Au début du mois d’août 2026, une propriétaire condamnée pour avoir fait déloger par des tiers l’occupant de son appartement expliquait publiquement avoir voulu se faire justice elle-même, devant l’urgence qu’elle ressentait et l’épuisement de sa patience. L’affaire, largement commentée dans la presse et sur les réseaux, a rouvert un débat qui traverse le droit immobilier depuis plusieurs décennies. Celui-ci tient en une question simple : jusqu’où le propriétaire peut-il aller pour reprendre son bien lorsque l’occupant refuse de quitter les lieux ? La réponse du droit positif est constante, et elle mérite d’être exposée avec précision, car le sens commun et la règle juridique divergent sensiblement sur ce point.
Le code civil reconnaît pourtant à la propriété une plénitude que nul autre droit réel ne possède. L’article 544 énonce que « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (art. 544 du code civil, legifrance.gouv.fr). La réserve finale de ce texte porte en germe toute la solution du contentieux de l’occupation illicite. La manière la plus absolue n’est pas la manière arbitraire : l’usage de la propriété demeure soumis aux lois, et ces lois organisent l’éviction de l’occupant sans droit ni titre comme une prérogative exclusivement confiée au juge et au représentant de l’État.
Ce cadre a été durci par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (legifrance.gouv.fr), qui a modifié les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable. Le Conseil constitutionnel a d’ailleurs déclaré non conforme à la Constitution l’article 7 de cette loi, dans sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, ce qui rappelle que l’encadrement de l’occupation illicite demeure soumis au contrôle des exigences constitutionnelles. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie entre 2025 et 2026 de nombreux pourvois relatifs à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation, dessine aujourd’hui une discipline à deux volets. D’un côté, l’éviction légale de l’occupant sans droit ni titre constitue un monopole de l’autorité légitime, que le propriétaire ne saurait exercer lui-même sans se placer dans l’illégalité. De l’autre, le droit organise avec une rigueur croissante la réparation due au propriétaire par l’occupant, ce qui prive la justice privée de sa justification pratique. Ces deux faces du contentieux méritent d’être examinées successivement.
I. L’éviction de l’occupant sans droit ni titre, un monopole de l’autorité légitime
Le propriétaire confronté à une occupation sans droit ni titre ne manque pas de voies de droit. Encore faut-il mesurer que toutes ces voies passent par une décision extérieure à lui : aucune d’elles ne l’autorise à reprendre lui-même possession du bien. Les voies légales se partagent entre l’expulsion judiciaire et la mise en demeure préfectorale, tandis que l’éviction privée se heurte à une prohibition constante que la jurisprudence récente confirme.
A. Les voies légales : l’expulsion judiciaire et la mise en demeure préfectorale
Le point de départ du contentieux est l’illicéité même de l’occupation. La jurisprudence des référés, particulièrement abondante au cours de l’été 2026, formule la règle avec une constance remarquable. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille l’a rappelé le 31 juillet 2026 : « Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite » (TJ Marseille, référé, 31 juil. 2026, n° 25/05234). Cette qualification ouvre au propriétaire la voie de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge peut « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (art. 835 du code de procédure civile, legifrance.gouv.fr). Le propriétaire obtient ainsi, sans attendre le juge du fond, une décision ordonnant l’expulsion.
L’expulsion judiciaire obéit ensuite à un calendrier que le législateur a progressivement assoupli au profit du propriétaire. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose en principe un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Ce texte précise toutefois que « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (art. L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, legifrance.gouv.fr). Par ailleurs, la trêve hivernale de l’article L. 412-6 du même code ne s’applique pas « lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (art. L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, legifrance.gouv.fr). Ces textes, dans leur rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, accélèrent l’éviction précisément lorsque l’occupation a été conquise par la force ou par la ruse.
La pratique des juridictions du fond atteste que cette voie fonctionne, y compris dans les situations les plus tendues. Le 31 juillet 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a ordonné l’expulsion d’occupants sans droit ni titre dont le maintien dans les lieux constituait un trouble manifestement illicite (TJ Évry, référé, 31 juil. 2026, n° 26/00703). Le même jour, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné la libération immédiate d’un immeuble occupé sans droit ni titre (TJ Toulon, référé, 31 juil. 2026, n° 26/01438). La veille, le service des référés du tribunal judiciaire de Paris avait pareillement constaté la résiliation de plein droit d’un bail commercial et ordonné les mesures qui s’imposaient (TJ Paris, référé, 30 juil. 2026, n° 26/53257). La voie judiciaire d’urgence produit ainsi des résultats mesurables en quelques semaines.
A cette voie judiciaire s’ajoute une voie administrative conçue pour les situations les plus brutales. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 institue une mise en demeure préfectorale de quitter les lieux, ouverte en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le représentant de l’État dans le département statue dans un délai de quarante-huit heures, et « la mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures » (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, legifrance.gouv.fr). Le même texte ajoute que « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement » (legifrance.gouv.fr). L’évacuation s’exécute ainsi par l’autorité publique, jamais par le propriétaire lui-même.
Les limites de ces voies n’en demeurent pas moins réelles, et elles tiennent au partage des compétences entre le juge des référés et le juge du fond. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a dû le rappeler dans une ordonnance du 3 août 2026 : saisi d’une demande tendant à la résiliation judiciaire d’un bail dépourvu de clause résolutoire, il « SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail » (TJ Bordeaux, référé, 3 août 2026, n° 26/00465). La résiliation, préalable à l’expulsion lorsque le bail est en cours, relève alors du juge du fond. Cette exigence n’affaiblit pas le propriétaire : elle le contraint seulement à emprunter la voie juridictionnelle adéquate, dans le respect des textes et des compétences.
B. La prohibition de l’éviction privée et le retour du fait accompli contre son auteur
Aucun des textes qui précèdent n’habilite le propriétaire à reprendre possession de son bien par ses propres moyens. La contrainte privée, qu’elle soit directe ou exercée par des tiers mandatés, demeure une voie de fait au sens civil du terme. Or celui qui reprend son bien sans titre ni décision commet un fait dommageable dont il répond. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 du code civil, legifrance.gouv.fr). L’éviction irrégulière d’un occupant, fût-il sans droit ni titre, ouvre donc à celui-ci une action en réparation contre le propriétaire.
La jurisprudence a eu l’occasion de mesurer les conséquences d’une éviction fondée sur un titre ensuite anéanti. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 16 avril 2026, un jugement avait ordonné l’expulsion d’un occupant sous astreinte, l’occupant avait quitté les lieux en exécution de cette décision, puis le chef de dispositif ordonnant l’expulsion avait été cassé par un arrêt du 15 février 2023. La cour d’appel de renvoi avait retenu que les propriétaires « doivent réparer les conséquences dommageables de l’exécution des premières décisions », sans que l’engagement de leur responsabilité soit subordonné à la preuve d’une faute distincte de leur part. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre cette solution (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-14.160). Si l’exécution d’une décision de justice ultérieurement cassée oblige déjà à réparer, l’éviction réalisée sans aucune décision expose a fortiori son auteur à une condamnation.
En conséquence, l’affaire médiatisée du mois d’août 2026 illustre moins une lacune du droit qu’une méconnaissance de celui-ci. La propriétaire qui a mandaté des tiers pour déloger l’occupant de son logement s’est substituée aux autorités légitimes ; sa condamnation sanctionne cette substitution, et non la défense de son droit de propriété. L’occupant sans droit ni titre demeure exposé à l’expulsion, mais à une expulsion prononcée et exécutée selon la loi. Le droit ne récompense jamais l’occupation illicite ; il prohibe seulement la contrainte privée, car celle-ci déplace la violence du cadre légal vers la sphère des particuliers. Le propriétaire qui cède à la tentation de la reprise matérielle transforme sa position : de demandeur légitime, il devient débiteur d’une obligation de réparation.
II. La discipline contentieuse de l’occupation : indemnité d’occupation et limites du droit d’agir
La prohibition de l’éviction privée ne laisse pas le propriétaire désarmé. Le contentieux de l’occupation sans droit ni titre lui ménage au contraire une protection financière substantielle, à travers l’indemnité d’occupation, et une protection procédurale, à travers la discipline des voies d’exécution. Le propriétaire diligent n’a donc aucun intérêt à s’écarter des voies légales.
A. Le sort de l’occupant : l’indemnité d’occupation et la dette de jouissance
La première contrepartie de l’occupation illicite est pécuniaire. Dès que le bail prend fin ou que le titre disparaît, l’occupant n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation destinée à réparer la jouissance dont il prive le propriétaire. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a formulé la règle avec netteté dans l’ordonnance du 31 juillet 2026 : « A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation » (TJ Marseille, référé, 31 juil. 2026, n° 25/05234). Le même juge a fixé l’indemnité « à titre provisionnel au montant du loyer que la bailleresse aurait perçu si le bail n’avait pas été résilié, outre les charges, taxes et accessoires », et l’a condamnée à payer la somme provisionnelle de 24 000 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus (TJ Marseille, référé, 31 juil. 2026, n° 25/05234). Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux, ce qui fait de chaque mois d’occupation illicite une dette supplémentaire.
La troisième chambre civile applique cette règle avec une constance remarquable, quelle que soit la configuration de l’occupation. Dans un arrêt du 4 juin 2026, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que des descendants demeurés dans une villa après le décès de la locataire protégée par la loi du 1er septembre 1948 étaient « occupants sans droit ni titre depuis cette date du bien loué », l’occupation ayant cessé de trouver sa cause dans le bail résilié de plein droit (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-12.871). La même chambre a jugé, le 6 novembre 2025, que la mise à disposition d’un logement à titre d’accessoire du contrat de travail cessait avec celui-ci, de sorte que le salarié licencié était devenu occupant sans droit ni titre : la cour d’appel avait « exactement retenu que la fin de ce contrat entraînait la perte du droit au logement » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-15.404). Dans les deux hypothèses, l’expulsion a été ordonnée et l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’occupant.
Les montants en jeu révèlent la portée réelle de cette dette. Dans une espèce jugée le 28 mai 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt ayant condamné les héritiers d’une occupante sans droit ni titre à verser à la société civile immobilière propriétaire une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 11 972 euros, soit 754 236 euros pour la seule période du 11 mars 2004 au 30 juin 2009 (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-15.115). L’occupation sans titre est donc loin d’être gratuite : elle se cumule, elle s’indexe sur la valeur locative, et elle se transmet aux héritiers. Dès lors, la justice privée n’a pas même l’argument de la nécessité économique pour se justifier.
B. Les garanties du propriétaire diligent et les limites de la responsabilité
Le propriétaire qui emprunte les voies légales agit sans risque particulier, et la jurisprudence veille à ne pas transformer l’exercice d’un droit en faute. La troisième chambre civile a rappelé le principe dans un arrêt du 18 septembre 2025, rendu au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil : « Il résulte de ce texte qu’une action en justice ne peut, sauf circonstance particulière qu’il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit, lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, malgré l’infirmation dont sa décision a été l’objet en appel » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-16.191). Agir en expulsion sur un fondement sérieux n’expose donc pas le demandeur à une condamnation pour procédure abusive, même lorsque l’issue du litige lui est finalement défavorable.
En revanche, la décision d’expulsion elle-même suppose que le droit du demandeur soit établi, et la Cour de cassation contrôle ce préalable. Dans un arrêt du 4 juin 2026, elle a censuré une cour d’appel qui avait déclaré une locataire occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion, alors que la bailleresse n’avait pas exécuté les réparations lui incombant après un cyclone : « Il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). L’expulsion n’est ainsi jamais un automatisme : elle récompense la régularité du titre, non la seule qualité de propriétaire.
La procédure d’expulsion obéit enfin aux exigences générales du procès équitable, que la Cour de cassation fait respecter jusque dans le contentieux de l’occupation. Le 21 mai 2026, elle a cassé un arrêt qui avait ordonné l’expulsion d’un occupant de bonne foi sans inviter au préalable les parties à débattre des moyens relevés d’office, au visa de l’article 16 du code de procédure civile selon lequel « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785). Cette exigence profite aux deux parties : elle garantit au propriétaire que la décision d’expulsion qu’il obtient ne sera pas fragilisée par une violation procédurale, et elle impose que la situation de l’occupant soit examinée avant toute mesure d’éviction.
Pour le propriétaire confronté à une occupation illicite, la conduite à tenir découle directement de ces principes. Le constat de l’occupation doit être établi par un commissaire de justice, un officier de police judiciaire ou le maire ; la demande doit être portée devant le juge des référés, le juge des contentieux de la protection ou le préfet selon la configuration du dossier ; l’exécution de la décision doit être laissée aux autorités compétentes. L’accompagnement d’un avocat praticien du droit immobilier sécurise le choix de la procédure, notamment lorsque l’occupation résulte d’un bail commercial, d’un bail rural ou d’une convention atypique. Le propriétaire qui sollicite des dommages et intérêts distincts de l’indemnité d’occupation doit en outre établir le préjudice spécifique qu’il allègue : le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ainsi rejeté une demande de dommages et intérêts en relevant que la bailleresse « ne démontre pas l’existence d’un préjudice et ne précise pas le fondement de sa demande » (TJ Marseille, référé, 31 juil. 2026, n° 25/05234). Une présentation des contentieux immobiliers du cabinet est accessible sur la page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris.
Conclusion
Le droit de l’occupation sans droit ni titre repose sur une division simple des rôles. Au juge et au préfet appartiennent la décision et l’exécution de l’éviction ; au propriétaire appartiennent la preuve de son droit et la conduite de la procédure ; à l’occupant appartient la charge de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Toute substitution à cet ordre, par la reprise matérielle du bien ou le recours à des tiers mandatés, transforme le propriétaire lésé en auteur d’une faute dont il répond sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
La jurisprudence rendue entre 2025 et 2026 confirme cette architecture sans la modifier. Les décisions de la troisième chambre civile écartent l’expulsion lorsque le titre fait défaut, valident l’indemnité d’occupation lorsque l’occupation est établie, et préservent le propriétaire diligent de toute condamnation pour abus de droit. Les débats législatifs ouverts au cours de l’année 2026 sur l’élargissement de la notion de squatteur s’inscrivent dans le prolongement de cette logique : les voies d’éviction peuvent devenir plus rapides, elles ne deviendront pas privées. L’état du droit, tel qu’il se dessine dans les décisions publiées, protège la propriété à proportion exacte de la patience procédurale de son titulaire.
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