, n° 25/00145, lien).

La question du plafonnement du loyer du bail renouvelé demeure, en revanche, régie par des règles d’ordre public. La clause de paliers ne déroge pas à ces règles. L’article L. 145-34 du code de commerce plafonne le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler (article L. 145-34 du code de commerce). La règle cède toutefois en cas de modification notable des éléments de l’article L. 145-33. Elle s’applique lorsque la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans, la variation étant calculée depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. L’arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 6 mars 2013 a tranché la question dans le sens de l’application du plafonnement nonobstant l’existence de paliers.

Dans cette espèce, la cour d’appel avait déplafonné le loyer renouvelé au motif que la fixation du loyer par paliers excluait la fixation d’un loyer de base. Elle en avait déduit que la règle du plafonnement était mise en échec. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. Elle a énoncé que « pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers » (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, publié au Bulletin, lien). Le loyer initial acquitté lors de la prise d’effet du bail à renouveler constitue donc l’assiette de la variation indiciaire. Peu importe que le bail expiré ait organisé une progression par paliers successifs.

La cour d’appel de Nîmes a fait application de cette jurisprudence en écartant la demande du preneur tendant à appliquer l’indexation au seul loyer initial. Elle a relevé que la solution dégagée par l’arrêt de 2013 « porte sur l’application de la règle du plafonnement lors de la fixation du prix du bail renouvelé » et se révèle « sans objet en l’espèce » (CA Nîmes, 12 juin 2026, n° 25/02242, lien). Cette décision illustre la coexistence des deux régimes. La clause d’augmentation forfaitaire s’applique de plein droit en cours de bail. Elle ne préjuge pas du plafonnement légal applicable lors du renouvellement.

Le déplafonnement demeure néanmoins possible dans les hypothèses légales. Tel est le cas en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, de durée supérieure à neuf ans ou de tacite prolongation excédant douze ans. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit alors un échelonnement des augmentations plafonné à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L. 145-34 du code de commerce). Or, le bailleur qui souhaite obtenir le déplafonnement doit rapporter la preuve de l’un de ces cas. La simple existence de paliers dans le bail expiré ne peut suffire à cette démonstration, ainsi que le rappelle la solution de principe de 2013 (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, lien).

La preuve du déplafonnement obéit à des exigences strictes que les juridictions rappellent constamment. Le bailleur qui sollicite la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative doit démontrer que la modification notable d’un des éléments de la valeur locative est intervenue au cours du bail expiré et qu’elle présente un intérêt pour le commerce exercé dans les lieux, dans le respect de la destination contractuelle. Une seule de ces modifications suffit toutefois à écarter le plafonnement, la loi n’exigeant pas la modification de l’ensemble des éléments (CA Paris, 13 juin 2024, n° 22/14829, lien). À défaut, le loyer demeure plafonné à la variation indiciaire calculée depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, et ce nonobstant l’existence de la clause de paliers. La charge de la preuve incombant au bailleur, le preneur confronté à une prétention de déplafonnement a tout intérêt à faire vérifier que la modification alléguée est réelle, qu’elle est survenue pendant le bail expiré et qu’elle se rapporte au commerce considéré, avant d’envisager toute transaction ou tout contentieux.

Conclusion

La jurisprudence récente dessine un régime cohérent du bail à paliers. La licéité de la clause d’augmentation forfaitaire est désormais solidement établie, dès lors que l’augmentation est déterminée par avance et indépendante de tout indice économique. La frontière avec la clause d’indexation demeure toutefois délicate. Les décisions récentes relatives aux baux d’EHPAD en témoignent : la référence au PPH, assortie d’une garantie minimale, a été requalifiée en indexation prohibée. La clause a ainsi été réputée non écrite en son intégralité (CA Versailles, 24 juin 2026, n° 23/08379, lien). En conséquence, la rédaction de la clause constitue un enjeu déterminant pour les parties. La moindre référence indiciaire, même complétée d’un taux fixe, fait basculer la stipulation dans le régime de l’ordre public monétaire.

Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé, le 6 mars 2013, que les paliers ne font pas échec au plafonnement du loyer renouvelé. La variation indiciaire doit être appliquée au loyer initial acquitté à la prise d’effet du bail à renouveler (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, lien). Dès lors, la stipulation de paliers doit être conçue en pleine connaissance de ses effets sur la durée du bail comme sur le loyer renouvelé. Il appartient au rédacteur de la convention de veiller à la détermination préalable des montants et à l’absence de toute référence indiciaire. Cette vigilance conditionne la qualification de clause d’augmentation forfaitaire. Les parties confrontées à la contestation d’une telle clause ont intérêt à faire examiner la stipulation litigieuse par un avocat en droit des baux commerciaux à Paris. Cette analyse permet d’anticiper les risques de réputation non écrite et de sécuriser la fixation conventionnelle du loyer dans le temps.