I. Le champ d’application du droit de préférence du locataire commerçant et l’exception intrafamiliale
A. La cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur : une exception strictement circonscrite
Le droit de préférence du locataire commerçant, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, permet au preneur d’un local à usage commercial ou artisanal d’acquérir en priorité le local dont le propriétaire envisage la vente. Selon le dernier alinéa de ce texte, ces dispositions ne sont pas applicables à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint (article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563). Or, cette exception intrafamiliale répond à un souci évident de préservation des transmissions patrimoniales au sein du cercle familial. A cet égard, elle ne saurait être étendue par analogie aux personnes morales, quand bien même celles-ci seraient constituées exclusivement entre parents ou alliés. En effet, la lettre du texte désigne des personnes physiques liées par un lien de parenté ou d’alliance avec le bailleur, et non les sociétés qui peuvent servir de véhicule à une transmission patrimoniale.
Dès lors, la question de la qualification d’une cession consentie au profit d’une société civile immobilière familiale a donné lieu à une clarification essentielle de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, rendu en formation de section, la Cour de cassation a énoncé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B, arrêt n° 132, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). En conséquence, la vente d’un local commercial au profit d’une SCI familiale ne bénéficie pas de l’exception intrafamiliale et le locataire conserve son droit de préférence sur le local loué.
Le régime de l’information du locataire mérite d’être rappelé dans sa globalité, tant il conditionne l’effectivité du droit de préférence. Selon l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et elle vaut offre de vente au profit du locataire (article L. 145-46-1 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563). Or, la méconnaissance de ces exigences formelles expose le bailleur à la nullité de la vente conclue au profit d’un tiers, ainsi qu’à l’action en substitution du locataire évincé.
La notification vaut offre de vente et peut être acceptée par le locataire dans le délai légal, la vente devenant alors parfaite par le seul échange des consentements. Dès lors, le bailleur qui a notifié au locataire une offre de vente conforme aux exigences de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne peut ensuite se soustraire à son obligation de conclure la vente, quand bien même il aurait changé d’avis ou aurait trouvé un acquéreur plus offrant. A cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 est d’autant plus significatif que la bailleresse avait elle-même fait notifier au locataire une seconde offre de vente à des conditions plus avantageuses, après la notification initiale demeurée sans réponse du preneur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité, faits et procédure, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). L’acceptation de cette seconde offre par le locataire a été jugée suffisante pour rendre la vente parfaite, malgré le refus de la bailleresse de réitérer la vente à son profit.
L’espèce ayant donné lieu à cette décision illustre parfaitement les enjeux pratiques du mécanisme. La société civile immobilière du Plessis Bouchet, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau, avait consenti le 6 juillet 2018 une promesse de vente des locaux loués à la société civile immobilière Fenix, constituée par le gérant de la bailleresse et ses deux enfants, au prix de 450 000 euros. Le notaire avait notifié l’offre de vente au locataire au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, sans que celui-ci manifeste son intention d’acquérir aux premières conditions. Par la suite, la propriétaire ayant décidé de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, le notaire a notifié au locataire une nouvelle offre de vente le 30 novembre 2018, que celui-ci a acceptée le 12 décembre suivant. La bailleresse ayant refusé de conclure la vente au bénéfice du locataire, celui-ci l’a assignée en réalisation de la vente (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité, faits et procédure, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497).
B. La personnalité morale distincte de la société civile immobilière : l’absence de transmission directe au cercle familial
La solution retenue par la troisième chambre civile repose sur un raisonnement de pure technique juridique, fondé sur l’écran de la personnalité morale. Par ailleurs, la cour d’appel de Rennes, dont la décision est approuvée, avait constaté que les parties à l’acte de vente projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques. La Cour de cassation en a « exactement déduit que la cession entre les sociétés du Plessis Bouchet et Fenix n’était pas faite au bénéfice de descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, et que la locataire bénéficiait d’un droit de préférence » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité, § 10, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). Dès lors, la constitution d’une société civile immobilière familiale ne permet pas au bailleur d’éluder le droit de préférence du locataire commerçant en vendant les murs à une personne morale dont il détient, directement ou indirectement, le contrôle.
Cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus général de méfiance de la Cour de cassation à l’égard des montages contractuels destinés à faire échec au droit de préférence du locataire. A cet égard, la chambre commerciale et la troisième chambre civile ont eu l’occasion de rappeler, dans des contextes voisins, que la fraude ne saurait permettre d’éluder les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Or, en l’espèce, la bailleresse soutenait précisément que le droit de préférence du preneur, dérogatoire au droit de propriété, étant d’interprétation stricte, ne pouvait s’appliquer à la cession intrafamiliale d’un bien au profit des enfants du bailleur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité, moyen, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). La Cour de cassation a écarté cette argumentation en retenant l’analyse objective de l’acte de vente, indépendamment de la qualité des associés de la société acquéreuse.
En conséquence, les praticiens de l’immobilier commercial doivent être particulièrement vigilants lorsqu’une transmission intrafamiliale est envisagée par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. La simple circonstance que le cessionnaire soit une société constituée entre les enfants du bailleur ne suffit pas à écarter le droit de préférence du locataire. Par ailleurs, il résulte de l’arrêt que l’acceptation par le locataire de l’offre de vente notifiée dans les formes de l’article L. 145-46-1 du code de commerce rend la vente parfaite, la bailleresse étant alors tenue de conclure la vente au profit du preneur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, précité, dispositif, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). Cette solution, qui protège efficacement le locataire, trouve son prolongement dans le régime des sanctions étudié dans la seconde partie.
II. Les autres exclusions du droit de préférence et la sanction de sa méconnaissance
A. La cession globale d’un immeuble, la cession unique de locaux distincts et la vente d’autorité de justice : les limites du droit de préférence
Le droit de préférence du locataire commerçant est exclu dans plusieurs hypothèses légalement énumérées, dont les contours ont été précisés par une jurisprudence abondante. Selon le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, le texte n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, ni à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (article L. 145-46-1 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563). Or, ces exceptions ont fait l’objet d’une interprétation prétorienne dont la technicité n’a d’égale que l’importance pratique pour les bailleurs et les locataires.
Par deux arrêts du 19 juin 2025, publiés au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l’exception tenant à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » et qu’il en résulte que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B, arrêt n° 312, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758 ; Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B, arrêt n° 313, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756). Dès lors, le locataire dont le bail ne porte que sur une fraction de l’immeuble vendu ne peut prétendre au bénéfice du droit de préférence légal.
La notion de cession unique de locaux commerciaux distincts a, quant à elle, été précisée par un arrêt du 6 novembre 2025, également publié au Bulletin. La troisième chambre civile a énoncé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, FS-B, arrêt n° 516, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49701f8a20b910eb59e1). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu l’existence d’une cession unique de locaux commerciaux distincts, sans vérifier que les locaux vendus appartenaient à un seul propriétaire. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, tout en substituant un motif de pur droit tiré de la circonstance que la vente avait également porté sur un lot non donné à bail au locataire demandeur (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, précité, § 7 à 10, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49701f8a20b910eb59e1).
La jurisprudence a également délimité le champ du droit de préférence au regard de la nature des locaux et des modalités de la vente. Par un arrêt du 29 juin 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a défini le local à usage industriel, exclu du champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, comme « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, FS-B, arrêt n° 478, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660). A cet égard, la Cour de cassation s’est référée aux critères dégagés par le juge administratif en matière fiscale, en les déclarant opérants pour délimiter la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, précité, § 14, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660).
Enfin, le droit de préférence ne s’applique pas lorsque la vente du local commercial est consentie dans le cadre d’une procédure collective. Par un arrêt du 15 février 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé qu’il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice. Dès lors, « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-16.475, FS-B, arrêt n° 121, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd29dfdee05deff0716). Or, cette exclusion ne prive pas pour autant le locataire de toute protection lorsqu’une vente est conclue en méconnaissance de son droit de préférence.
B. La nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence et la prescription biennale de l’action
La méconnaissance du droit de préférence du locataire commerçant est sanctionnée par la nullité de la vente conclue au profit d’un tiers. Par un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé le régime de cette sanction en énonçant que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, FS-B, arrêt n° 619, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1). En conséquence, le locataire qui entend contester une vente conclue en fraude de ses droits doit agir dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce (article L. 145-60 du code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006222196).
La Cour de cassation a ainsi écarté la thèse selon laquelle l’action du locataire serait imprescriptible, au motif que les arrangements conclus en violation du droit de préférence seraient réputés non écrits en application de l’article L. 145-15 du code de commerce. Or, cette argumentation a été rejetée au profit de la qualification de nullité relative, soumise à la prescription biennale spécifique du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, précité, § 11, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1). Dès lors, le locataire doit agir avec diligence, la prescription biennale courant à compter de la conclusion de la vente litigieuse, conformément aux règles du droit commun de la prescription des actions en nullité.
La sanction de la violation du droit de préférence conserve toute son efficacité même lorsque le bien vendu a subi des aléas postérieurs à la vente. Par un arrêt du 14 septembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que la destruction du bien vendu, survenue après la conclusion de la vente, ne prive pas celle-ci de son objet, et que la circonstance que le locataire ne dispose plus de bail sur le bien ne prive pas d’objet ses demandes d’annulation de la vente et d’indemnisation (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.427, F-D, arrêt n° 615, https://www.courdecassation.fr/decision/6502aff019cd7f05e6c29d3b). A cet égard, le locataire conserve un intérêt à agir en nullité de la vente, dès lors qu’il soutient avoir subi un préjudice du fait de la méconnaissance de son droit de préférence (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.427, précité, § 7, https://www.courdecassation.fr/decision/6502aff019cd7f05e6c29d3b).
La jurisprudence distingue en outre le droit de préférence légal du droit de préférence conventionnel, dont la portée dépend des stipulations contractuelles. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu, par une interprétation souveraine exempte de dénaturation, que le droit de préférence conventionnel stipulé dans un bail commercial n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail, et non en cas de vente de la totalité du lot de copropriété (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372, F-D, arrêt n° 138, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f51cdc6046d47941f84). En conséquence, la rédaction des clauses de préférence conventionnelle doit être particulièrement soignée pour garantir au locataire une protection effective, le droit légal ne pouvant suppléer les insuffisances d’une stipulation imprécise.
La coexistence du droit de préférence conventionnel et du droit de préférence légal soulève en effet des difficultés d’articulation que les rédacteurs d’actes doivent anticiper. Lorsque les parties conviennent d’un pacte de préférence conventionnel, celui-ci peut offrir au locataire une protection plus étendue que celle du droit légal, à la condition que son étendue soit clairement déterminée. Or, la jurisprudence rappelle que l’interprétation de la clause appartient souverainement aux juges du fond, qui peuvent retenir que le pacte ne s’applique qu’à la vente du seul local objet du bail lorsque plusieurs locataires se partagent un lot de copropriété (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372, précité, § 8, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f51cdc6046d47941f84). Dès lors, un locataire qui souhaite bénéficier d’une priorité d’acquisition sur l’ensemble d’un lot doit s’assurer que la clause du bail le prévoit expressément, sans renvoi ambigu aux seules modalités du droit légal.
La sanction de la violation du droit de préférence conventionnel obéit, par ailleurs, à un régime distinct de celui du droit légal. Alors que la méconnaissance du droit de préférence légal est sanctionnée par la nullité de la vente et ouvre au locataire la faculté d’obtenir la substitution dans les droits de l’acquéreur, la violation d’un pacte de préférence conventionnel relève du droit commun des contrats, et son titulaire peut solliciter la nullité de la vente ou être substitué à l’acquéreur lorsqu’il démontre la connaissance par le tiers de l’existence du pacte. Or, ces distinctions conditionnent directement la stratégie contentieuse des locataires évincés, qui doivent déterminer le fondement le plus favorable de leur action au regard de la chronologie des actes et des stipulations contractuelles en cause.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026 consacre une solution d’importance pour la pratique de la transmission des locaux commerciaux : la cession à une société civile immobilière familiale ne fait pas échec au droit de préférence du locataire commerçant, la personnalité morale de la société la distinguant des personnes physiques visées par l’exception intrafamiliale de l’article L. 145-46-1 du code de commerce (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497). Dès lors, un bailleur qui souhaite transmettre ses murs commerciaux à ses enfants doit s’assurer que la vente est préalablement proposée au locataire, sous peine de nullité et de substitution. Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qu’il s’agisse de la délimitation des exclusions tenant à la cession globale ou à la cession unique de locaux distincts, de la définition du local à usage industriel ou encore de la prescription biennale de l’action en nullité, dessine un régime cohérent et protecteur du locataire commerçant (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758 ; Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1). A cet égard, le locataire dispose d’un délai de deux ans pour agir en nullité de la vente conclue en méconnaissance de son droit, et cette action demeure recevable même en cas de destruction du bien postérieure à la vente (Cass. 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-15.427, https://www.courdecassation.fr/decision/6502aff019cd7f05e6c29d3b). En conséquence, les bailleurs comme les locataires de locaux commerciaux ont tout intérêt à solliciter un accompagnement juridique spécialisé avant toute opération de cession, afin de sécuriser la validité de l’opération et d’anticiper les éventuels contentieux. Le cabinet accompagne les bailleurs et les locataires dans la négociation et le contentieux des baux commerciaux, notamment en matière de droit de préférence (avocat en droit des baux commerciaux à Paris).
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