I. La caractérisation de l’état d’enclave au niveau du fonds unique

A. L’appréciation de l’état d’enclave à l’échelle du fonds et de son accès à la voie publique

La servitude légale de passage instituée par l’article 682 du code civil constitue l’un des démembrements du droit de propriété les plus fréquemment invoqués devant les juridictions civiles. Ce texte dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». L’état d’enclave, condition première de l’action en désenclavement, se caractérise ainsi par l’absence d’issue, ou d’issue insuffisante, sur la voie publique. La troisième chambre civile a eu l’occasion, par un arrêt du 9 juillet 2026, de rappeler que cette condition s’apprécie à l’échelle du fonds considéré dans son unité, et non parcelle par parcelle Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-18.493. En l’espèce, des acquéreurs, ayant acquis par un même acte une parcelle non bâtie et le terrain d’assiette d’une maison, soutenaient que leurs fonds étaient enclavés et réclamaient un passage sur les parcelles voisines. Or, la cour d’appel de Riom avait relevé que les deux parcelles formaient un même ensemble immobilier et que « ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire ». En conséquence, dès lors que ce fonds unique, « débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique par la parcelle » sur laquelle la maison était édifiée, l’état d’enclave était exclu et la demande devait être rejetée. La haute juridiction a approuvé ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel avait, « par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de retenir l’absence d’enclave ». A cet égard, le propriétaire de plusieurs parcelles contiguës ne peut invoquer l’enclavement de l’une d’elles dès lors que l’ensemble qu’elles constituent dispose d’un accès effectif à la voie publique. Cette solution, qui commande de raisonner à l’échelle du fonds et non du seul cadastre, s’inscrit dans une jurisprudence désormais constante.

Cette appréciation unitaire de l’état d’enclave se prolonge dans le régime de l’enclave résultant de la division d’un fonds, régi par l’article 684 du code civil. Ce texte énonce que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable ». Par un arrêt publié au Bulletin du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile a précisé la portée de cette règle dans l’hypothèse où la division d’un fonds unique, alors non enclavé, fait renaître un état d’enclave antérieur Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240. La cour d’appel de Bordeaux avait relevé que le fonds unique constitué en 1999 disposait d’un accès à la voie publique par l’une de ses parcelles, puis constaté que la vente de cette parcelle en 2013 avait directement engendré l’enclavement des parcelles conservées par le vendeur. La Cour a jugé que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Des lors, l’antériorité de l’enclavement, antérieur à la constitution du fonds unique, est indifférente dès lors que la division de ce fonds en est la cause directe. Par ailleurs, la circonstance que les parcelles devenues enclavées aient été ensuite cédées, « sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». Cette solution garantit la cohérence de la répartition des charges entre les héritages issus d’un même fonds et protège l’acquéreur contre les carences de son auteur.

La tolérance de passage, enfin, neutralise l’état d’enclave tant qu’elle est maintenue. Un arrêt publié au Bulletin du 14 mars 2024 a énoncé que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds » Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 22-15.205. En l’espèce, le passage litigieux profitait non pas au propriétaire, représenté par son tuteur, mais à l’agriculteur qui exploitait le fonds. Or, la Cour de cassation a considéré que cette circonstance était indifférente, l’essentiel tenant à la réalité de l’accès à la voie publique dont bénéficiait le fonds pour les besoins de son exploitation. La même règle a été réaffirmée par un arrêt du 16 avril 2026, aux termes duquel « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue » Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-12.680. La cour d’appel de Montpellier avait écarté la tolérance au motif qu’elle serait « par définition temporaire puisqu’elle peut être remise en cause de façon unilatérale » et qu’elle ne pouvait donc s’opposer à la revendication d’une servitude légale. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 682 du code civil, l’arrêt ayant été cassé. A cet égard, la précarité de la tolérance n’exclut pas, tant qu’elle subsiste, qu’elle fasse obstacle à l’action en désenclavement ; seul le retrait effectif du passage toléré fait renaître l’état d’enclave.

B. L’exigence d’une issue suffisante appréciée au regard des besoins du fonds

Le champ de l’article 682 du code civil se trouve par ailleurs borné par la finalité de la servitude, laquelle ne peut être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé. L’article 637 du code civil dispose en ce sens qu’« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Par un arrêt publié au Bulletin du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a fait application de ce principe en matière de désenclavement Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456. La cour d’appel de Poitiers avait reconnu à un exploitant agricole une servitude légale pour cause d’enclave sur le fonds de sa voisine, au motif qu’il ne pouvait emprunter le chemin appartenant à une association syndicale autorisée dont il n’était pas membre, la tolérance dont il bénéficiait n’ayant pas été maintenue. Or, la Cour de cassation a jugé que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne ». En se déterminant par la situation personnelle de l’exploitant, sans caractériser l’enclavement du fonds lui-même, la cour d’appel a violé les articles 637 et 682 du code civil, l’arrêt ayant été cassé. En conséquence, l’action en désenclavement suppose que le demandeur justifie de l’enclavement du fonds dont il est propriétaire, et non de simples difficultés d’accès d’ordre personnel. Cette exigence, qui rattache la servitude au fonds dominant et non à son propriétaire, demeure la clé de voûte du régime des servitudes légales.

L’appréciation du caractère suffisant de l’issue s’opère, en outre, au regard des besoins normaux d’exploitation du fonds. Un arrêt du 5 mars 2026 illustre cette exigence dans le cadre de la copropriété Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-20.434. Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble, dont la parcelle ne disposait pas d’accès direct à la voie publique, sollicitait la reconnaissance d’une servitude légale de passage afin de permettre l’aménagement d’un établissement devant accueillir cent quatre-vingt-dix personnes, contre une cinquantaine auparavant, au regard des exigences de la commission de sécurité. La cour d’appel de Paris avait rejeté la demande au motif que l’insuffisance de l’accès ne résultait que du projet d’aménagement porté par l’un des copropriétaires. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, faute pour la juridiction du fond d’avoir recherché si le projet d’aménagement des lots de copropriété « correspondait à un usage normal du fonds ». Des lors, l’accroissement des besoins de desserte doit être mis en balance avec l’usage normal du fonds, et non simplement opposé au demandeur. La Cour a ainsi jugé que la cour d’appel, qui s’était déterminée sans procéder à cette recherche, n’avait pas donné de base légale à sa décision. A cet égard, la notion d’usage normal du fonds permet de concilier la protection du fonds servant avec les besoins légitimes d’évolution du fonds dominant, qu’ils soient d’ordre résidentiel, commercial ou de sécurité.

La question des raccordements aux réseaux publics doit, par ailleurs, être distinguée de celle de l’accès à la voie publique. Un arrêt du 15 janvier 2026, rendu à propos du rejet des eaux usées, illustre cette distinction Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 24-19.324. La cour d’appel d’Orléans avait condamné une société à cesser de rejeter les eaux usées de son immeuble dans la canalisation située sur le fonds voisin, au motif que son fonds n’était pas enclavé, dès lors qu’il bénéficiait d’un accès à la voie publique, laquelle n’était pas dépourvue de réseau d’eaux usées, et que les travaux de raccordement, quoique coûteux, n’étaient pas impossibles. La société soutenait, au contraire, que le coût des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement serait disproportionné par rapport à la valeur de son fonds. Or, la cour d’appel, qui n’a pas répondu à ces conclusions, a été censurée pour défaut de réponse à conclusions, en violation de l’article 455 du code de procédure civile. A cet égard, l’appréciation de la desserte du fonds, si elle se concentre sur l’accès à la voie publique, n’élude pas la question des charges d’équipement qui pèsent sur le propriétaire, dont la proportionnalité doit être vérifiée au regard de la valeur du fonds.

II. La détermination de l’assiette de la servitude légale de passage et son extinction

A. La fixation de l’assiette : le trajet le plus court et l’endroit le moins dommageable

L’assiette de la servitude légale de passage est déterminée par l’article 683 du code civil, aux termes duquel « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». Cette double exigence du trajet le plus court et du dommage moindre structure le contentieux de la fixation de l’assiette, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation. Un arrêt du 26 octobre 2023, rendu dans une action en extinction de servitude, rappelle l’importance des éléments matériels dans cette appréciation Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-15.154. La propriétaire du fonds dominant, dont le fonds bénéficiait depuis plus de cent ans d’une servitude légale de passage, soutenait que « les branchements aux réseaux d’eau et de gaz, ainsi qu’une chambre de tirage pour l’électricité existaient déjà au droit du passage situé sur le fonds des consorts Y, en sorte qu’il constituait le trajet le plus direct et le moins dommageable ». En omettant de répondre à ces conclusions, la cour d’appel de Versailles, qui avait constaté l’extinction de la servitude, a été censurée en application de l’article 455 du code de procédure civile. En conséquence, l’existence d’installations préexistantes au droit d’un passage constitue un indice déterminant dans la recherche de l’endroit le moins dommageable, en ce qu’elle évite des travaux et des atteintes nouvelles au fonds servant.

Les contraintes d’urbanisme et d’environnement pèsent également sur la fixation de l’assiette. Un arrêt publié au Bulletin du 24 octobre 2024 énonce que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 22-24.410. En l’espèce, les parcelles devenues enclavées, appartenant à une commune, étaient situées dans le périmètre de protection rapprochée d’un captage d’eau destinée à la consommation humaine, déterminé par un arrêté préfectoral qui interdisait d’effectuer des excavations d’une certaine profondeur dans cette zone. Or, la cour d’appel de Nîmes en a exactement déduit que l’assiette du passage ne pouvait être fixée sur les parcelles issues de la division, ni sur une parcelle voisine également incluse dans le périmètre de protection, en sorte qu’aucun désenclavement conforme à la réglementation n’était possible. La Cour rappelle dans cette décision la règle d’articulation des articles 682 et 683 du code civil, selon laquelle le passage « doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». Par ailleurs, cette solution prolonge la jurisprudence antérieure selon laquelle l’assiette de la servitude légale doit être compatible avec les contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables aux fonds concernés. Des lors, la police administrative de l’urbanisme et de l’environnement peut faire échec au désenclavement, sans que le propriétaire du fonds enclavé puisse s’en plaindre.

La prescription trentenaire peut, enfin, fixer définitivement l’assiette du passage. L’article 685 du code civil dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». Un arrêt publié au Bulletin du 2 octobre 2025, rendu par la formation de section, a tiré toutes les conséquences de ce texte Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-12.678. La cour d’appel de Bordeaux avait écarté la prescription trentenaire invoquée par la propriétaire du fonds enclavé, au profit de la règle de l’article 684 du code civil, qui impose que le passage soit demandé sur les seuls terrains issus de la division ayant immédiatement créé l’état d’enclave. Or, la Cour de cassation juge que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ». En statuant ainsi, la cour d’appel, qui avait en outre écarté les attestations produites sans analyser les pièces versées aux débats, a violé les articles 684 et 685 du code civil, ainsi que l’article 455 du code de procédure civile. A cet égard, l’usage trentenaire constitue un mode de détermination de l’assiette concurrent de la règle de la division du fonds, qui l’emporte lorsqu’il est démontré, même si le passage emprunté se situe sur des fonds étrangers à la division.

B. La cessation de l’état d’enclave et l’extinction de la servitude de passage

L’article 685-1 du code civil organise la disparition de la servitude légale de passage en cas de cessation de l’état d’enclave. Ce texte dispose que « en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ». Le propriétaire du fonds servant ne peut donc obtenir la constatation de l’extinction qu’à la condition de démontrer que le fonds dominant dispose désormais d’une issue suffisante au sens de l’article 682 du code civil. L’arrêt du 26 octobre 2023 précité illustre cette condition, la cour d’appel de Versailles ayant constaté l’extinction de la servitude au motif que la desserte du fonds dominant était désormais assurée par une servitude conventionnelle consentie par le syndicat des copropriétaires sur une parcelle lui appartenant Civ. 3e, 26 octobre 2023, n° 22-15.154. Or, la Cour de cassation a censuré cette décision, faute pour la juridiction du fond d’avoir répondu aux conclusions de la propriétaire du fonds dominant, laquelle contestait la suffisance de ce passage de substitution et se prévalait de l’existence de branchements aux réseaux au droit du passage initial. Des lors, la desserte de substitution doit être appréciée concrètement, au regard des besoins réels du fonds dominant, et non présumée du seul fait de l’existence d’un titre conventionnel. A cet égard, l’extinction constitue une exception dont le fonds servant supporte la charge de la preuve.

La jurisprudence récente précise, par ailleurs, les limites de l’extinction lorsque l’enclave résulte d’une division. L’arrêt publié au Bulletin du 20 novembre 2025 rappelle que la revente des parcelles devenues enclavées, intervenue sans reconnaissance préalable d’un droit de passage, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-17.240. En conséquence, la servitude légale peut être revendiquée par le nouveau propriétaire sur les seules parcelles issues de la division, alors même que son auteur aurait négligé de constituer une servitude conventionnelle lors de la cession. Cette solution, favorable à la protection de l’acquéreur, illustre le caractère impératif de la règle de l’article 684 du code civil, qui ne saurait être contournée par l’écoulement du temps ni par les reventes successives. Par ailleurs, la tolérance de passage, dont la cessation fait renaître l’état d’enclave, conserve une fonction protectrice : le propriétaire du fonds enclavé qui voit le passage toléré lui être retiré redevient recevable à réclamer une servitude légale sur les fonds voisins. La solution dégagée par l’arrêt du 16 avril 2026 trouve ainsi sa contrepartie dans la réversibilité de l’état d’enclave, la protection du fonds servant tenant à la seule durée de la tolérance Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 25-12.680. Des lors, le régime de la servitude légale de passage s’analyse comme un équilibre dynamique entre le droit du fonds dominant au désenclavement et les prérogatives du fonds servant.

La question de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant, prévue par l’article 682 du code civil « à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner », complète ce régime. L’article 685, second alinéa, du code civil précise que « l’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable ». Or, la reconnaissance de l’état d’enclave, condition de l’exercice du droit de passage, s’apprécie au regard de la configuration réelle des fonds, et non de la seule volonté des parties. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile, particulièrement dense depuis 2024, dessine un régime complet de la servitude légale de passage : appréciation de l’enclave à l’échelle du fonds unique, maintien du fonds hors enclave par la tolérance de passage, détermination de l’assiette par le trajet le plus court et le moins dommageable, prescription trentenaire de l’assiette et extinction en cas de cessation de l’état d’enclave. En conséquence, la permanence de la servitude légale, subordonnée à la seule persistance de l’état d’enclave, confère au propriétaire du fonds enclavé une protection étroite mais continue, dont l’étendue se mesure à l’aune des besoins normaux d’exploitation de son fonds.

Conclusion

L’état d’enclave, condition de la servitude légale de passage de l’article 682 du code civil, s’apprécie à l’échelle du fonds unique, parcelles contiguës comprises, au regard de l’accès effectif à la voie publique et des besoins normaux d’exploitation du fonds. Or, la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile depuis 2023, dont l’arrêt du 9 juillet 2026 constitue la dernière illustration, précise chaque composante de ce régime : la tolérance de passage maintient le fonds hors enclave tant qu’elle subsiste, l’assiette est fixée du côté du trajet le plus court et dans l’endroit le moins dommageable, la prescription trentenaire l’emporte sur la règle de la division, et l’extinction suppose une desserte de substitution réellement assurée dans les conditions de l’article 682. En conséquence, les propriétaires confrontés à un litige d’enclavement, qu’ils soient demandeurs à l’action en désenclavement ou propriétaires du fonds servant, doivent être attentifs à la configuration d’ensemble de leurs fonds et aux usages qui les affectent. La caractérisation de l’état d’enclave, l’identification de l’assiette du passage et la preuve de son extinction supposent une analyse fine du droit de la propriété et de ses démembrements, dont la mise en œuvre pratique relève de l’appréciation des juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation. Des lors, l’accompagnement d’un avocat en matière de servitudes immobilières à Paris permet d’apprécier la recevabilité des actions, la démonstration de l’état d’enclave et la détermination de l’assiette du passage au regard des arrêts rendus par la troisième chambre civile depuis 2023.