La sortie d’un bail commercial prend rarement la forme d’une rupture unilatérale. Le preneur qui libère les lieux avant l’échéance, le bailleur qui accepte une résiliation anticipée, l’investisseur qui reprend un immeuble occupé concluent presque toujours un acte écrit que les parties baptisent protocole, accord de sortie ou transaction. La qualification retenue commande pourtant des effets radicalement distincts, car la transaction scelle le litige et fait obstacle, par l’effet de l’article 2052 du code civil, à toute action en justice ayant le même objet entre les signataires. Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 mars 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-13.422, replace cette exigence au cœur du contentieux des sorties de bail. La Cour y censure une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action du preneur sans caractériser la moindre concession de la part du bailleur.
Les faits de l’espèce illustrent la fréquence du montage. La propriétaire d’un garage automobile désaffecté avait consenti à la société exploitante, pour l’exploitation d’un bar éphémère, un bail commercial de courte durée régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, puis deux conventions d’occupation précaire successives. Après la résiliation anticipée du dernier acte et la restitution des locaux, le preneur avait saisi le juge d’une demande en requalification de ces conventions en bail commercial, en remboursement des loyers versés et en paiement d’une indemnité d’éviction. La bailleresse opposait une fin de non-recevoir tirée de la transaction conclue le 19 février 2019 entre les parties. La cour d’appel de Pau avait accueilli cette fin de non-recevoir et déclaré l’action irrecevable.
Le présent décryptage examine d’abord la qualification de la transaction de sortie, avec l’exigence de concessions réciproques qu’elle suppose, puis la portée exacte que la transaction peut revendiquer sur les droits du preneur. L’analyse s’appuie exclusivement sur des décisions publiées et sur les textes en vigueur, dont les références sont accompagnées de leur lien officiel. Le mécanisme décrit concerne tout exploitant qui négocie une sortie anticipée, tout bailleur qui veut sécuriser une reprise et tout praticien qui rédige l’acte, ce qui en fait une question d’application quotidienne du statut des baux commerciaux.
I. La qualification de la transaction de sortie du bail commercial
A. Les conditions de l’article 2044 du code civil et leur appréciation
L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat particulier : « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. » Trois éléments cumulatifs se dégagent de ce texte. Il faut une contestation, actuelle ou simplement prévisible, que l’accord a vocation à clore. Il faut des concessions réciproques, chacune des parties abandonnant une part de ses prétentions au profit de l’autre. Il faut enfin un écrit, exigence de preuve et de lisibilité dont le défaut prive l’acte de la qualification transactionnelle. La jurisprudence ajoute que ces concessions s’apprécient au moment de la signature de l’acte, et non au regard de l’issue probable du litige.
La chambre sociale de la Cour de cassation a énoncé ce principe dans un arrêt de référence du 21 mai 1997, dont la formulation est constamment reprise : « l’existence de concessions réciproques, qui conditionne la validité d’une transaction, doit s’apprécier en fonction des prétentions des parties au moment de la signature de l’acte » (Cass. soc., 21 mai 1997, pourvoi n° 95-45.038, publié au Bulletin). Le même arrêt précise que le juge ne peut pas, pour vérifier la réalité des concessions, se livrer à un examen du fond du litige : « il ne peut, sans heurter l’autorité de chose jugée attachée à la transaction, trancher le litige que cette transaction avait pour objet de clore en se livrant à l’examen des éléments de fait et de preuve ». Ce double enseignement structure le contentieux des accords de sortie : le contrôle porte sur l’équilibre apparent des engagements, jamais sur le bien-fondé des prétentions abandonnées.
L’exigence d’un écrit, posée par le texte, n’est pas une simple formalité probatoire. Elle oblige les parties à arrêter précisément les termes de leur accord et elle facilite le contrôle du juge sur la réalité des concessions. La dénomination retenue par les parties est en revanche indifférente : protocole d’accord, acte de résiliation, convention de sortie, la qualification résulte du contenu de l’acte et non de son intitulé. Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, la cour d’appel avait ainsi qualifié de transaction des échanges intervenus entre novembre 2018 et février 2019, comprenant une lettre officielle, des courriels et des propositions de cession d’actifs mobiliers. Or la cassation rappelle qu’une telle qualification suppose de caractériser la concession de chacune des parties, ce que la chronologie des échanges ne démontrait pas.
Transposée au bail commercial, cette grille s’applique aux actes les plus divers. L’arrêt du 5 mars 2026 en donne une illustration précise. La cour d’appel avait retenu qu’une transaction portant « sur les conditions de sortie des locaux » avait été conclue et qu’elle avait « emporté renonciation de la société [E] à rester dans les lieux mais aussi à toute action en requalification du bail précaire en bail commercial et en demande en indemnité d’éviction et réparation de préjudices subis » (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-13.422). Or la cassation est prononcée au visa du premier alinéa de l’article 2044 du code civil, ce qui signifie que les juges du fond avaient qualifié la transaction sans établir les conditions légales de cette qualification. Dès lors, la charge de la preuve des concessions pèse sur celui qui invoque la transaction, et le juge doit désigner expressément, dans l’acte ou dans les pièces, ce que chaque partie a réellement abandonné.
B. Le contrôle juridictionnel et la sanction du défaut de concessions réciproques
Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la cassation repose sur un défaut de base légale. La Cour de cassation énonce : « En se déterminant ainsi, sans caractériser une concession de la part de la société Donibane Berri et alors que la société [E] soutenait que la vente par M. [E] de ses actions était sans incidence sur les droits de la société Donibane Berri, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, précité). La motivation est instructive à deux égards. D’une part, la cour d’appel avait décrit des engagements du preneur et de son associé, sans jamais identifier ce que la bailleresse concédait en contrepartie. D’autre part, la cession de parts sociales consentie par l’associé de la société preneuse ne pouvait pas tenir lieu de concession de la part de la société bailleresse, qui n’était pas partie à cette cession.
Ce contrôle de qualification emporte une conséquence procédurale majeure : la fin de non-recevoir tirée de la transaction tombe avec la qualification. En effet, l’article 2052 du code civil énonce que « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet » (article 2052 du code civil). Si l’acte n’est pas une transaction valable, cet obstacle disparaît et le preneur retrouve l’ensemble de ses actions, y compris la demande de requalification des conventions d’occupation et la demande d’indemnité d’éviction. La qualification est donc le premier front du contentieux, avant même l’interprétation de l’acte.
La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre la sanction du défaut de concessions par la nullité de l’acte. Par un arrêt du 12 décembre 2019, elle a approuvé une cour d’appel qui avait relevé que l’accord en cause, qualifié d’acte de résiliation anticipée, visait expressément l’article 2044 du code civil et stipulait avoir autorité de la chose jugée : « cet acte constituait une transaction qui, en l’absence de concessions réciproques, devait être annulée, justifiant ainsi légalement sa décision » (Cass. civ. 3e, 12 décembre 2019, pourvoi n° 18-23.223). Dans cette espèce, le bailleur avait renoncé à percevoir les loyers jusqu’au terme du bail, sans que le preneur abandonne quoi que ce soit en contrepartie, l’acte organisant en réalité une sortie gratuite déguisée. Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que le juge ne dénature pas l’objet du litige lorsque la partie invoque la transaction : elle a cassé, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, l’arrêt qui avait examiné un accord du 24 avril 2002 alors que le preneur invoquait « l’accord conclu le 1er mars 1997 entre lui et M. [J] » comme « une transaction comportant des concessions réciproques au sens de l’article 2044 du code civil », retenant que « la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé » (Cass. civ. 3e, 23 mars 2022, pourvoi n° 20-20.383).
La sanction du défaut de concessions n’est pas seulement la nullité de l’acte ; elle est aussi la restauration complète des prétentions initiales. En écartant la qualification transactionnelle, le juge rouvre la discussion sur la requalification des conventions d’occupation précaire en bail commercial et sur l’indemnité d’éviction que le preneur réclamait. La distinction entre l’annulation de la transaction et l’absence de transaction revêt ici une importance pratique considérable : dans le second cas, aucun acte extinctif n’a jamais existé et la fin de non-recevoir disparaît purement et simplement. Dès lors, le bailleur qui entend sécuriser une sortie ne peut se satisfaire d’un échange de courriers bienveillant ; il doit obtenir un acte écrit dans lequel sa propre concession est expressément identifiable.
À cet égard, la possibilité d’une homologation judiciaire ne dispense pas le juge du fond de contrôler la validité de la convention. La première chambre civile a précisé que, lorsque le juge confère force exécutoire à une transaction, « son contrôle ne porte que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l’ordre public et aux bonnes moeurs et n’exclut pas celui opéré par le juge du fond saisi d’une contestation de la validité de la transaction » (Cass. civ. 1re, 14 septembre 2022, pourvoi n° 17-15.388, publié au Bulletin). Un acte homologué reste donc contestable pour absence de concessions réciproques, et la jurisprudence du 5 mars 2026 montre que ce contrôle aboutit concrètement à des censures lorsque l’acte ne contient que des engagements à sens unique.
II. La portée de la transaction sur les droits du preneur
A. L’effet extinctif strictement borné par l’objet du différend
La transaction éteint le litige, mais uniquement dans les limites de son objet. L’article 2048 du code civil énonce : « Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu » (article 2048 du code civil). L’article 2049 complète le dispositif : « Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé » (article 2049 du code civil). Une clause générale de renonciation à tous droits ne produit donc d’effet que sur les différends effectivement visés par l’acte.
Un arrêt publié au Bulletin de la troisième chambre civile du 11 avril 2019 en a tiré une conséquence directement utile aux sorties de bail. Le bailleur et le preneur avaient conclu, par actes séparés, un avenant mettant fin au bail commercial et un accord transactionnel prévoyant le règlement d’une indemnité par le preneur. La Cour de cassation a rappelé que « les transactions se renferment dans leur objet, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu », puis censuré l’arrêt qui avait jugé le dépôt de garantie acquis au bailleur alors que « la transaction litigieuse ne contenait aucune mention relative au dépôt de garantie, ce dont il résultait qu’elle n’en réglait pas le sort après libération des lieux » (Cass. civ. 3e, 11 avril 2019, pourvoi n° 18-16.061, publié au Bulletin). En conséquence, chaque accessoire du bail doit être traité expressément : la renonciation générale ne vaut pas règlement des sommes restituables, des charges de sortie ni du dépôt de garantie.
La pratique des protocoles de sortie vérifie quotidiennement cette règle. Lorsque l’accord porte sur l’indemnité d’éviction, la renonciation du preneur s’entend des contestations relatives à l’évaluation de cette indemnité, mais elle ne s’étend pas aux loyers et charges demeurés impayés si l’acte n’en fait pas état. De même, le bailleur qui accepte une sortie anticipée sans indemnité concède la renonciation aux loyers à venir, tandis que le preneur concède la restitution anticipée des locaux ; chacun de ces abandons doit apparaître à la lecture de l’acte pour que la qualification transactionnelle soit établie. La cour d’appel de Paris a encore appliqué cette limite à un protocole conclu en cours d’exécution d’un arrêt fixant des indemnités accessoires de réinstallation, en écartant l’autorité de chose jugée pour les chefs non compris dans l’accord.
Le même arrêt a tranché une question de compétence utile aux praticiens. La cour d’appel avait exactement retenu que « l’action de la SCI devant le tribunal de commerce ne portant pas sur l’application du statut des baux commerciaux, le litige n’entrait pas dans les prévisions de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire ». Une action en paiement née de l’exécution d’un accord transactionnel de sortie ne relève donc pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, dès lors qu’elle ne met pas en cause l’application du statut lui-même. Les cours d’appel appliquent aujourd’hui cette lecture, comme l’illustre un arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 janvier 2026 qui, à propos d’un protocole sur l’indemnité d’éviction, rappelle que « les transactions se renferment dans leur objet de sorte que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu » (CA Paris, pôle 5 chambre 3, 8 janvier 2026, RG n° 25/06726).
B. Le périmètre transigeable face au statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux comporte des règles d’ordre public dont la transaction ne peut pas disposer par avance. L’article L. 145-14 du code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement de payer au locataire évincé « une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du code de commerce). L’article L. 145-15 répute non écrits, « quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre » (article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). La distinction classique en découle : la renonciation anticipée, stipulée avant que le droit soit né, est réputée non écrite, tandis que la transaction portant sur un droit acquis, par exemple une indemnité d’éviction déjà exigible, est en principe valable.
L’affaire jugée le 5 mars 2026 éclaire cette frontière. Le preneur n’était pas titulaire d’un bail de droit commun, mais d’un bail dérogatoire régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, puis de conventions d’occupation précaire successives. Or la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt publié du 22 octobre 2020, le verrou posé par ce texte : « les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux à l’expiration d’une durée totale de trois ans que ne peuvent excéder les baux dérogatoires successifs et qui court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire, même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux » (Cass. civ. 3e, 22 octobre 2020, pourvoi n° 19-20.443, publié au Bulletin). La demande de requalification que la transaction prétendait éteindre portait donc sur un droit né de la loi, dont la discussion ne pouvait être fermée que par un accord réellement transactionnel.
Dès lors, la transaction demeure l’instrument normal du règlement des sorties de bail, à la condition d’être équilibrée. Un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 30 juin 2026 en fournit une illustration récente : en cours de procédure sur la fixation de l’indemnité d’éviction, « les bailleurs se sont engagés à régler à la SARL FIT’N FORM la somme de 252 000€, pour solde de tout compte de l’indemnité d’éviction et toutes autres demandes indemnitaires, accessoires, frais », et le tribunal a homologué le protocole au visa des articles 2044 et suivants du code civil (TJ Nice, 30 juin 2026, RG n° 22/01372). Par ailleurs, la transaction présente un intérêt procédural propre dans une matière où « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce) : en fermant le litige par un accord valable, elle neutralise les aléas de la prescription biennale et de son interruption.
La frontière entre l’arrangement licite et la fraude au statut se trace donc au moment de la signature. Une transaction conclue après la naissance du droit peut régler librement l’indemnité d’éviction, y compris pour un montant forfaitaire, tandis qu’une renonciation stipulée avant l’échéance du bail est réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce. Cette distinction commande la chronologie des négociations : le congé doit en principe avoir été délivré, ou le refus de renouvellement signifié, avant que l’accord sur l’indemnité ne soit conclu. En pratique, les protocoles sont d’ailleurs le plus souvent signés en cours de procédure de fixation de l’indemnité d’éviction, comme l’illustre le jugement niçois du 30 juin 2026, lorsque le droit est certain et que sa valeur a été débattue contradictoirement.
En conséquence, la rédaction de l’acte de sortie détermine sa solidité. L’accord doit énoncer la contestation à laquelle il met fin, identifier pour chacune des parties les concessions qu’elle consent, traiter expressément le sort des accessoires que sont le dépôt de garantie, les charges de sortie et les sommes restituables, et borner la renonciation au différend visé. Ces précautions ne sont pas des formules de style : les arrêts des 11 avril 2019 et 5 mars 2026 montrent que la Cour de cassation les vérifie une à une, au stade de la qualification comme à celui de l’interprétation.
Conclusion
La jurisprudence du 5 mars 2026 replace les concessions réciproques au centre du droit des sorties de bail commercial. Une transaction conclue sans que le bailleur abandonne quoi que ce soit n’est pas une transaction, et l’irrecevabilité qui en découlait disparaît, ce qui rouvre au preneur ses actions en requalification et en indemnité d’éviction. La troisième chambre civile vérifie ainsi, sur les accords les plus courants de la pratique, la même exigence que la chambre sociale avait posée dès 1997 : les concessions s’apprécient à la date de la signature, au regard des prétentions alors en présence. Par ailleurs, la portée extinctive de l’accord reste bornée par son objet, les articles 2048 et 2049 du code civil interdisant de rattacher à une clause générale de renonciation les différends que l’acte n’a pas effectivement réglés.
Pour le preneur comme pour le bailleur, l’enseignement est le même : l’acte de sortie se construit, il ne se présume pas. L’énoncé précis des concessions de chaque partie, le règlement exprès du dépôt de garantie et des accessoires, la délimitation du litige éteint sont les conditions d’une sécurité juridique que la Cour de cassation contrôle désormais au plus près. Un accompagnement en amont de la négociation permet de mesurer l’étendue exacte des droits en cause et de sécuriser l’accord, dans le cadre d’un accompagnement en droit immobilier assuré par le cabinet.
Le présent article a été rédigé à partir des textes officiels et des décisions publiées consultés sur Legifrance et sur le site de la Cour de cassation, dont les liens figurent dans le corps du texte. Pour approfondir ces questions, la page avocat en droit immobilier à Paris présente l’activité du cabinet en matière de baux commerciaux et de contentieux immobilier.
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