I. La formation du bail commercial en l’état futur d’achèvement
A. La qualification du contrat et son articulation avec la vente en l’état futur d’achèvement
Le bail commercial en l’état futur d’achèvement permet de louer un local avant sa construction. En conséquence, la relation locative se noue avant même l’existence matérielle du bien. Ce mécanisme, désigné par le sigle BEFA, sécurise la commercialisation d’un programme immobilier neuf. Le bailleur s’engage à édifier l’immeuble, puis à livrer les locaux au preneur. En contrepartie, le preneur s’engage à louer les lieux pour une durée souvent supérieure au minimum légal. Or, la jurisprudence récente en fixe les contours avec une précision croissante. La cour d’appel de Caen a rendu un arrêt important le 25 juin 2026 n° 25/01119 (CA Caen, 25 juin 2026, n° 25/01119). Elle y examine l’articulation d’un BEFA avec une vente du même bien en l’état futur d’achèvement. La société Foncim promotion avait consenti un BEFA à la société AFTEC. Elle avait ensuite vendu les locaux à la SCI Les Mûriers, « substituée de plein droit dans les droits du bailleur ». Cette chaîne contractuelle illustre la complémentarité des deux montages.
La vente en l’état futur d’achèvement obéit à un formalisme strict du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 261-11 de ce code impose un acte authentique et des mentions obligatoires. Le contrat doit préciser la description de l’immeuble, son prix et son délai de livraison (art. L. 261-11 CCH). Par ailleurs, la cour d’appel de Caen rappelle que « toute modification du délai de livraison d’un contrat de vente en état futur d’achèvement doit être formalisée par la voie d’un avenant à l’acte authentique initial ». La seule date opposable au vendeur est celle stipulée au contrat. La mise à disposition anticipée des lieux, intervenue le 3 juillet 2023, n’a pas engagé le vendeur. Le délai contractuel expirait pourtant au 30 septembre suivant.
Le BEFA s’articule donc étroitement avec la vente, sans se confondre avec elle. La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur cette articulation le 27 mars 2025 n° 22/03296 (CA Paris, 27 mars 2025, n° 22/03296). Une société civile de construction vente avait promis de vendre les murs d’un commerce en l’état futur d’achèvement. Elle l’avait promis à la locataire qu’elle avait indemnisée pour la résiliation de son bail. Le litige portait sur la levée de l’option d’achat par la société locataire. Son objet social n’englobait pas, à cette date, l’acquisition de biens immobiliers. La cour d’appel a jugé la nullité relative couverte par la modification ultérieure de l’objet social. Elle a retenu que la société avait confirmé la levée de l’option d’achat. Cet arrêt montre que le BEFA s’inscrit dans une opération globale de restructuration. La résiliation du bail ancien, la promesse de vente et le bail du local neuf sont alors liés.
La qualification de BEFA emporte application du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-1 du code de commerce fixe les conditions de cette application (art. L. 145-1 C. com.). Le statut s’applique aux baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité. Il exige que le fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé. La construction en cours au jour de la signature ne fait pas obstacle au statut. Le point de départ du bail est alors reporté à la livraison. La durée contractuelle, d’au moins neuf ans, court à compter de cette livraison (art. L. 145-4 C. com.).
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a apporté une précision utile le 12 mai 2026 n° 21/13606 (CA Aix-en-Provence, 12 mai 2026, n° 21/13606). L’affaire concernait la cession d’un lot dans une résidence de tourisme. La cession était assortie d’un bail commercial à effet du « lendemain de la livraison du bien ». La cour d’appel a jugé que « la livraison ne s’entend que d’un bien achevé ». Le bail n’avait donc pas reçu exécution tant que l’immeuble n’était pas terminé. À cet égard, cette précision conditionnait la solution d’un litige fiscal portant sur l’option de TVA. Elle intéresse directement les praticiens du BEFA. Elle subordonne le point de départ de l’engagement locatif à la réalisation effective de l’ouvrage.
B. La détermination de la livraison et la prise d’effet du bail
La livraison constitue l’événement central du bail commercial en l’état futur d’achèvement. Elle déclenche la prise d’effet du bail et le point de départ de la durée. Elle rend également le loyer exigible. La jurisprudence définit la livraison par référence à l’achèvement de l’immeuble. L’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation retient une définition de l’achèvement (art. R. 261-1 CCH). L’immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages indispensables sont exécutés. Les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation conforme à la destination doivent être installés. Les défauts non substantiels ne sont pas pris en considération. Les malfaçons n’entraînant pas d’impropriété à l’utilisation ne le sont pas davantage. Les parties au BEFA peuvent se référer contractuellement à cette définition.
La cour d’appel de Paris a précisé le rôle du procès-verbal de livraison le 6 novembre 2025 n° 22/05264 (CA Paris, 6 novembre 2025, n° 22/05264). Le bail stipulait que « c’est la date de livraison des lieux loués qui marquera la date de prise d’effet du bail ». Le preneur avait signé le procès-verbal le 30 juin 2017 en émettant des réserves. Les réserves avaient été levées le 22 septembre suivant. La cour d’appel a jugé que « avec ou sans réserve, vaudra livraison des lieux loués par le preneur ». Le bail avait donc pris effet le 30 juin 2017. Il n’avait pas pris effet le 22 septembre 2017, date de la levée des réserves. Cette solution confère au procès-verbal un rôle déterminant.
La détermination de la livraison conditionne l’appréciation des manquements du bailleur. La cour d’appel de Caen a retenu que le vendeur avait respecté son obligation de délivrance conforme. L’avis favorable de la commission de sécurité avait été transmis avant l’échéance contractuelle. La date de mise à disposition anticipée des locaux ne constituait pas la livraison contractuelle. Dès lors, la qualification de la mise en possession du 3 juillet 2023 était indifférente. La livraison demeurait fixée au plus tard au 30 septembre 2023. Or, la perte de loyers invoquée procédait d’une mise en location au 1er septembre 2023. Cette date était antérieure à la date butoir contractuelle. La cour d’appel en a déduit que le préjudice ne pouvait être qu’une perte de chance. Le pourvoi formé par l’acquéreur a été rejeté. L’arrêt infirmait le jugement qui avait alloué une indemnité de 10 000 euros.
La prise d’effet du bail à la livraison emporte des conséquences financières majeures. Le preneur supporte le loyer à compter de la livraison. Il doit pourtant réaliser encore les travaux d’aménagement des locaux. La cour d’appel de Paris a jugé que la locataire demeurait tenue des loyers à compter du 30 juin 2017. Le retard pris dans les travaux d’aménagement n’était pas exonératoire. La cour d’appel d’Amiens a examiné cette question le 8 janvier 2026 n° 23/05124 (CA Amiens, 8 janvier 2026, n° 23/05124). Le bail prévoyait la livraison d’une « coque livrée brut de gros œuvre ». Le preneur devait réaliser les travaux de second œuvre. La coque avait été mise à disposition le 4 juillet 2017. Le cinéma avait ouvert au public le 13 décembre suivant. Le litige portait sur la charge du remplacement des blocs-portes. Ces portes, installées lors de l’édification, étaient devenues défectueuses.
La cour d’appel d’Amiens a rappelé que « la délivrance et la jouissance paisible du bien loué sont des obligations continues du bailleur, exigibles pendant toute la durée du bail ». Elle a rappelé : « C’est au bailleur qu’il appartient de prouver qu’il s’est libéré entièrement de son obligation de délivrance continue et conforme ». Le bailleur ne pouvait s’exonérer au motif de la conformité des portes au cahier des charges. Les portes étaient devenues rapidement impropres à leur usage. La cour d’appel a confirmé la condamnation du bailleur au coût de remplacement. Ce coût s’élevait à 78 895,62 euros. Cet arrêt illustre la portée de l’obligation de délivrance dans la durée. Il vaut également lorsque le local a été livré à l’état brut de gros œuvre.
II. L’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur en l’état futur d’achèvement
A. Le contenu de l’obligation de délivrance : conformité, normes et sécurité
L’obligation de délivrance du bailleur trouve son fondement dans le code civil. L’article 1719 du code civil énonce les obligations du bailleur (art. 1719 C. civ.). Le bailleur doit délivrer la chose louée et l’entretenir en état de servir à l’usage convenu. Il doit en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil ajoute l’obligation de délivrer la chose en bon état (art. 1720 C. civ.). Le bailleur doit y faire toutes les réparations nécessaires autres que les locatives. Dans le BEFA, cette obligation prend une dimension particulière. Le bailleur est aussi le maître d’ouvrage de l’opération de construction.
La cour d’appel de Grenoble a rendu un arrêt de référence le 21 mai 2026 n° 25/03501 (CA Grenoble, 21 mai 2026, n° 25/03501). Le BEFA portait sur un établissement d’hébergement pour personnes âgées de soixante places. L’expertise avait révélé des désordres majeurs affectant la sécurité incendie. La commission de sécurité avait émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation. Le maire avait subordonné cette poursuite à la présence d’un agent de sécurité incendie. La cour d’appel a jugé que « s’agissant d’un bail en l’état futur d’achèvement, le bailleur s’est au contraire obligé à ce que les travaux de construction du bien loués soient réalisés conformément aux règles de l’art ». Elle a condamné le bailleur à verser une provision de 205 243,95 euros. Cette somme correspondait au coût de la présence de l’agent de sécurité.
La cour d’appel de Grenoble a également écarté les clauses de transfert de charges. Le bail mettait à la charge du preneur les prescriptions de l’autorisation d’exploiter. Il transférait au preneur les travaux de sécurité et de mise en conformité. Il visait même les travaux assimilables à des grosses réparations. La cour d’appel a jugé ces stipulations inopérantes. Le bailleur s’était engagé à livrer un bien conforme à sa destination. Il devait livrer un bien conforme à la réglementation en vigueur au jour de la livraison. Elle a rappelé que « le bailleur ne saurait s’exonérer de son obligation de délivrance par une clause du bail ». Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle porte sur l’obligation de délivrance continue du bailleur.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé la portée de la délivrance le 12 juin 2025 n° 21/08560 (CA Aix-en-Provence, 12 juin 2025, n° 21/08560). Le BEFA portait sur une boulangerie-pâtisserie dans un centre commercial. Le local avait été livré avec un accès au réseau électrique de 36 kVA. Cette puissance était insuffisante pour l’activité de production envisagée. Le bailleur avait fait réaliser les travaux de mise en place d’un compteur supérieur. Il entendait en refacturer le coût au preneur. La cour d’appel a jugé que « l’obligation légale du bailleur de délivrer un local conforme à sa destination implique la fourniture d’un accès au réseau électrique avec une puissance adaptée à cette activité ». Le surcoût de 15 300 euros a toutefois été mis à la charge du preneur. Le descriptif du projet, annexé au bail, stipulait que tout besoin excédentaire serait à sa charge.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé le principe selon lequel « les parties sont toutefois libres de transférer la charge de certains coûts ou travaux au preneur, sous réserve que la stipulation dérogatoire ne prive pas l’obligation de délivrance du bailleur de sa substance et ne soit pas prohibée par l’article R. 145-35 du code de commerce ». Cette précision est essentielle pour la rédaction des BEFA. Le bailleur peut répartir conventionnellement certaines charges. Il ne peut se décharger de l’obligation de livrer un local conforme. La cour d’appel a relevé la valeur contractuelle du descriptif annexé. La référence expresse du bail à ce document suffisait. Le descriptif n’avait pourtant été ni signé ni paraphé par le preneur.
La question de la conformité se prolonge dans la durée du bail. La cour d’appel de Paris a jugé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance. Des infiltrations d’eau récurrentes trouvaient leur origine dans un vice des parties communes. Elle a écarté la clause de renonciation à recours stipulée au bail. Elle a jugé que « cette clause n’est pas applicable lorsque, comme en l’espèce, la demande indemnitaire du preneur est fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ». La cour d’appel a rappelé que les diligences du bailleur auprès du syndicat ne le libéraient pas. Il demeurait tenu de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Le manquement, suffisamment grave, a exonéré le preneur des loyers. L’exonération a porté sur une période d’environ seize mois.
B. Les sanctions des manquements du bailleur : exception d’inexécution et réparation
Les manquements du bailleur ouvrent au preneur plusieurs voies de droit. L’article 1217 du code civil énumère les sanctions de l’inexécution (art. 1217 C. civ.). Le preneur peut refuser ou suspendre l’exécution de sa propre obligation. Il peut poursuivre l’exécution forcée en nature ou obtenir une réduction du prix. Il peut provoquer la résolution du contrat ou demander réparation. Ces sanctions, lorsqu’elles ne sont pas incompatibles, peuvent être cumulées. Le preneur peut suspendre le paiement du loyer et demander réparation. L’article 1231-1 du code civil organise la réparation de l’inexécution (art. 1231-1 C. civ.). Le débiteur est condamné aux dommages et intérêts à raison de l’inexécution. Il peut échapper à la condamnation en justifiant de la force majeure.
La cour d’appel de Paris a fait application de ces principes au profit du preneur. Le défaut d’étanchéité avait empêché la locataire de terminer ses travaux d’aménagement. Il avait empêché l’exploitation du local jusqu’au 17 avril 2019. La cour d’appel a jugé le manquement « grave pour exonérer la société Codif du paiement des loyers et charges du 13 décembre 2017 au 17 avril 2019 ». Elle a en outre condamné le bailleur à verser des dommages et intérêts. Ceux-ci réparaient la perte de jouissance et d’exploitation. Elle en a toutefois évalué le montant en considération des seuls préjudices en lien avec le manquement.
La mise en œuvre de l’exception d’inexécution est subordonnée à la gravité du manquement. La cour d’appel de Grenoble a retenu des désordres « non sérieusement contestables ». Cette appréciation s’entend au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Elle a accordé une provision au preneur. L’établissement avait assuré la présence permanente d’un agent de sécurité incendie. Cette présence avait duré plus d’un an. La cour d’appel a refusé de compenser la provision avec les loyers consignés. Aucune juridiction ne s’était prononcée sur le sort de la consignation. Cette solution protège le preneur contre le risque de double paiement. Elle confirme l’efficacité de la voie de référé en matière de provision.
La réparation peut également être recherchée contre le vendeur en l’état futur d’achèvement. La Cour de cassation a rendu un arrêt de principe le 26 octobre 2022 n° 21-19.898 (Cass. 3e civ., 26 octobre 2022, n° 21-19.898). L’acquéreur d’un appartement en l’état futur d’achèvement se plaignait d’une erreur sur la rentabilité. Le bien avait été donné à bail commercial à un exploitant. La Cour de cassation a jugé que « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». Le point de départ de la prescription ne pouvait être fixé à la signature de l’acte de vente.
La cour d’appel de Paris a précisé les conditions de la réparation dans un montage liant bail et VEFA. Elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour perte de loyers. L’acquéreur ne démontrait pas que le refus de substitution lui avait causé un préjudice certain. La cour d’appel a rappelé le sort de la faculté de substitution. La clause devait être exercée avant la réalisation des conditions suspensives. Cette solution invite les rédacteurs d’actes à fixer le délai de substitution. Le bénéficiaire d’une promesse doit pouvoir se substituer une personne morale dans ce délai.
La détermination du préjudice réparable exige un lien de causalité certain. La cour d’appel de Caen a infirmé la condamnation du vendeur en l’état futur d’achèvement. La mise à disposition anticipée et la remise de l’avis de sécurité étaient établies. La date butoir de livraison avait été respectée. La cour d’appel a écarté tout manquement du vendeur. Elle a rappelé les règles de forme de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation. Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser le délai de livraison. La nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur avant l’achèvement des travaux.
La jurisprudence récente dessine un régime cohérent du bail commercial en l’état futur d’achèvement. Le contrat se forme avant la construction, son effet étant suspendu à la livraison. La livraison s’apprécie au regard de l’achèvement de l’immeuble. Le procès-verbal de livraison, même signé avec réserves, fixe le point de départ du bail. Le bailleur demeure tenu de délivrer un local conforme à sa destination. Il doit livrer un local conforme aux normes et à la réglementation de sécurité. Il ne peut s’exonérer par des clauses de transfert de charges. Le preneur dispose de l’exception d’inexécution, de la provision et des dommages et intérêts. Il doit rapporter la preuve d’un préjudice certain.
Conclusion
Le bail commercial en l’état futur d’achèvement constitue un instrument de sécurisation des opérations de construction. La formation du contrat, antérieure à la construction, structure le montage. La détermination de la livraison et l’obligation de délivrance en forment les piliers. La jurisprudence des cours d’appel, entre 2025 et 2026, en précise les contours. L’articulation du BEFA avec la vente en l’état futur d’achèvement est désormais mieux connue. La portée du procès-verbal de livraison est également fixée. La permanence de l’obligation de délivrance et la sanction des manquements sont établies. Les parties ont intérêt à fixer contractuellement le délai de livraison. Elles doivent prévoir les modalités de constatation de l’achèvement. La répartition des charges et les conditions des sanctions méritent une attention particulière. L’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet d’appréhender ces enjeux avec la rigueur requise. Elle s’avère décisive au stade de la négociation comme au stade du contentieux.
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