I. La remise des clés, condition exclusive de la libération des lieux loués
A. L’exigence d’une remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire
Le preneur qui quitte son local commercial avant le terme du bail, ou qui le libère à l’échéance contractuelle, ne peut se prévaloir de la cessation de son obligation au loyer qu’à la condition d’avoir restitué les lieux dans les formes exigées. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a élevé la remise des clés au rang de condition exclusive de la libération effective des locaux, écartant toute présomption tirée du seul départ matériel de l’exploitant. Par un arrêt du 21 septembre 2022, la Cour a ainsi jugé que « les lieux loués ne peuvent être restitués que par la remise effective des clés », en censurant la cour d’appel qui s’était fondée sur la circonstance inopérante que l’absence de remise manuelle des clés n’avait pas empêché l’huissier de pénétrer sur le site pour débouter le bailleur de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation (Cass. 3e civ., 21 sept. 2022, n° 21-17.431, F-D). La même chambre a précisé, le 7 septembre 2022, que la seule connaissance par le bailleur de la localisation des clés ne suffit pas à établir leur remise, laquelle suppose une remise effective « au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298, F-D).
La rigueur de cette exigence se retrouve dans l’arrêt du 16 mars 2023, rendu à propos d’un bail dérogatoire dont la bailleresse soutenait qu’un bail commercial lui avait succédé à défaut de libération des lieux. La Cour de cassation a rappelé qu’« à l’expiration du contrat fondant l’occupation, la libération des lieux ne peut résulter que de la remise effective des clés, à moins qu’il soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir », de sorte que la circonstance que le preneur ait, à la connaissance du bailleur, quitté les lieux et résilié ses abonnements de fourniture ne suffit pas à établir la remise des locaux en l’absence de remise des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002, F-D). Le fondement de cette solution réside dans l’article 1737 du code civil, aux termes duquel le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Or, l’article L. 145-9 du code de commerce déroge à ce principe pour les baux soumis au statut, lesquels ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A cet égard, l’exigence de remise effective des clés s’impose également au preneur qui a cessé d’exploiter son fonds et qui a matériellement quitté les lieux depuis plusieurs années. La jurisprudence examine la question de la preuve de la restitution avec une attention particulière, la charge de celle-ci incombant au preneur sortant qui entend se libérer du paiement des loyers ou d’une indemnité d’occupation. La remise des clés ne peut ainsi être déduite de simples circonstances extérieures, telles que la vacance des locaux, la coupure des fluides ou l’information des clients du déménagement, dès lors que ces éléments ne permettent pas au bailleur de reprendre matériellement possession des lieux. Des lors, le preneur qui a abandonné son local sans remettre les clés demeure, en principe, redevable des loyers jusqu’au terme du bail, conformément aux stipulations contractuelles et à l’article L. 145-1 du code de commerce qui soumet la protection statutaire à l’exploitation effective d’un fonds dans les lieux.
La solution se comprend au regard de la fonction probatoire assignée à la remise des clés. Celle-ci constitue, en effet, le seul acte qui met matériellement le bailleur en mesure de reprendre possession des lieux et de disposer de son bien, en ce compris la possibilité de le relouer ou de le vendre. Or, la connaissance qu’aurait le bailleur du départ du preneur, ou la faculté qu’il aurait d’accéder aux locaux, ne saurait suppléer l’absence de remise des clés, laquelle demeure un acte matériel dont la preuve incombe au preneur. La troisième chambre civile a ainsi censuré, le 7 septembre 2022, l’arrêt qui avait retenu que la bailleresse avait connaissance de la localisation des clés avant même l’établissement de l’état des lieux de sortie, sans constater la remise effective des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-18.298, F-D). Par ailleurs, le refus du bailleur de recevoir les clés qui lui sont offertes constitue l’exception à l’exigence de remise effective, le preneur devant alors rapporter la preuve de ce refus. Cette hypothèse demeure toutefois marginale en pratique, la jurisprudence exigeant des éléments probants démontrant la volonté non équivoque du bailleur de refuser la restitution.
B. La portée de l’abandon des lieux sur l’étendue des obligations du preneur
L’abandon des lieux par le preneur ne le décharge pas de ses obligations contractuelles, et notamment de celle de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. L’article 1732 du code civil dispose en effet que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer ce principe dans une espèce où le locataire avait quitté les lieux sans prévenance au mois de janvier 2016, les locaux ayant ensuite été pillés et vandalisés par des tiers avant l’établissement de l’état des lieux de sortie en septembre 2017. La Cour a toutefois approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les dégradations constatées résultaient de l’occupation ultérieure des lieux par des tiers dont le preneur n’avait plus la jouissance du fait du bailleur, de sorte qu’elles n’étaient pas imputables à la locataire, celle-ci ayant libéré les lieux à la date de la résiliation judiciaire prononcée aux torts du bailleur (Cass. 3e civ., 13 juill. 2022, n° 21-14.394, F-D).
Par ailleurs, l’abandon des lieux par le preneur n’emporte pas, en lui-même, cessation du bail commercial. A défaut de congé régulièrement délivré, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce, et le preneur reste tenu au paiement des loyers, peu important qu’il n’exploite plus son fonds dans les lieux. La jurisprudence rappelle à cet égard que la cessation d’activité n’est pas de nature, à elle seule, à mettre fin au bail commercial, le statut des baux commerciaux ne protégeant le preneur que s’il exploite effectivement un fonds dans les lieux loués, conformément aux exigences de l’article L. 145-1 du code de commerce. L’arrêt du 29 janvier 2026 illustre cette articulation en ce qu’il retient que l’indemnité d’occupation demeure due, après la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, « jusqu’à la libération des locaux le 28 juin 2019 », date à laquelle l’administrateur judiciaire avait notifié la résiliation du bail et restitué les locaux (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, F-D).
La question de l’abandon se trouve ainsi renvoyée à celle, plus large, de la cessation du bail commercial et de ses conditions, lesquelles sont strictement encadrées par le statut des baux commerciaux. Le preneur qui cesse d’exploiter sans délivrer congé s’expose à la fois au paiement des loyers jusqu’au terme contractuel et à l’application de la clause résolutoire pour défaut de paiement, lorsque les conditions de celle-ci sont réunies. Or, la troisième chambre civile veille à ce que la sanction de l’abandon ne profite pas indûment au bailleur qui aurait laissé s’écouler un délai déraisonnable avant de revendiquer la restitution des lieux, la mauvaise foi du bailleur pouvant être retenue dans l’appréciation des demandes d’indemnités d’occupation. En conséquence, la solution du litige dépend étroitement des circonstances de fait et de la qualité des preuves rapportées par chacune des parties.
Il demeure loisible au preneur de mettre fin au bail commercial dans les conditions légales, en usant de la faculté de congé triennal que lui reconnaît l’article L. 145-4 du code de commerce. Le preneur peut en effet donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, sans avoir à justifier d’un motif. Cette faculté, qui constitue une dérogation au principe de la durée légale de neuf ans, ne dispense toutefois pas le preneur de la remise effective des clés à la date d’effet du congé. Or, la jurisprudence attache au congé régulièrement délivré la conséquence de faire cesser le bail à la date d’effet, le preneur n’étant ensuite redevable que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. En revanche, le preneur qui quitte les lieux sans avoir délivré congé ne peut se prévaloir d’aucune cessation du bail, la tacite prolongation de l’article L. 145-9 du code de commerce maintenant le contrat et ses obligations.
L’abandon des lieux par le preneur peut, enfin, être appréhendé comme un indice de la cession déguisée du bail ou de la cessation de l’exploitation, lesquelles sont susceptibles d’entraîner des conséquences spécifiques. La jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile a, par exemple, jugé que le départ du preneur laissant un tiers exploiter le fonds dans les lieux pouvait caractériser une cession prohibée du bail justifiant sa résiliation. Des lors, l’abandon doit être apprécié dans son contexte global, au regard des stipulations du bail relatives à la cession, à la sous-location et à l’obligation d’exploitation, afin de déterminer si le comportement du preneur constitue un simple départ matériel ou une violation caractérisée de ses obligations contractuelles.
II. Les conséquences financières de l’abandon : loyers, indemnité d’occupation et mécanismes de retenue
A. Le maintien du paiement des loyers et la nature indemnitaire de l’occupation sans titre
Le départ anticipé du preneur, lorsqu’il n’est pas assorti d’une remise des clés, laisse subsister l’obligation au paiement du loyer jusqu’au terme contractuel. En revanche, lorsque le bail a régulièrement pris fin, notamment par l’effet d’un congé, le preneur qui se maintient dans les lieux n’est plus redevable du loyer mais d’une indemnité d’occupation. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 7 septembre 2023, qu’après l’expiration du bail commercial, « le preneur n’est redevable que d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés », en censurant la demande des bailleurs qui sollicitaient le paiement d’une dette locative pour la période comprise entre la fin du bail et la restitution effective des lieux (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, FS-B). Cette distinction entre loyer et indemnité d’occupation revêt une importance pratique considérable, notamment au regard des modalités de recouvrement et de la prescription des actions.
La nature de l’indemnité d’occupation a été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juillet 2024, aux termes duquel « l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux et est partant due par l’occupant » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.822, FS-B). Il en résulte que l’occupant sans droit ni titre ne peut échapper au paiement de cette indemnité au motif qu’il n’a commis aucune faute, dès lors qu’il a bénéficié de la jouissance des lieux. Dans cette même espèce, la Cour a jugé que le cessionnaire évincé, qui avait occupé les locaux sans faute avant d’en être expulsé, ne pouvait être tenu de rembourser au cédant les indemnités d’occupation que celui-ci avait versées au bailleur pour la période de son occupation, le cédant demeurant seul responsable de l’éviction. Cette solution consacre le caractère objectif de l’indemnité d’occupation, laquelle n’est pas une sanction mais la simple contrepartie de la jouissance effective des lieux.
Le montant de l’indemnité d’occupation est, en principe, fixé au montant du loyer contractuel, sauf circonstances particulières justifiant une modulation. La troisième chambre civile a toutefois rappelé, dans un arrêt du 16 mai 2024, que le juge ne peut statuer au-delà des prétentions des parties et qu’il lui appartient de respecter l’objet du litige tel que déterminé par les conclusions, conformément à l’article 4 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-13.192, F-D). Or, dans cette espèce, les parties s’étaient accordées sur les sommes dues jusqu’à la restitution des lieux, de sorte que la cour d’appel ne pouvait confirmer la fixation d’une indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel sans méconnaître les termes du litige. Cet arrêt illustre l’importance de la preuve d’un accord transactionnel entre les parties, laquelle conditionne l’étendue des condamnations prononcées au titre de l’occupation des lieux.
L’action en paiement de l’indemnité d’occupation, dont la nature indemnitaire est désormais solidement établie, se heurte par ailleurs aux règles de la prescription. La distinction entre le loyer, soumis à la prescription quinquennale des obligations commerciales, et l’indemnité d’occupation, dont le fondement réside dans la responsabilité quasi délictuelle de l’occupant sans titre, conditionne le point de départ et la durée du délai applicable à chaque action. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient ainsi que l’indemnité d’occupation, qui trouve sa source dans la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est soumise à la prescription quinquennale de droit commun des actions personnelles et mobilières prévue à l’article 2224 du code civil. Or, la mise en œuvre de cette prescription suppose une articulation rigoureuse entre la date de cessation du bail, la date de libération effective des lieux et la date de la demande, chaque élément conditionnant la période au titre de laquelle l’indemnité peut être réclamée.
B. Le départ anticipé du preneur et le sort du séquestre de l’indemnité d’éviction
Lorsque le preneur quitte les lieux avant le terme du bail sans en avoir le droit, le bailleur peut se prévaloir des stipulations contractuelles relatives à la résiliation anticipée, à la condition que celles-ci aient été valablement insérées au bail. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 4 juin 2026, que le preneur qui a exprimé sa ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à une clause de l’avenant doit pouvoir se prévaloir de celle-ci, la cour d’appel étant tenue de rechercher si une telle intention avait été exprimée avant de condamner le preneur au paiement des loyers jusqu’au terme contractuel (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572, F-D). Cet arrêt rappelle que la résiliation anticipée du bail commercial ne peut résulter que de l’accord des parties ou d’une stipulation contractuelle expresse, et que le preneur qui entend s’en prévaloir doit manifester une volonté claire et non équivoque de mettre fin au bail.
Par ailleurs, le régime de l’éviction comporte un mécanisme spécifique de contrainte à la restitution des lieux, fondé sur la retenue opérée par le séquestre de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-29 du code de commerce dispose que, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. L’article L. 145-30 du même code prévoit qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 19 octobre 2022, que cette retenue ne peut s’appliquer que si, à la date de la notification au preneur du versement au séquestre, la somme séquestrée couvre l’intégralité de l’indemnité d’éviction, en principal et accessoires (Cass. 3e civ., 19 oct. 2022, n° 21-16.055, F-D).
La retenue de 1 % par jour de retard constitue ainsi une sanction financière dissuasive destinée à garantir la remise effective des clés dans les délais légaux. Or, son application suppose que le bailleur ait préalablement procédé à une séquestration complète de l’indemnité, en principal et intérêts, faute de quoi la retenue ne peut être opérée. La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne de ce que la remise des clés demeure, dans tous les cas, l’acte juridique central de la cessation du bail commercial, qu’il s’agisse de l’expiration normale du contrat, de sa résiliation anticipée ou de l’éviction du preneur. La charge de la preuve de cette remise incombe au preneur sortant, qui doit rapporter la preuve de la remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire, à moins que le bailleur ait refusé de les recevoir.
Enfin, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile sur l’indemnité d’occupation, notamment l’arrêt publié du 3 juillet 2025 relatif à la libération des lieux et à la remise des clés, confirme que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la date de la libération effective des locaux de tous leurs effets personnels et de la remise des clés au bailleur (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-16.723, F-D). Des lors, le preneur qui abandonne son local commercial sans remettre les clés, ou qui les remet sans avoir préalablement vidé les lieux de ses biens, demeure redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date à laquelle le bailleur a pu reprendre effectivement possession des lieux. Les bailleurs disposent, pour leur part, d’un arsenal de protections contractuelles et légales : clause résolutoire, stipulation de résiliation anticipée, séquestre de l’indemnité d’éviction et retenue de 1 % par jour de retard en cas de non-remise des clés.
L’arrêt du 3 juillet 2025 précise encore que la libération des lieux s’apprécie au regard de l’évacuation des effets personnels de l’occupant, la remise des clés étant nécessaire mais non suffisante lorsque des biens demeurent dans les locaux. La Cour de cassation a ainsi jugé, en cassant partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Lyon, que la locataire était redevable de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2017, date à laquelle elle avait libéré les lieux de ses affaires personnelles, et non jusqu’à la date ultérieure retenue par les juges du fond (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-16.723, F-D). Cette décision, rendue sans renvoi, illustre la volonté de la Cour de donner des solutions définitives aux litiges relatifs à la cessation du bail et à ses conséquences indemnitaires, dans le souci d’une bonne administration de la justice. En conséquence, la preuve de la date de libération effective des lieux, par la remise des clés et l’évacuation des biens, constitue l’enjeu central des contentieux relatifs à l’abandon du local commercial.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, telle qu’elle se déploie entre 2022 et 2026, encadre strictement l’abandon des lieux par le preneur dans le bail commercial. La remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire constitue la condition exclusive de la libération des lieux loués, dont l’absence fait peser sur le preneur la charge du paiement des loyers ou de l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des locaux. Les arrêts des 21 septembre 2022, 7 septembre 2022 et 16 mars 2023 (n° 21-17.431, n° 21-18.298 et n° 21-25.002) en posent le principe, tandis que les arrêts publiés au Bulletin des 7 septembre 2023 et 4 juillet 2024 (n° 21-14.279 et n° 23-13.822) précisent la nature indemnitaire de l’occupation sans titre et les conditions de sa liquidation. Or, la vigilance s’impose à chaque partie : au preneur, de sécuriser la preuve de la remise des clés et de manifester clairement son intention de mettre fin au bail ; au bailleur, de garantir la complétude du séquestre et la régularité de ses mises en demeure. En conséquence, l’accompagnement d’un avocat bail commercial à Paris, tel que le cabinet Kohen Avocats, permet d’anticiper ces difficultés et de sécuriser la cessation du bail commercial, qu’elle résulte d’un congé, d’une résiliation anticipée ou d’une éviction.
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