I. La formation et l’étendue de l’engagement de la caution du locataire commercial
A. Les conditions de validité du cautionnement : le formalisme protecteur de la caution personne physique
Le cautionnement est défini par l’article 2288 du code civil comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Dans le bail commercial, la caution est le plus souvent le dirigeant de la société locataire. Elle garantit personnellement les engagements locatifs de cette société. Elle peut aussi être un tiers, tel un associé ou une société mère. La troisième chambre civile a rappelé, avec constance, les conditions de validité de cet engagement.
L’article 2293 du code civil dispose que « le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable ». L’article 2292 du même code précise que « le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables ». Or, cette souplesse dans la détermination des obligations garanties se double d’un formalisme rigoureux pour la caution personne physique. Ce formalisme est édicté par l’article 2297 du code civil. Ce texte exige, « à peine de nullité de son engagement », une mention manuscrite apposée par la caution elle-même, exprimant le montant de l’engagement en toutes lettres et en chiffres.
La jurisprudence de la chambre a fait une application rigoureuse de ce formalisme. La Cour de cassation a ainsi censuré, dans un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.252, courdecassation.fr), la validité d’un cautionnement consenti par le gérant d’une société locataire. En application de l’article L. 341-2 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable, la Cour a énoncé que « les mentions manuscrites émanant de la caution, prescrites à peine de nullité de son engagement, doivent précéder sa signature ». En l’espèce, la signature figurait avant la mention manuscrite. Seul un paraphe suivait cette mention. La cour d’appel avait pourtant retenu la validité du cautionnement, au motif que le sens et la portée de l’engagement n’en étaient pas affectés. La Cour de cassation a jugé que cette analyse violait le texte susvisé. Elle a prononcé la nullité de l’engagement de caution. Elle a, en conséquence, rejeté les demandes en paiement formées par le bailleur.
Le régime du cautionnement du bail commercial s’articule, par ailleurs, avec les règles du code de la consommation lorsque la caution est une personne physique non avertie. La jurisprudence a précisé les limites de ce rapprochement dans un arrêt publié au Bulletin du 17 février 2022 (Cass. 3e civ., 17 février 2022, n° 21-12.934, courdecassation.fr). La Cour y a jugé que « le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L. 341-1 à L. 341-3, L. 341-5 et L. 341-6 du code de la consommation ne lui sont pas applicables ». A cet égard, le cautionnement du bail commercial relève du droit commun du code civil. Il n’est pas davantage soumis aux protections du code de la consommation, sauf hypothèse marginale. Tel serait le cas d’une caution dépourvue de tout lien avec l’activité commerciale. La garantie est, en pratique, consentie par le dirigeant ou un associé du preneur.
La question de la qualité de la caution a également été examinée dans l’hypothèse d’une société en formation. Dans un arrêt du 11 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.735, courdecassation.fr), la Cour de cassation a validé l’analyse de la cour d’appel. Cette dernière avait retenu qu’« il résultait de la commune volonté des parties que les locaux ne fussent donnés à bail qu’à un seul preneur, la société Esthetic formation se substituant, dès son immatriculation, à Mme [J], intervenue à l’acte sous le régime juridique des sociétés en formation ». La caution personnelle s’était engagée solidairement envers la bailleresse pour garantir les engagements de la société. Elle ne pouvait dès lors revendiquer la qualité de co-preneur pour se prévaloir du pacte de préférence stipulé au bail. La substitution opérée par l’immatriculation de la société n’avait pas eu pour effet de la priver de sa qualité de caution. Elle ne l’investissait pas davantage d’un droit personnel au bail.
B. L’étendue de l’engagement : l’interprétation de la clause et la portée de la garantie
L’étendue de l’engagement de la caution est déterminée par la convention des parties. L’interprétation de cette convention appartient souverainement aux juges du fond. Elle est soumise au contrôle de la dénaturation. La caution solidaire, qui s’est engagée à l’exécution de toutes les obligations du bail, est tenue dans les mêmes conditions que le preneur. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 30 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 21-23.173, courdecassation.fr). Elle a jugé que « la caution solidaire, qui s’est engagée à l’exécution de toutes les obligations du bail incombant au preneur si celui-ci n’y satisfait pas, est tenue, dans les mêmes conditions, notamment quant au mode de preuve de la créance des bailleurs, au paiement des réparations locatives ». La garantie couvre ainsi les réparations locatives, dont la preuve est apportée selon les règles communes. L’engagement de la caution n’est, en effet, pas restreint au seul paiement des loyers.
La portée de cet engagement doit, toutefois, être mesurée à l’aune des obligations légales incombant au bailleur. Le même arrêt du 30 novembre 2023 a rappelé le principe selon lequel « l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse ». La caution n’est donc pas tenue au paiement de travaux de remise en état. Ces travaux ne sont à la charge du preneur que si une stipulation expresse du bail le prévoit. La charge de la vétusté demeure supportée par le bailleur, en application des articles 1720 et 1730 du code civil. En l’espèce, la cour d’appel avait condamné les cautions au paiement de travaux de remise en état. Elle l’avait fait « sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté ». Or, le bail ne contenait aucune clause mettant expressément les dommages dus à la vétusté à la charge du preneur. La cassation partielle a été prononcée de ce chef. Les condamnations au titre de la perte de loyers ont, en revanche, été maintenues.
La durée de l’engagement de la caution constitue un autre paramètre déterminant de l’étendue de la garantie. Les cautions peuvent limiter leur engagement dans le temps. Elles peuvent stipuler qu’elles se portent garanties pour une durée déterminée, correspondant à la durée initiale du bail. Cette durée peut être augmentée de quelques mois destinés à couvrir la période de restitution des lieux. Dans l’affaire tranchée le 30 novembre 2023, les cautions s’étaient engagées « pour une durée de neuf années et trois mois à compter de la prise d’effet du bail ». La cour d’appel avait exactement déduit de cet engagement qu’il couvrait les sommes restant dues à la suite de la résiliation du bail. L’obligation des cautions expirait, en effet, le 29 février 2016. Les clés avaient été restituées à la bailleresse le 22 janvier 2016. La limitation temporelle de l’engagement s’impose ainsi au bailleur. Celui-ci ne peut poursuivre la caution au-delà du terme stipulé, sauf à démontrer une prorogation expresse ou tacite de son engagement.
L’aménagement conventionnel de la garantie peut également subordonner la mise en jeu de la caution au respect de conditions procédurales. La méconnaissance de ces conditions entraîne la déchéance du bailleur. Dans un arrêt du 1er juin 2022 (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.390, courdecassation.fr), le bail commercial stipulait que « le bailleur ne pourra accorder aucun délai de paiement au preneur sans le consentement exprès et par écrit de la caution, sous peine de perdre tous recours et actions contre cette dernière ». La bailleresse avait accordé des délais de paiement à la locataire sans recueillir le consentement de la caution. La caution n’avait été informée de ces délais qu’au moment de la mise en demeure de payer l’arriéré. La cour d’appel avait retenu la déchéance du droit de poursuivre la caution. La Cour de cassation a validé cette analyse. Elle a relevé que la cour d’appel avait souverainement retenu que la bailleresse avait accordé des délais de paiement à la preneuse. Le moyen tiré de l’article 1343-5 du code civil, relatif au pouvoir du juge de reporter ou d’échelonner les paiements, a été jugé inopérant.
II. La mise en œuvre du cautionnement et les moyens de défense de la caution
A. Les conditions de la mise en jeu : la clause résolutoire, le commandement et l’intervention de la caution
La mise en œuvre du cautionnement intervient, le plus souvent, à l’occasion de la procédure d’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur qui délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire dénonce, en pratique, cet acte à la caution. Cette dénonciation vise à préserver les droits du bailleur contre la caution en cas de résiliation du bail. La caution est, en effet, tenue des conséquences de la résiliation. L’arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-17.252, courdecassation.fr) en offre une illustration. La bailleresse y sollicitait la condamnation de la caution, solidairement avec la société locataire. Elle réclamait le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire. La condamnation était demandée à concurrence du plafond de l’engagement de la caution.
La Cour de cassation a, par ailleurs, rappelé les exigences procédurales qui encadrent la mise en jeu de la garantie. Elle l’a fait dans un arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 24-11.690, courdecassation.fr). Dans cette affaire, la locataire d’un local commercial avait été placée en liquidation judiciaire. Le bailleur avait « appelé la caution en intervention forcée ». Une instance en référé opposait, par ailleurs, les parties au sujet de l’acquisition de la clause résolutoire. Cette clause était acquise à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux. La Cour a cassé l’arrêt de la cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Aucune des parties ne formait, en effet, une telle demande dans le dispositif de ses conclusions. La Cour a rappelé, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ». L’intervention forcée de la caution ne confère pas au juge le pouvoir de statuer sur des chefs de demande non réclamés. La prudence impose, dès lors, au bailleur de formuler expressément ses prétentions à l’encontre de la caution.
La mise en jeu de la garantie peut également être sollicitée en référé, lorsque le bailleur poursuit le recouvrement provisionnel de sa créance. Dans un arrêt du 7 mai 2025 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, courdecassation.fr), la bailleresse de locaux commerciaux avait assigné la locataire. Elle avait également assigné la caution solidaire des obligations de celle-ci dans le bail du 19 avril 2016. Elle poursuivait le constat de l’acquisition des clauses résolutoires et le paiement de provisions. Le juge des référés avait limité le montant des provisions allouées. Il avait retenu que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée pendant la période de fermeture administrative. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa de l’article 1722 du code civil. Elle a rappelé que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La caution, assignée aux côtés de la locataire, est ainsi exposée à une condamnation provisionnelle. Cette condamnation suppose que la créance du bailleur ne soit pas sérieusement contestable.
La dénonciation du commandement de payer à la caution conditionne, dans certaines hypothèses, la conservation des droits du bailleur. La clause de consentement aux délais de paiement, examinée dans l’arrêt du 1er juin 2022, illustre la vigilance requise du bailleur. Celui-ci doit recueillir l’accord écrit de la caution avant d’accorder au preneur la moindre faculté de paiement différé. Or, le défaut d’information de la caution sur les délais antérieurement accordés au preneur a été sanctionné par la déchéance du bailleur. La cour d’appel avait relevé que la caution n’avait été informée qu’à ce moment des délais antérieurement accordés, auxquels elle n’avait pu consentir. La rédaction du bail doit, dès lors, décrire avec précision les conditions de la mise en jeu de la garantie. Elle doit sécuriser les droits du bailleur tout en informant loyalement la caution de l’étendue de son engagement.
B. Les exceptions opposables par la caution et la déchéance du bailleur
La caution dispose, à l’égard du bailleur, de moyens de défense tenant à la validité de son engagement et à l’extinction de son obligation. L’article 2298 du code civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, sous réserve des dispositions du deuxième alinéa de l’article 2293 ». La caution peut ainsi se prévaloir des moyens qui auraient été opposables par le preneur lui-même. Elle ne peut, en revanche, se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance, sauf disposition spéciale contraire. Cette réserve limite notablement la portée des protections accordées au locataire en difficulté.
L’extinction de l’obligation de la caution est régie par l’article 2313 du code civil. Ce texte dispose que « l’obligation de la caution s’éteint par les mêmes causes que les autres obligations. Elle s’éteint aussi par suite de l’extinction de l’obligation garantie ». La résiliation du bail met fin à l’obligation de payer les loyers pour l’avenir. Elle n’éteint toutefois pas les dettes nées antérieurement. La caution demeure, dès lors, tenue au paiement des sommes dues au titre de la période antérieure à la résiliation. La Cour de cassation l’a jugé dans l’arrêt du 30 novembre 2023 (n° 21-23.173, courdecassation.fr). Elle a retenu « que les cautions étaient redevables de toutes les sommes restant dues par la locataire à la suite de la résiliation du bail ».
La nullité de l’engagement de caution constitue, par ailleurs, un moyen de défense majeur pour la caution personne physique. La jurisprudence de la chambre a précisé les conditions de cette nullité. L’arrêt du 11 juillet 2024 (n° 22-17.252, courdecassation.fr) a rappelé que la méconnaissance du formalisme des mentions manuscrites entraîne la nullité de l’engagement. La Cour a prononcé elle-même cette nullité et rejeté les demandes en paiement du bailleur. Elle a fait application de l’article 1015 du code de procédure civile et des articles L. 441-3 du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. La caution doit, dès lors, veiller à ce que la mention manuscrite récapitulant la portée de son engagement précède sa signature. Un simple paraphe apposé postérieurement est insuffisant à préserver la validité de la garantie. La caution peut, en outre, se prévaloir de la dénaturation de la clause d’engagement. Tel est le cas lorsque les juges du fond ont méconnu le sens clair et précis des stipulations relatives à la limitation de durée de la garantie.
La déchéance du bailleur, qui n’a pas respecté les conditions conventionnelles de la mise en jeu de la garantie, constitue un ultime moyen de défense. L’arrêt du 1er juin 2022 (n° 21-16.390, courdecassation.fr) en offre une illustration. La stipulation subordonnant l’octroi de délais de paiement au consentement exprès et écrit de la caution a produit son effet déchéant. La bailleresse avait laissé s’installer une irrégularité permanente dans le règlement des loyers sans solliciter l’accord de la caution. Elle a perdu, en conséquence, « tous recours et actions contre cette dernière ». Or, cette déchéance conventionnelle s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce. Ce texte répute non écrites les clauses faisant échec au droit de renouvellement ou aux dispositions protectrices du statut. Il ne régit pas, en revanche, la validité des clauses relatives au cautionnement. Ces clauses demeurent soumises au droit commun des sûretés. La liberté contractuelle des parties en matière de cautionnement se trouve, en définitive, préservée. Elle est subordonnée au respect du formalisme légal et à l’interdiction de dénaturation.
Conclusion
Le cautionnement des engagements du locataire commercial constitue une garantie essentielle pour le bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, entre 2022 et 2026, précisé son régime avec rigueur. La formation de l’engagement est subordonnée au respect d’un formalisme strict pour la caution personne physique. L’article 2297 du code civil exige une mention manuscrite apposée avant la signature. La méconnaissance de cette exigence entraîne la nullité de la garantie, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 11 juillet 2024 (n° 22-17.252). L’étendue de l’engagement est, en outre, strictement circonscrite par la convention des parties et par la loi. La caution n’est tenue que des obligations réellement mises à la charge du preneur. Elle n’est pas tenue des dommages dus à la vétusté, en l’absence de stipulation expresse. Sa garantie est, en outre, enfermée dans la durée qu’elle a consentie. La mise en œuvre de la garantie suppose, enfin, le respect des conditions procédurales et conventionnelles qui la gouvernent. La déchéance du bailleur sanctionne l’octroi de délais de paiement sans le consentement de la caution. La caution peut, quant à elle, opposer au créancier les exceptions appartenant au débiteur. Or, cette matière, riche en pièges formels et procéduraux, appelle une attention particulière tant lors de la rédaction du bail que lors de la conduite des procédures de recouvrement. La sécurité des droits du bailleur et la protection de la caution personne physique sont assurées par une rédaction précise des stipulations et par le respect scrupuleux des exigences légales. La Cour de cassation exerce, dans ce domaine, un contrôle rigoureux, ainsi que l’illustrent les arrêts du 30 novembre 2023 (n° 21-23.173), du 1er juin 2022 (n° 21-16.390) et du 22 mai 2025 (n° 24-11.690). Cette analyse confirme l’intérêt d’un accompagnement dédié en droit des baux commerciaux, tel que celui proposé par les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat bail commercial Paris).
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